Beiträge von Vermieter

Bei Baulärm an Sonn- und Feiertagen oder zu den üblichen Ruhezeiten würde ich die Kollegen in grün bemühen.

den ehemaligen Vermieter überlesen ... na dann arschgeleckt Bonanza

Berny ... bis auf den Begriff Bürge für "mitmietende Eltern" sind wir uns also einig

Syker ... ich geh da nicht weiter auf den Unfug ein. Der Fachanwalt für Mietrecht beim Seminar zu dem Thema des Immobilienverbands hat unrecht und Du hast recht und ich hab meine Ruhe.

Die letzte Nebenkostenabrechnung ist erfolgt?
Vergiss das Einschreiben mit Rückschein.
Einwurfeinschreiben oder spar dir das Geld ganz oder hat der VM schon Schreiben ignoriert?
Wenn er sich weigert muss eh der Anwalt ran.

der laut Gesetz aufgelaufenen Zinsen würde ich auf "der angefallenen Zinsen" ändern
vielleicht gabs ja mehr als der gesetzlich vorgesehene Zinssatz

Falls Du es nicht begreifen kannst oder willst:

Fall 1

Der Bürge der eine Bürgschaftserklärung unterschreibt, haftet maximal nur in Höhe der gesetzlich vorgesehenen Kautionssumme (§ 551 BGB) für Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis des Mieters (der alleine den MV unterschreibt).
Dieser Bürge muss NICHT die Kündigung des MV unterschreiben.
Wenn der Mieter 2 Jahre keine Miete zahlt und geräumt werden muss, haftet der Bürge nur für maximal 3 Monatskaltmieten.

Fall 2

Ich vermiete meine schöne 2 ZKB Wohnung an einen Studenten ohne eigenes Einkommen.
Um sicher zu sein, dass ich keinen Mietausfall habe, möchte ich als VM die Bürgeschaft z.B. der Eltern.
Als schlauer Vermieter lasse ich diese dann nicht einen Bürgeschaftsvertrag (mit der oben genannten Beschränkung der Haftung auf 3 Monatskaltmieten) unterschreiben sondern nehme sie als MIETER in den MV auf. Trotzdem kann man von BÜRGEN sprechen. Auch wenn die Eltern selbst nicht in der Wohnung wohnen, haften Sie gesamtschuldnerisch für alles was der Sohnemann so an Schäden und Mietausfällen hinterlässt.
Möchte der Sohn nach abgebrochenem Studium nun den Mietvertrag kündigen, dann MÜSSEN alle MIETER .. also Student + bürgende Eltern die Kündigung unterschreiben.

Ich hoffe ich habe den Sachverhalt ausreichend erläutert, sodass der Unterschied klar wird.

also wenn der Bürge in dem genannten Fall den MV unterschrieben hat, vermute ich mal dass Fall 2 gegeben ist

Die Anhänge funktionieren leider nicht.

Deiner Argumentation kann man durchaus folgen. Als Vermieter würde ich in dem Fall das Kostenrisiko einer Klage nicht eingehen, der Ausgang wäre mir zu unsicher.

Es kommt halt auch darauf wie man das Mietverhältnis in Zukunft gestalten möchte.
Wenn es wirklich ein Fehler zu Deinem Gunsten war kann man ja auch sich einvernehmlich z.B. auf einen Teilbetrag einigen.
Dann ist der VM nicht ganz so aggro für die Zukunft. Aber dass muss jeder selbst entscheiden.

Wenn das Verhältnis eh gegessen ist, würde ich recht gelassen einer Klage durch den VM entgegensehen.

oh Berny ...

Zitat

Fantastisch schreibt

Und wenn der Bürge nicht will ?

ich schreibe

Zitat

Wenn der Bürge nicht als Mieter im MV steht muss er auch nicht unterschreiben und haftet sowieso nur für die Kaution oder hast du auch noch eine solche hinterlegt?
Ist erals Bürge für die Mietzahlungen vorgesehen, also alle Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis, dann muss er als Mieter eingetragen sein und dann auch unterschreiben. Aber er wäre ja doof wenn nicht.

Für Dich also

Zitat

Wenn der Bürge nicht als Mieter im MV steht muss der Bürge auch nicht unterschreiben und der Bürgehaftet dann sowieso nur für die Kaution oder hast der Mieterdu auch noch eine Kaution hinterlegt?
Ist der Bürgeals Bürge für die Mietzahlungen vorgesehen, also alle Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis, dann muss der Bürge als Mieter eingetragen sein und dann auch als Mitmieter bei der Kündgung unterschreiben. Aber der Bürgealso Mitmieter wäre ja doof wenn der Bürge nicht unterschreiben würde.

Zitat

Wenn er die Kündigung nicht unterschreiben will haftet er ja weiterhin für die Mietzahlungen ...
weil oben stand ... was wenn er nicht will ...

für Berny

Zitat

Wenn der Bürge als Mitmieter die Kündigung nicht unterschreiben will haftet er ja weiterhin für die Mietzahlungen ...
weil oben stand ... was wenn der Bürge nicht will ...

Wir reden die ganze Zeit über den Bürgen ... also wer sonst soll mit er gemeint gewesen sein?

irgendwie schlecht drauf Berny? War eine Weile weg, so kenne ich Dich garnicht.

Dem Vermieter steht für die Reparatur des Laminats nur der von der Versicherung beglichene Betrag zu für den sie haften.

Er darf nicht für diesen Schaden noch etwas von der Kaution abziehen. Unberechtigte Forderungen des VM wird in diesem Fall ihre Versicherung rechtlich abwehren. Informieren Sie ihre Versicherung über den Sachverhalt, falls der Vermieter sich dafür an der Kaution vergehen will.

Verstehe ich es richtig, dass Sie nicht die vereinbarten Vorauszahlungen vollständig wie vereinbart geleistet haben, dies aber fälschlicherweise vom Dienstleister angenommen wurde?

Somit wäre es ja keine Korrektur der NK Abrechnung Positionen sondern nur ein inhaltlischer Fehler in der Gegenüberstellung der geleisteten Vorauszahlsungsbeträge. ggf. wäre zu klären warum dieser Fehler auftrat.

Sie sollten sich nicht zu sicher sein, es könnte sich durchaus um einen hier erwähnten Einzelfall handeln. Da wird es auf den Richter ankommen.

Fehlerhafte Nebenkostenabrechnung - Fristwahrung

der VM sollte zumindest 3 Angebote von ortsansässigen Firmen vorweisen können, dass für die Pflege ein solcher Betrag fällig wird.

Wenn er die Kündigung nicht unterschreiben will haftet er ja weiterhin für die Mietzahlungen ...
weil oben stand ... was wenn er nicht will ...

Mein Tipp .. gegen Eigenbedarf lässt sich nur schwer wehren.
Machen Sie das beste draus und versuchen Sie mit dem aktuellen Eigentümer, wenn er die Wohnung gerne leer hätte einen Deal zu machen, einen sogenannten Aufhebungsvetrag mit entsprechender monetärere Entschädigung für Umzug und Kosten der neuen Wohnung. Gegen eine Eigenbedarfskündigung des neuen Eigentümers haben sie wenig Chance und gehen nach 3 Monaten ohne Kompensation sofern der neue Vermieter sie nicht gegen Cash vorher raushaben möchte.

es gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.

Wenn z.B. begründet und nachweisbar mehr Aufwand notwendig war für die Pflege, weil z.B. die Hälfte der Hecken eingegangen ist und ersetzt werden muss .. dann ist sowas ok
eine einfache Verdoppelung der Kosten erscheint aber verdächtig willkürlich

Ganz große Arschkarte gezogen würde ich da mal sagen...

Zitat

Bis wann muss er die Mietkostenabrechnung gemacht haben?

30.6.2012 ausgezogen ... Abrechnungszeitraum wohl 1.1. bis 31.12.2012 dh. Abrechnung spätestens 31.12.2013 ... danach keine Nachforderungen nur noch Erstattung möglich

Zitat

Bis wann muss er mir das Geld überwiesen haben?

Sofern keine Schäden bestanden spätestens nach 6 Monaten bzw. nach der NK Abrechnung.
Dauert es wie in dem Fall länger kann ein angemessener Teil der Kaution ca. das Doppelte der zu erwartenden NK Nachzahlung einbehalten werden. Da hier aber Schäden vorliegen sollte die finale Kautionsabrechnung spätestens mit der NK Abrechnung erfolgen.

Zitat

Wie stehen meine Chancen bei einer Klage?

imho .. Kaution abschreiben und die Sache unter Lehrgeld abbuchen.
Wie kann man die Wohnung ohne Eigentümer / Verwalter und Protokoll machen.
Sie übernehmen damit die Wohnung mit allen Mängeln und Schäden vom Vormieter und haben keinerlei Handhabe.
sie hätten mit Fotos und Zeugen die Schäden und den Zustand beim Einzug dokumentieren und zumindest dem Vermieter / Verwalter mitteilen müssen

Zitat

Muss er die Kosten meines Anwalts übernehmen?

Nur wenn Sie klagen und vor Gericht gewinnen, was ich für ausgeschlossen halte.

Zitat

Wie soll ich ihrer Meinung nach weiter verfahren?

das nächste mal vorher informieren.

Das mit der Nebenkostenabrechnung macht schon Sinn, die Verwaltung erstellt die Splittung mit der normalen Jahresabrechnung, eine Abrechnung zur Jahresmitte wenn nicht alle Kosten vorliegen z.b. die Heizkostenabrechnung ist schwierig und mit erheblichem Aufwand und Kosten verbunden.

Es kommt auf den MV an was dort bezüglich der Renovierung und Schönheitsreparaturen genau vereinbart ist. Dübellöcher sind z.B. nur wenn sie explizit im Mietvertrag erwähnt sind zu schliessen. Eine Einzug und Auszugrenovierung oder starre Fristen sind auch Punkte die eine Klausel unwirksam machen.

Meine Empfehlung. Fragen Sie mal bei einem Fachanwalt für Mietrecht nach einer Erstberatung, nehmen sie alle Unterlagen und den MV mit und lassen Sie sich beraten. Mit einigen der aufgefühten Punkte kommt der Vermieter hier wahrscheinlich nicht durch, aber dazu müsste man genau den MV kennen.

Aber ich sehe hier eher schwarz.

Zitat

Frage 1: Muss die Hausverwaltung darüber Aufschluss geben, was sie genau vorhaben?

Der Vermieter/Verwalter muss den Mieter 3 Monate vor dem Beginn der Arbeiten informieren über:

den Beginn der Modernisierungsmassnahme,
den voraussichtlichen Umfang der Modernisierung
die voraussichtliche Dauer sowie
die zu erwartende Mieterhöhung

Dabei hat der Vermieter in Textform zu informieren (§ 554 Abs.3 S.1 BGB).
Wobei ein Aushang im Haus allgemein nicht als ausreichend gilt.

Wenn Du begründete und sinnvolle weitergehende Fragen hast, kannst Du diese ja an die Verwaltung stellen.
Ein Einsichtsrecht auf Bauunterlagen, Ausschreibung bzw. Angebote usw. besteht nicht
Es gibt auch eine Duldungspflicht durch den Mieter. BGB §554 Abs. 2

Zitat

Frage 2a: Muss Frau M. die Duldung schriftlich fixieren/mitteilen?

Über die Massnahme muss sie nur rechtzeitig informiert werden.

Die schriftliche Bestätigung bezieht sich auf die Mieterhöhung nach §559 BGB, dieser muss sie schriftlich zustimmen, es reicht nicht dies mündlich zu tun oder einfach die Erhöhung zu bezahlen, selbst dann muss der VM auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen.

Zitat

Frage 2b: Muss Frau M. die Maßnahme dulden, auch wenn sie nicht genau weiß was?

Duldungspflicht durch den Mieter. BGB §554 Abs. 2
Ja. Es wird nicht vorausgesetzt dass der Mieter alles verstehen muss.

Zitat

Frage 2c: Muss Frau M. die Maßnahme dulden, auch wenn diese vielleicht wirklich gar nicht ihre Wohnung betrifft und sie so oder so überhaupt nichts davon hat?

auch dann muss sie es dulden,
kann Sie nachweisen, dass die Maßnahme keinerlei Vorteil für ihre Wohnung hat, weil sie z.B. im Hinterhaus wohnt aber nur die Front gedämmt wird, dann kann sie ggf. nicht an den Kosten beteiligt werden.
Aber vergessen Sie irgendwelche Studien die Einsparpotential bezweifeln, wenn die Wand zur Wohnung gedämmt wird oder auch z.B. die oberste Geschossdecke dann gehen die Kosten auf alle im Haus.

Zitat

Frage 3: Mit welchen Kosten ist zu rechnen, wenn die Hausverwaltung gegen Frau M. klagt?

Anwaltskosten VM, Anwaltskosten Mieter + Gerichtskosten ... je nach Streitwert
rechne mal mit 4 stellig

Zitat

Frage 4: Kann die Hausverwaltung Frau M. rauswerfen, wenn sie nicht pariert?

nicht wenn sie nicht pariert ... wenn sie der Mieterhöhung nicht zustimmt hat Sie ein Sonderkündigungsrecht,
verliert Sie die Zustimmungsklage und zahlt weiterhin die Erhöhung nicht ist eine Kündigung im gesetzlichen Rahmen von § 573 BGB möglich.

Zitat

Frage 5a: Muss Frau M. die gesamten 1.500 Euro, also ihren Anteil, abbezahlen, auch wenn sie auszieht?

Die Frage ist missverständlich. Macht der Mieter vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch muss sie die Mieterhöhung nicht zahlen.

Ansonsten müsste sie ja auch nicht die 1500 Euro bezahlen sondern die Miete wird erhöht und über die erhöhte Miete zahlt sie den Betrag quasi über die nächsten 10 Jahre ab. Zieht sie nach 5 Jahren normal aus hat sie ja nur ca. die Hälfte des investierten Betrags bezahlt. Dann wird keine "Nachforderung" von 750 Euro erhoben. Der neue Mieter, sofern sich einer für den Mietpreis findet zahlt dann quasi weiter.

Zitat

Frage 5b: Gibt es ein Limit an Kosten, welche die Hausverwaltung auf Frau M. abwälzen darf?

11% der Kosten pro Jahr anteilig nach qm
Ansonsten ist das Limit nur durch den Markt bzw. ggf. als Härtefall begrenzt, was aber bei der hier genannten Summe sicher nicht gegeben ist. Wäre z.B. gegeben wenn durch die Sanierung die Miete sich verdoppelt ...

Zitat

Frage 5c: Darf die Hausverwaltung den Anteil der bislang nur veranschlagten/geschätzten Kosten nach Abschluss der Arbeiten erhöhen, weil beispielsweise die Rechnung doch höher als das Angebot ausfiel?

Ja aber ist die Mieterhöhung nicht angegeben worden oder übersteigt den angegebenen Betrag um mehr als 10% tritt die Mieterhöhung nur 6 Monate später ein. (§ 559 b Abs. 2 BGB)

Zitat

Frage 5d: Ist das dann eine Mieterhöhung oder gehören die extra Maßnahmen nicht zur Miete?

Es ist immer eine Mieterhöhung, diese zählt auch nicht zur Kappungsgrenze und wird nicht bei einer ggf. möglichen Mieterhöhung nach §§557, 558 berücksichtigt. Es wäre also z.B. zusätzlich noch eine Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete möglich bei der die 15 Euro nicht zur Kappungsgrenze von 20% in 3 Jahren zählen würden.

Zitat

Frage 6: Kann Frau M. den Modernisierungsmaßnahmen zustimmen, aber gegen die Kosten widersprechen und wenn, was dann?

Sie muss nicht zustimmen nur informiert werden. Aus der Mieterhöhung ergibt sich ein Sonderkündigungsrecht. Sie kann der Mieterhöhung widersprechen, dann verzichtet der VM darauf oder erhebt innerhalb von 3 Monaten Klage. -> Kostenrisiko.

Zitat

Frage 7: Hat Frau M. irgendeine Handhabe, falls sie die Duldung fixiert, aber später mit den Endkosten oder oder nicht einverstanden ist?

wie oben angegeben, mehr als 10 % über den Kosten tritt die Mieterhöhung nur 6 Monate später in Kraft. Bis dahin kann Sie sich eine neue Wohnung suchen.

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Frage 8: Darf Frau M. im Falle einer Duldung dennoch eine Mietminderung geltend machen, sofern sie später von den im Umfang momentan unbekannten Bauarbeiten gestört wird?

Ja. Aber hier gilt das gleiche Risiko. Ist die Mietminderung von Höhe und Umfang nicht gerechtfertigt droht Kündigung, Klage und Gerichtskosten. Besser ist es mit dem VM schriftlich einen Mietnachlass für die Dauer der Arbeiten zu vereinbaren. Dann ist jedoch eine weitere Mietminderung nicht mehr möglich. Aber man ist rechtlich auf der sicheren Seite.

Zitat

Frage 9: Macht es Sinn jetzt noch eine Rechtsschutzversicherung abzuschliessen oder ist es schon zu spät, weil die Ankündigung betreffend der Maßnahme schon raus ist oder weil Frau M. schon (länger) in der Wohnung wohnt?

Halte ich für unsinnig. Abgesehen von der Wartezeit kostet das jährlich mehr als die Mieterhöhung.

Wenn der Bürge nicht als Mieter im MV steht muss er auch nicht unterschreiben und haftet sowieso nur für die Kaution oder hast du auch noch eine solche hinterlegt?
Ist er als Bürge für die Mietzahlungen vorgesehen, also alle Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis, dann muss er als Mieter eingetragen sein und dann auch unterschreiben. Aber er wäre ja doof wenn nicht.

Sorry ich kann nicht nachvollziehen was die 2 ct sollen ...

Schaun wir mal ins Gesetzt

b)in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im Gesetz steht die Miete für zwei Monate erreicht ... nicht überschreitet ..

Versuch macht klug. Kommt auf die Summe der Courtage an ob es sich lohnt.
3000 Euro Streitwert, sind so 300 bis 400 Euro pro Anwalt + Gerichtskosten, wenn ihr verliert ... muss man sich halt überlegen.

Ich weiss nicht wie die nachträgliche Bestellung als Verwalter gewertet wird, also hier kommts wahrscheinlich auf den Richter und Glück an, auch wenn ich die Chancen recht gut einschätze da ja schon die 1. Miete an den Verwalter / Makler ging.
Dass ist eigentlich schon etwas zu dreist.
Vielleicht auch einfach mal bissel Drohgeschütze auffahren und einfach die Courtage zurückverlangen mit Hinweis auf. Ob man dann letztendlich klagt ist nochmal ein anderes Thema. Man setzt sich natürlich damit in die Nesseln.