Beiträge von Padrone

Ich würde zu einem Mieterverein gehen und um eine formelle Überprüfung der Nebenkosten-/Heizkostenabrechnung bitten.

Zitat von Fruggel

Um es zusammen zu fassen, der Kauf ist nicht umlagefähig laut Gesetz, die Miete schon. Und wenn der Vermieter den Kauf umlegt, dann kassiert er übrigens doppelt ab, denn die Ausgaben kann er in der Steuererklärung geltend machen. Er bereichert sich also sogar dabei.

Doppelt würde er nur dann verdienen, wenn er die Ausgaben tatsächlich beim Finanzamt einreichen würde. In diesem Fall würde er aber mit Sicherheit eine Sache nicht machen: Allen Mietern die Rechnung des Heizungsbauers austeilen.

Außerdem müsste er dann noch die Bemerkung "Die obenstehenden Messeinrichtungen sind für die Dauer von 5 Jahren... gemietet" verschwinden lassen, sonst könnte das Finanzamt hellhörig werden und dann auch gleich die Rechnung des Heizungsbauers überprüfen. Der muss schließlich auch eine Steuerklärung machen.

Ich kann mir dieses doppelte Abkassieren nicht vorstellen.

Zitat von Fruggel

Der Satz ganz unten steht da nur pro forma um den Anschein zu erwecken, dass es eine Miete sei. Bei einer Miete würde aber auf der Rechnung stehen, Miete pro Monat x 12 Monate, um auf den Jahresbetrag zu kommen, der dann jedes Jahr an den Installateur zu zahlen ist. Auf diese Weise den Kauf von Geräten abzuwälzen ist gegen die Prinzipien der Gesetzgebung.

Ich weiß nicht, ob ich das beanstanden soll. Deine Argumentation kommt mir sehr formaljuristisch vor. Wenn ich dich richtig verstehe, dann hat der Heizungsbauer eine fehlerhafte Rechnung an den Vermieter gestellt. Sie enthält einen Formfehler. Daraus kann man dann wohl schließen, dass es keine Miete, sondern ein Kauf ist.

Die Rechnungssumme insgesamt ist aber OK. So wie das aussieht, dürfte der Vermieter die Gesamtkosten in Höhe von 2629,43 € in einem Rutsch bezahlt haben. Wir als Mieter zahlen dann 5 Jahre lang jährliche Raten von 2629,43 / 5 = 525,88 €.

Andererseits: Ob der Vermieter das sofort komplett bezahlt oder in 5 Einzelrechnungen kann uns als Mieter doch eigentlich egal sein, dem Vermieter eigentlich auch.

Für den Heizungsbauer sieht die Sache aber anders aus. Ich bleib jetzt genau bei meinem Beispiel:

Der Heizungsbauer baut zu einem bestimmten Zeitpunkt die Wärmemengenzähler und Warmwasseruhren ein. Wenn die Messgeräte tatsächlich vermietet wären (nicht nur dem Schein nach), würde er jedes Jahr ein fünftel des Gesamtbetrags erhalten. Nach 5 Jahren hätte der Vermieter die Gesamtsumme abgestottert.

Welcher Heizungsbauer würde sich auf sowas einlassen? Er träte dann gegenüber dem Vermieter mit einer erheblichen Teilsumme für vier Jahre in Vorlage. Wie soll der Heizungsbauer sich da vor Zahlungsausfall schützen?

Möglicherweise habe ich auch deinen Einwand nicht ganz verstanden.

Ich denke: Praktisch wird auch zukünftig der Vermieter immer den Gesamtbetrag (für eine Mietdauer von 5 Jahren) an den Heizungsbauer zahlen müssen. Die "Formulierungen" in der Rechnung würden sich ändern, damit es dann ganz echt nach Miete aussieht.

Der Rechnungsausschnitt in meiner Anlage zeigt die Positionsbezeichnungen und die zugehörigen Euro-Beträge. Das ist der Beleg für die Miete der Messgeräte, den alle Mieter bekommen.

Man kann sehen, wie die 2629,43 € zustande kommen.

Auf der Nebekostenabrechnung des Vermieters für 2021 nennt sich diese Position:

"Miete Warmwasser- und Wärmemengenzähler". Dort ist ein Betrag von 525,88 € eingetragen, der dann auf die 6 Mietparteien umgelegt wird, so dass jede Mietpartei genau 87,64 € zu bezahlen hat.

Das Wort "Tausch" steht nicht auf der Rechnung. Ich hatte das wohl falsch bezeichnet. De facto ist es aber doch ein Tausch, wenn man den Vorgang physikalisch betrachtet. Die alten Uhren werden ausgebaut und durch die neuen ersetzt. Das ist physikalisch gesehen für mich doch ein Tausch.

Ich vermute du meinst: In der Rechnung dürfte das Wort "Tausch" nicht auftauchen. Wie gesagt, es taucht auch nicht auf.

Unten auf der Rechnung steht: "Die oben stehenden Messeinrichtungen sind auf eine Dauer von 5 Jahren ab Datum dieses Schreibens gemietet."

Bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung bekommen wir vom Vermieter immer alle Nebenkostenrechnungen des Abrechnungsjahres per E-mail. Bei der Durchsicht der Position für die Warmwasserzähler und Wärmemengenzähler ist mir aufgefallen, dass der Heizungsbauer dem Vermieter relativ hohe Summen in Rechnung stellt, die der dann im Rahmen der Nebenkostenabrechnung den Mietern in Rechnung stellt. Wenn ich es richtig sehe, dann müssen die Uhren alle 5 Jahre gewechselt werden.

Auf der Rechnung steht für den Tausch von 6 Warmwasseruhren und 7 Wärmemengenzähler ein Gesamtbetrag von 2630 €. (Dafür habe ich früher mal einen fast neuen VW Käfer gekauft.) Das ergibt pro Jahr 526 € und für jede Mietpartei folglich knapp 88 €/Jahr. Was mich auch wundert ist die Tatsache, dass es in dem 6-Familienhaus 7 Wärmemengenzähler gibt. Wieso das?

Dann ist mir noch aufgefallen, dass der Vermieter die Wasseruhren und Wärmemengenzähler immer mietet, also nicht fest kauft. Wäre es nicht für alle billiger, wenn der Vermieter die Messgeräte beim Heizungsbauer kaufen würde. Durch das Vermieten verdient der Heizungsbauer vermutlich zusätzlich.

Ich habe das Gefühl, dass der Vermieter immer exakt abrechnet. Aber die Sache mit den Warmwasseruhren und Wärmemengenzählern kommt mir etwas seltsam und teuer vor.

Besten Dank schon mal für eure Hilfe.

Wenn die gesetzlich vorgegeben Mindesttemperaturen abgesenkt werden, z. B. auf 18°C oder 16°C oder..., dann werden die vorhandenen Gasheizungen diese Mindesttemperaturen trivialerweise aber nur dann erreichen, wenn Gas zur Verfügung steht.

Nachträgliche energetische Gebäudemaßnahmen dürften an der kritischen Situation, nämliche der mangelnden Beheizungsmöglichkeit bei Gasmangel, substantiell nichts ändern. Selbst wenn der Vermieter jetzt noch schnell außen 10 oder 20 cm Styropor draufkleben lässt oder die 2-fach verglasten durch 3-fach verglaste Fenster ersetzt, wird es im Winter kalt in den Wohnungen werden, wenn kein Gas kommt, dann halt einen oder zwei Tage später.

Zu unserer konkreten Situation: Es handelt sich um ein 6-Familienhaus auf dem Lande, Bj. 2000, mit Gasbrennwertheizung als Zentralheizung. Die Idee mit den Heizstrahlern ist vermutlich auch aus Sicht des Mieters keine gute Idee, da Strom bekanntermaßen teuer ist. Bei drei Zimmer/Küche/Bad und Flur werden dann 5 bis 6 Heizstrahler pro Wohnung benötigt. Der Vermieter müsste dann 30 bis 36 Heizstrahler anschaffen.

Alternativ wäre ein Ersatz des Heizsystems denkbar: Da keine Fußbodenheizung, sondern Heizkörper vorhanden sind, scheidet eine Wärmepumpe aus. Realistischerweise bleiben dem Vermieter zwei Möglichkeiten: Einbau einer Ölheizung oder Einbau einer Pelletheizung.

Wenn kein Gas mehr ins Haus kommt, wird die Gasheizung im Winter die 18°C in den Wohnungen nicht sicherstellen können, auch nicht 16°C.

Das könnte in einigen Monaten relevant werden. Mich würde interessieren, wie die rechtliche Lage aussieht.

Konkrete Annahme: Wegen des (angenommenen) Gasmangels kann die Wohnung demnächst nicht mehr ausreichend beheizt werde. Hat der Mieter dann das Recht auf eine Mietminderung?

Ich habe da nochmal genauer in die Heiz- und Nebenkostenabrechnung reingesehen. Das hätte ich eigentlich gleich einstellen sollen. Sorry.

Allein für den Mess- und Abrechnungskram fallen für die 6 Mietpartei pro Jahr insgesamt folgende Kosten an:

- Kosten für die 12 gemieteten Kaltwasseruhren = 133 €/Jahr

- Kosten für die 7 Wärmemengenzähler und 6 Warmwasseruhren = 526 €/Jahr

- Kosten für die WISO Hausverwalter Software = 56 €

- Kosten für die Abrechnung der Heiz- und Nebenkosten durch den Vermieter = 100 €

Für eine Mietpartei fallen also pro Jahr folgende Kosten für die Miete der Wasseruhren, Wärmemengenzähler, Abrechnungssoftware und die Abrechnung durch den vermieter an:

(133 + 526 + 56 + 100)/6 = 135,83 €

Das ist alles durch Rechnungsbelege belegt. Wir kriegen alle Nebenkostenrechnungen (18 Seiten) als pdf-Dokument zugeschickt. Das finde ich gut.

Meint ihr, das wäre preislich so OK?

Mein Vermieter macht die kombinierte Neben- und Heizkostenabrechnung selbst mit Hilfe einer Abrechnungssoftware Hausverwalter.

Soweit ich weiß, muss der Mieter für die Nebenkostenabrechnung nichts bezahlen. Für die Heizkostenabrechnung darf er einen bestimmten Betrag veranschlagen, den er dann auf die Mietparteien umlegen darf. Meine Frage bezieht sich auf die Höhe dieser Summe.

Die genaue Frage: Welchen Rechnungsbetrag darf ein Vermieter, der die Abrechnung der Heiz- und Nebenkosten selbst macht, auf die Mietparteien umlegen? Steht da irgendwo irgendwas in irgendeinem Gesetz? Für unser 6-Familienhaus veranschlagt der Vermieter einen Betrag von 100 €, den er dann auf die 6 Mietparteien umlegt. Sind 100 € noch OK. Er klagt immer wieder, dass er viele Stunden an der Heiz- und Nebenkostenabrechnung zu arbeiten hat, was mich als Mieter ab eigentlich nicht kümmern muss.

Im Mietvertrag steht ein Passus, der vermutlich wirksam ist: ..."die Kosten für die Berechnung und Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten" zählen zu den Betriebskosten.

Im Haus gibt es 12 Kaltwasseruhren, 6 Warmwasseruhren, 6 Wärmemengenzähler (Wohnungsheizung) und einen Wärmemengenzähler Brauchwasser. Es wird 70% nach Verbrauch und 30% nach Fläche gerechnet. Sämtliche Wasseruhren und Wärmemengenzähler sind von einem Heizungsbauer gemietet. Da fallen natürlich Extrakosten an, die die Mietparteien bezahlen müssen.

Dann wäre ich wohl der einzige Vermieter, der seinen Mietvertrag vom Mieterbund bezieht.

Wenn dann schon eher bei Haus & Grund.

Ich muss das jetzt erst mal verdauen. Ich denke, eure Aussagen werden stimmen und ich muss mir über mein weitere Vorgehensweise, insbesondere auch die Formulierungen im Mietvertrag, erst mal klar werden.

Unter Berücksichtigung der neuen Erkenntnisse werde ich mir auch nochmal die Formulierungen in den Mietverträgen von Haus & Grund ansehen.

Zitat von darkshadow

Der Mieter bekommt eine nicht tapezierte Wohnung und soll verpflichtet werden die Wohnung zu tapezieren? Das funktioniert nur mit Ausgleich.

Ist das wirklich wahr? Das höre und lese ich in dieser Strenge jetzt zum ersten Mal.

Muss ein Vermieter dem zukünftigen Mieter tatsächlich einen Ausgleich gewähren, wenn die Wohnung untapeziert ist und im Mietvertrag steht, dass die Wohnung vor Einzug tapeziert werden muss?

Angenommen, das wäre so.

1.) Darf der Vermieter dann wenigstens bei Auszug darauf bestehen, dass der Mieter alle Tapeten wieder entfernt?

2.) Um welche Summe geht es da, bei einer 80 qm- oder 100 qm-Wohnung?

Überprotokolle dürften nur dann vor Gericht verwertbar sein, wenn auch der Mieter unterschreibt. Warum sollte der allerdings unterschreiben, wenn er für ihn unschöne Formulierungen, wie z.B. Küche ist renovierungsbedürftig, vorfindet.

Wenn sich der Rechtsweg nach ein oder zwei Jahren dem Ende zuneigt, wird in der Regel ein außergerichtlicher Vergleich geschlossen. Außerdem ist der eigentliche Streitwert, die Kosten für das Entfernen der Tapeten, nicht allzu hoch.

Bevor ich mir da die Nerven ruiniere, reiß ich die Tapeten dann lieber wieder selbst runter.

Mir ist klar, dass ich es durch meinen eigentlich optionalen Absatz 4 nicht erzwingen kann, dass der Mieter bei Auszug alle Tapeten entfernen muss. Mir geht es eher darum, dem ausziehenden Mieter eine Alternative anzubieten, mit der er leben kann. Für mich als Vermieter ist das in jedem Fall optimal.

Das Recht des Vermieters, bei Auszug feststellen zu lassen, ob der ausziehende Mieter die Wohnung in einem renovierungsbedürftigen oder nicht renovierungsbedürftigen Zustand hinterlassen hat, ist eher theoretischer Natur. Bis der Rechtsweg so weit beschritten ist, dass ein Gutachter den Zustand einzelner Räume feststellt, dürfte in coronafreien Zeiten mindestens ein Jahr vergangen sein, wenn es schnell geht. Das heißt, ich kann dann schon mal 1 Jahr Mietausfall einplanen. In Corona-Zeiten dürften das eher 2 Jahre werden.

Die Situation bei mir ist in zweierlei Hinsicht anders:

1. Mein Absatz 4 ist eine optionale Kann-Bestimmung (Beachte das einleitende Wort "Alternativ"). Der Mieter kann sich also aussuchen, ob er die renovierungsbedürftigen Räume renoviert oder ob er lediglich in allen Räumen die Tapeten entfernt.

2. Jeder Mieter erhält bei mir die Wohnung bei Einzug stets in untapeziertem Zustand. (hatte ich vergessen zu erwähnen)

Ich denke die Situation, die dem genannten Urteil zugrunde liegt, ist gänzlich anders.

Was ich eigentlich anstrebe ist überspitzt formuliert: Der neue Mieter tapeziert bei Einzug und entfernt bei Auszug alle Tapeten.

Ich vermiete ein 6-Familienhaus auf dem Lande. Beim Mieterwechsel entsteht nach meiner Erfahrung in der Regel das Problem, dass die ausziehende Partei die Meinung vertritt, dass sich die Wohnung in einem nicht renovierungsbedürftigen Zustand befindet, wohingegen der Wohnungsinteressent (und der Vermieter - ich) der gegenteiligen Meinung sind. Ich habe die Sache überspitzt formuliert. Gegen diesen Umstand und den daraus entstehenden Problemen für den Vermieter helfen auch die bestformulierten Mietverträge nichts.

Meine Idee mündet deshalb in Absatz 4 des "§15 - Schönheitsreparaturen durch den Mieter" meines Mietvertrages. Eine derartige Formulierung habe ich noch in keinem Mietvertrag gesehen.

Nach meiner Erfahrung stellt es für mich den optimalen Zustand dar, wenn der ausziehende Mieter alle Tapeten entfernt und der neue Mieter ohne Tapeten einzieht.

Ich wäre für eine kritische Einschätzung des §15, Abs. 4 meines Mietvertrages dankbar.

Konstruktive Verbesserungsvorschläge der Absätze 1 bis 3 nehme ich ebenfalls dankbar entgegen.

§ 15 – Schönheitsreparaturen durch den Mieter

1. Der Mieter ist verpflichtet, in den Mieträumen auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen durchzuführen bzw. durchführen zu lassen, soweit und sobald sie durch seinen Mietgebrauch erforderlich sind.
2. Die Schönheitsreparaturen sind in mittlerer Art und Güte auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren und Anstreichen von Wänden und Decken. Das Übertapezieren von tapezierten Flächen und das Streichen von nicht tapezierten Wänden sind nicht gestattet. Fenster, Fensterbänke, Türen und Heizkörper dürfen vom Mieter nicht überstrichen, sondern nur gereinigt werden.
3. Die Farbgebung der Wände und Decken muss zum Ende des Mietverhältnis so sein, dass sie dem üblichen Geschmacksempfinden entspricht, also in neutralen, hellen, deckenden Farben oder Tapeten ausgeführt sein, sofern der Mieter die Farbgebung gegenüber dem Zustand bei Übernahme verändert hat.
4. Alternativ zum Streichen der Wände und Decken genügt es, wenn der Mieter beim Auszug sämtliche Tapeten in der Wohnung entfernt.

Hallo Fruggel,

hast du berücksichtigt, dass ich der Vermieter bin?

Wenn ich es richtig sehe, dann darf ich auch die Elektroden des Brennwertgerätes in bestimmten Abständen, z. B. alle 4 bis 6 Jahre, aber nicht jährlich (Wirtschaftlichkeitsgebot), im Sinne einer vorausschauenden Wartung auf die Mietparteien in der Nebenkostenabrechnung umlegen. Genau das habe ich gemacht.

In dem zitierten Urteil des AG Lichtenberg ist der Vermieter der Kläger.

Die Urteilsbegründung ist für mich schwer verständlich.

Im mittleren Teil komme ich eher zur Auffassung, dass die Elektroden nicht umlagefähig sind, weil sie in den Bereich der Instandhaltung und Instandsetzung gehören:

Zitat: "Grundsätzlich gilt, dass Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten im Sinne von § 28 II. BV regelmäßig nicht zu den Betriebskosten gehören. Nach § 28 II. BV sind Instandhaltungskosten Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewandt werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel zu beseitigen. Zur Mangelbeseitigung zählt auch der Austausch von Klein- und Verschleißteilen, die regelmäßig infolge altersbedingter Abnutzung zu ersetzen sind (LG Wuppertal in WM 1999, 342, 343 und Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. Rdnr. 1028)."

Im unteren Teil der Urteilsbegründung komme ich zur Auffassung, dass die Elektroden umlegbar sind.

Zitat: "Die Geltendmachung der Kosten für den Austausch der Elektroden ist auch nicht wegen einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots ausgeschlossen. Denn die Kläger haben dadurch, dass sie einen Wartungsvertrag abgeschlossen haben, bei dem mit der Wartungspauschale nur diejenigen Tätigkeiten des Wartungsunternehmens zu vergüten sind, die tatsächlich bei jeder Wartung anfallen, ihre Verpflichtung zur wirtschaftlichen Betriebsführung nicht verletzt. Mit der Aussparung von Kosten für Verschleißteile wie einem Elektrodensatz wird vielmehr dem Umstand Rechnung getragen, dass diese Teile nicht notwendig bei jeder Wartung zu ersetzen sind. Fänden diese Kosten demgegenüber Eingang in die Kalkulation der jährlich zu entrichtenden Wartungspauschale, wäre der Mieter dauerhaft mit Kosten belastet, denen nicht in jedem Fall eine konkrete Leistung gegenübersteht."

Da habe ich dann wohl Glück gehabt. Ich kannte dieses Urteil nicht. Es beschreibt exakt meine Situation.

Ich frage mich allerdings, was ich mir da als Mieter eingefangen habe und was da noch kommen wird.

Der fängt einen Streit an, bei einem Streitwert von unter 15 Euro. Das ist der durchschnittliche Rechnungsbetrag, den der Mieter im Schnitt jährlich für diesen Post zu bezahlen hat.