Beiträge von P-R

Hallo,

grundsätzlich hat der Vermieter aufgrunde seiner Verkehrssicherungspflicht dafür sorge zu tragen, dass das Grundstück von Schnee geräumt ist. Auf angrenzenden Gehsteigen ist zwar eigentlich die Kommune hierfür verantwortlich, diese wälzen die Aufgabe jedoch in der Regel durch kommunalrechtliche Regelungen auf die Grundstückseigentümer ab.

Der Vermieter kann jedoch - wie in dem geschilderten Fall - die Räum- und Streupflicht im Innenverhältnis auf die Mieter abwälzen. Ihn trifft aber dennoch eine Pflicht zur Kontrolle.

Tritt nun ein Schaden ein, ist zu prüfen, inweiweit der Vermieter gegen die ihm obliegenden Verkehrssicherungspflichten bzw. Kontrollpflichten verstoßen hat. Ist dies der Fall, wird er in Haftung genommen und riskiert zudem unter Umständen ein Bußgeld bzw. strafrechtliche Konsequenzen. Jedoch kann er sich beim Mieter aufgrund des Mietvertrags unter Umständen schadlos halten, wenn der Schaden auf eine Pflichtverletzung des Mieters zurückzuführen ist.

Insofern sollte man als Mieter nicht sagen "Wenn der Vermieter nicht räumt, räumen wir auch nicht".

Gruß

Philipp

Hallo und willkommen im Forum,

mal ganz unabhängig von der Frage ob (wohl ja) und in welcher Höhe (Einzelfallentscheidung) ein Recht zur Mietminderung besteht hat der Vermieter (Deiner Mitbewohnerin) hier grundsätzlich nicht ganz unrecht. Jedenfalls insoweit, dass er einwendet, Du könntest ihm gegenüber kein Recht zur Mietminderung geltend manchen.

Hauptmieterin ist Deine Mitbewohnerin, die wiederum Deine Vermieterin im Rahmen des Untermietvertrags ist. Insofern treffen Dich kaum Pflichten gegenüber dem Eigentümer (und gleichzeitigem Vermieter Deiner Mitbewohnerin). So wie der Vermieter (ich nenne ihn jetzt mal der Einfachkeit halber Vermieter ) keine Ansprüche, beispielsweise auf Zahlung der Miete, gegen Dich hat, hast Du mangels Mietvertrag mit dem "Vermieter" kein Recht auf Mietminderung gegen ihn.

ABER: Deine Vermieterin, also Deine Mitbewohnerin, könnte grundsätzlich ein Recht zur Mietminderung (im Bezug auf die Gesamtmiete der Wohnung) geltend machen. Ob die Mängel dabei im untervermieteten Teil der Wohnung liegen oder nicht spielt keine Rolle, sie ist schließlich Mieterin der kompletten Wohnung.

Zum Thema Abmahnung: Eine Abmahnung im Mietrecht ist in der Regel Voraussetzung für eine wirksame fristlose Kündigung.

Die Abmahnung ist sozusagen der letzte Hinweis vor einer fristlosen Kündigung, die den Mieter zur Beseitigung eine Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag auffordert. Hat der Vermieter einen Grund genannt, aus dem er "Euch" abmahnen will (hier auch das selbe Spiel: der Vermieter kann Dich nicht abmahnen, nur seine Mieterin).

Sofern es keinen sachlichen Grund für eine Abmahnung geben sollte (mir erschließt sich aus der Schilderung auf anhieb keiner...), wäre eine Abmahnung zwar unberechtigt, der Mieter könnte dennnoch keine Rücknahme verlangen. Der Grund dafür liegt darin, dass die Abmahnung im Falle der Prüfung der Rechtmäßigkeit einer (darauf ggf. folgenden) fristlosen Kündigung zu überprüfen wäre.

Ich könnte mir vorstellen, dass der Vermieter hier lediglich versucht Druck aufzubauen, um einer Mietminderung zu entgehen. Eine fristlose Kündigung auf Basis einer ungerechtfertigten Abmahnung wäre jedenfalls weniger klug, denn der Vermieter würde in einem Streit in hohes Risiko eingehen zu unterliegen und dementsprechend die Kosten hierfür tragen zu müssen.

Wenn Du (bzw. Deine Mitbewohnerin) Studentin bist, kannst Du versuchen über die Uni kostenlose Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen. Gerade in Studentenstädten bieten das oft der Asta in Zusammenarbeit mit Anwälten an. Ebenso könnte man mal prüfen, ob über die Eltern eine Rechtschutzversicherung besteht. Diese gelten oft auch für Kinder, die sich noch in Ausbildung befinden.

Gruß,

Philipp

Hallo Frank,

spannendes Thema, dass Du da ansprichst Da wir das hier noch nicht sooo ausführlich behandelt haben, hab ich mich entschlossen, das Thema im Rahmen eines Artikels über "Das Recht des Vermieters zur Besichtigung der Wohnung bei Weitervermietung" aufzugreifen. Wenn Du noch weitere Fragen hast, kannst Du die gerne hier stellen.

Gruß

Philipp

Wenn er sich standhaft weigert, solle man darüber nachdenken, den Zugang der Wohnung und die Ratenzahlung der Kaution mit Hilfe eines Anwalts durchzusetzen. Dies ist zwar wahrlich nicht der Beste Einstieg, aber meiner Meinung nach ein legitimes Vorgehen...

Gruß

Philipp

Dann wird der Vermieter die Nutzung der Wohnung auch zum vereinbarten Zeitpunkt ermöglichen müssen. Tut er dies nicht, macht er sich unter Umständen schadenersatzpflichtig. Hinsichtlich der Zahlung der Kaution (Raten oder nicht) steht dem Vermieter wie beschrieben kein Wahlrecht zu. Sofern es sich um ein übliches Mietvertragsformular handelt, dürfte hier auch drinstehen, dass die Kaution in Raten gezahlt werden kann.

Gruß

Philipp

Ist der Mietvertrag denn schon unterschrieben?

Gruß

Philipp

Hallo,

auch wenn die Zahlung der Kaution in einer Summe vereinbart wurde, ändert dies nichts daran, dass die Kaution in bis zu drei Raten (die erste bei Beginn des Mietverhältnisses, die zweite und dritte jeweils einen Monat später) gezahlt werden kann.

Nach § 551 Abs. 4 BGB ist eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von Absatz 1-3 des § 551 BGB abweicht unwirksam. Eine Vereinbarung, dass die Kaution in einer Summe bei Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen ist, ist somit unwirksam. An die Stelle der Vereinbarung tritt die gesetzliche Regelung. Zu dieser Entscheidung kommt auch der Bundesgerichtshof in zwei Urteilen nämlich BGH NJW 2003, 2899 und BGH NJW 2004, 1240.

Gruß

Philipp

Hallo,

näheres zum Thema findest Du im Artikel zu Einsichts- und Kontrollrechten bei der Nebenkostenabrechnung. Zusammengefasst: Es besteht grundsätzlich kein Anspruch auf Belegkopien, aber auf Einsichtnahme.

Gruß

Philipp

Hallo Mirko,

zunächst zum Stromzähler: In Deutschland unterliegen Stromzähler grundsätzlich der Eichpflicht. Die Eichdauer für Stromzähler in Verbraucherhaushalten beträgt 8 Jahre bei elektronischen Zählern bzw. 16 Jahre bei Zählern mit Läuferscheibe.

Allerdings wird nach Ablauf der Eichdauer nicht jeder Zähler mit einem neuen Eichettiket versehen, vielmehr werden Stichproben aus einer Bauserie genommen und diese erneut geeicht.

Es bietet sich ggf. an, eine ungefähre Messung des Stromverbrauchs selbst vorzunehmen, also:

- Strommessgerät im Baumarkt kaufen (ab ~20 Euro)
- alle Verbraucher vom Netz trennen, alle Schalter aus
- Zählerstand notieren
- einen Verbraucher inkl. Strommessgerät anschließen
- eine gewisse Zeit laufen lassen, beispielsweise ein Waschprogramm der Waschmaschine o.ä.
- Zählerdifferenz und Stand des Strommessgeräts vergleichen
- Prüfung mehrfach wiederholen...

Wenn sich der Verdacht auf eine falsche Funktion des Zählers so erhärten sollte, kann man bei der zuständigen Eichbehörde eine sogenannte Befundprüfung hinsichtlich des Stromzählers beantragen. Bei der Befundprüfung wird der Zähler ausgebaut und von einer anerkannten Stelle untersucht. Liegen die Abweichungen im Rahmen der Verkehrsfehlergrenzen muss der Verbraucher für die Kosten der Prüfung aufkommen, anderenfalls der Betreiber des Stromzählers.

Zum Rest der Frage melde ich mich später nochmal.

Gruß,

Philipp

Hallo Christin und willkommen im Forum,

zunächst zu der Frage, inwieweit ein Ausschluss des Kündigungsrechts bindend (zulässig) ist:

Zum Auschluss des ordentlichen Kündigungsrecht bei sogenannten Formularmietverträgen (Mietverträge, die nicht individuell verhandelt, sondern einseitig vom Vermieter gestellt werden), hat der Bundesgerichtshof (BGH), dass dieser für eine Dauer von bis zu vier Jahren grundsätzlich zulässig ist, wenn die Regelung auch den Vermieter bindet (Entscheidung veröffentlicht in BGH NJW, 2005, 1574). Ein darüber hinaus gehender Ausschluss des Kündigungsrechts stellt nach Ansicht des BGH eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

Soweit scheint der Wirksamkeit der Vereinbarung zunächst einmal nichts entgegenzustehen.

Allerdings könnte ein Anspruch auf Erteilung einer Zustimmung zur Untervermietung gegen den Vermieter bestehen. Voraussetzung hierfür wäre, dass sich nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse des Mieters an einer Untervermietung ergeben hat, beispielsweise aufgrund seiner wirtschaftlichen Situation (durch einen Jobwechsel an einen anderen Ort o.ä.).

Die Frage, wie man eine solche Zustimmung vom Vermieter erlangen kann, wenn dieser auf mittlere Sicht nicht erreichbar ist, ist nicht so leicht zu beantworten. Grundsätzlich geht es natürlich nicht, dass der Vermieter sich dem Zugang von Erklärungen, die das Mietverhältnis betreffen, entzieht.

Hier müsste man vllt. mal mit einem Fachanwalt für Mietrecht sprechen, ob es eine Möglichkeit gibt auf eine ausdrückliche Zustimmung zur Untervermietung zu verzichten, wenn diese gesetzlich erteilt werden muss und der Vermieter nicht erreichbar ist.

Das der Vermieter nicht erreichbar ist, ist hier tatsächlich äußerst ungünstig - die beste Lösung wäre natürlich ein Gespräch mit dem Vermieter, in dem man versucht eine vorzeitige Auflösung des Mietvertrags herbeizuführen...

Gruß,

Philipp

Wenn Du mit "angeben" meinst, dass Du die Mängel gegenüber dem Vermieter anzeigen musst, dann ja - jedenfalls dann, wenn daraus ein Kündigungsgrund oder der Grund für eine Mietminderung hergeleitet werden soll.

In der Regel enthalten Mietverträge auch eine Regelung dazu, dass der Mieter Mängel an der Wohnung zu melden hat. Die Pflicht zur Mängelanzeige ist somit regelmäßig eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters.

Gruß

Philipp

Hallo,

hier findest Du einige Beispiele für Gründe einer frsitlosen Kündigung aus Sicht des Mieters.

Wenn dem Mieter der Gebrauch der Mietsache zumindest teilweise nicht rechtzeitig gewährt wird, kann dies ein Grund für eine fristlose Kündigung sein, siehe § 543 Abs. 2 Nr.1 BGB.

ABER: Wenn Du schon längere Zeit in der Wohnung wohnst und damit von dem Mangel schon länger Kenntnis hast, kann das Recht auf eine fristlose Kündigung verwirkt sein (näheres weiter unten in dem verlinkten Text).

Beachte aber neben dem reinen Kündigungsgrund auch, dass in der Regel eine Abmahnung an den Vermieter erfolgt sein muss (siehe oben im selben Text).

Zum Dach: Die Behebung des Schadens am Dach ist Sache des Vermieters. Sofern Deine Wohnung direkt von dem undichten Dach betroffen ist, sprich wenn es in die Wohnung reinregnet, könnte dies einen Mietminderungsgrund darstellen. Das wäre jedoch im Einzelfall genauer zu prüfen.

Gruß

Philipp

Hallo,

eine fristlose Kündigung ist grundsätzlich nur möglich, wenn im Vorfeld eine Abmahnung ausgesprochen wurde und die Beseitigung des die Kündigung möglicherweise begründenden Zustands angemahnt wurde.

Ob die Einschränkung der Heizleistung in einem Raum eine hinreichenden Grund für eine fristlose Kündigung bietet halte ich für eher unwahrscheinlich. Zudem liest es sich so, als ob die Heizung schon länger nicht funktionierte. Dies könnte zu einer Verwirkung eines sowieso schon unwahrscheinlichen Rechts auf eine fristlose Kündigung führen.

Gruß

Philipp

Hallo Esprit,

für die Frage, wie man die Wohnfläche genau berechnet gibt es grundsätzlich zwei verschiedene Verfahren, nämlich die Berechnung nach DIN 277 und die Berechnung nach der Wohnflächenverodnung.

Wonach die Berechnung in Deinem Fall erfolg sollte sich aus dem Mietvertrag ergeben.

Nach der Wohnflächenverordnung zählen nur Flächen mit einer Raumhöhe über 200cm in vollem Umfang zur Wohnfläche. Flächen mit einer Raumhöhe von 100cm bis 200cm zählen zu 50%, Flächen mit einer Raumhöhe von unter einem Meter werden nicht gezählt. Im oben verlinkten Text zur Wohnflächenberechnung findest Du auch eine entsprechende Darstellung als Skizze.

Die Berechnung kann man in einfach Fällen grundsätzlich selbst vornehmen, das verschafft schonmal einen ersten Überblick. Sofern es aber zu einem Streit um die tatsächlich gegebene Wohnfläche kommen sollte wird man um einen entsprechenden Gutachter nur schwer herumkommen.

In diesem Fall sind die Mietervereine im großen und ganzen eine gute Alternative. Man bekommt hierüber nicht nur für relativ kleines Geld einen geeigneten Gutachter zur Wohnflächenberechnung sondern genießt in der Regel auch die Vorzüge einer Mietrechtschutzversicherung, die oftmals in der Mitgliedschaft enthalten ist.

Zum Thema Grundsteuer: Die Umlage der Grundsteuer ist grundsätzlich zulässig.

Zum Thema Kabelgebühren: Auch diese Gebühren sind grundsätzlich umlagefähig. Es kommt auf die Vereinbarung im Mietvertrag an, ob Du tatsächlich ein TV-Gerät besitzt oder nicht ist unerheblich.

Gruß

Philipp

Hallo ron,

zunächst mal zum strafrechtlichen Teil: Mietbetrug als dezidierten Straftatbestand gibt es so nicht. Ein Betrug nach § 263 StGB kann jedoch in Form eines sogenannten Eingehungsbetrugs begangen werden. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn man eine Zahlungsverpflichtung eingeht und dabei (!) zumindest damit rechnet, diese nicht begleichen zu können. Handelt es sich bei der Zahlungsverpflichtung um eine Solche aus einem Mietvertrag spricht man auch von Mieteingehungsbetrug.

Für die Annahme eines (Mieteingehungs-)Betrugs ist es jedoch in der Regel erforderlich, dass der Mieter schon beim Abschluss des Mietvertrags nicht vorhatte die fällige Miete zu zahlen.

Zum anderen Teil: Habt ihr denn für euch ein Protokoll oder Fotos vom Zustand der Wohnung beim Einzug erstellt?

Im Zivilrecht gilt grundsätzlich, dass jeder für sich günstige Umstände beweisen muss. Deis trifft also auch zu, wenn der Vermieter behauptet, es seien Schäden durch Mieter entstanden. Insofern ist das fehlen eines Übergabeprotokolls zunächst einmal nicht nur für den Mieter nachteilhaft. Auch für den Vermieter dürfte sich hieraus eine erheblich schwerere Beweisführung ergeben.

Darüber wird es sicherlich eine Vielzahl an Personen geben, die den Zustand der Wohnung bei Einzug bezeugen könnten (Umzugshelfer usw.).

Wichtig ist, dass man sich nicht zu Unterschriften oder Aussagen hinreissen oder überreden lässt, die entsprechende Ansprüche begründen. Mit der Hinzuziehung eines Anwalts würde ich warten bis entweder konkrete Forderungen gestellt (und ersthaft durchzusetzen versucht) werden oder - was wahrscheinlicher ist - die Rückzahlung der gestellten Mietsicherheit verweigert wird...

Gruß,

Philipp

Ja, so war es gemeint. Streng genommen bezieht sich die Pfändung nicht auf die bereits hinterlegte Kautionssumme sondern auf den Rückzahlungsanspruch, der sich aus dem Mietvertrag bei mangelfreier Übergabe der Wohnung ergibt. Dieser besteht natürlich nur in der Höhe der Mietkaution abzüglich berechtigter Forderungen des Vermieters.

Insofern stellt die Pfändung des Rückzahlungsanspruchs keine große Einschränkung für den Vermieter dar. Die Selbstauskunft bezieht sich in der Regel auf den Zeitpunt ihrer Erstellung und hat mit der Problematik wenig zu tun. Auch eine ordentliche Kündigung (unter Einhaltung der Kündigungsfrist) ist vom Vermieter unter Darlegung seiner berechtigten Interessen zu begründen.

Allein aufgrund der Pfändung der Rückzahlungsforderung aus einer hinterlegten Mietkaution würde ich keine Pflichtverletzung oder eine andere ausreichende Begründung (näheres im verlinkten Artikel) annehmen.

Gruß,

Philipp

Hallo,

zunächst einmal kann auch die Mietkaution grundsätzlich gepfändet werden. Allerdings wird muss der Vermieter diese erst an den Pfändungsgläubiger auszahlen, wenn sie gegenüber dem Mieter fällig wird - also mit Auszug aus der Wohnung bzw. der anstandslosen Übergabe der Wohnung.

Der Vermieter kann auch vor der Auszahlung an den Pfändungsgläubiger die möglicherweise noch offenen Forderungen, zu deren Deckung die Mietkaution gilt, entnehmen. Insofern besteht da grundsätzlich nur wenig Grund zur Sorge, denn die Sicherheitsfunktion verliert die Kaution durch die Pfändung zunächst nicht, es sei denn, der Vermieter hat aus Unwissen oder anderen Gründen vor Ablauf des Mietverhältnisses auf die Pfändung hin die Kaution ans den Pfändungsgläubiger ausgezahlt...

Gruß

Philipp

Hallo,

um es kurz zu machen: ja, grundsätzlich darf der Vermieter den Vorschlag ablehnen (sofern hierzu nichts im Mietvertrag geregelt ist).

Etwas anderes gilt nur in besonderen Situation, beispielsweise wenn der Mieter aus gesundheitlichen Gründen in ein Pflegeheim ziehen muss oder wenn der Mieter ohne eigenes zutun beruflich in eine andere Stadt versetzt wird. Auch in diesem Fall sind aber die Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander abzuwägen.

Gruß,

Philipp

Hallo und willkommen im Forum,

grundsätzlich gilt, dass der Vermieter die Nebenkostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist erstellen und euch zugehen lassen muss (Ausnahme: der Vermieter hat eine etwaige Verspätung nicht zu vertreten). Die Abrechnungsfrist beträgt zwölf Monat nach Ablauf des Abrechnungszeitraums (§ 556 III 2 BGB). Der Abrechnungszeitraum muss aber nicht zwingend dem Kalenderjahr entsprechen! Insofern wäre erstmal zu prüfen, ob die Abrechnungsfrist für den ersten Abrechnungszeitraum bereits verstrichen ist.

Ist dies nicht der Fall, ist wohl zunächst kein Anspruch auf Absenkung der Nebenkostenvorauszahlung (bzw. auf Zustimmung zur Absenkung durch den Vermieter - ohne Zustimmung ist keine Absenkung möglich, allenfalls ein Zurückbehaltungsrecht) zu erkennen. Anderenfalls müsste aber auch erst der Vermieter zur korrekten Abrechnung des fraglichen Abrechnungszeitraum bewegt werden - notfalls gerichtlich. Erst dann könnte man über eine Absenkung der Nebenkostenvorauszahlung befinden bzw. die Zustimmung hierzu durchsetzen.

Gruß

Philipp

Hallo,

meiner Ansicht nach liegt bei einem Fall wie dem hier geschilderten kein Anfechtungsgrund vor.

In Betracht käme ggf. eine Anfechtung aufgrund eines Irrtums. Die Auslegung (§§ 133, 157 BGB) des Sachverhalts ergibt jedoch, dass der Mieter und (wohl auch) der Vermieter die Wohnung im Erdgeschoss als Mietsache zutreffend erkannt haben dürften. Insofern ist der tatsächliche Wille zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses (die Anmietung / Vermietung der EG-Wohnung) maßgeblich und geht der Anfechtung vor - ein Irrtum im Sinne des § 119 BGB liegt daher wohl nicht vor. Die falsche Bezeichnung der Mietsache im Mietvertrag ist für dessen Bestand mE unschädlich (vgl. falsa demonstratio non nocet und den bekannten Haakjöringsköd-Fall).

Im Übrigen wäre auch im Falle des Bestehens eines Anfechtungsgrundes derjenige, der die Anfechtung erklärt, nach § 122 BGB grundsätzlich zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der dem Anfechtungsgegner durch die Anfechtung entsteht...

Gruß

Philipp