Beiträge von Fruggel

Zitat von Zyr0x

Gesamtverbrauch minus Einzelverbräuche der Einheiten mit Wasserzähler. Und der übrige Verbrauch wird nach qm auf die Wohnungen aufgeteilt, die keine Zähler haben.

Das würde einer Überprüfung vor Gericht nicht standhalten. Gemäß der Rechtsprechung kann nur dann nach Verbrauch abgerechnet werden, wenn in allen Wohnungen Zähler vorhanden sind. Andernfalls muss komplett nach der Wohnfläche gerechnet werden, denn so ist es im Gesetz festgelegt, außer es ist im Vertrag ein anderer Maßtab vereinbart.

Zitat von Zyr0x

da es ja aus technischen Gründen schon eine Differenz zwischen Hauptwasserzähler und Einzelzähler gibt?

Genau das ist der Grund. Eine solche Vermischung kann nur falsch werden.

Ich bin überrascht, dass du dir als erstes über die Renovierung Gedanken machst. Die erste Frage wäre normalerweise, ob die Kündigung wirksam ist. Aber das hast du vielleicht schon geklärt.

Ich kann nichts erkennen, was an der Klausel unwirksam ist. Nur die Quotenabgeltung im letzten Absatz ist unwirksam, aber die berührt die Renovierungspflicht nicht.

Ob du renovieren musst, hängt von allgemeinen Zustand ab, also ob die Wände bei lebensnaher Betrachtung einen renovierungsbedürftigen Eindruck machen. Das bedeutet, man soll nicht mit der Lupe nach Flecken schauen. Das musst du aber selbst entscheiden. Oder du sprichst es mit dem Vermieter ab, denn vielleicht sagt er ja, du brauchst nichts machen, weil er selber einiges verändern will.

Zitat von beppi

Gesamtkosten in 2020: 1860€.

Und und weiter? Wieviel Kosten berechnest du einem Mieter, der zum 31.08. ausgezogen ist? Wenn du deine Rechnung fortsetzt, dann verstehst du meinen Satz.

Zitat von beppi

geraten die Abrechnung zurückzuweisen. Warum mochte das Fruggel nicht?

Weil du zu dem Zeitpunkt die Abrechnung noch nicht gesehen hast und es eine Spekulation ins Blaue war. Das wollen wir hier aber nicht, sondern es sollen Antworten auf Basis von Fakten gegeben werden.

Das hängt von der Luftfeuchigkeit ab. Man kann es daher nicht allgemein sagen. Wenn es bei 20°C beispielsweise 55% rel. Luftfeuchte hat, dann würde das Wasser in der Luft bei 10,7° zu kondensieren beginnen. Bei 70% rel. Luftfeuchte passiert das dann schon bei 14,4°. Besonders kritisch ist aber der Bereich an den Wänden. Denn diese kühlen im Winter naturgemäß ab und so kühlt auch die Luft in dem Bereich ab. Das ist genau der Effekt, den man hat, wenn man ein kaltes Getränk in ein Glas füllt, es bildet sich schnell Wasser außen am Glas, weil dort die Feuchte der Luft kondensiert. An der Wand ist der Effekt fatal, weil das dann leicht zu Schimmel führt. In einem Altbau, wo die Wände meist nicht gut isoliert sind, sollten also mindestens 17° gehalten werden und es sollte täglich jemand zum Lüften vorbei kommen je nach Luftfeuchtigkeit.

Zitat von MS345

oder reicht ein einfacher Verweis darauf, dass die Abrechnung nicht den Mindestanforderungen erfüllt?

Ja, ein einfacher Verweis reicht. Theoretisch müsstest du gar nichts sagen, denn eine formell unwirksame Abrechnung ist gleichbedeutend damit als wenn man gar keine erhalten hätte.

Zitat von MS345

müsste die Pflicht zur Abrechnung des Heizöls im FIFO Prinzip wie von beppi erläutert in der DIN 4713-5 zu finden sein

Das FIFO Prinzip hilft dir nur für deine Frage nicht wirklich weiter. Denn das hat nur Relevanz von einem Abrechnungszeitraum zum anderen, wo man mit den Restbeständen rechnet. Bei Auszug während des Jahres aber werden die Gesamtkosten des Jahres erst mal ermittelt, und da fließt das teurere Öl dann doch mit rein.

Zitat von MS345

Spricht hier etwas dagegen

Nunja, es ist der Vermieter der Geld von dir möchte. Aber sollte es ja in seinem eigenen Interesse sein, sich Hilfe zu suchen, wenn er nicht weiß, wie man eine korrekte Abrechnung erstellt. Zweitens geht es ja nicht nur um das Öl, sondern alle Posten der Abrechnung sind nicht in Ordnung, weil du nichts nachrechnen kannst. Und drittens würdest du deinem Vermieter indirekt eine Rechtsberatung geben, was nach dem Gesetz nicht zulässig ist.

Das Übergabeprotokoll kann auch noch eine Rolle spielen. Denn wenn der Vermieter dort bestätigt, dass es keine Mängel gibt, dann gilt das auch (negatives Schuldanerkenntnis).

Aufgrund des Verhaltens der Vermieterin ist aber nicht damit zu rechnen, dass die Sache mit einem Mahnverfahren zu erledigen ist. Sie wird dagegen Widerspruch einlegen. Du solltest dich daher darauf einstellen, dass es zu einer gerichtlichen Entscheidung kommen muss.

Zitat von MS345

also eine Wohnung durch den Vermieter bewohnt, die zweite bis August durch mich

Somit würde schon mal eine Ausnahme von der Heizkostenverordnung vorliegen und man darf andere Maßstäbe der Verteilung ansetzen., wenn das im Vertrag so vereinbart ist.

Dennoch bleibt, dass die Abrechnung in sich rechnerisch prüfbar sein muss, was hier zweifellos nicht gegeben ist.

Eine Kopie der Belege heraus zu geben muss der Vermieter nur ausnahmsweise. In der Regel hat man nur ein Recht auf die persönliche Belegeinsicht. Aber dazu muss erst mal eine formell wirksame Abrechnung vorliegen.

Gemäß §215 BGB kann auch nach den 6 Monaten noch aufgerechnet werden, jedoch nur, wenn sich die Forderungen einmal unverjährt gegenüber gestanden haben. Wenn der Vermieter also nie etwas von den Schäden erwähnt hat, dann sieht es schlecht für ihn aus.

Zitat von MS345

Mir ist bewusst (bzw. ich gehe vielmehr davon aus), dass die Abrechnung nicht die formalen Anforderungen erfüllt.

So ist es. Eine solche Abrechnung ist formell unwirksam, weil man überhaupt nichts nachrechnen kann, wie der Vermieter auf die Beträge kommt.

Und es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus, richtig? Nehme das zumindest an, weil du von Wohnung gesprochen hast.

Zitat von MS345

eine Quelle die aussagt, dass älteres Heizöl zuerst verrechnet werden muss?

Die Aussage von beppi ist zwar richtig. Aber so isoliert dargestellt verwirrend. Denn bei einer korrekten Heizkostenabrechnung muss man erst mal die Kosten des gesamten Abrechnungsjahres aufführen, und dann wird es auf den Nutzungszeitraum herunter gerechnt. Aber das kann man ja wie gesagt gar nicht überprüfen. Dazu müsste Anfangsbestand, Zukäufe und Endbestand aufgelistet sein.

Der Vermieter muss erst mal eine gesetzeskonforme Abrechnung liefern, dann können wir weiter machen.

Zitat von beppi

Die Abrechnung des Vermieters ist also fehlerhaft und sollte zurückgewiesen werden.

Es ist nicht seriös, solche Aussagen zu treffen, ohne die Abrechnung geprüft zu haben. Aus der Beschreibung ist nicht ersichtlich, wie der Vermieter gerechnet hat!

Ich verstehe jetzt nicht, was du mit neu berechnen lassen meinst. Ich sprach von überprüfen lassen.

Ja es geht bei der Überprüfung um die 65€ Nachzahlung. Es könnte ja sein, dass du weniger nachzahlen musst oder gar etwas zurück bekommen musst.

Was die Erhöhung der Vorauszahlung betrifft, das kannst du selber regeln, indem du deinem Vermieter schreibst. Allerdings ist es ja kein Verlust, sondern nur eine Vorauszahlung. Wenn das zu viel war, bekommst du es nächstes Jahr zurück.

Zitat von MS345

Vor kurzem haben wir die Nebenkostenabrechung für den Zeitraum 01.01-31.08 erhalten.

Diese Abrechnung kann gar nicht korrekt sein. Denn erstens muss eine Abrechnung einen Abrechnungszeitraum von 12 Monaten haben (unabhängig vom Nutzungszeitraum), und zweitens kann der Vermieter noch gar nicht alle Belege haben, da manche erst Ende des Jahres oder im Folgejahr kommen.

Die Frage lässt sich so allgemein nicht beantworten, man müsste die Abrechnung insgesamt prüfen. Lade sie hier mal (vollständig anonymisiert) hoch.

Zitat von Mieter3287

Gibt es eine Hausverwaltung für das Haus?

Es handelt sich hier um eine Eigentümergemeinschaft (WEG). Sicherlich gibt es für diese eine Hausverwaltung, aber die Hausverwaltung ist dann nur für die Belange der Eigentümer zuständig, nicht für Mietangelegenheiten.

Die Nebenkostenabrechnung und die Kaution einzufordern unterliegt der üblichen Verjährung von 3 Jahren. Das mit der Frist bis Ende 2022 betrifft nur eine mögliche Nachzahlung aus der Abrechnung, die der Vermieter dann nicht mehr verlangen kann. Deshalb wurde der Rat gegeben, noch zu warten. Aber in dieser Frage geht es ja darum, dass noch gar keine Abrechnung vorliegt.

Zitat von redbag

Wenn er jetzt ganz gemein sein möchte, kann er die eine Monatsmiete wohl einbehalten, da es ja drei Monate Kündigungsfrist sind.

Nein. Ein Verwender einer unwirksamen Klausel kann sich nicht selbst auf deren Unwirksamkeit berufen. Er hat die Klausel ja selbst benutzt und er wollte es also so, dass der Vertrag enden soll. Nur der Mieter soll geschützt sein, dass er nicht zu etwas gezwungen wird, was gesetzlichen Regelungen widerspricht.

Zitat von Esti24466

Macht es Sinn die Betriebskostenabrechnung neu prüfen zu lassen? Oder ist es dafür zu spät.

Auf jeden Fall macht das Sinn. Es kommen häufiger Fehler vor als man denken mag. Ich finde regelmäßig welche, wenn mir jemand eine Abrechnung zeigt. Und zu spät ist das auch nicht, denn man hat 12 Monate ab Erhalt der Abrechnung Zeit, Einwände geltend zu machen.

Zitat von Esti24466

für Dezember kommt ja einmalig ein "entlastungspaket" wo die Nebenkosten(?) übernommen werden

Nein, die Nebenkosten werden nicht übernommen, sondern nur der Gas Abschlag. Und die Gas Rechnung hat ja der Vermieter zunächst mal zu zahlen. Für den Mieter wirkt sich das dann erst im nächsten Jahr aus, wenn die angefallenen Kosten in der Abrechnung dadurch sinken.

Laut dem Text, den du hier zitiert hast, steht das nicht drin. Da steht anders formuliert: "Falls die Wohnung im renovierten Zustand übergeben wird,...". Das ist etwas anderes als wenn stehen würde, "Der Vermieter hat die Wohnung renoviert zu übergeben"

Wenn der Wärmestau als Ursache nachprüfbar feststeht, kann man in der Abrechnung durchaus einen geringeren Wert per Schätzung ansetzen. Denn das Messgerät soll ja ermitteln, wie oft und wie heiß die Heizung ist und keine Fremdfaktoren. Das müsstest du dann mit dem Vermieter besprechen.

Zitat von DaBa1

ob es irgendeine (technische) Möglichkeit gibt, dass die Zähler der hier falsch messen? Kommt der Fall irgendjemandem bekannt vor?

Es ist zwar eher unwahrscheinlich, doch rein theoretisch kann es möglich sein, dass der Zähler defekt ist. Kontaktiere den Vermieter, erkläre es ihm, dass sich euer Verhalten nicht geändert hat und bitte ihn, den Zähler überprüfen zu lassen.

Zitat von DaBa1

Badheizung (Heizung mit Handtuchtrockungsfunktion)

Es kommt noch in Betracht, dass darüber hängende Handtücher den Zähler verdecken und es so zu einem Wärmestau kommt und mehr gezählt wird. Um das festzustellen achtet mal für einige Wochen darauf, dass nichts über dem Zähler hängt und beobachte die Werte in dem Zeitraum.

Eine Erhöhung der Vorauszahlung muss sich an der zuletzt vorliegenden Abrechnung orientieren. Bei einer Nachzahlung von 65€ wären das also bis zu 6€, um die die Vorauszahlung steigen könnte.

Allerdings sollte man sich bewusst sein, dass die Energiekosten noch weiter stegen werden. Es ist also im nächsten Jahr sehr wahrscheinlich wieder mit einer Nachzahlung zu rechnen. Deshalb sollte man selbst Rücklagen bilden, um das bezahlen zu können, oder man gibt dem Vermieter freiwillig mehr Vorauszahlung, auch wenn man es nicht müsste.

Die Beweisbarkeit der Zustellung per E-Mail ist problematisch. Wenn vom Empfänger nicht eine Empfangsbestätigung zurück kommt, ist der Nachweis in der Regel nicht möglich. Wenn man also schon Grund zur Vermutung hat, dass der Vermieter den Erhalt einer E-Mail leugnen könnte, dann sollte man besser Brief mit Einwurfeinschreiben oder persönliche Zustellung mit einem Zeugen wählen.