Beiträge von Leipziger82

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Die Hausverwaltung hat nun entschieden, ab den 01.01.2015 den Preis auf 2€ pro Marke zu erhöhen, das sind etwa 200,-€ pro Wohnung im Jahr.

Für das Geld kann man sich fast eine eigene Waschmaschine kaufen. Habt Ihr hierfür keinen Platz in der Wohnung?

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der Hausmeister (der jenige der die Marken verkauft) verbringt viel zu viel Zeit mit dem Verkauf der Marken (4 Std pro Woche insgesamt) und arbeitet allgemein zu viel.

Da sitzt der Hausmeister 4 Stunden pro Woche in der Ecke und wartet, bis jemand eine Marke kauft? Ich würde mir ein Deiner Stelle mal die Arbeitszeitnachweise zeigen lassen und prüfen ob diese Verwaltungstätigkeit nicht fälschlicherweise über die Betriebskostenabrechnung umgelegt wird.

Ansonsten gibt es auch Vorrichtungen, bei denen man eine Münze einwirft und der Strom für die Waschmaschine freigeschalten wird. Warum man Waschmarken kaufen muss erschließt sich mir nicht und erscheint mir als ein Standard aus den 70er Jahren.

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Das ist ein Missverständnis - ich meinte mit der Zugangstür die Balkontür, die im Schlafzimmer eingebaut werden muss bzw. zu der das Fenster umgebaut werden muss. Und eben der Heizkörper versetzt.

Die Maßnahme ist sicher mit Lärm und Schmutz verbunden, sollte aber auch für ein kleines Kind auszuhalten sein. Wie der Vorredner schon sagte, ist der bloße Einbau des Fensters normalerweise an einem Tag erledigt. Ich habe das im vergangenen Sommer durch: Früh um 7 sind die Handwerker angerückt, am Nachmittag war der Einbau fertig.
Das gebt den Kleinen in der Zeit in die Kita oder zur Oma und er bekommt davon gar nichts mit.

Die anschließenden Maßnahmen, wie Spachtelarbeiten oder das Montieren des Heizkörpers sind dann auch schnell erledigt.

Der Anbau des Balkons geht in der Regel überraschend schnell, wenn die Vorarbeiten (von denen Ihr kaum etwas mitbekommt) gut ausgeführt werden.
Wäre Euer Sohn schon etwas älter, wäre er über diese Arbeiten wahrscheinlich total begeistert. Es ist schon interessant, wenn ein großer Kran die Dinger hochzieht.

Ich schließe mich den Vorrednern weitestgehend an. Der Kündigungsausschluss ist wirksam und es kann nur fristgemäß gekündigt werden.

Selbst wenn der Schimmel kein Mieterverschulden darstellt, sondern bauliche Gründe hat, so hat das nicht zur Folge, dass der Kündigungsausschluss unwirksam wird. Es kann sich hieraus höchstens der Anspruch auf eine Mietminderung nach § 536 BGB ergeben.
Selbst bei einem großflächigen Schimmelbefall - der hier bei weitem nicht gegeben ist - ist der Kündigungsausschluss nicht unwirksam. Es kann sich hieraus nur das Recht auf eine fristlose Kündigung ergeben.

Ansonsten gebe ich zur Schimmelursache und Verschulden keine Auskunft. Das kann nur ein Sachverständiger vor Ort feststellen. Ich weise aber vorsichtig darauf hin, dass ca. 90% aller Schimmelbildungen auf ein Mieterverschulden zurückzuführen sind.

Ich würde also erst einmal prüfen, ob mein Lüftungs- und Heizverhalten korrekt ist und die Möbel nicht direkt an der Wand stehen.

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Weil die Durchführung - konkret Mauerdurchbruch im Schlafzimmer wegen Umbau von Fenster in Fenstertür und Versetzen der Heizkörper - eine große Belastung für unsere Familie wäre. Hatte ich ja im Eingangspost geschrieben.

Schon klar, das habe ich auch gelesen. Grundsätzlich ist jede größere Baumaßnahme in der Wohnung eine Belastung für die Bewohner, da spielt es auch keine Rolle, ob der Mieter eine kranke alte Dame ist, oder ein junger Leistungssportler. Kein Mieter empfindet das als angenehm.
Hier aus lässt sich aber kein Härtefall ableiten.

Ob Ihr eine Modernisierung dulden müsst, ergibt sich aus § 555d (2) BGB. Allein die Tatsache, dass Ihr ein kleines Kind habt, stellt keinen Härtefall dar!
Wie gesagt: Ein Härtefall liegt dann vor, wenn ein Familienmitglied schwer krank ist, oder eine Mieterhöhung/Umzug aus finanziellen Gründen nicht realisierbar ist.

Ansonsten kommt es darauf an, wann Ihr die Modernisierungsankündigung in Eurem Briefkasten lag. Ist das im Dezember letzten Jahres der Fall gewesen, könnt Ihr theoretisch bis 31.01.15 einen Härtefall ankündigen. War das aber schon im November, ist die Frist sowieso schon abgelaufen (Vgl. § 555d (3) BGB).

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Vom Sonderkündigungsrecht wusste ich - aber tatsächlich wird im Schreiben des Vermieters nicht darauf hingewiesen.

Muss er laut § 555c BGB auch nicht. Er muss aber auf die Härtefallregelungen hinweisen.

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Hier habe ich eine Verständnisfrage: bezieht sich der Härtefall nur auf die erhöhte Miete oder auch auf die Umstände, die während der Modernisierungsmaßnahmen entstehen?

Das kann beides betreffen. Hat der Härtegrund finanzielle Ursachen, wird die Maßnahme durchgeführt, aber keine Modernisierungsumlage aufgeschlagen (§ 559 (4) BGB). Ist der Mieter schwer krank (bettlägerig o.ä.) kann von Arbeiten in der Wohnung abgesehen werden.

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Klar, aber es könne die Zugangstür bei unserer Wohnung weggelassen werden

Warum sollte das Einsetzen einer neuen Eingangstür eine unzumutbare Belastung darstellen? Hier wird maximal eine neue Zarge gesetzt und eine Tür eingehangen. Bei den Balkonarbeiten würde ich hinsichtlich der Belastung mitgehen, aber sicher nicht bei einer Eingangstür.
Selbst wenn: Die Härtefallregelung besagt, dass auf eine Maßnahme nach Abwägung der Interessen aller Beteiligter verzichtet werden kann. Die Wahrscheinlichkeit, dass ein Balkonanbau verhindert werden kann, liegt bei null.

Vielleicht bringt ein Gespräch mit dem Vermieter was. Ich habe einige meiner Mieter damals für einigen Nächte im Hotel einquartiert.

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dass wir das Schlafzimmer dann auf unbestimmte Zeit nicht nutzen können und räumen müssen (wohin die Möbel dann sollten wissen wir nicht) ist für uns nicht zumutbar.

Ich habe das oben schon angedeutet: Ihr habt eine Duldungspflicht bei Modernisierungsmaßnahmen. Dulden heißt aber nicht mitwirken. Oder anders: Es ist ausreichend, den Firmen den Zugang zur Wohnung zu gewährleisten. Was diese dann mit den Möbeln anstellt, soll nicht Euer Problem sein. Alles was Ihr an Eigenleistungen erbringt (Putzen, etc.) könnt Ihr dem Vermieter in Rechnung stellen.

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Das Wasserhahn von der Badewanne funktioniert nicht, demnach müssen wir immer mit einem Duschkopf duschen, was den Schimmel selbst nur noch verschlimmert.

Warum verschlimmert die Verwendung eines Duschkopfes den Schimmel? Das ist mir neu. Solange Ihr nicht 30 Minuten bei 50° C heißem Wasser duscht und nicht lüftet, passiert da überhaupt nichts (das Problem hättet Ihr dann auch bei einem normalen Wasserhahn).
Grundsätzlich ist es wichtig, dass das Raumklima stimmt, d.h. das nach dem Duschen gelüftet wird (was Eure Vormieter wohl nicht getan haben).
Ich dusche Zeit meines Lebens immer mit Duschkopf (früher auch gern mal 10-15 Minuten und schön warm) und hatte in meinen Bädern nie Schimmel (selbst nicht in innenliegenden ohne Fenster).

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dass ein Fenster nicht richtig schließt, dementsprechend es immer kalt im Bad ist und die Heizung ohne Ende heizt. Das Wasserhahn von der Badewanne funktioniert nicht

Das wiederum hat nichts mit einer anstehenden Sanierung zu tun, sondern sind klassische Mängel, bei denen § 535 BGB greift. Hier ist der Vermieter gefordert.

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Außerdem wurde schriftlich festgehalten, Informationen bezgl. einer Sanierung des Bades zu erhalten.

Wenn ich das richtig verstehe, gibt es überhaupt keine Zusage, dass das Bad überhaupt saniert wird, richtig? Es gibt nur das Versprechen, dass Ihr irgend welche Informationen bekommt (was auch immer das bedeutet).

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Eine Mietminderung innerhalb der Badsanierung sollte möglich sein

Solche Mieter mag ich: Der Vermieter saniert Euch (vielleicht) aus Kulanz ein Badezimmer und Ihr dankt es Ihm mit einer Mietminderung....

Grundsätzlich werdet Ihr wohl "dumm aus der Wäsche" schauen, wenn der Vermieter gar keine Sanierung durchführt. Solange es keine Wirksame Vereinbarung über eine Sanierung gibt, habt Ihr hieraus auch keinerlei Ansprüche.

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aber was gilt für die vergangen beiden Monate und die kommenden?

Eine Mietminderung ist nur dann möglich, wenn es zum jetzigen Zeitpunkt einen Mangel innerhalb der Mietsache gibt. Da es offensichtlich aber kein Versprechen über eine Sanierung gibt, ist auch kein Mangel vorhanden. Ob es künftig irgendwelche Mängel gibt, ist genauso wenig absehbar.

Ansonsten würde ich dringend abraten, während der Sanierungsmaßnahme (wenn es soweit kommt) eine Mietminderung geltend zu machen. Wie schon gesagt, wäre eine solche Maßnahme eine reine Kulanzentscheidung des Vermieters.

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Ich bin von dieser besagten Wohnung quasi 2x umgezogen.

Hast Du die neuerliche Verzugsadresse dem Vermieter mitgeteilt?
Wenn nein, kann er die Nachforderung ggfs. doch durchsetzen.

Denn:

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Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Irgendwelche Durchschnittswerte sind völlig irrelevant, da die verbrauchsabhängigen Kosten natürlich vom individuellen Verbrauchsverhalten abhängig sind.
Ich habe beispielsweise in der Heizperiode nie mehr als 18° C in der Wohnung, mein Nachbar hingegen braucht seine 24° C. Rechnet man das auf ein ganzes Jahr hoch, kommt ein ordentlicher Unterschied zusammen.

Weiterhin kann man beim Heizen auch sehr viel falsch machen. Der Klassiker ist die ausschließliche Nutzung eines einzigen Heizkörpers (meist natürlich der, mit dem höchsten Bewertungsfaktor) zu Beheizung der gesamten Wohnung. Viele Mieter vergessen auch mal, beim Lüften den Heizkörper abzustellen.

Handelt es sich um digitale Heizkostenverteiler? Grundsätzlich speichern diese Geräte nämlich die Verbrauchswerte im 14 Tages-/Monatsrhythmus. Die Werte würde ich mir beim Abrechner einholen, damit ein möglicher Fehler ausgeschlossen werden kann.

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keine Begrenzung auf die im direkten Zugriff des Mieter bestehenden Teile vereinbart wurden - oder grenzt der Begriff "Mietsache" das ein - eigentlich nein, oder?

Genau das ist der springende Punkt. Wir müssen uns gar keine Gedanken über die Höhe des zulässigen Betrages machen. Allein die Tatsache, dass die unter dem Zugriff des Mieters liegenden Installationsgegenstände nicht erwähnt sind, macht die Vereinbarung unwirksam.

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Wie seht Ihr die Chancen, hier einen Härtefall zu erklären - nicht gegen die komplette Modernisierungsmaßnahme sondern nur gegen die Balkone bzw. dabei nur gegen die Arbeiten direkt in unserer Wohnung?

Warum wollt Ihr hier einen Härtefall erklären?
Genau für solche Fälle hat der Gesetzgeber ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt, welches Ihr nutzen könnt. Wurdet Ihr hierauf hingewiesen? Grundsätzlich würde bei falscher Ankündigung eventuell die Maßnahme verzögert werden.

Eine Härteklausel greift allgemein nur bei sozial schwachen Mietern (Umzug und Mieterhöhung nicht machbar) und bei alten und kranken Mietern.

Einen Balkonanbau könnt Ihr vermutlich nicht verhindern. Es dürfte in einem Mehrfamilienhaus praktisch unmöglich sein, den Balkon an einer einzelnen Wohnung wegzulassen.

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Also wenn ich zum 1.1.15 eingezogen bin, im Mai lesen die ab, kann ich frühestens am Mai 2016 anfragen bei der Verietung?

Die Abrechnung für 2015 ist spätestens am 31.12.2016 fällig.

Die Fälligkeiten sind hier der Knackpunkt. Solange die Abrechnung nicht fällig ist, kannst Du gar nichts unternehmen und hast die vereinbarten Vorauszahlungen zu leisten.

Kommt der Vermieter nach Ablauf der Fälligkeit seinen Pflichten zur Abrechnung nicht nach, besteht dann eventuell die Möglichkeit, die Vorauszahlungen zurückzufordern. Das würde dann auch mit einer Verrechnung der Miete funktionieren.

Ob und wie Abrechnungen bei Vormietern durchgeführt wurden, ist für dein Mietverhältnis erst einmal belanglos.

Wenn das Mietverhältnis beendet ist, kann sich der Vermieter auch an der Kaution bedienen. Diese ist auch für Mietschulden da.

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falls ich jetzt noch eine nebenkostenabrechung erhalte, welchen text kann ich verwenden um zu antworten?

Ich verstehe die Frage nicht. Du teilst dem Vermieter dann das schriftlich mit, was Du ihm mitteilen willst. Worauf willst Du hinaus?

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ich habe erfahren sie hätte bis spätestens 31.12.2014 da sein müssen ansonsten bleibt der vermieter auf den kosten sitzen

Dann teile ihm genau das mit.

Ist das Mietverhältnis denn gekündigt worden?

Wenn nicht, macht das gar keinen Sinn. Eine Kaution ist dafür da, Ansprüche des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses zu bedienen.
Hier würdest Du die Schulden nur verschieben. Ob Du nun 729 € Mietschulden hast oder 729 € aus Kaution ist doch völlig egal, oder?

Ist das Mietverhältnis gekündigt, würde ich das mit dem Vermieter klären.

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Am ende der Auffahrt ist eine Wendefläche für die Feuerwehr.

Das könnte die Erklärung für die Kette sein? Ich habe in einem meiner Bestände ein ähnliches Problem, wo aufgrund permanenter Falschparker die Feuerwehrzufahrten blockiert waren.

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aber wie verhält es sich wenn die Polizei oder ein Krankenwagen zum Haus muss wegen einem Notfall? Feuerwehr macht die Kette kaputt, das ist klar, aber ich glaube nicht das ein Krankenwagen ein Bolzenschneider dabei hat und im Notfall kann jede Minute entscheidend sein.

Ich gehe davon aus, dass sowohl Feuerwehr, als auch Rettungsdienst einen Schlüssel für diese Kette haben. Im Zweifel wird das Ordnungsamt Auskunft geben.

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Nun hat er einfach meine Tür aufgesperrt. Er rief noch "ich weiß dass Sie da sind, machen Sie die Tür auf." Dann kam er einfach rein. Mit seinen zwei Söhnen.
Dann sagte er, er würde morgen

Sofort Schließzylinder tauschen und den Vermieter wegen Hausfriedensbruch anzeigen.

Es wäre zu Überlegen, ob hier nicht auch ein Fachanwalt konsultiert werden sollte.

OK, es soll wohl bedeuten, dass Du 87,60 EUR als Vorauszahlungen für Betriebskosten und 32,40 EUR als Heizkosten/Warmwasservorauszahlung zahlst.

Warum dies allerdings als Pauschale bezeichnet wird, ist mir ein Rätsel. Heizkosten dürfen nicht Pauschal abgerechnet werden.

Was noch auffällt, ist die Tatsache, dass die Vorauszahlungen von insgesamt 120,00 EUR pro Monat zu gering sind. Das wären hier nämlich nur 1,58 €/m². Angemessen wären ca. 2,30-2,50 €/².

Ansonsten halte ich die Abrechnung für Fehlerhaft. Laut Vertrag zahlt Ihr Beispielsweise monatlich 16 € für Wasser. In der Abrechnung sind allerdings 0,00 € Vorauszahlungen hierfür angegeben. Das stimmt hinten und Vor nicht.

Da die eingestellte Abrechnung aber das Jahr 2012 betrifft, ist das sowieso unerheblich, da die Widerspruchsfrist abgelaufen ist. Ist die Abrechnung für 2013 aber ebenso wirr, empfehle ich die Abrechnung von einem Fachanwalt oder ähnlichem prüfen zu lassen.