und dass der Vermieter ein Schlitzohr sei
Na das ist doch eine wertvolle Information. So brauchst du dich bei jeder Angelegenheit einfach nur schlau machen, ob es korrekt ist. Im Internet kann man viel nachlesen, zum Mieterverein gehen, hier im Forum oder Freunde fragen. Es gibt viele Möglichkeiten. So kennst du dich aus und der Vermieter kommt bei dir nicht weit mit seinen Versuchen.
wenn ich mich in eine gewisse "Opferrolle" gedrängt fühle
Ich entschuldige mich im Voraus, dass ich jetzt etwas psychologisch werde, was jetzt natürlich nichts mit Mietrecht zu tun hat. Doch sich in eine bestimmte Rolle gedrängt zu fühlen, ist nichts, was jemand von außen schaffen kann. Sondern das ist etwas, was einzig und allein in deinen Gedanken abläuft, man kreiert es selbst. Das kann z.B. dadurch ausgelöst werden, dass sich in der der Gedanke festsetzt, dass der Vermieter das absichtlch macht, um dich zu benachteiligen oder auch nur zu ärgern. Das muss aber nicht so sein, wenn du mal versucht, emotionslos darüber nachzudenken. Es kann von ihm auch nur Naivität oder Ahnungslosigkeit sein.
Daher möchte ich dich anregen, mal selber zu testen, was passiert, wenn du es einfach nicht weiter bewertest, was der Vermieter da treibt. Du prüfst die Abrechnung nachher natürlich, in welchen Punkten du widersprechen wirst. Aber das war es dann auch schon. Es gibt so etwas wie Opferrolle nicht, das erschafft man sich selber mit Gedanken. Die Situation mit dem Vermieter und der Abrechnung anzunehmen, ohne dabei in eine emotionale Bewertung zu gehen, verschafft einem eine unglaubliche Gelassenheit.
Hallo Sonne,
der Vermieter hat nach bestimmten Vorschriften abzurechnen, wie bereits erwähnt wurde. Aber das Problem besteht ja darin, dass er das nicht kann, weil:
In dem gebäude gibt es keinen Zähler, der auch nur ansatzweise erfassen könnte, wie viel von allen verbraucht wurde
In diesem Fall, also wenn der Vermieter verbrauchsabhängig abrechnen müsste, das aber nicht kann, greift §12 der Heizkostenverordnung. Nach diesem Gesetz darf man als Mieter die anteiligen Heizkosten um 15% kürzen, um so einen Ausgleich durch die mögliche Benachteiligung zu haben.
Alles Weitere müssten wir und dann anhand deiner Abrechnung anschauen, wie es der Vermieter konkret umgesetzt hat, sobald die Abrechnung vorliegt. Spekulationen dazu bringen uns nicht weiter.
Wenn der Vermieter fragt, mit welchem Aufteilungsverhältnis du einverstanden wärst, würde ich mich an deiner Stelle auf keinen Kompromiss einlassen und stattdessen nur sagen, du wünscht eine Abrechnung, wie sie im Sinne der Gesetze korrekt ist. Damit hälst du dich neutral und es liegt dann am Vermieter, wie er es umsetzt.
Hallo Marlene,
es käme darauf an, ob deine Freundin eine WG zusammen mit dem Vermieter hat, der Vermieter (ich meine den Hauptmieter) auch mit in der Wohnung wohnt. Das ist wichtig, denn in dem Fall muss er tatsächlich keinen Grund nennen, jedoch verlängert sich dann die Kündgungsfrist um 3 Monate. Andernfalls ist die Kündigung tatsächlich nur wirksam, wenn ein im Sinne des Gesetzes zulässiger Grund genannt ist.
Geht es nur um die falsche Kündigungsfrist, kann die Kündigung umgedeutet werden mit Gültigkeit der richtigen Kündigungsfrist. Das wird auch von den Gerichten so gemacht.
Einer komplett unwirksamen Kündigung kann man widersprechen, muss man aber nicht. Eine unwirksame Kündigung ist so ähnlich wie nicht vorhanden. Es muss jeder Mieter für sich selbst entscheiden, ob er den Vermieter darauf hinweist, oder einfach in der Wohnung bleibt, bis der Vermieter von selbst bemerkt, dass bezüglich Auszug nichts passiert.
Der Vermieter kann selbstverständlich Räumungsklage einreichen. Das muss er auch, denn gesetzlich gibt es keine andere Möglichkeit, die Wohnung zwangsweise zurück zu bekommen. Aber dazu muss die Kündigung erst mal wirksam und das Mietverhältnis beendet sein, wenn der Vermieter mit der Klage erfolgreich sein will.
Vielen Dank für die Rückmeldung. Ich habe somit die Frage auf erledigt gesetzt. Wenn doch noch Unklarheiten sind, einfach hier wieder schreiben.
Hallo raccons,
diese Gebühr ist zulässig, das darf die Vermieterin verlangen.
Man könnte im ersten Moment meinen, dass es sich um Verwaltungskosten handelt, die laut Betriebskostenverordnung nicht umlagefähig sind. Doch in diesem Fall ist das nicht als Verwaltungskosten zu verstehen, sondern als Nebenkosten des Pfandes. Wird sind also in einem ganz anderen Rechtsgebiet. Und so sind diese Kosten gemäß §1210 II BGB von Pfandgeber zu tragen.
Die Vermieterin muss dir aber auch die Zinsen vergüten, auch wenn diese aufgrund der aktuellen Wirtschaftslage, die wir seit ein paar Jahren haben, kaum nennenswert sind. Denn ein Vermieter ist nach §551 III BGB verpflichtet, das Geld verzinslich anzulegen.
Hallo,
vielen Dank für deine Rückmeldung. Es ist für die Leser immer interessant zu sehen, wie sich eine Sache weiter entwickelt. Daher berichte uns gern wieder.
Über die Höhe der Minderung wird hier keine Aussage getroffen werden. Denn mindert man zu viel, hast du Nachteile, dass du mit der Zahlung in Verzug gerätst. Minderst du zu wenig, verschenkst du Geld. Das will ich nicht verantworten, und andere User sicherlich auch nicht. Daher nimm besser noch die Beratung bei einem Fachanwalt in Anspruch. Es kann nie schaden, eine zwiete Einschätzung eines Fachmanns zu bekommen.
Zusätzlich würde ich versuchen, telefonisch von der Hausverwaltung eine Aussage zu bekommen, wie man zu dem Problem steht und was man gedenkt, zu unternehmen. Diese Information könnte für einen Anwalt wertvoll sein, um weitere Schritte zu planen.
Hallo,
zunächst eine kleine Bitte, dass du Beiträge, auf die du antwortest, nicht mit vollem Text zitierst. Das macht die Sache eher unübersichtlich. Besser ist, nur einzelne Sätze zu zitieren, auf die man eingehen möchte.
ob der Vermieter anschließend nicht alle Möglichkeiten versucht, um in irgendeiner Weise die Miete zu erhöhen
Das kann natürlich passieren, wenn die Miete eh schon gering ist. Aber aufgrund der Kappungsgrenze von 20% oder teilweise auch nur 15% ist das sicherlich noch weniger als so manche Reparaturen. Und dann muss der Vermieter die Mieterhöhung erst mal ordnungsgemäß begründet haben.
Könnte der Vermieter in diesem Fall die Kosten sogar zu 100% von mir einfordern, da ich die Verstopfung gemeldet habe?
Nein. Nur weil man einen Mangel meldet, ist das kein Grund, die Kosten aufgebrummt zu bekommen. Denn erstens ist man gesetzlich sogar daz verpflichtet, Mängel zu melden, und zweitens ist ein Vermieter gesetzlich verpflichtet, einen Mnagel zu beseitigen, soweit die Nutzbarkeit der Wohnung eingeschränkt ist.
Eine Rohrverstopfung hat bekanntlich nichts mit Betriebskosten zu tun. Dafür sind wir hier aber beim Thema Schadenerstz, den der Vermieter geltend machen könnte. Voraussetzung hierfür ist aber, dass man als Mieter den Schaden schuldhaft verursacht hat, etwa weil man Dinge ins Abwasser gegeben hat, die dort nicht hinein dürfen. Binden oder Essensreste ist dafür ein Beispiel. Fett, Schlamm und Haare hingegen lagern sich in allen Rohren ab, das ist ganz normal.
Hallo,
deine Liste ist soweit vollständig. Denn es ist aufgrund der Heizkostenverordnung eine Verbraucherfassung nur beim Warmwasser und der Heizung vorgeschrieben. Und das ist ja vorhanden. Alles andere kann nach dem Verhältnis der Wohnungfläche umgelegt werden, oder aber nach dem Verteilerschlüssel, der vertraglich vereinbart ist. Die Vorausstzungen sind also alle gegeben, soweit es aus deinene Informationen ersichtlich ist.
Es wäre daher sinnvoller, wenn du die Streitfälle mit den Mietern nennst, also was genau die Mieter beanstanden. So können wir konkret Maßnahmen diskutieren, die den Beanstandungen den Wind aus den Segeln nimmt.
Aus meiner Erfahrung zu urteilen kann es aber aber theoretisch auch möglich sein, dass die bisherigen Abrechnungen zu 100% korrekt sind, jedoch der eine oder andere Mieter aus Prinzip irgend was zu meckern hat, und das vielleicht einfach nur aus der Tatsache heraus, dass er was nachzuzahlen hat. So etwas kommt durchaus vor. Davon muss man sich als Vermieter aber nicht irritieren lassen. Denn wenn die Abrechnung korrekt ist, dann wird sie auch einer grichtlichen Überprüfung standhalten.
Ich werde die Hausverwaltung nun trotzdem damit konfrontieren
Ja unbedingt, versuch es. Jemandem ein wenig ins Gewissen reden, und freundlich aber bestimmt eine Lösung erreichen wollen, kann man immer versuchen.
ob die Übernahme der Küche schriftlich vereinbart wurde
Ja, wenn fest vereinbart war, dass die Küche übernommen wurde, dann gilt das natürlich, die Beweisbarkeit mal außer Acht gelassen. Aber aus der Information im Text geht hervor, dass die Küche einem möglichen Nachmieter lediglich angeboten werden sollte zur Übernahme. Aus diesem Grund schließe ich aus, dass die Hausverwaltung in dem Punkt irgend was zugesagt hat.
lieber Mieter, aufgrund der ortsüblichen Vergleichsmiete von x€/m², dem Zustand ihres Objekts und dem nicht erkennbaren Willen der Vermieterin, zum Erhalt des Objektes beizutragen, halten wir eine Miete von y€/m2 für angemessen!"
Nein. Verabschiede dich bitte von dieser Vorstellung. Solange nicht das Thema Mietwucher oder Mietpreisbremse zum tragen kommt wie oben erläutert, wird dergleichen nichts passieren. Es besteht Vertragsfreiheit. Man kann in einem Vertrag eine höhere Miete vereinbaren, auch wenn dies mehr als ortsüblich ist. Niemand ist gezwungen, einen solchen Vertrag zu unterschreiben.
Das einzige, was du erreichen kannst ist, dass sie ihre Pflichten zur Beseitigung der Mängel wahrnimmt im Sinne der Gesetze. Mit anderen Worten, das ist dann ihre "Gegenleistung", die du vermisst. Diese kannst du verlangen, alles andere ist schwierig bis unmöglich.
Hallo Thinkle,
bevor ich auf deine Fragen eingehe die Bitte an dich, auf eine etwas neutralere Ausdrucksweise zu achten. Bei allem Verständnis, dass du verärgert bist, hier können wir nur sachlich darüber reden, um auf Lösungen hinzuweisen.
Habe ich jetzt nachträglich noch eine Handhabe, gegen die viel zu Hohe Miete anzugehen?
Wahrscheinlich eher nicht oder sehr schwierig. Es gibt im Gesetz einen "Mietwucher", was auch Bestandteil des Strafgesetzbuchs ist. Hieran sind aber sehr hohe Anforderungen geknüpft. Man muss sich in einer Notlage befunden haben, die ausgenutzt wurde. Und das ist oftmals nicht der Fall.
Dann git es die Gesetze der Mietpreisbremse. Hierfür muss die Wohnung aber ein einem bestimmten Gebiet mit angespannter Wohnungslage sein. Das ist überwiegend nur in Großstädten der Fall.
habe ich eine Perspektive, dafür nochmal Geld zu sehen? Aus freiwilliger Kulanz von Ihr auf gar keinen Fall, dafür müsste ich vor Gericht ziehen, aber das würde ich auch sofort tun.
Es gibt zwar ein Gesetz, das es einem Mieter ermöglicht, Geld für Sanierungen vom Vermieter zu bekommen. Doch das Problem dabei ist, dass erstens die gesetzlichen Anforderungen sehr hoch dafür sind, und dass zweitens die Gesetze §536 bis §536d BGB (Mängel an der Mietsache) Vorrang haben. Es bleiben auf diese Weise nur ganz wenige Dinge, für die man nachträglich etwas vom Vermieter verlangen kann.
Mit anderen Worten, du hättest lieber zuerst auf deine Rechts aus §536 ff BGB bestehen sollen.
weil sie uns eine vierjährige Vertragslaufzeit aufs Auge gedrückt hat
Das wäre erst mal zu überprüfen, ob diese Klausel einer gerichlichen Bewertung standhalten würde. Und wenn die Dauer 4 Jahre sind, dann machen Vermieter oftmals den Fehler, dass die Zeit (4 Jahre erlaubtes Maximum) ab Vertrgsunterzeichnung bemessen werden muss und nicht ab Mietbeginn.
Andererseits hat sie mir letztens nahe gelegt, auszuziehen, weil wir keine Freunde mehr werden würden
In dem Fall kann man einen einvernehmlichen Aufhebungsvertrag machen.
und ärgere mich maßlos über ihre unverfrorene Frechheit
Wozu? Was erreichst du damit? Ändert sich in dir etwas, wenn du dich ärgerst?
Nein! Es bleibt wie es ist. Es ist so gelaufen wie es gelaufen ist mit allen Fehlern die gemacht wurden. Es lässt sich nichts ungeschehen machen. Das Gefühl von Ärger schlägt einem gewaltig auf die Psyche, gelöst ist damit aber nichts. Lass stattdessen das Vergangene gefühlsmäßig hinter dir und überlege dir lieber, was du von nun an tun möchtest. Treffe eine Entscheidung, wie es weiter gehen soll. Möchtest du umziehen, sind die Möglichkeiten einer Kündigung trotz der 4 Jahre zu überlegen. Oder möchtest du bleiben, dann entscheide dich, ob du weiterhin Geld rein stecken willst oder auf deine Rechte zur Mangelbeseitigung bestehst.
Hallo,
würde ich gerne wissen, welche Möglichkeiten der Vermieter überhaupt hat, um die Miete auf eine ortsübliche Vergleichsmiete zu erhöhen?
Du hast bereits alle Möglichkeiten genannt. Mehr gibt es nicht.
Meine Kaltmiete liegt knapp über den im aktuellen Mietspiegel festgelegten Mietpreisen
Hierbei ist zu beachten, dass es in der Regel ein qualifizierter Mietspiegel sein muss. Ein einfach reicht nur in Ausnahmefällen.
weitere umlegbare Nebenkosten (wie z. B. Gartenarbeiten, die er wohl bisher nicht umgelegt hat) in der Nebenkostenabrechnung umzulegen
Und was wäre daran so schlimm? Ich denke nichts. Was dem Vermieter vom Gesetz her zusteht, das soll er umlegen. Ich behaupte, das stört dich sehr viel weniger, als wie wenn er alles mögliche umlegt. Denn da könnte dann unter dem Strich ein sehr viel höherer Betrag zusammen kommen.
und daraufhin hat der Vermieter mir gedroht
Bellende Hunde beißen nicht sagt man im Sprichwort. Steh da einfach drüber. Eine Mieterhöhung muss er erst mal gesetzeskonform begründen. Das wäre dann zu überprüfen, wenn du eine bekommen hast.
Hallo Sebo,
als Mieter hat man gemäß §539 II BGB das Recht, seine Einrichtungsgegenstände zu entfernen. Jedoch unterliegt dieses Recht gemäß §548 II BGB einer Verjährung von 6 Monaten. Man kann danach die Herausgabe verlangen, aber wegen der Verjährung nicht gerichtlich durchsetzen. Der Vermieter kann sich auf die Verjährung berufen.
Entgegen anderer Meinungen spielt es keine Rolle, ob irgend etwas schriftlich dazu vereinbart wurde. Denn die Verjährung kann man nur dadurch hemmen, indem man Klage bei Gericht einreicht.
Die Küche einem Nachmieter oder dem Vermieter zu verkaufen kann man selbstverständlich anbieten. Aber das kann man nicht erzwingen. Ein Kauf bedarf der gegenseitigen Einigung. Kommt es zu keinem Kaufvertrag, bleibt nur, die Gegenstände mitzunehmen, allerdings innerhalb der Verjährungsfrist wie oben erläutert.
Hallo Vincent,
unter der Voraussetzung, dass der Vermieter entweder vertraglich oder gesetzlich verpflichtet ist eine Abrechnung zu erstellen, sieht das Gesetz die Möglichkeit der Zurückhaltung der Nebenkosten Vorauszahlung als Druckmittel vor. Das Geld ist dann allerdings nachzuzahlen, sobald eine formell wirksame Abrechnung vorliegt.
Hallo Krummbert,
ich möchte dich noch auf etwas aufmerksam machen, das du offenbar bisher völlig überlesen hast. Und zwar steht in deinem §7:
vorzeitig unter Einhaltung der gesetzlichen Frist
Fällt dir der Denkfehler jetzt auf? Der Mieter hat die 3 Monate Kündigungsfrist so oder so einzuhalten, auch wenn er einen Nachmieter bringt. Kürzer als die 3 Monate meint der Satz in keinem Fall.
Das "vorzeitig" macht nur einen Sinn, falls ihr einen gegenseitigen Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum vereinbart habt. Wenn nein, bleibt es bei den üblichen 3 Monaten, egal ob mit oder ohne Nachmieter.
Hallo,
ihr könnt da leider gar nichts machen. Denn die Pflicht zur Reinigung hat die Nachbarin dem Vermieter gegenüber, nicht euch gegenüber. Auf der anderen Seite habt ihr sicherlich auch ein Recht darauf, dass alles weitgehend ordentlich ist. Ich will damit sagen, dass ihr euch an den Vermieter wenden und ihm freundlich eure Sorgen schildern solltet und ihn um eine Lösung bitten. Nur er ist es, der Druck auf die Nachbarin machen kann zur Erfüllung ihrer Pflichten.
Genau dies war meine Sorge, nämlich, dass das Gesamtkonstrukt durch die Ergänzung keinen Bestand mehr hat
Das wird niemals passieren. Der Mietvertrag an sich hat auf jeden Fall Bestand. Denn schon sobald du in der Wohnung wohnst und Miete zahlst reicht diese Tatsache um zu sagen, dass ein Mietverhältnis besteht. Die Frage ist nur ob unbefristet oder befristet. Und das können wir hier leider nicht klären, sondern nur darüber diskutieren.
Man kann durchaus Vereinbarungen treffen, solange der Mieter nicht benachteiligt wird. Das ist schon richtig. Der Vermieter darf sich benachteiligen.
Diese Vereinbarung steht jedoch dann im Widerspruch zu §542 II BGB, dach dem eine vorzeitige Kündigung eines Zeitvertrags nicht möglich ist. Ein Gericht würde sich im Streitfall dann also anschauen, ob wegen dem Widerspruch der Zeitvertrag als solcher überhaupt Bestand hat oder es von vornherein ein unbefristeter war. Man kann die gesetzlichen Normen nicht nach Lust und Laune umbiegen, es hat seine Grenzen.
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