Anders liegt der Fall, wenn der Garten zur ausschließlichen Nutzung vom Vermieter oder anderen Mieter bereit steht
Das meinte ich eigentlich, schlecht ausgedrückt.
Beiträge von Fruggel
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Nichts anderes wie vorher. Solange eine formell wirksame Abrechnung fehlt und überfällig ist, kann man zurückbehalten.
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Diese Frage lässt sich leider nicht pauschal mit Ja oder Nein beantworten. Ich kann dir daher nicht versprechen, ob du die Miethöhe später anfechten kannst. Leider gibt es auch noch keine besondere Rechtsprechung dazu, ich habe jedenfalls nichts gefunden.
Der Vermieter zielt auf eine sog. Individualvereinbarung ab. Auch diese wäre unwirksam, da das Gesetz eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ausschließt. Aber so einfach ist es leider dann noch nicht. Es würde dann noch auf die genaueren Umstände ankommen, wie die Vereinbarung zustande kam. Es könnte ganz seltene Konstellationen geben, ohne dabei jetzt ins Detail zu gehen, bei denen die Miethöhe wirksam vereinbart ist.
Hier bei dir spricht alles dafür, als wird die Vereinbarung unwirksam sein und du den Mietpreis rügen kannst, weil der Vermieter diesen von sich aus fordert mit dem Argument, dass es genug Bewerber gäbe. Genau das will das Gesetz ja verhindern. Aber ob das ein Gericht auch so sehen würde, kann man nicht mit letzter Sicherheit prophezeien.
Du könntest mit dem Entwurf des Vertrags vor Unterzeichnung mal zu einem Anwalt gehen und seine Einschätzung dazu einholen. Vielleicht kann man dann mehr sagen.
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Bis die Abrechnung kommt oder gibt
Ja, bis eine formell korrekte Abrechnung kommt. Der zurückgehaltene Betrag muss dann nachgezahlt werden (kann natürlich mit einem Guthaben verrechnet werden)
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Dann mach es vielleicht anders herum, geh zuerst zum Mieterschutz und schreibe ihm danach erst. Denn meine Antwort zur Gartenpflege glaubst du offenbar nicht und du würdest dann dort eine Bestätigung dafür bekommen.
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Noch eine allgemeine Information zur Nebenkostenabrechnung. Wenn ein materieller Fehler enthalten ist, dann muss man diesen dem Vermieter mitteilen und begründen. Soweit klar. Viele denken aber, der Vermieter müsse dann eine neue Abrechnung erstellen. Und das ist nicht so. Den streitigen Differenzbetrag zieht man einfach von der Nachzahlung ab und man schuldet dem Vermieter nur den korrekten Betrag. Die Sache wäre dann erledigt. Wenn der Vermieter der Meinung ist, ihm steht alles zu, dann liegt es in seinem Risiko, eine gerichtliche Klärung herbeizuführen. Man kann als Mieter da also etwas entspannt sein, sofern man sich sicher ist, dass der Fehler wirklich besteht.
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Was soll ich jetzt tun?
Das musst du selbst entscheiden. Wir können hier nur über relevante Gesetze und Urteile informieren. Wenn du dir weiterhin unsicher bist, dann geh zu einem Anwalt oder Mieterverein.
meinem Vermieter ist das Urteil des bgh egal
Falls es zu einem Rechtsstreit kommen sollte und der Vermieter aufgrund des BGH Urteils verliert, dann spätestens wird ihm das Urteil sicherlich nicht mehr egal sein.
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und ich diesen auch nicht nutze (was ich wirklich nicht tue)
Es spielt keine Rolle, ob du den Garten tatsächlich nutzt, und es kommt auch nicht darauf an, ob es im Mietvertrag steht. Sondern die Frage ist, ob du ihn theoretisch nutzen dürftest, also ob du ein Verbot hast, den Garten zu nutzen.
Und es scheint so, also dürftest du den Garten nutzen wenn du wolltest, denn andernfalls ergibt es keinen Sinn, warum du dort den Rasen mähen solltest.
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Zur Gartenpflege wurde ein extra Thema eröffnet. Bitte Fragen diesbezüglich dort weiter besprechen und nicht hier zusätzlich, da es sonst unübersichtlich wird.
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Darf mein Vermieter pauschal 100€ verlangen für zwei mal Unkraut zupfen? Kann er das überhaupt, wenn im Mietvertrag kein Wort zur Gartenpflege steht?
Ja. Wenn man als Mieter die Pflicht hätte, die Gartenpflege zu übernehmen, dann müsste das im Vertrag vereinbart sein. Andernfalls ist es die Aufgabe des Vermieters. Und wenn er nun tatsächlich eine Firma damit beauftragen würde, die das regelmäßig macht, wären die Kosten sicherlich einiges höher als 100€.
Hinzu kommt noch, dass ich festgestellt habe, dass die Gartenmitbenutzung überhaupt nicht in unserem Mietvertrag verankert ist.
Das macht nichts, denn es kommt auch auf die tatsächlichen Umstände an. Und offenbar dürft ihr ja den Garten mitbenutzen.
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Der Vermieter könnte auch an den oberen Rand der Spanne gehen, wenn es entsprechend wohnwertsteigernde Merkmale in der Wohnung gibt und soweit dies die Kappungsgrenze zulässt.
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aber müsste dann nicht wenigstens in der Kostenaufstellung für das Gesamtobjekt ein Posten à la „Kaltwasser für Warmwasser“ erscheinen?
Nein. Das wird in vielen Abrechnungen zwar so gemacht, dass es getrennt aufgeführt wird, ist aber keine Vorschrift.
Oder müsste es nicht zumindest eine detaillierte Aufschlüsselung für Kaltwasser und Entwässerung geben, damit man das nachvollziehen kann?
Ist vorhanden in deiner Abrechnung. Einmal die 2846,54€ und die 3996,19€.
Dort wurden das Kaltwasser und auch das Abwasser immer nur nach den reinen Kubikmeterverbräuchen des Kaltwasserzählers berechnet.
Dann addiere dort die Beträge zusammen, und dann kannst du es in der Gesamtsumme für das Wasser vergleichen.
Für einen Zwei-Personen-Haushalt, der nie länger als fünf Minuten duscht und nur gelegentlich ein Bad nimmt, erscheinen mir reine Energiekosten für das Warmwasser in Höhe von knapp 165 € recht hoch
Vergleiche die angegebenen Zählerwerte und Zählernummern, dass es auch deine Zähler sind und keine Verwechslung.
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Normal bin ich der Ansicht, dass man als Mieter vieles selber regeln kann um eine Lösung zu finden. Hier solltest du aber doch besser einen Rechtsanwalt aufsuchen. Dass die Miete gemindert ist, scheint wohl klar zu sein, da du sogar von einem Gutachten schreibst, das die Mängel belegt. Es geht vielmehr um die Höhe der Minderung. Falls die 125€ zu hoch gewesen sein sollten, würdest du bei einem Prozess teilweise verlieren, eben für den zu hohen Betrag der Minderung, und hättest somit auch einen Teil der Prozesskosten zu zahlen. Daher ist die Beratung bei einem Anwalt wahrscheinlich günstiger. Außerdem, wenn die Gegenseite einen Anwalt hat, sollte man nicht alleine agieren, denn das geht spätestens bei Gericht in den meisten Fällen schief.
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wie würdet ihr das ganze handhaben?
Bei den Gehaltsnachweisen geht es dem Vermieter im Endeffekt darum, ob man sich die Wohnung denn überhaupt leisten kann und man aber trotzdem noch genug Geld fürs Leben hat. Bei einer neuen Arbeitsstelle ist das natürlich schwierig, da man noch keine Gehaltsnachweise hat. Wie man stattdessen die Liquidität glaubhaft machen kann, wäre beispielsweise ein fester Arbeitsvertrag bei der neuen Arbeitsstelle.
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Spüle ist sicherlich 25 Jahre alt und hätte aus meiner Sicht mit einem Reparaturkitt kosmetisch in Stand gesetzt werden können.
Das ist einzig und allein die Entscheidung des Vermieters, ob er reparieren oder austauschen will, es ist ja sein Eigentum. Aber wenn er austauscht, dann kann er grundsätzlich nur den Zeitwert vom Mieter verlangen, nie den vollen Preis. Und bei 25 Jahren ist vermutlich nicht mehr viel an Wert übrig.
Liege ich mit meiner Argumentation richtig?
Das klingt durchaus nach einem vernünftigen Vorschlag. Allerdings muss man immer auch im Hinterkopf behalten, dass nach §538 BGB grundsätzlich der Vermieter Verschlechterungen zu tragen hat, die durch normalen üblichen Gebrauch kommen. Ob der Zustand am Boden durch übliche Nutzung so ist, wie er ist, oder durch Fahrlässigkeit, lässt sich aus der Ferne unmöglich sagen. Eventuell steht dem Vermieter also weniger zu als dein Vorschlag wäre.
Wenn du selbst nicht sicher bist, dann frage einen Anwalt vor Ort um Rat. Dieser kann das dann richtig beurteilen.
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Wie lautet die genaue Formulierung des Kündigungsverzichts im Vertrag?
Und gibt es Beweise für die Absprache, dass ein Nachmieter gestellt werden kann, z.B. Zeugen?
Habt ihr auch eine Kündigung geschickt oder euch nur auf die Vertragsauflösung verlassen?
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Hierdurch entfällt ggfs. die Durchführung der Malerarbeiten.
Eine unwirksame Quotenklausel macht nicht die Vereinbarung zur Schönheitsrenovierung unwirksam (BGH, Beschluss vom 18.11.2008 - VIII ZR 73/08).
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Die Kosten für den Kauf und die Erwärmung sind ja im Punkt "Kostenaufstellung des gesamten Objektes " unter Heizungsanlage -> "Verbrauchserfassung", "Brennstoff" und "Betriebsstrom" aufgeführt
Nein, eben nicht. In den Kosten von 3940,89€ ist nur die Erwärmung des Wassers enthalten. Der Kauf des Wassers, auch für das Warmasser, ist darunter beim Kaltwasser enthalten mit 2246,57€ Gesamtkosten.
und nicht nochmal die 20,595 Kubikmeter die bei Verbrauchserfassung / Kaltwasser bereits berechnet worden.
Der Punkt "Verbrauchserfassung" bedeutet nicht die Kosten für das Kaltwasser, sondern etwas anderes. Das ist der Aufwand für den Messdienstleister, die Kosten des Kaltwassers auf die Mieter zu verteilen, also die Nebenkostenabrechnung im Bezug auf die Kaltwasserkosten zu erstellen. Das wird halt nach dem Verhältnis des Verbrauchs gemacht, weshalb es für dich so aussieht, als wären es Wasserkosten.
Diesen Punkt Verbrauchserfassung hast du ja auch bei den Heizkosten dabei, dort dann eben nur für die warmen Kosten.
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Die 4,837 m³ sind nur allein für die Kosten, um das Wasser zu erwärmen, also die Heizleistung. Darin sind aber noch nicht die Kosten für das Wasser selbst dabei. Auch das Wasser für das Warmwasser muss ja vom Wasserversorger gekauft werden. Das ist also nicht dopplt, sondern einmal die Erwärmung, und einmal das Wasser selbst.
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Meine Frage ist, welcher % Satz wäre hier angemessen
Diese Frage kann hier nicht beantwortet werden, da es negative Auswirkungen haben kann, wenn man die Minderung zu hoch ansetzt, und diese Verantwortung will keiner übernehmen. Daher wende dich bitte an einen Anwalt oder Mieterverein.
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