Beiträge von Fruggel

Hallo Shinya,

Zitat von Shinya

Mein Vermieter sagt, ich hätte eine Pauschalmiete

Bitte schau nochmal in deinen Vertrag. Dort muss sich erkennen lassen, ob es eine Pauschale ist. Wenn irgend wo etwas von Vorauszahlung oder Vorschuss steht, dann kann es keine Pauschale mehr sein und der Vermieter muss abrechnen.

Zitat von Shinya

Unter dem Punkt Heizkostenvorschuss waren bisher 70€ angegeben

Auch wenn eine Pauschale vereinbart sein sollte, kann dies nicht für die Heizkosten gelten. Denn die Heizkosten sind immer gemäß der Heizkostenverordnung abzurechnen. Nur in Gebäuden mit 2 Wohnungen, von denen eine der Vermieter bewohnt, kann es Ausnahmen geben.

Zitat von Shinya

Laut seiner Aussage gibt es keine separaten Zähler.

Dann muss der Vermieter eben welche Einbauen lassen. Es gehört zu seinen Pflichten, sofern er nicht durch irgend eine Ausnahmeregel davon befreit ist.

Zitat von Shinya

Die Kosten für Strom stehen unter dem Punkt Betriebskostenvorachuss.

Strom gehört nicht zu den Betriebskosten. Daher muss dieser Punkt extra im Vertrag benannt sein, wenn der Vermieter dafür extra Kosten möchte. Und wenn es keinen Stromzähler für die Wohnung gibt, dann gilt der vereinbarte Betrag für den Strom als Pauschale. Der Vermieter kann dir ja nicht nachweisen, wieviel du verbraucht hast.

Zitat von Shinya

meine Frage ist, ob mein Vermieter einfach so die Betriebskosten erhöhen darf.

Wenn es eine Vorauszahlung ist, dann dürfen diese nur auf Basis einer erfolgten Abrechnung erhöht werden. Und wenn es sich um eine Pauschale handelt, dann muss im Vertrag vereinbart sein, diese erhöhen zu dürfen.

Hallo,

laut Rechtssprechung muss eine Abrechnung für den Mieter nachvollziehbar und nachrechenbar sein. Dazu gehört auch, dass Verteilerschlüssel angegeben sind. Würden nun bei gar keinen Kostenarten Verteilerschlüssel angegeben sein, wäre die Abrechnung zweifelsfrei formell unwirksam. Wenn der Schlüssel bei einer einzelnen Position fehlt, könnte man auch nur diese Position als unwirksam sehen.

Zitat von Transistor

Zum einen die Position "Direkte Kosten", bei der kein Umlageschlüssel angegeben ist

Dass es direkte Kosten gibt, kann normal sein, sofern die Kosten direkt der Wohnung zugeordnet werden können ohne Verteilung. Aber wenn nicht ersichtlich ist, welche Kosten sich dahinter verbergen, dann gilt diese Position nicht. Diese kann man dann heraus rechnen, da man als Mieter nicht entscheiden kann, ob diese Position umlagefähig ist.

Zitat von Transistor

Im MV steht sinngemäß, dass der Mieter die Wartungs- und Instandhaltungskosten der Aufzüge nur anteilig trägt

Das ist unwirksam, da es sich nicht mit dem Gesetz deckt. Ein Mieter hat niemals Instandhaltungskosten zu tragen, außer er hat schuldhaft einen Schaden verursacht.

Zitat von Transistor

Meine Nachfrage dazu per E-Mail wurde vom VM noch nicht beantwortet.

Muss er auch nicht, denn es wäre jetzt an dir, die persönliche Belegeinsicht beim Vermieter zu verlangen, um aufzuklären, was sich hinter den fragwürdigen Postionen steckt, und ob nicht umlagbare Teile darin enthalten sind wie z.b. die Instandhaltungskosten.

Zitat von Lacko

dass ein neuer Mieter schon in den Startlöchern steht und am liebsten schon am 1.2. rein will

Du hast oben geschrieben, dass der Vertrag noch nicht gekünidgt ist. Also musst du zu dem Tag auch noch nicht raus sein.

Zitat von Lacko

Also muss ich zum 1.2. den neuen Vertrag unterschreiben, sonst verfällt die Reservierung ?

Nein, warum sollte sie, es steht ja dbei dass es sich verzögern kann.

Zitat von Lacko

Und muss ich denn dann Miete zahlen, wenn ich noch nicht einziehen kann?

Nein.

Sag mal, warum sprichst du nicht einfach mal den Vermieter an und fragst, nach, wie der Stand der Arbeiten sind, und ob es schon etwas abschätzen kann.

Ja. Das hilft dir aber nicht wirklich bei der Entscheidung, wann du die bisherige Wohnung kündigen sollst.

Im Zweifel noch nicht kündgen, denn auf der Straße stehen ist schlimmer als doppelte Miete zahlen müssen. Und oftmals findet sich ja ein neuer Mieter kurzfristig.

Hallo,

man sollte die Miete unter Vorbehalt zahlen. Denn wenn einem bekannt ist, dass die Miete gemindert ist, man aber vorbehaltlos zahlt, hat man sich die Möglichkeit der rückwirkenden Minderung verwirkt.

Zudem sollte man die Höhe der Minderung immer mit einem Anwalt abstimmen. Denn mindert man zu viel, gerät man in Verzug und man kann Nachteile bekommen bishin zur Kündigung.

Es kann möglich sein, dass sich der Grundsteuerbescheid nur allein auf deine Wohnung bezieht, wodurch dann der Betrag daraus direkt in der Abrechnung eingesetzt werden kann. Das wirst du bei der Belegeinsicht erkennen können.

Zitat von xdsfds

Wo sehe ich, wie dieser Betrag an die Mieter verteilt wurde?

Das muss sich aus der Nebenkostenabrechnung ergeben und dort überprüfbar sein, sofern der Vermieter korrekt gearbeitet hat.

Was vom Mieterbund ist, ist grundsätzlich nicht schlecht. Dort hat man gute Statistiken.

Aber ich wiederhole nochmal. Du kannst jetzt aufgrund der Statistik nicht zum Vermieter sagen, die Abrechnung wäre falsch. Das hat anders zu laufen. Wenn auf dem Grundsteuerbescheid des Vermieters die Zahl drauf steht, dann kannst du nichts dagegen tun. Das ist dann korrekt.

Wenn man nicht das gesamte Abrechnungsjahr in der Wohnung gewohnt hat, dann muss ein Vermieter die Kosten nach dem Verhältnis der Zeit umrechnen. Das betrifft alle Kosten, nicht nur die Grundsteuer.

Ich empfehle dir, die Abrechnung insgesamt zu prüfen oder prüfen zu lassen.

Es bringt nichts, zu spekulieren, ob die Kosten korrekt sein könnten oder vielleicht zu hoch sind. Denn mit einem "Gefühl" von zu hohen Kosten kannst du keinen Widerspruch schreiben. Du musst Belegeinsicht verlangen. Und dann siehst du schwarz aus weiz, ob die genannten Kosten stimmen.

Du kannst auch hier die Abrechnung mal hochladen, aber bitte anonymisiert, sodass keine persönlichen Daten sichtbar sind.

Hallo,

das kann durchaus normal sein von der Größenordnung.

Wenn du es genau wissen willst, dann geh zum Vermieter und lass dir den Grundsteuerbescheid zeigen.

Hallo,

ich habe deine neue Frage von heute in das bereits bestehende Thema mit exakt dem gleichen Frageinhalt verschoben. Bitte ein und dieselbe Frage nicht mehrfach stellen. Das ist nicht sinnvoll. Bei Rückfragen, einfach im gleichen Thema nachhaken.

Du hast oben bereits Antworten bekommen, dass bei Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen eine Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen besteht.

Dass ein Eigentümer verkaufen will, kann man nicht verhindern, das steht jedem frei. Und wenn eine Mieterhöhung kommen sollte, muss man diese prüfen, wenn sie da ist.

Bitte schreibe uns, was darüber hinaus noch unklar ist oder welche neue Fragen es gibt?

Zitat von Keltik67

Was mache ich dann bei Rohrbruch, Wasserschäden, kurzfristigen notwendigen Arbeiten?

Normalerweise gibt es in den Wohnungen eine Absperrventil. Da dies bei euch nicht so ist, besteht natürlich ein Problem im Notfall. Du solltet daher den Vermieter darauf ansprechen und ihn fragen, wie man sich in einer Notfallsituation verhalten solle.

Ich meine, es geht ja nicht nur um deine Möbel, die bei einem Wasserrohrbruch Schaden nehmen, sondern es geht auch um das Eigentum des Vermieters, also das Gebäude, das Schaden nehmen kann. Daher sollte der Vermieter selber ein Interesse haben, eine Notfall Lösung anzubieten.

Zitat von astour

Der Nachteil ist, dass Du die Kosten vorauszahlen musst und das Prozessrisiko trägst.

Ja, das ist generell so, dass man die Kosten vorzustecken hat, wenn man eine Klage einreicht, egal um was es geht. Aber wenn der Anwalt nach seiner Prüfung des Sachverhalts meint, dass gute Chancen bestehen, kann man das Risiko eingehen.

Falls dich meine ganz persönliche Meinung interessieren sollte, was ich in der Situation bei Erhalt einer Kündgung tun würde... Eine Feststellungsklage würde ich nur dann anstreben, wenn es sprichwörtlich auf Messers Schneide steht, ob die Kündigung wirksam sein könnte, also 50:50 Chance. Denn wenn vom Vermieter eine Räumungsklage kommen sollte, bin ich in einer schlechteren Position, habe evtl. noch mehr Kosten etc.

Man kann auch schrittweise vorgehen, wenn man möchte, und mit einem gewissen Selbstbewußtsein dem Vermieter erklären, warum er mit seinem Ansinnen nicht durch kommen wird, wodurch er vielleicht von seinem Vorhaben ablässt, weil er selber Zweifel bekommt, ob es richtig ist. Die Feststellungsklage kann man sich dann immer noch überlegen abhängig von der Reaktion des Vermieters.

Hallo,

ja. Gemäß §560 IV BGB ist das vorgesehen. Eine solche Erklärung ist wirksam, wenn sich die Höhe an der letzten Abrechnung orientiert. Du kannst also nur den Vermieter darum bitten, es bei der bisherigen Höhe zu belassen, wobei er dem nicht zustimmen muss.

Hallo,

die Frage ist etwas schwierig zu beantworten, weil dies nicht mit allgemeinen Normen möglich ist, sondern davon abhängt, was die Eigentümergemeinschaft beschließt oder sich aus der Teilungserklärung ergibt. Davon hängt somit das weitere Vorgehen ab.

Als allgemeine Antwort kann man dan dieser Stelle daher nur sagen, dass der Bereich hinter dem Parkplatz, also da wo die Zwischenlinien enden, bereits zur Fläche des Gemeinschaftseigentums gehören. Und Gemeinschaftseigentum darf eben nicht von einzelnen Eigentümern exklusiv genutzt werden.

Selbstverständlich ist das sehr kleinlich und unverhältnismäßig, wenn sich jemand aufregt wegen 15 cm Überstand, die niemanden behindern. Aber vom Grundprinzip her ist es nicht unberechtigt. Das bedeutet, du könntest theoretisch auch deinerseits bei der Hausverwaltung beanspruchen, dass die anderen Eigentümer ermahnt werden sollen, die Flächen des Gemeinschaftseigentums zu beachten.

Ich persönlich würde das nicht tun, denn nach meiner Meinung ist es nicht zweckmäßig, sich einem Kindergarten Verhalten (sorry, so kommt es mir vor) anzuschließen. Ich würde lieber mit den Eigentümern ins Gespräch gehen, dass ein geringer Überstand geduldet wird, solange niemand behindert wird. Darüber könnte man dann in der nächsten Eigentümerversammlung einen Beschluss fassen.

Hallo Luke,

das Gesetz schreibt in §575 BGB genau definierte Gründe vor, mit denen ein Zeitmietvertrag gültg ist. Ist keiner der Gründe in deinem Vertrag genannt, hat das zur Folge, dass dein Vertrag in Wirklichkeit automatisch ein unbefristeter Vertrag ist und somit nicht Ende Dezember endet.

Solche Kettenverträge, die immer befristet waren und sich verlängert haben, gab es früher mal, wurden aber mit der Mietrechtsreform in 2001 abgeschafft. Und ich unterstelle mal, dass dein Vertrag noch nicht so alt ist um evtl Bestandschutz haben zu können.

Du solltest zunächst den Vertrag dahingehend prüfen oder wenn du dir unsicher bist, einen Anwalt oder Mieterverein dazu fragen. Vertragsprüfung dürfen wir hier nicht leisten, da dies Rechtsberatung wäre.

Die Agentur hat mit deinem Mietvertrag nichts mehr zu tun, der Vermieter ist dein Vertragspartner.

Zitat von 0815Mieter0815

Deswegen dachte ich das die Rechner mit realistischen Zinsen arbeiten.

Viele Webseiten werden leider nicht weiter entwickelt und behalten den Stand von vorherigen Jahren. Daher taugen nicht alle Zinsrechner etwas. Man sollte solche Zinsrechner bevorzugen, bei denen man den Zinssatz entweder angezeigt bekommt zur Kontrolle oder selber eingeben kann.

Zitat von 0815Mieter0815

Gilt da nur die Mietdauer für die Verzinsung oder die dauer die der Vermieter das Geld hat?

Es gilt der Zeitpunkt der Rückerstattung der Kaution.

Lass dir gern einen Nachweis der Zinserträge geben.

Übrigens, ein Vermieter muss laut Gesetz die Kaution insolvenzsicher auf einem Treuhandkonto anlegen. Bei diesem ist dann der Mieter auch vermerkt, der Eigentümer des Geldes ist. Und so würde die Bank dann ohnehin eine Steuerbescheinigung für die Kapitalertragssteuer ausgeben, welche der Mieter für seine Steuererklärung verwenden kann. Wenn man den Freibetrag von 801€ bzw 1602€ bei Ehepaaren noch nicht anderweitig ausgeschöpft hat, würde man diese Steuer zurück bekommen. Klar macht das bei den heutigen Zinsen quasi nichts aus, ist nicht der Rede Wert, aber für meine Mieter halte ich da Ordnung.

Hallo,

Zitat von 0815Mieter0815

Wenn ich das ganze nun mit den vielen Zinnsrechnern für Mietkaution im Netz vergleiche

Dann hast du dort mit einem viel zu hohen Zinssatz gerechnet. Die Guthaben Zinsen sind sehr weit unten leider. Viel mehr als durchschnittlich 0,1% kannst du nicht erwarten. Insofern sind die von dir genannten Zinsen realistisch.

Deine Erwartungen an die Zinsen sind zu hoch. Es lohnt sich nicht, deswegen irgend etwas in die Wege zu leiten. Du kannst den Nachweis anfordern, aber ich habe keinen Zweifel, dass dieser die Zahlen nur bestätigt.

Einschätzung kann man es nicht nennen. Wir können hier nur über Grundsätze der Gesetze und Rechtsprechung informieren.

Ja, man kann die Pflicht des Vermieters einklagen.

Das Gesetz sieht aber auch vor, dass man sich die Kaution durch Aufrechnung mit der Miete wieder zurück holen kann, wenn der Vermieter trotz Aufforderung und Fristsetzung seiner Pflicht nicht nachkommt.

Verabschiede dich bitte von dem Gedanken, den Vertrag widerrufen zu können. Der Vertrag an sich ist wirksam. Und nur weil sich ein Vermieter nicht an seine Pflichten hält, macht das den Vertrag nicht unwirksam oder widerrufbar, sondern es gibt Möglichkeiten, seine Rechte durchzusetzen. Wohl gibt es für den Mieter in bestimmten Situationen auch die Möglichkeit der fristlosen Kündigung, aber das hat nichts mit einem Widerruf zu tun.

Hallo greefy,

Nein, es ist nicht nutzlos. Denn der Vermieter hätte euch die Wohnung gar nicht verweigern können. Ihr hättet dann per einstweiliger Verfügung das Recht durchsetzen können, die Wohnung zu bekommen.

Im Übrigen besteht kraft Gesetz auch das Recht, die Kaution in 3 Raten zu zahlen. Dagegen hätte der Vermieter auch nichts machen können.

Ein Widerruf oder eine Künidgung ist hier jedenfalls nicht möglich. Der Vermieter hat die Kaution nicht zu unrecht bekommen.

Nach einigen Tagen dürft ihr den Vermieter übrigens auch um einen Nachweis bitten, dass er das Geld insolvenzsicher auf einem Treuhandkonto angelegt hat. Dazu ist er verpflichtet laut Gesetz.