Bei mir steht der Zahlungsrückstand. Ich habe Mietrückstände.
Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückständen kann man dadurch heilen und unwirksam machen, indem man umgehend die gesamten Schulden vollständig bezahlt. Das gelingt aber nur, wenn man von dieser Möglichkeit innerhalb der letzten 2 Jahre nicht schon einmmal Gebrauch gemacht hat.
Nein. Keine Sorge. Der Vermieter darf nicht einfach in die Wohnung rein kommen. Das nennt man verbotene Eigenmacht und ist laut Gesetz nicht zulässig. Macht dies der Vermieter trotzdem, ist das Hausfriedensbruch. In die Wohnung eintreten darf nur der Gerichtsvollzieher. Aber um diesen zu beauftragen, braucht der Vermieter erst mal einen gerichtlichen Titel (Räumungsklage).
Du solltest aber die Zeit nutzen und als erstes hinterfragen, ob die Kündigung rechtmäßig ist. Im Zweifel bitte einen Anwalt befragen. Denn wenn der Vermieter Räumungsklage einreicht und die Kündigung wirksam ist, entstehen Kosten, die von dir verlangt werden können. Je nach Grund der Kündigung kann man diese vielleicht auch abwehren. Das ist bei Zahlungsrückstand der Fall.
Und des Weiteren könntest du noch einen Aufschub erreichen für die Rückgabe der Wohnung. Denn dass der Vermieter Räumungklage einreichen kann, muss er zuerst eine Räumungsfrist gewährt haben. Und die Gerichte gehen dabei von 2-3 Wochen aus. Bis 21.1. ist also unangemessen knapp.
Der Vermieter hat 12 Monate ab Ende des Abrechnungszeitraums Zeit, die Abrechnung zuzustellen. Abrechnungszeitraum ist hier 1.7.17 bis 30.6.18. Somit hätte der Vermieter noch bis 30.6.19 Zeit gehabt, die Abrechnung zuzustellen. Die Frist ist also eingehalten.
Dies war aber dann noch nicht die letzte Abrechnung, die du bekommen musst, da du zum 1.9.18 ausgezogen bist. Denn so bist du noch vom Abrechnungszeitraum 1.7.18 bis 30.6.19 betroffen, wobei hiervon dein Nutzungszeitraum natürlich kürzer ist, nämlich nur 2 Monate um genau zu sein.
Ob die Abrechnung selber korrekt ist, kann man so natürlich nicht sagen. Vielleicht sind Fehler darin enthalten. Falls du die Abrechnung anonymisiert und als PDF hier mal hochladen möchtest, kann ich gern eine Grobeinschätzung dazu geben.
Wenn ich die Informationen richtig interpretiere, dann war die Therme nicht nur teilweise defekt, sondern vollständig funktionsuntüchtig. Das bedeutet, dass der Tausch keine Modernisierung ist, sondern eine Instandsetzung. Dadurch ist die Mieterhöhung um 11% (jetzt seit 1.1.19 nur noch 8%) der Anschaffungskosten nicht rechtmäßig.
Laut §559 Abs. 2 BGB ist es so gewollt, dass erforderliche Reparaturen von den Kosten der Modernisierung heraus zu rechnen sind. Und da die Therme komplett kaputt war, bleibt nichts mehr übrig. Hätte der Vermieter die Therme getauscht, solange sie noch funktioniert hat, wäre es eine andere Situation.
Ein Mietverhältnis kann regelmäßig immer nur zum Ende des Monats gekündigt werden. Das liegt daran, dass es nach dem Wortlaut des §573c Abs.1 BGB so gewollt ist. Wird nun ein Mietvertrag zu einem anderen (kürzeren) Zeitpunkt gekündigt, dann hat das zur Folge, dass sich die Kündigungsfrist automatisch auf den in dem genannten Gesetz definierten Zeitpunkt verlängert, in dem Fall auf Ende des Monats. Insoweit ist es korrekt, was die Vermieterin sagt.
Nun kommt aber noch die Tatsache dazu, dass die Wohnung bereits den Nachmietern zum 20.12. überlassen wurde. Dadurch hätte euch die Wohnung gar nicht bis 31.12. überlassen werden können, wozu ihr aber das Recht gehabt hättet, wenn die Kündigungsfrist so lang hätte gehen sollen. Mit der Überlassung der Wohnung an die Nachmieter hat sich die Vermieterin also konkludent (=durch ihr Handeln) mit dem vorzeitigen Vertragsende einverstanden erklärt. Somit hat sie nun keine Rechtsgrundlage mehr, die Miete für die restlichen Tage des Dezember zu verlangen.
Die Kündigungsbestätigung der Vermieterin muss nicht zwingend als Bestätigung des Vertragsende zum genannten Datum verstanden werden. Das käme auf die Formulierung an. Eventuell könnte diese Bestätigung auch nur als Bestätigung für den Erhalt eurer Kündigung verstanden werden. Das allein muss also noch nichts bedeuten.
Nein, wenn die Wohnung nicht bewohnt werden kann, muss auch keine Miete gezahlt werden. Aber das hat darkshadow schon beantwortet.
Von der eingesparten Miete kann so eine Ersatzunterkunft bezahlt werden.
Die Situation sollte darüber hinaus mit dem Vermieter besprochen werden. Vielleicht hat dieser weiteren Wohnraum zur Verfügung, den man vorrübergehend nutzen kann.
Es wäre hilfreich, ein paar mehr Informationen zur Situation zu bekommen. Die Frage hört sich unterschwellig so an, als würde sich der Vermieter nicht kümmern. Dabei sollte es aber in seinem eigenen Interesse sein, die Wohnung wieder in Ordnung bringen zu lassen. Denn er sollte wissen, dass er für eine unbewohnbare Wohnung keine Miete bekommt. Oder er vielleicht noch Zusatzkosten hat für eine Ersatzunterkunft beispielsweise.
Und dann gibt es ja auch noch die Gebäudeversicherung, die in die Pflicht genommen werden kann. Zumindest was das Gebäude betrifft, nicht für die Möbel. Wie ist die Lage und wie verhält sich der Vermieter?
Natürlich hat man ein Recht darauf, die Abrechnung über seine Vorauszahlungen zu bekommen. Es gibt Möglichkeiten, den Vermieter dazu zu zwingen. Die gute Nachricht dabei. Falls sich eine Nachzahlung ergben sollte, dann kann diese für alte Abrechnungen, bei denen die Frist zur Erstellung nicht mehr eingehalten werden kann, nicht mehr eingefordert werden.
Zunächst sollte man den Vermieter nochmal schriftlich auffordern, die Abrechnungen zuzustellen, und dabei ein Frist setzen (konkretes Datum angeben). So setzt man den Vermieter in Verzug. Und in dem Brief teilt man auch mit, dass man nach Fristablauf sein Recht auch Zurückhaltung der Nebenkosten Vorauszahlungen in Anspruch nimmt. Und das würdest du dann auch tatsächlich tun und dem Vermieter nur noch die Grundmiete ohne NK Vorauszahlung überweisen.
Die zurück gehaltenen Vorauszahlungen sollte man aber aufheben, nicht ausgeben. Denn wenn der Vermieter seiner Pflicht nachgekommen ist, muss man das nachträglich leisten.
Diese Antwort bezieht sich darauf, dass das Mietverhätnis noch läuft, wovon ich ausgehe. Bei einem beendeten Mietverhältnis wäre es etwas anders.
Bei dem genannten BGH Urteil gibt es jedoch einen gang ganz wesentlichen Unterschied im Sachverhalt der hier gestellten Frage, der bitte nicht übersehen werden sollte. Bei dem Urteil hat der Mieter zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels noch in der Wohnung gewohnt. Hingegen hier in dieser Frage war das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Übergangs auf E bereits beendet, der Mieter ist ausgezogen, ja es war sogar die Nebenkostenabrechnung fällig.
Der §566a BGB soll nach seinem Zweck nämlich nur für die Zeit während des Mietverhältnisses gelten. Zur Untermauerung meiner Erläuterung siehe bitte das folgende BGH Urteil, das hier relevant ist:
Die Mietkaution kann in einem solchen Fall in der Hand des Erwerbers ihre Funktion, Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis zu sichern, nicht erfüllen, denn alle vor dem Eigentumswechsel entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche gegen den Mieter - etwa wegen rückständiger Miete, Schönheitsreparaturen oder einer Beschädigung der Mietsache - bleiben wegen der Zäsurwirkung des Eigentumswechsels ohnehin bei dem bisherigen Vermieter (vgl. Senatsurteil vom 19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451, unter II 2 b m.w.N.). Nach dem Auszug des Mieters werden nur noch etwaige Ansprüche des Vermieters aus späteren Nebenkostenabrechnungen fällig. Nach der Rechtsprechung des Senats stehen Nachzahlungsansprüche aus einer nach dem Eigentümerwechsel erteilten Nebenkostenrechnung über eine zuvor abgelaufene Abrechnungsperiode jedoch weiter dem ehemaligen Vermieter zu (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851, unter II 1). Auch die Abrechnungspflicht und die Verpflichtung zur Auskehrung eines etwaigen Guthabens treffen in einem derartigen Fall den früheren Vermieter. Von einer strikten Anwendung des so genannten Fälligkeitsprinzips hat der Senat in diesen Fällen aus Gründen der Rechtsklarheit und Praktikabilität abgesehen. Derjenige, der die Vorauszahlungen für einen Abrechnungszeitraum erhalten hat, soll auch die Abrechnung erteilen und zur Rückzahlung eines Guthabens verpflichtet bzw. zur Geltendmachung eines Nachzahlungsbetrages berechtigt sein (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003, aaO). Dies gilt auch für die im Zeitpunkt des Eigentümerwechsels laufende Abrechnungsperiode, wenn der Mieter vor dem Eigentumsübergang ausgezogen ist. Auch in diesem Fall ist ausschließlich über einen Zeitraum abzurechnen, in dem der ehemalige Vermieter noch Eigentümer war und die Vorauszahlungen erhalten hat.
Eine Klage gegen E würde also scheitern, genauso wie es analog dem Urteil gegen den Erwerber der Fall war.
Ich verstehe die Definition so, dass wir wegen dem Ausbau keinen einfachen Altbau haben?
Richtig. Wenn der Dachboden vollständig und nicht nur teilweise ausgebaut wurde, zählt dieses Merkmal nicht.
Wohnung in einem Gebäude ohne Aufzug mit einem Baujahr vor 1949 und einem vorhandenen, aber zu Wohnzwecken nicht oder nur teilweise ausgebauten Dachboden/Speicher. Auf einen vorhandenen Spitzboden/Dachspitz kommt es dabei nicht an
Ich ziterie nur mal diesen Satz:
Um es kurz zu machen, wenn dir die optischen Mängel nicht zusagen, hättest du die Wohnung nicht nehmen dürfen, oder eben vor Vertragsabschluss auf beseitigung bestehen müssen.
Wenn man bedenkt, dass der Vertrag vermutlich vor der Übergabe geschlossen wurde, und wenn man bedenkt, dass der hier angesprochene Mangel vermutlich ein versteckter Mangel ist, den nicht mal der Verwalter kannte, dann bringt es den Fragesteller durchaus einen falschen Eindruck. Leute, bitte seid realistisch, niemand klopft bei einer Besichtigung jede Wand ab ob etwas locker ist, das ist unrealistisch.
Denkt darüber nacht, denn werdet ihr sehen, dann mein Einwand nicht ganz daneben ist.
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Grace
Ich habe überhaupt nichts schlimmes geschrieben oder irgend etwas, was den Fragesteller in eine ungünstige Situation bringen. Meine Antworten zielten darauf ab, sicher zu stellen, dass nicht vielleicht doch Feuchtigkeit eindringt weil irgend etwas am Fenster undicht ist. Und das ist ja wohl absolut sinnvoll. Mit keinem einzigen Wort habe ich empfohlen, dass der Fragesteller bei der Hausverwaltung darauf bestehen soll, dass man den Bereich neu tapezieren soll. Das ist nämlich dem Fragesteller überlassen, wie er in dem Punkt damit umgehen möchte.
Aber wenn von jemandem der Eindruck erweckt wird, dass man keinerlei Rechte mehr als Mieter hat, sofern man nicht einen Mangel schon vor Vertragschluss bemerkt und moniert hat, dann stimmt das so absolut nicht und das muss korrigiert werden.
Ein Protokoll nicht.
Aber erstens, es steht dem Vermieter frei, eine Vertretung zur Übergabe zu schicken und er hat die Nachmieterin damt beauftragt. Diese hat nichts bemängelt. Das muss gelten, wenn der Vermieter nicht selbst da war.
Und zweitens: Der Vermieter hat es dann selbst bestätigt gegenüber der Nachmieterin. Zitat: "Der Vermieter war vor Ort und es sei alles in Ordnung."
Drittens ist noch dahingestellt, ob der Fragesteller überhaupt dafür aufkommen muss, da der Vermieter möglicherweise eine Frist zur Nachbesserung hätte geben müssen, was er offenbar nicht getan hat.
Kann das bewiesen werden? Ist das schriftlich vorhanden? Im Zweifel steht hier Aussage gegen Aussage.
Wir können hier nur aufgrund der Auskunft des Fragestellers antworten. Wenn sich andere Sachverhalte ergeben, die nicht genannt sind, dann können wir darauf nicht eingehen. Und der Fragesteller sagte, dass es bei Vertragsschluss noch nicht bekannt war. Das ist die Ausgangssituation.
Ist irgendwo vor Vertragsunterzeichnung dieser Mangel schriftlich festgehalten?
Der Mangel kann bei Vertragsunterzeichnung überhaupt nicht festgehalten worden sein. Das entbehrt jeglicher Logik, da doch die Hausverwalterin diesen Mangel selber erst bei der Wohnungsübergabe bemerkt hat. Und einen Vertrag unterschreibt man ja schon vor der Übergabe.
Der Vermieter darf nicht pauschal irgend etwas ansetzen als Abzug von der Kaution. Wenn er der Meinung ist, dass er eine Forderung hat wegen Beschädigungen, dann muss er genau benennen wofür und begründen, wie er auf den Betrag kommt. Dies wäre also nachzufragen. Grund: Als Mieter muss man die Möglichkeit haben, die Anspruch des Vermieter zu prüfen und sich ggf. dagegen zu wehren.
Da laut der Übergabe das WG Zimmer mängelfrei war und das die Nachmieterin bestätigen kann, kann ich mir allerdings nicht vorstellen, wie der Vermieter eine Forderung korrekt begründen will.
Die Verjährung von 6 Monaten laut §548 BGB steht fest und kann vertraglich nicht verlängert werden. Diese Klausel ist unwirksam.
Zinsen muss der Vermieter auch auf die Kaution zahlen. Das aber aktuell eher nur in der Theorie. Es gibt ja kaum mehr Zinsen bei den Banken. Daher kann das fast vernachlässigt werden.
Siehe Eingangsinformation!
Die genannten Dinge sind nur Beispiele. Es kommt darauf an, ob sich die Küche wieder einbauen lässt. In aller Regel ist das der Fall. Aber ich schrieb selber schon, dass es etwas problematisch ist und lieber mit dem Vermieter besprochen werden sollte.
Wenn die Wohnung in Kenntnis des Mangels gemietet geworden ist, hat man diesbezüglich keine Rechte gegen den Vermieter.
Diese Aussage widerspricht sich mit §536 a BGB und ist daher so nicht zutreffend.
§536 b BGB hat für diese Frage keine Bedeutung, denn für diesen Paragraphen hätte der Mangel bereits bei Vertragsschluss bekannt gewesen sein müssen. Das ist in dieser Frage nicht der Fall, das Problem fiel erst bei der Wohnungsübergabe auf. Die Hausverwalterin hat das Problem ja selber erst bei der Übergabe bemerkt. Somit geht das zulasten des Vermieters.
Nein, das ist keine bauliche Veränderung. Auch eine Einbauküche lässt sich problemlos abbauen und beim Auszug wieder aufbauen. Einbauküche bedeutet ja nur, dass sie maßgenau angepasst ist. Aber dennoch sind es Einzelteile, die aufgestellt sind. Aber beim Abbau und der Lagerung kann einiges kaputt gehen. Daher habe ich darauf hingewiesen, es genau zu überlegen und zu planen und im Zweifel mit dem Vermieter zu besprechen.
Aber gut, das ist dann wohl zu spät.
Nein, das stimmt nicht. Man kann Mängel immer melden und das muss man auch. Es ist nur offen, ob es ein Mangel ist oder nur eine optische Sache.
Welches Indiz? Das es bei geöffnetem Fenster reinregnet?
Ich hatte falsch gelesen und gemeint, es wäre was undicht bei geschlossenem Fenster. Das wäre aber weiterhin zu beobachten, ob etwas undicht ist, wie ich schon schrieb.
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