Beiträge von Vermieter

ab zum Anwalt ... dass ein Grund für eine fristlose Kündigung / Räumungsklage

Strom und Gas abstellen dürfen sie nicht.

zu klären ist grundsätzlich wer Eigentümer ist...

der Schriftliche! Aufhebungsvertrag macht die Kündigung Ihrerseits überflüssig

grundsätzlich ja, wurden denn die anderen Fenster schon ausgetauscht oder warum wird in der anderen Wohnung nicht auch erneuert, wenn bei Ihnen notwendig sollte es dort auch notwendig sein

mehr zum Thema:

Mietrecht- Modernisierung und Mieterhöhung

Wenn es zwei Wohnungen in dem Haus gibt zahlen Sie natürlich nur Ihren Anteil. Auch wenn die Eigentümerin die Wohnung leerstehen lässt bzw. keine Miete zahlt, trägt Sie den Anteil an der Modernisierung.

11% der Kosten / Anzahl der Wohnungen (2) / 12 Monate = Ihre Mieterhöhung pro Monat

zwar blöd gegenüber den Mietern die nach einem Jahr schon wieder ausziehen sollen.

Wenn kein Kündigungsverzicht im Mietvertrag vereinbart wurde ist eine Eigenbedarfskündigung mit der gesetzlichen Frist, nachweisbar bis zum 3. Werktag zugestellt möglich. (3 Monate)

Es bestehen natürlich die üblichen Möglichkeiten gegen eine Kündigung vorzugehen. Aber dass wäre dann Sache der Mieter.

ok dass hat sich überschnitten

die Rechnung ist falsch, die 11% der Gesamtsumme aufs JAHR durch alle Mieter.

Zitat

ist die "Rechnung"richtig?

nein

Zitat

11% Erhöhung ist das ein Richtwert? Zu mindest ist das der max.Prozentsatz, oder?

dass ist der maximale Prozentsatz, geht auch darunter aber nicht darüber.

Zitat

Kann der Vermieter auch die Einbaukosten mit draufschlagen?

na logisch oder meinen Sie die bauen sich von selbst ein?

Zitat

Der Mieter hatte ja die Ankündigung fernmündlich in der letzten Woche gegenüber meiner Ehefrau mitgeteilt - jetzt sagt die gesetzl. Regelung: dieses muss schriftl. und das mind. 3 Monate vor Einbau passeren, das ist hier nicht der Fall! Wann bzw. zu welchem Zeitpunkt (Einbau erfolgt in 4 Wochen) müssen wir dann die Erhöhung zahlen?

ja, ggf. tritt die Erhöhung aber erst später in Kraft, sind aber rechtliche Detailfragen die Sie mit einem Anwalt oder Mieterverein klären sollten. Der Aufwand lohnt meist nicht.
Seien Sie froh dass Sie neue Fenster bekommen, es gibt hier Fälle im Forum die kämpfen darum und bekommen keine.

Zitat

Ein Einblick in die Rechnung(en) darf ich als Mieter verlangen?

die Kosten sind vom Vermieter darzulegen und auf Verlangen auch Einsicht in die Rechnungen

Zitat

Da dieser Vermieter eh zu den "Geiern" gehört die uns versuchen abzuzocken, bin ich mal gespannt was da auf uns zukommt!

ja die bösen Vermieter. Wollen immer Geld. Sie bekommen monatliche ein Gehalt für Ihre Arbeit oder? Sind Sie deswegen Geier?

Zitat

Ferner werde ich verlangen, das er uns, schriftl. darlegen soll, wie nun eine Energieeinsparung aaussieht?

Es reicht ihmo wenn die Fenster auf aktuellem Stand der Technik isoliert sind. Wollen Sie noch ein Gutachten? Wer soll dass bezahlen?

Nein pro Jahr nicht pro Monat.

10.000 Euro Kosten der Modernisierung
11% sind 1.100 Euro

5 Mieter im Haus 1.100 Euro / 5 = 220 Euro
220 Euro / pro Mieter pro Jahr / 12 = 18,33 Euro

Eine Mieterhöhung von 18,33 Euro pro Mieter.

Achten sie darauf dass ggf. gewährte Förderungen von der Summe der Modernisierung abgezogen werden müssen und nicht umgelegt werden dürfen.

Hallo Tina.

Klären Sie am besten mit ihrem alten Vermieter ab wann der neue Eigentümer überhaupt in den Mietvertrag eintritt. Nur dann können Sie rechtssicher agieren.

Sicherheitshalber kündigen Sie zum nächstmöglichen Termin beim alten Vermieter, dass wäre dann 30.9. übrigens kündigt man den Vertrag nicht bis zum 1. sondern immer zum letzten Tag des letzten Monats. Also 1.8. wäre nicht korrekt sondern entweder 31.7. oder 31.8.

Bei einer ordentlichen Kündigung gegenüber dem alten Vermieter sind Sie bis 30.9. gebunden, müssen Miete und NK zahlen.

Seien Sie auch vorsichtig an wen Sie zahlen, nicht dass der neue Vermieter von Ihnen dann die Miete haben will die sie an den alten Vermieter bereits gezahlt haben und der ist pleite und rückt nichts mehr raus.

Und lassen Sie sich alles schriftlich kurz formlos bestätigen.

Die Kündigung beim alten Vermieter ist wichtig, der Vertrag geht dann ggf. auf den neuen Vermieter über was an der Kündigung oder am Vertrag selbst nichts ändert.

Eine Kündigung bedarf der Schriftform. Daher könnte Ihnen der neue Vermieter auch frühestens zum 30.9. kündigen, wenn er schriftlich eine begründete Kündigung beweisbar Ihnen zustellt.

Klären Sie wer ab wann Eigentümer ist. Kündigen Sie aktuell beim alten Vermieter. Mit dem neuen Vermieter machen Sie dann einen schriftlichen Aufhebungsvertrag zu Ihrem Wunschtermin z.B. 31.8.
Achten Sie auf ein Übergabeprotokoll, nehmen Sie einen Zeugen mit und machen Sie vorher Fotos von der Wohnung ... nach Eigentümerwechsel ist die Übergabe ggf. immer etwas schwieriger.

Zitat

In meiner jetzigen Wohnung lebe ich seit 2,5 Jahren. Mein Vermieter Hr. Sch hat die Wohnung nun an Hr. R verkauft. Als Hr. R zur Wohnungbesichtigung da war, har er mir bereits angekündigt, dass er die Wohnung für sich selber braucht und ich ausziehen müsste. Dies war im Mai 2012. Seit dem besteht die Kündigung nur mündlich.

mündliche Kündigung geht nicht, Sie können jederzeit schriftlich einen Aufhebungsvertrag mit ggf. monetärer Kompensation vereinbaren. Aber das geht nur schriftlich und im gegenseitigen Einverständnis.

Zitat

Hr. R möchte mich möglichst schnell aus der Wohnung raus haben, hat mir auch finanzielle Entschädigung angeboten, wäre ich bis Ende Mai ausgezogen.

worauf Sie aber nicht eingegangen sind oder etwas unterschrieben haben, dann kann er machen nix ..

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Die Wohnungsuche hat aber gedauert (da ich nicht irgendwas nehmen wollte) und nun habe ich eine Zusage für eine Wohnung ab dem 1.08.2012.
Hr. R ist sehr wütend darüber, dass ich erst so spät ausziehe. Besonders weil ich ihm gesagt habe, dass ich die ersten zwei August Wochen für den Auszug brauchen werde.

Ihr gutes Recht, vor 30.9. bekommt er Sie grundsätzlich nicht raus und zum 30.9. erst mit schriftlicher Kündigung.
Wie gesagt, wenn Sie den August noch zum Umziehen benötigen, empfiehlt sich eine Aufhebungsvertrag zum 31.8.

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Nun zu meinen Fragen/Sorgen:
1. Da er der neue Besitzer ist, kann er die Miete erhöhen? Bzw um wieviel darf er die Miete erhöhen?? Ich sollte zufügen, dass zwischen ihm und mir noch kein Mietverhältniss besteht. Die Miete geht noch an Hr. Sch.

Nein. Das Mietverhältnis geht aber über sobald der neue Eigentümer ist / Eintrag im Grundbuch aka. Übergang der Rechte und Pflichten im Kaufvertrag vereinbart. Prüfen Sie ob Sie nicht noch an den falschen Miete zahlen!

Zitat

2. Ich habe was über eine Kündigungssperre gelesen. Dieser nach darf innerhalb von drei Jahren nicht gekündigt werden, wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. Tritt dies in meinem Fall zu?? Wenn ja, dann müsste ich rein rechtlich gar nicht ausziehen.

dies gilt nur wenn Mietwohnungen in Wohnungseigentum umgewandelt werden. Hier scheint aber ein normaler Verkauf erfolgt zu sein oder wurde Ihnen ein Vorkaufsrecht angeboten? Rechtlich ist dies etwas völlig anderes.
Kündigen kann er wegen Eigenbedarf aber frühestens 3 Monate nach Erhalt der Kündigung in Schriftform.

Zitat

3. Hr. R besteht darauf, dass ich ihm innerhalb der nächsten zwei Wochen meinen neuen Mietvertrag zusende damit er sicher sein kann das ich ausziehe. Hat er ein Recht darauf solche Vorderungen zu stellen?

SIE als Mieter brauchen überhaupt keinen Mietvertrag zuzusenden, um Gottes Willen unterschreiben Sie auch keinen Mietvertrag.
Der alte gilt weiter, es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist, das einzige was Sie unterschreiben ist ein Aufhebungsvertrag zu ihrem Wunschtermin und da steht auf keinen Fall Mietvertrag drauf.

Zitat

4. Muss ich am 1.08 ausgezogen sein oder kann ich mir Zeit nehmen (die ersten beiden August Wochen)??

müssen Sie nicht .. wenn Sie jetzt kündigen müssen Sie zum 30.9. raus aber können auch freiwillig früher vereinbaren.

Zitat

Mit dem Ausziehen selber habe ich kein Problem, mir geht es ehr darum rechtlich auf der sicheren Seite zu stehn und über meine Rechte bescheid zu wissen bzw zu wissen, welche Rechte Hr. R hat.

Da Sie eh ausziehen möchten, haben Sie da alle Trümpfe in der Hand.

Zitat

Was ich die nächten Tage sicher verlangen werde, ist eine offizielle (schriftliche) Kündigung.

Brauchen Sie eigentlich nicht. Klären Sie wer der Vermieter rechtmässig ist, kündigen Sie sicherheitshalber noch beim alten und alles weitere ... lassen Sie sich ein Angebot machen, dem Sie nicht widerstehen können.
Raus bekommt er Sie gegen Ihren Willen vor dem 30.9. sicher nicht.

Mit einer Indexmieterhöhung hätte man da wesentlich mehr rausholen können... "

Nur die Indexmiete oder Staffelmiete musst Du explizit vorher im Mietvertrag vereinbaren, nachträglich oder einfach mal so zwischendurch nach Index dann wieder nach Vergleichsmiete geht nicht.

Kompliziertes Thema.

Zitat

aus gestrigem Schreiben vom Anwalt meiner Hausverwaltung habe ich erfahren, dass ich im Jahre 2007 einen Indexmietvertrag unterschrieben habe. Beim Unterschreiben wurde ich darauf nicht extra hingewiesen, aber unter dem entsprechenden Anhang steht tatsächlich meine Unterschrift, naja - selber schuld. Also ab August erhöht sich meine Miete um fast 9 % nach §557 b BGB.

Die letzte Erhöhung ist länger als 1 Jahr her?
Der Indexwert und die Berechnungsgrundlage ist im Schreiben angegeben und erläutert?
Das Erhöhungsanliegen liegt in Schriftform vor?

Steht so im Gesetz:

Eine Änderung der Miete nach §557b muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden.
Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben.
Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.
Übernächster Monat wäre August.

Passt.

Zitat

Nachdem ich aber Einiges über Indexmietverträge gelesen habe, sind für mich paar Sachen unklar:

Ohja.

Zitat

Genau vor einem Jahr habe ich ebenfalls ein Mieterhöhungsschreiben bekommen. Begründet wurde das mit dem Mietspiegel 2010. Da meine Miete etwa 15 Euro höher war als eine ortsübliche Vergleichsmiete, habe ich der Mieterhöhung erfolgreich widersprochen. Die erhöhte Miete hätte ich ab August 2011 zahlen müssen.

Besteht eine mietvertragliche Vereinbarung nach §557b schließt dies eine Erhöhung nach §558 aus. Zudem wäre eine solche nur möglich wenn die ortsübliche Vergleichsmiete darüber läge. Macht also keinen Sinn.

Zitat

Da wurde vom Anwalt aus einem für mich nicht nachvollziehbaren Grund genau 1 Jahr abgewartet.

1 Jahr wonach? Nach Abschluss des Mietvertrages?

Zitat

Die Vollmacht wurde dem Anwalt schon im November 2011 erteilt.

Ich weiss ja nicht wie dass bei Anwälten üblich ist, bei Mietverwaltern lässt man sich einige Vollmachten ausstellen und wenn die aufgebraucht sind, lässt man sich neue erstellen, die reichen dann auch einige Zeit. Das Datum spielt da nicht wirklich eine Rolle.

Zitat

Außerdem gibt es auf der Seite folgende Info:
Zitat:
Mieterhöhungen

Mieterhöhungen dürfen ausschließlich auf der Grundlage des vom Statistischen Bundesamt angegebenen Preisindex vorgenommen werden.Anderweitige Mieterhöhungen (z.B. wegen Modernisierung etc.) sind ausgeschlossen.

Könnte ich vielleicht deswegen die Index-Klausel in meinem Mietvertrag für unwirksam erklären?

Die Klausel wird dadurch nicht unwirksam. Nur der Versuch der Erhöhung mit der falschen Begründung ist unwirksam.

Zitat

Ebenfalls auf der Seite steht:
Zitat:
Zweck des Indexmietvertrages

Mit dem Indexmietvertrag soll sichergestellt werden, dass der Mieter nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus in Anspruch genommen wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt damit das Limit der zulässigerweise zu verlangenden Miethöhe.

halte ich imho für nicht korrekt, scheint aber gängige Rechtsauffassung zu sein. Ich habe gerade die Unterlagen nicht zur Hand, aber ich erinnere mich dass mir die Indexmiete genau mit der Begründung schmackhaft gemacht wurde, dass

a) Die ortsübliche Vergleichsmiete keine Rolle spielt
b) Auch die Kappungsgrenze nicht gilt.

ich suche den Ordner bei Gelegenheit mal raus.

Zitat

Ich habe die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem neuen Mietspiegel 2012 ermittelt und meine Miete ist immer noch 3 Euro darüber.

Also was ich Euch fragen möchte ist, ob ich 2 von mir genannte Punkte irgend-wie ins Spiel bringen kann und der Mieterhöhung doch widersprechen. Oder habe ich keine Chance mehr die Erhöhung der Miete zu verhindern?

Ich glaube und befürchte nein.

Es sind grundsätzlich alle Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach §557b gegeben und eingehalten.

Zu a) Die ortsübliche Vergleichsmiete keine Rolle spielt

Diese spielt imho nur eine Rolle für die Erhöhung auf die orstübliche Vergleichsmiete.
Die Indexmiete orientiert sich ausschließlich an der Indexsteigerung.

Zu b) Die Kappungsgrenze ist in § 558 vorgegeben

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).

also bezieht sich diese nur auf Erhöhungen auf Vergleichsmiete.

Außerdem wenn solche Einschränkungen bestehen würden, stände es sicher hier

Deutscher Mieterbund e.V.: indexmiete

Imho gilt für Indexmieten nur was im §557b angegeben ist und da steht eben nur

Zitat

§ 557b Indexmiete

(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).

Individualvereinbarung und da steht nicht wie im §558 für Absatz (1) gilt ...

Zitat

(2) Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.

Jahresfrist und Ausschluß der Erhöhung nach §558 (Anpassung an Vergleichsmiete)

Zitat

(3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.

Textform und keine Prozentangabe sondern als Geldbetrag und wann die Erhöhung fällig wird. August passt also.

Zitat

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Das übliche .... und dass wars ...

Imho sind noch einige Texte im Internet gemixtes Wissen und Überbleibsel aus vor 2001.

Aber ich bin kein Anwalt und wenn Ihr andere Infos habt her damit.

Vorallem konnte ich die Urteile nicht lokalisieren:

Indexmietvertrag - Mietvertrag mit Indexmiete § 557b BGB

Der Vermieter hat bei der Vornahme von Mieterhöhungen die Kappungsgrenze zu beachten (siehe: BGH ZMR 2005, 184, 186).

Hat von Euch jemand darauf einen Link?

Imho höchstens die Heizung als Modernisierung zu werten aber eine solche Mieterhöhung muss 3 Monate vor der Maßnahme angekündigt werden und nicht so lala danach. Dazu gibt es Fristen die der Vermieter beachten muss ohne genau ins Detail zu gehen.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen

hier ist ggf. der Abschnitt "Keine Schadensersatzpflicht bei Vorliegen von anerkannten Hinderungsgründen" interessant für den Fall

Was genau ändert dies an der Situation?

Ein wenig habe ich den Eindruck sie zählen hier alle möglichen Mängel auf die der Vermieter beheben soll, aber so schlimm kann es dann doch nicht sein, sonst hätten Sie das Haus nicht angemietet bzw. halten es dort weiter aus.

Ein mündlicher Mietvertrag ist grundsätzlich möglich es ist aber dringend davon abzuraten. Ihr habt Euch hoffentlich die Mietzahlung quittieren lassen. Verweigert der Vermieter die Nutzung der Mietsache könnt ihr die Miete um 100 % kürzen, bzw. das Geld zurückfordern.

Ihr solltet hier zum Anwalt gehen, denn dass hat nicht mehr wirklich viel mit Mietrecht zu tun.

Zu den Materialkosten kommen auch noch die Kosten des Austauschs.
Lassen Sie sich die Rechnung zeigen, dort sollte aufgeschlüsselt sein, wie hoch die Materialkosten und der Lohnanteil ist.
Grundsätzlich gilt, dass Sie beides zahlen müssen, aber wenn der Preis für das Material nachweisbar erheblich höher ist, kann nur vergleichbares Material in Rechnung gestellt werden.
Beispiel. Wenn ich als Vermieter von Ihnen beschädigtes Laminat austauschen lasse, kann ich dafür kein Schiffsbodenparkett für 80 Euro/qm in Rechnung stellen. Nur kann bei 25 Euro/qm durchaus 10 Euro Material und 15 Euro Verlegung enthalten sein, was dann im Ordnung wäre. Dies ergibt sich aus der Rechnung.

Mit 101 Euro für eine neue Badewanne wären Sie sehr günstig weggekommen.
Ob die Badewanne wirklich ausgetauscht wurde ist da erstmal nebensächlich. Wenn der Schaden durch Sie verursacht wurde, ist dieser angemessen zu ersetzen. Wenn Sie mir eine Delle in die Autotür fahren, muss ihre Versicherung auch zahlen, ob ich mich dann entscheide diese reparieren zu lassen steht mir frei.

Hier finden Sie noch Infos zur Rechtslage bei dem Thema für die Bost:

Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen

Die galt bis 2002 und wurde dann durch die Energieeinsparverordnung (EnEV)ersetzt.

Spielt aber hier keine wirkliche Rolle.

ich drücke die Daumen

Hier noch ein paar ausführliche Infos zu

ergänzend .. also die Kosten sind durchaus im Bereich mehrere hundert Euro, wenn keine formalen Mängel bestehen sollte man zustimmen, aber lasst euch da um sicher zu gehen juristisch beraten. Mieterverein oder Anwalt.