Beiträge von Simmy

Einige Tage nach Erhalt der oben verlinkten NK-Abrechnung legte ich bei der Abrechnungsfirma sowie der HV folgendes Widerspruchsschreiben ein, mein Vermieter erhielt eine Kopie.

Ich kopiere das Wichtigste hier rein, mit entsprechender Anonymisierung:

Zitat

[...]

Sehr geehrte Damen und Herren von der XXX,

gegen die von Ihnen erstellte Nebenkostenabrechnung des Jahres 2019 wird hiermit, auch im Namen meines Vermieters und Eigentümers, Herrn XXX,

Widerspruch

eingelegt.

Begründung:

Mitte November 2020 legte mein Vermieter und Eigentümer, Herr XXX, mir die Nebenkostenabrechnung für den Verbrauch im Jahre 2019 vor.

Die Überprüfung der Unterlagen, die im Wesentlichen auf der von der XXX vorgenommenen Abrechnung des Heizungs- und Wasserverbrauchs gründen, ergab, dass diese Nebenkostenabrechnung so nicht akzeptiert werden kann.

Zuvorderst sind die auf der Abrechnung eingetragenen bzw. zugrunde gelegten Heizungsverbrauchswerte teilweise falsch:

So figurieren in Ihrer, der XXX, Abrechnung daselbst die Werte 21,00 (Bad), 11,00 (Küche) sowie 329,00 fürs Wohnzimmer; richtig sind jedoch: Bad: 20,00 / Küche: 11,00 sowie insbesondere im Wohnzimmer: 310,00 (und nicht 329,00). (Vgl. Ablesungsprotokoll in Kopie in der Anlage.)

Insbesondere diskussions- bzw. begründungsbedürftig ist der von Ihnen neuerdings bzw. erstmals in diesem Jahr vorgenommene, stark erhöhte Faktor bei der Wohnzimmerheizung:

Vor rund 10 Jahren wurde Ihrerseits, XXX, erstmals eine Faktorisierung des Heizkostenverbrauchs vorgenommen, wobei hier jahrelang stets die Werte 1,126 (Bad), 1,165 (Küche) sowie 3,611 (Wohnzimmer) zugrunde gelegt wurden.

Wohlgemerkt sind die in der Wohnung verbauten Heizungen seit Jahrzehnten dieselben.

Diese von Ihnen vor rund 10 Jahren vorgenommene Faktorisierung (also Vervielfachung) stellt letztendlich nichts Anderes als eine Vervielfachung bzw. Manipulation bzw. manipulierte Erhöhung des tatsächlichen Heizungsverbrauchs und damit letzten Endes der tatsächlichen Heizungsverbrauchskosten dar.

Nicht zuletzt mit deswegen explodieren die Nebenkosten der Mieter, und ich habe seit Jahren mit nicht unerheblichen Nachzahlungen in Höhe von stets mehreren Hundert Euro zu kämpfen. (Rekord 2013: rund 900 €[!] Nachzahlung; aktuelle Nachzahlungsforderung meines Vermieters: immerhin erneut rund 640,00 EUR; obwohl die Nebenkosten zum 1.01.2020 erneut um weitere 23,00 EUR von bis dahin 113,00 EUR auf dann 136,00 EUR angehoben worden waren.)

Während in den vergangenen Jahren die von Ihnen durchgeführte Faktorisierung, also Vervielfachung des Vebrauchs, noch stillschweigend hingenommen worden war, entbehrt die von Ihnen (der XXX) nunmehr vorgenommene neuerliche, hier: in puncto Wohnzimmer, stark erhöhte Faktorisierung des Heizungsverbrauchs jedoch definitiv jeglicher Nachvollziehbarkeit sowie insbesondere (Rechts-)Grundlage.

Während die von ihnen neu festgesetzte Faktorisierung im Bereich Bad sowie Küche letztendlich unerheblich ist (Bad: neuerdings 1,00 statt bisher 1,126; Küche jedoch: 2,391 statt bisher 1,165, d. h. letzten Endes auch hier eine manipulierte Verdoppelung des tatsächlichen Verbrauchs!), ist der von Ihnen neu festgesetzte bzw. stark erhöhte Faktorwert für die Wohnzimmerheizung in Höhe von nunmehr 7,413(!) statt bislang 3,611 nicht hinnehmbar, stellt auch hier eine Verdoppelung(!) des bisherigen Verbrauchs und damit der entsprechenden Kosten, letztendlich sogar eine faktische Versiebenfachung(!!) des tatsächlichen Heizungsverbrauchs dar.

Mit all das führt seit Jahren zu hohen Nachzahlungen und zu hohen und sich zusätzlich und weiterhin immer noch weiter erhöhenden monatlichen Nebenkostenabschlagszahlungen.

Obwohl mein faktischer Verbrauch stets äußerst moderat war und ist, ich stets auf einen sparsamen und wirtschaftlichen Verbrauch achte.

Der aktuelle Stand ist der, dass mein Vermieter, jedenfalls nach bisherigem Stand, die mtl. Nebenkostenvorauszahlung auf 165,00 EUR(!) monatlich erhöhen will (von bisher 136,00 EUR mtl.), gleichzeitig eine Nachzahlung für 2019 in Höhe von 640,79 EUR(!) im Raume steht …

Der neue, von Ihnen festgesetzte Faktor 7,413 für die Heizung im Wohnzimmer ist nicht hinnehmbar, stellt einen Wucher und eine Preistreiberei der faktischen Heizkosten dar. (Siehe jedoch auch der Faktor für die Küchenheizung.)

Noch bis vor ca. 10 Jahren gab es keinerlei Faktorisierung der Heizkosten, was seinerzeit allenfalls nur moderat-geringfügige Nachzahlungen bzw. mtl. Abschläge der Nebenkosten bewirkte.

Eine nun von Ihnen vorgenommene Versiebenfachung(!) der faktischen Heizkosten (Wohnzimmer) ist jedoch nicht hinnehmbar, entbehrt jegliche (Rechts-)Grundlage und ist daher zurückzuweisen.

Gleiches gilt auch für die völlig willkürlich festgesetzte Verdoppelung des Faktors und damit der Heizkosten in der Küche.

Die XXX wird daher gebeten, eine neue, diesmal korrekte Nebenkostenabrechnung vorzunehmen, mit der Bitte, diesmal die richtigen Verbrauchswerte bei der Heizung vorzunehmen sowie die unzulässige Faktorisierung des Heizungsverbrauchs wieder zurückzunehmen und zumindest den bisher geltenden, alten Faktor von 3,611 zugrundezulegen. (Küche: 1,165)

Wie geschildert ist eine generelle Faktorisierung des tatsächlichen Heizungsverbrauchs generell als sehr fragwürdig, ja sogar als entsprechend verdächtig, anzusehen.

Sollten meinem Vermieter und Eigentümer, Herrn XXX, in diesem Zusammenhang bereits etwaige Gelder abgebucht worden sein, so sind diese, jedenfalls bis zum Vorliegen einer neuen, korrekten NK-Abrechnung, an ihn zurückzuerstatten.

[...]

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Die Abrechnungsfirma äußerte sich einige Tage später wie folgt, was mir mein Vermieter weitergeleitet hat; man beachte hier, dass die nach wie vor nicht imstande sind darzulegen, woher dieser astronomische Faktor 7 kommt, der SEHR WOHL sich in den hohen Kosten niederschlägt. Man versucht um das Thema geschickt herumzureden:

Zitat

Sehr geehrte Frau XXX,

leider konnte ich Sie telefonisch nicht erreichen, entschuldigen Sie bitte die lange Bearbeitungszeit.

Wir haben die Heizkostenabrechnung 2019 der o. g. Anlage Nutzereinheit 14 XXX überprüft und konnten keine Auffälligkeiten feststellen.

Die Faktoren bei der Heizkostenabrechnung 2019 haben sich aufgrund des Heizkostenverteilertauschs geändert. Am 08.01.2019 wurden die Heizkostenverteiler bei der Hauptablesung getauscht, somit kann man den Verbrauch vom Jahr 2019 nicht mit 2018 vergleichen, da dies andere Geräte sind.

Das einzige was man ein wenig vergleichen kann, sind die Verbrauchskosten, diese sind bei Nutzereinheit 14 im Jahr 2018 und 2019 ähnlich.

Anbei übersenden wir Ihnen eine Liste vom prozentualem Verbrauch von 2018 und 2019.

Nutzereinheit 14 moniert auch die Ablesewerte der Hauptablesung 2019. Am 23.12.2019 waren wir zur Hauptablesung vor Ort, hier wurde beim Heizkostenverteiler Nr. 1362 = 20 Einheiten abgelesen, bei Nr. 1361 = 11 Einheiten und bei Nr. 1367 = 310 Einheiten (laut Beleg, wie Nutzereinheit 14 vorliegen hat) . Am 20.01.2020 haben wir die Heizkostenverteiler nochmals abgelesen und die Ablesung für den 31.12.2019 per Funk eingeholt. Der Stand zum 31.12.2019 bei Heizkostenverteiler Nr. 1362 war 21 Einheiten, bei Nr. 1361 = 11 Einheiten und bei Nr. 1367 = 329 Einheiten. Laut Funkwerte und Ableseliste 2019, sind die Ablesungen korrekt.

Die hohen Nachzahlungen, die Nutzereinheit 14 im Brief vom 01.12.2020 erwähnt, liegen nicht an den Faktoren oder am Heizungsverbrauch.

Was uns aufgefallen ist, das die Nutzereinheit 14 einen hohen Wasserverbrauch hat, das sich in der Abrechnung natürlich bemerkbar macht.

Wir hoffen damit den Sachverhalt aufgeklärt zu haben und stehen jederzeit für weitere Rückfragen zur Verfügung.

Auf Grund der derzeitigen Lage bitten wir um Ihr Verständnis, dass unsere telefonische Erreichbarkeit in nächster Zeit eingeschränkter sein wird. Daher bitten wir Sie um Kontakt per E-Mail.

Wir werden uns bemühen Ihr Anliegen bzw. Rückrufwunsch zeitnah zu bearbeiten.

Mit freundlichen Grüßen

[...]

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Die Hausverwaltung will das offenbar so "fressen" und schrieb meinem Vermieter Folgendes (was er mir wiederum weitergeleitet hat):

Zitat

Sehr geehrter Herr XXX,


anbei die Antwort der HZK Firma XXX bzgl. der Reklamation von Herrn XXX.


Diese Stellungnahme ist plausibel und soweit wir das auch prüfen können korrekt.


Bitte schauen Sie sich die Antwort auch an und leiten diese dann an Herrn XXX
weiter.


Vielen Dank und beste Grüße
XXX

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Hallo zusammen,

OK, anbei die komplette anonymisierte NK-Abrechnung. Inklusive Ablesungsprotokolle der letzten Jahre zum Vergleich.

Ich musste leider JPEG-Dateien verwenden, weil ich PDF-Dokumente leider nicht entsprechend bearbeiten bzw. schwärzen kann. Ich hoffe, das geht zur Not auch so?

Die Abrechnungsfirma konnte wie gesagt auf Nachfrage nicht mal ansatzweise schlüssig erklären, warum seit diesem Jahr der Faktor 7 bei der WZ-Heizung verwendet wurde, warum ich also das Siebenfache(!!) meines tatsächlichen Verbrauchs bezahlen soll?! ... Noch bis vor einem Jahr betrug der Faktor 3,6! Die Heizungen sind seit Jahrzehnten dieselben!

LG

Hi,

ja, es wird selbstverständlich jedes Jahr eine Ablesung vor Ort durchgeführt. Wie gehabt innerhalb des Abrechnungszeitraums, hier: Ende Dezember 2019.

Nur wurden erstmals bei der betroffenen NK-Abrechnung diese Werte nicht zugrunde gelegt, sondern man beruft sich auf die Werte, die im Januar 2020(!) (also nicht mehr im Abrechnungszeitraum! 2019!) per Funk(?!) ermittelt worden sind. (Dass überhaupt Werte per Funk ermittelt werden/wurden, erfuhr ich erst durch Zufall, nachdem ich Widerspruch gegen die NK-Abrechnung eingelegt hatte.)

Die Heizkörper sind seit Jahrzehnten dieselben, die in der Wohnung eingebaut sind. Bislang wurde für die Wohnzimmerheizung stets ein Faktorwert von 3,6 zugrunde gelegt, was ich noch stillschweigend akzeptierte, obwohl so auch dieser Faktor eine Verdrei- bzw. Vervierfachung des tatsächlichen Verbrauchs darstellte. Und neuerdings gar Versiebenfachung(!) wegen des neuen Faktors 7! (Ja, die Messgeräte wurden vor ca. 2 Jahren getauscht, was aber doch wohl kaum als Begründung für eine Versiebenfachung des Verbrauchs herhalten kann!?)

Hallo zusammen,

ich bin Mieter und versuche derzeit gegen die mir kürzlich zugegangene NK-Abrechnung des Jahres 2019 vorzugehen, die mir mein Vermieter vorgelegt hat.

Da mein Vermieter noch nicht allzu lange Eigentümer und Vermieter ist, handle ich oft entsprechend eigeninitiativ und legte entsprechenden Widerspruch gegen die vorgelegte NK-Abrechnung bei der zuständigen Hausverwaltung sowie der Firma vor, die für die Abrechnung des Wasser- sowie Heizungsverbrauchs zuständig ist.

Streitig sind mehrere Punkte, insbesondere die, dass die Abrechnungsfirma plötzlich neue Faktoren bei den Heizungen in der Wohnung festgesetzt hat, jedoch auch auf Nachfrage nicht ansatzweise schlüssig begründen kann, warum sowie auf welcher (Rechts-)Grundlage ...

So wird insbesondere der Verbrauch der Küchenheizung durch den Faktor zwei verdoppelt(!); der Heizungsverbrauch im Wohnzimmer durch den neu festgesetzten Faktor 7(!) faktisch versiebenfacht ... (In den vergangenen Jahren betrug der Faktor der Heizung im Wohnzimmer 3,6, also auch nicht unerheblich, was ich aber noch stillschweigend hinnahm; der neue Faktor 7 ist jedoch nicht hinnehmbar, mMn, stellt eine Versiebenfachung der tatsächlichen Heizkosten dar, und ich habe so auch dieses Jahr mit einer nicht unerheblichen Nachzahlung von mehreren Hundert € zu kämpfen ...)

Auch hat die Abrechnungsfirma, neben den nicht nachvollziehbaren Faktoren bei der Heizung, falsche Werte beim Verbrauch der Heizung gewählt. Wohlgemerkt geht es um den Verbrauch im Jahre 2019; auf meinen entsprechenden Einwand unter Vorlage der Heizungsablesungsprotokollen der letzten Jahre, entgegnete die Firma, man habe am 20. Januar 2020(!) eine weitere Ablesung per Funk(!?!?) durchgeführt und eben die neuen hierbei gemessenen Heizungswerte zur Grundlage genommen ...

So auch das ist doch lachhaft, oder? Wozu gibt es dann überhaupt jährliche Ablesungen vor Ort, wenn die Firma wenige Wochen später, noch dazu per Funk (was auch immer das genau sein soll bzw. wie auch immer das funktionieren soll) eine neue Ablesung vornimmt, wohlgemerkt am 20. Januar 2020, also nicht mehr im eigentlich abgerechneten Jahr!? ...

Die Hausverwaltung ist total dreist und unseriös, hilft kaum ab, lässt alles einfach laufen und schleifen, wimmelt meinen Vermieter mit leeren Worten ab. Sodass davon auszugehen ist, dass mit Hilfe seitens der Hausverwaltung nicht zu rechnen ist.

Wie seht Ihr das? So was ist doch eigtl. nicht tragbar und hätte vor Gericht keine Chance, oder? Also dass der Heizungsverbrauch im Wohnzimmer per Faktor 7 faktisch versiebenfacht werden soll, die NK-Abrechnung zudem falsche Verbrauchswerte aufweist, die Abrechnungsfirma sich hier damit rausredet, man hätte im Januar (also im neuen Jahr!! Nicht mehr der Abrechnungszeitraum 2019!) per Funk neue bzw. andere Verbrauchswerte per Funk(!?) ermittelt, wobei sie auch hier keine Erklärung dafür liefert, wieso eine neue Ablesung vorgenommen wurde!?

Und zum Thema Faktor bzw. Versiebenfachung des Heizungsverbrauchs im Wohnzimmer per Faktor 7 sowie zur Verdoppelung des Verbrauchs in der Küche per Faktor 2 überhaupt keinerlei schlüssige Erklärung vorlegen kann?

Ich muss mich dagegen wehren, weil ansonsten eine auf diesen Sachverhalten gründende NK-Nachzahlung in Höhe von über 600 €(!) im Raume steht, ferner will mein Vermieter, dass ich deswegen zudem die NK-Vorauszahlung pro Monat auf 165,00 EUR anhebe, wobei die mtl. Abschlagszahlung sich um 29,00 EUR mtl. im Vergleich zu bisher erhöht.

Ich bin mittlerweile fast so weit, meinen Vermieter zu bitten, den Fall einer Rechtsvertretung vorzulegen, die dann den Fall übernehmen soll, ggf. Klage bei Gericht o. Ä. einreicht ... Es scheint daran nämlich kein Weg vorbeizugehen, oder?

Danke im Voraus für Tipps bzw. Euere Einschätzung.