Guten Tag,
sorry, leider ein etwas längerer Text. Vielleicht kann trotzdem jemand Antworten geben :).
Beginnend am 28. März 2011 wurde der Block in dem ich wohne, zunächst mit Gerüsten/Stellagen versehen, um dann im April 2011 an der Vorderseite Dämmplatten anzubringen und an der Rückseite vorwiegend die Balkone zu sanieren. Dieses Spektakel endete Ende Juli 2011.
Die Bewohner wurden am 23. März 2011 vom Hausverwalter über die bevorstehenden Belästigungen mit einem dubiosen Schreiben informiert. Dubios insofern, als das der Teilblock in dem sich meine Wohnung befindet, nicht erwähnt worden ist, sondern nur andere Blockbereiche und das die gesamte Renovierung auf Wunsch der Mieter geschehe würde (die sind aber nie gefragt worden).
Mit Schreiben vom 4. April 2011 habe ich Mietminderung in Höhe von 14 % auf die Kaltmiete per Einschreiben mit Rückschein geltend gemacht und ab April auch realisiert – ohne jegliche Resonanz des Hausverwalters.
Erst jetzt (August 2011) und in Verbindung mit einer Nebenkostenabrechnung zu meinen Gunsten, meldet sich der Verwalter erneut mit einer dubiosen Abrechnung: Auf Tagesbasis der Minderungsgründe baut er ein Phantasie-Zahlenwerk auf, mit dessen Ergebnis er einen geringen Nachzahlungsbetrag (ca. 30 Euro) von mir einfordert, den er im Folgenden mit der mir zustehenden Gutschrift verrechnet.
Anhand eines von mir geführten Protokolls zu den Belästigungen (Termine/Zeiten und Art der Beeinträchtigungen) verrechne ich meine Mietzahlung für August 2011 mit diesen 30 Euro und informiere den Hausverwalter schriftlich über meine anderes Berechnungsergebnis zur Dauer der Mietmängel (wesentlich mehr Beeinträchtigungstage als in seiner Aufführung).
Lustiger weise erhielt ich jetzt ein Schreiben des neuen Rechtsanwaltes des Hauverwalters, der in seinem ersten Absatz darauf verweist, das laut § 5 des Mietvertrages Verrechnungen der Mietzahlungen nicht gestattet sind.
Im Grunde genommen geht es um „Nichts“. Doch dieser Mensch 
scheint ein Choleriker zu sein, mit dem ich seit Übernahmen der Mietsache Probleme habe. Die reichen vom Versuch der Rechtsbeugung, über Nötigung bis hin zu Bedrohungen und Aufforderung zur Sachbeschädigung (ein Mitbewohner ist gefragt worden, ob er nicht mein Fahrrad demolieren könne) und anderes.
Nun meine Fragen:
1) Bei seiner Berechnung verweist der Hausverwalter darauf, dass eine rückwirkende Mietminderung nicht rechtens sei (mein Einschreiben mit Datum 4.4. sei beim ihm am 8.4. eingegangen und daher gelte die Mietminderung erst ab diesem Datum, so der Hausverwalter. In meinem Schreiben informiere ich aber über den Beginn der Arbeiten bereits am 28.3.). Meiner Ansicht nach und auch aufgrund des BGH Urteil vom 16.07.2003 Az: VIII ZR 274/02 muss daher als Beginn der Mietbeeinträchtigung der 28.3. heran gezogen werden. Oder????
2) Die Mietminderung habe ich nur auf die Kaltmiete geltend gemacht, also ohne Berücksichtigung der Heiz-und Nebenkosten. Hierzu gibt es offensichtlich Urteile (BGH vom 06.04.2005 AZ: XII ZR 225/03 veröffentlicht in BGH WuM 2005, 573). Hiernach können Mietminderungen auf die Kaltmiete + Heiz-und Nebenkosten geltend gemacht werden.
Ist das so richtig und wenn ja, könnte ich nachträglich die 14% zusätzlich auf die Heiz-und Nebenkosten erweitern?
3) Eine Aufrechnung der Mietzahlungen durch den Mieter sei aufgrund des §5 im Mietvertrag nicht berechtigt, schreibt der Rechtsanwalt. Dann kann es nach meinem Rechtsempfinden auch nicht rechtens sein, dass der Verwalter mir zustehende Gelder mit seinen Gegenansprüchen verrechnet, oder???
Vielen Dank im voraus für Eure Mühe.
Abing