Beiträge von gingag

Hallo,

Eine Eigentumswohnung innerhalb eines größeren Wohnkomplexes wurde bereits vor vielen Jahren vom ehemaligen Eigentümer in Eigentum umgewandelt. Im Zuge des Kaufs des gesamten Komplexes hat der neue Eigentümer nun alle Wohnungen in Eigentumswohnungen aufgeteilt. In der Teilungserklärung wird wird aber auch die bereits umgewandelte Eigentumswohnung erneut aufgeführt bzw. aufgeteilt.

Wir konnten rausfinden, dass der neue Eigentümer sowie die Teilung/Umwandlung noch gar nicht im Grundbuch stehen.

Die Frage die für mich nun aufkommt:

Gilt auch die Eigentumswohnung laut Teilungserklärung als neu aufgeteilt oder ist hier die erstmalige Aufteilung als die relevante Teilung anzusehen.

Warum ?

Der noch nicht eingetragene Eigentümer will die Wohnung bereits jetzt ohne Grundbucheintrag weiterverkaufen, wir befürchten eine Kündigung zwecks Eigenbedarf eines künftigen Käufers.

Der Vertrag für die Wohnung wurde vor Grundbucheintrag der Teilung unterzeichnet, bei einer wirksamen Neuaufteilung würde das bedeuten das diese erst mit Eintragung gültig wird. Für uns würde dann die Kündigungssperrfrist greifen, nicht aber wenn das Datum der Erstaufteilung zählt.

Gerne kann ich die Teilungserklärung per pn zur Verfügung stellen.

Er selbst also der jetzige Vermieter (noch nicht Eigentümer) möchte nicht kündigen das ist vollkommen richtig.

Ein möglicher neuer Eigentümer (sobald im Grundbruch eingetragen) könnte ja nun im Härtefall, wenn keine Sperrfrist zugrunde liegen würde , zwecks Eigenbedarf kündigen.

Deshalb wäre es mir wichtig zu wissen ob eine Sperrfrist nun aktuell schon greifen würde. Wenn ja wäre die Wohnung im Prinzip nur für Kapitalanleger interessant nicht aber für jemanden der die Wohnung selbst beziehen möchte,da ja mind 3 Jahre Sperrfrist.

Eine Umwandlung ist im Zuge der Sanierung ja bereits geschehen, zumindest praktisch. Wenn diese Umwandlung nun im Grundbuch noch nicht eingetragen wurde, haben wir theoretisch erst nach der Umwandlung die Wohnung bezogen und die Umwandlung würde erst mit dem Eintrag ins Grundbuch ihre Gültigkeit erlangen.

Zitat von Fruggel

Über diese Sache musst du dir bezüglich der Künigung wegen Eigenbedarfs erst mal keine Gedanken machen. Denn der neue Eigentümer kann, völlig unabgängig davon ob es eine Umwandlung in Eigentumswohnungen gab oder nicht, ohnehin erst dann die Kündigung erklären, wenn er im Grundbruch als Eigentümer eingetragen ist. Vorher hat er keine Rechtsbefugnis dazu, denn vorher ist er nicht rechtskräftig Eigentümer.

Danke,

der jetzige Eigentümer oder viel eher werdende Eigentümer möchte uns selbst ja nicht kündigen sondern die Wohnung über einen Makler verkaufen.

Die Frage die mir unter den Nägeln brennt, ist ob die Umwandlung wirklich erst mit Grundbuch Eintrag in Kraft tritt oder bereits durch notarielle Begläubigung.

Sollte ersteres der Fall sein könnte weder er noch ein potentieller neuer Eigentümer eine Kündigung aussprechen.

Ich muss hier nochmal an mein bereits erstellten Thread anknüpfen. Da sich die Situation gewendet hat und die Thematik nun eine andere ist auch ein neuer Thread.

Kurze Hintergrund Story:

Im Juli 2019 bezogen wir nach Vertragsunterzeichnung eine Wohnung die zuvor vom alten an den neuen Eigentümer verkauft, saniert und in Wohneigentum umgewandelt wurde. Nur kurze Zeit später teilte uns der Eigentümer/Vermieter mit, dass er unsere gerade erst bezogene Wohnung zeitnah wieder zum Verkauf an einen Makler freigegeben will. Er drängt uns jetzt selbst zum Kauf, sollten wir diesen ausschlagen, will er schon im Januar den Makler mit dem Inserat beauftragen. Im Härtefall müssten wir mit einer Eigenbedarfskündigung des künftigen Eigentümer rechnen hieß es dann ganz trocken.

Nach genauerer Einsicht in die Grundbuchauzüge, stellten wir dann fest das der jetzige Eigentümer sowie die Umwandlung in Wohneigentum noch gar nicht im Grundbuch aufgeführt sind.

Ebenso ist in der Teilungserklärung des Notars vermerkt .... Zitat: "Der erschienene Herr WIRD Eigentümer" Die Teilungserklärung stammt aus dem Mai 2019.

Um nicht zu sehr auzuschweifen, komm ich auf den Punkt. Wann ist eine Teilung in Wohneigentum wirksam und gültig ? Erst mit dem Eintrag im Grundbuch oder bereits früher ? Wenn nämlich der Grundbucheintrag im Juli 2019 also zum Zeitpunkt der der Vertragsunterzeichnung und Einzug noch nicht umgesetzt wurde, wäre die Umwandlung ja theoretisch erst nach Vertragsunterzeichnung bzw. Einzug wirksam, sehe ich das richtig? Wenn dem so wäre, würde für uns dann die Kündigungssperrfrist greifen und wir müssten uns erstmal keine Sorgen zwecks Eigenbedarfkündigungen machen. Sehe ich das richtig ?

Was ich mich frage ist, ob nicht evtl. doch die Kündigungssperrfrist greifen würde ? Die Umwandlung in Eigentumswohnungen fand im Zuge der Sanierung statt. Währendessen befanden wir uns ja bereits in einem Mietverhältniss mit dem Voreigentümer (seit 2013) im selben Wohnkomplex. Noch während der Sanierung wurde die Aufteilung der einzelnen Parteien in Eigentumswohnungen im Grundbuch vermerkt. Nach Abschluss der Sanierung haben wir dann den Mietvertrag für die neue Wohnung unterzeichnet. Die Hausnummer und Straße sind gleich geblieben, wir sind quasi von der 36 in die 36 gezogen (nein auch nicht 36 a oder b). Wie verhält sich das in diesem speziellen Fall ?

Uns würde interessieren, ob die Zusatzvereinbarung bezüglich der nicht Erhöhung der Miete für die ersten 5 Jahre auch eine Kündigung zwecks Eigenbedarf ausschließen könnte ?

Folgende Situation: ein Mietkomplex wurde an einen neuen Eigentümer verkauft, kaum übernommen flattert die Mieterhöhung in den Briefkasten. Termin für ein Gespräch vereinbart und dem Vermieter/Eigentümer geschildert was so alles im argen war: feuchter Keller, Mader samt seiner Hinterlassenschaften auf dem Dachboden, Mäuse oder anderes Kleingetier in den Zwischenwänden/decken und die nicht vorhandene Klingelanlage. Der Vermieter wurde dann erstmal ziemlich kleinlaut und die angesetzte Mieterhöhung wurde erstmal aus Eis gelegt. Wochen später dann der Vorschlag seinerseits eine andere Wohnung des Komplexes beziehen zu können. Diese Wohnung befand sich zu dem Zeitpunkt nach einem Brand noch in der Sanierung. Da eigentlich alles dafür sprach, entschieden wir uns nach kurzer Bedenkzeit für die neue modernere und größere Wohnung. Im Juli 2019 unterschrieben wir den neuen Vertrag und zogen um. Der Vermieter informierte uns in den Vorgesprächen über die Option zum Kauf bzw mietkauf der Wohnung, sei aber auch glücklich wenn wir lange Zeit seine zufriedenen Mieter wären. Im Oktober dann die Nachricht von ihm das er unsere Wohnung an einen Makler zum Verkauf freigeben will sofern wir uns nicht selbst für den Kauf entscheiden sollten. Wir müssten daher auch mit einer Eigenbedarfskündigung in den nächsten Jahren rechnen, hieß es dann so nebenbei. Wir waren erstmal sprachlos und überrollt von dieser Dreistigkeit. Von einem Kauf waren wir ja nicht abgeneigt, wollten uns aber erstmal Zeit lassen und das ganze gut überdenken. Die Kauf Option machte er nun also zur Bedingung. Jetzt die Frage, darf er das? Im Vertrag wurde als Zusatzvereinbarung festgelegt, dass die Miete in den nächsten 5 Jahren nicht erhöht wird. Schließt diese Vereinbarung auch eine Kündigung zwecks Eigenbedarf in diesen 5 Jahren aus ? Können wir uns irgendwie dagegen schützen ?

Würde in unserem Fall also eine Umwandlung denn zutreffen? Ich blick leider noch nicht ganz durch. Erwähnen sollte ich vielleicht auch noch das die Wohnung über einen eigenen nicht von anderen Parteien genutzen Zugang bzw Treppenhaus verfügt. Es ist sozusagen ein eigenständiges Haus innerhalb des zusammenhängenden Komplexes. Bewohnt war die Wohnung schon vor dem Brand.

Danke schonmal für die Auskunft, die Frage die ich mir nun stelle ist ob in meinem Fall eine Umwandlung vorliegt ? Die bezogene Wohnung ist wie schon beschrieben Teil eines zusammenhängenden Wohnkomplexes mit mehren Mieteinheiten. Die von uns bezogene Wohnung welche vom Brand am stärksten betroffen war (Brandherd), wurde im Zuge der Sanierung von der Raumaufteilung erheblich verändert, sprich bestehende (nicht tragende) Wände wurden entfernt sowie auch neue Trennwände gezogen, der gesamte Dachstuhl wurde ebenfalls erneuert. Die Wohnung selbst wurde aber nicht in einzelne Mieteinheiten aufgeteilt. Bekannt ist uns das aktuell eine weitere Wohnung der Immobilie zum Verkauf freigegeben ist. Liegt denn in unserem Fall eine Umwandlung vor ?

Bei unserer derzeitigen Situation muss ich leider etwas weiter ausholen. Anfang 2018 wurde der Wohnkomplex in welchem ich und meine Frau seit einigen Jahren eine Wohnung bewohnten von einem Brand beschädigt. Glücklicherweise war unsere Wohnung von dem Brand selbst nicht betroffen. Ende 2018 wurde die gesamte Immobilie inkl. unserer Wohnung verkauft und vom neuen Eigentümer zu Sanierung freigegeben. Kurze Zeit nach dem Eigentümerwechsel erhielten wir Post vom neuen Vermieter/Eigentümer zwecks einer Mieterhöhung. Nach einem persönlichen Gespräch mit Ihm schlug er uns statt der Mieterhöhung eine größere Wohnung vor, welche im Zuge der Sanierungsarbeiten in den nächsten Monaten bezugsfertig sein würde. Nach einigen Wochen intensiver Überlegungen entschieden wir uns für die neue Wohnung welche zum großen Teil nach unseren Wünschen fertiggestellt wurde. Die Miete wurde zwar höher angesetzt aber im Verhältnis zu den 30qm mehr, angemessen. Im Juli 2019 unterzeichneten wir den Vertrag und haben uns nun soweit eingerichtet. Vor ca 3 Wochen dann eine WhatsApp des Vermieters/Eigentümers... Er möchte die Wohnung an einen Makler zum Verkauf freigeben, es sei denn wir selbst entscheiden uns für einen Kauf oder Mietkauf. Sollten wir von einem Kauf absehen, müssten wir spätestens bei Eigentümerwechsel mit einer Eigenbedarfskündigung rechnen. Wir fühlen uns ehrlich gesagt ganz schön vor den Kopf gestoßen und überfordert. In den Gesprächen stand ein möglicher Kauf zwar zur Option war aber nie Bedingung oder Voraussetzung. Wir könnten uns jederzeit für einen Kauf entscheiden, er würde es aber auch begrüßen wenn wir lange Jahre seine zufrieden Mieter wären, hieß es in den Nachrichtenverläufen. Von einem Verkauf der Wohnung über einen Makler war vor der Vertragsunterzeichnung nie die Rede. Ist das denn alles rechtens und was müssen wir jetzt befürchten ?