Hallo Benjito,
vielen herzlichen Dank für deine Rückmeldung. Es ist immer sehr interessant zu lesen, wie eine Sache ausgeht. Und es freut mich, dass es für euch alles positiv ausging.
Beiträge von Fruggel
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Hallo,
gerne helfe ich bei deinen Fragen ein wenig weiter.
Was trägt man da am besten ein?
Bei Auszug trägst du einfach "unbefristet" oder "unbestimmt" ein. Ich denke nicht, dass es die Chancen mindert.
um die Chancen einer Ablehnung so minimal wie möglich zu halten
Wenn man bei jemandem einzieht, ohne dabei in den Hauptvertrag aufgenommen zu werden, dann muss der bisherige Mieter um Erlaubnis fragen. Soweit klar, dazu ja das Formular. Und der Eigentümer darf dazu auch wissen, wer genau da einziehen soll, als die persönlichen Daten Name Geburtsdatum.
Diese Information gibt dem Eigentümer die Möglichkeit zu entscheiden, ob es Einwände gibt, die in der Person liegen. Und so soll es auch per Gesetz sein. Mehr aber auch nicht. Ich will damit sagen, er hat kein direktes Mitspracherecht mitzuentscheiden, sondern er kann Einwände mitteilen. Ob du dir die Miete für das Zimmer leisten kannst, betrifft den Eigentümer nicht, das ist eine Sache, die du mit dem Kollegen ausmachen musst.
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sondern der Mietvertrag mit der Firma des Eigentümers
Meiner laienhaften Ansicht nach sehe ich das weniger verzwickt an. Denn es kommt dir ja die Tatsache entgegen, dass der Eigentümer das Mietobjekt von privat auf seine Firma hat überschreiben lassen. Somit kann die Firma juristisch als Rechtsnachfolger des vorherigen Eigentümers angesehen werden, und somit ist der Übergang des Vertrag gemäß §566 BGB für diesen Vorgang bereits erfolgt, zumindest bei analoger Anwendung des §566 BGB. So kenne ich es auch aus der Rechtsprechung (habe aber gerade kein konkretes Urteil parat).
Aus diesem Grund kann ich kein Pachtverhältnis erkennen, von dem die Rede ist.
Bitte frage den Anwalt konkret danach, warum diese erste Eigentumsübertragung nicht schon als Rechtsnachfolge anzusehen ist und dein Vertrag somit überging, sowie ich geschildert habe.
Edit:
Ich habe das Urteil wieder gefunden.
BGH, Urteil vom 12.07.2017 - XII ZR 26/16 beweist, dass die analoge Anwendung des §566 BGB für deine Frage gegeben ist, auch wenn keine Identität zwischen Vermieter und Eigentümer besteht, was normalerweise nötig wäre. Aber durch die Identität des Vermieters und des Geschäftsführers bei der Erstvermietung ist die Voraussetzung erfüllt, so sehe ich es jedenfalls.
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Werde die Miete erstmal pausieren
Das ist keinesfalls empfehlenswert. Denn eine Miete ist nur dann zu 100% gemindert, wenn auch die Wohnung zu 100% unbenutzbar ist. Du wirst in Verzug geraten mit der Zahlung.
Das Gesetz gibt zwar die Möglichkeit, die Miete zurückzuhalten, als Druckmittel zusätzlich zur Mietminderung. Aber das dann in der Regel auch nicht mit dem kompletten Betrag sondern mit einem angemessenen Teilbetrag.
Kann man in so einen Fall nicht auch fristlos kündigen als Mieter?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten, es hängt von den genaueren Umständen ab. Theoretisch denkbar ja, aber muss genau geprüft werden.
Wende dich bitte an einen Rechtsanwalt! Du brauchst hier professionelle Hilfe, so vorzugehen, dass es ein positives Ergebnis für dich hat. Die Sache ist nämlich bei einem möglicherweise psychisch erkrankten Menschen äußerst kompliziert, da sich dieser seines Fehlverhaltens nicht bewußt ist.
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Im Sinne des §536 BGB ist die Mietminderung nicht von einer Fristsetzung abhängig, sondern die Mietminderung tritt sofort ein. Einzige Bedingung ist, dass der Vermieter über den Mangel informiert ist. Genau ab diesem Tag ist die Miete gemindert und man kann entsprechend weniger zahlen.
Wenn du über die Höhe der Minderung unsicher bist, dann frag wie oben schon erwähnt einen Anwalt um Rat, sodass du nicht in Verzug kommst, wenn du zu viel minderst.
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Hallo Stefan,
Wenn die Nutzbarkeit eines Balkons so sehr eingeschränkt ist, dass man überhaupt nicht raus kann, dann ist das zweifellos ein deutlich mehr als unerheblicher Mangel im Sinne des §536 BGB. Dadurch ergibt sich dann in der Folge, dass die Miete gemindert ist ab dem Zeitpunkt, ab dem der Vermieter Kenntnis von dem Mangel hat.
Über die Höhe der Minderung müsstest du besser einen Rechtsanwalt fragen. Denn wenn du die Minderung zu hoch ansetzt, kannst du Nachteile bekommen, da du mit der Mietzahlung in Verzug kommst.
Eine rückwirkende Rückforderung eines Teil der Miete ist nur dann möglich, wenn man vom Recht der Mietminderung nichts gewußt hat. Das ist bei dir aber ja nicht der Fall, du sprichst selber von Mietminderung.
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und die HKV einfach außen auf die Heizkörper gesetzt würden - oder?
Ja richtig. Ein Wärmemengenzähler würde nur Sinn machen, wenn genau ein Heizstrang in die Wohnung führt. Das ist bei Altbau meistens nicht.
wird das ganze Warmwasser gemessen und im Strang sind in den Wohnungen weitere Zähler; der Verbrauch der einzelnen Wohneinheit wird über Subtraktion ermittelt
Ja das kann man machen. Aber ich denke, im Verhältnis der Gesamtkosten käme es dann auch nicht mehr auf die Installation in der einen Wohnung an.
zwei Objekte; beiden haben "Strang-Leitungsproblem"
In §11 der Heizkostenverordnung sind einige Ausnahmen definiert, bei denen man von den Vorschriften der verbrauchsabhängigen Abrechnung abgewichen weren kann. Eine Ausnahme ist, wenn der Aufwand und Kosten unangemessen hoch sind. Man müsste also zunächst mal einen Kostenvoranschlag eines Installateurs brauchen, um prüfen zu können, ob die Ausnahmeregelung greift.
da die Baulichen Gegegebenheiten maßgeblich sind und klar für drei Wohnungen sprechen - oder?
Richtig. Wenn es drei Wohnungen sind, die als solche genutzt werden können, greift die Ausnahme in §2 HeizKV nicht, und diesen Leerstand muss der Vermieter tragen. Die Fläche muss also mit in die Abrechnung einfließen.
Oder ist hier eine Ausnahme per Vereinbarung im Mietvertrag aus HeizkostenV §2 ableitbar, da es nur eine Wohnung gibt?
Wenn die beiden Wohnungen baulich zusammen gelegt sind und als ein Haushalt genutzt werden, dann gibt es auch keine Kosten zwischen mehreren Nutzern aufzuteilen. Somit gilt die Heizkostenverordnung insgesamt nicht.
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Hallo Andre,
also sollte ich mich an die NEW Wenden und dort dieses Schildern, und dann ggf einen Zwischenzähler Fordern
Das ist nicht möglich. Du kannst beim Stromversorger keinen eigenen Zähler fordern, wenn noch gar keiner vorhanden ist. Nur der Eigentümer kann das bestellen. Denn es werden dabei Kosten entstehen, die du sicherlich nicht tragen willst. Du würdest vom Stromversorger an deinen Vermieter verwiesen werden.
Aus diesem Grund ist der einzige Weg über deinen Vermieter, mit ihm zu sprechen um eine Lösung des Problems zu finden.
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Hallo Ben,
vorbehaltlich der Klärung durch einen Anwalt, die vermutlich nötig sein wird wie bereits geschrieben, kann ich dir dennoch ein paar allgemeingültige Infos zu deiner Problematik sagen.
Es gibt zwei mietrechtliche Themen dazu.
Das eine Thema ist ein Untermietverhältnis. Das bedeutet, es mietet oder pachtet jemand Wohnraum, und vermietet diesen weiter. Bei dieser Konstellation muss man wissen, dass mit dem Wegfall des Hauptvertrags der Eigentümer die Wohnung vom Untermieter zurück fordern kann, ohne dass der Eigentümer kündigen muss. Dies ist in §546 II BGB geregelt.
Wichtig zu wissen hierbei, dass der Mietvertrag des Untermieters mit dem Hauptmieter dennoch wirksam bleibt, solange er nicht gekündigt ist. Das führt dann in der Folge zu einem Schadenersatzanspruch für den Untermieter.
Die zweite Konstellation, die ich erklären möchte, erscheint mir auf Basis deiner Informationen eher zutreffend zu sein.
Das ist der Fall, wenn das Eigentum des Wohnraums auf einen neuen Eigentümer übergeht, wobei der vorherige Eigentümer der Vermieter selbst war. Sei es durch Kauf, Schenkung oder Erbe. In diesem Fall verhält es sich mietrechtlich so, dass der Mietvertrag kraft Gesetz auf den neuen Eigentümer übergeht. Das ist in §566 BGB geregelt.
Nach deiner Beschreibung hört es sich so an, als gibt es keinen Pächter oder Hauptmieter, der an euch weitervermietet hat, sondern offenbar hat der Eigentümer selber an euch vermietet, wodurch die zweite Variante zutreffen würde. Genau das ist aber der entscheidene Punkt, den ein Anwalt prüfen würde, wenn du dir unsicher bist. Und wenn sich diese Annahme bestätigt, dann hätte das zur Folge, dass man euch nicht einfach so raus schmeißen kann, sondern dass man euch erst mal ordnungsgemäß unter Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen kündigen müsste. Ohne einer wirksamen Kündigung würde in diesem Fall dann auch eine Räumungsklage ins Leere laufen.
Möglicherweise ist die Begründung mit dem Pachtverhältnis nur Vorwand, weil der neue Eigentümer sehr genau weiß, dass eine Kündigung sehr schwer wäre, und er versucht euch nun einzuschüchtern. Viele fallen darauf rein aus Unwissenheit. Aber mit diesen Informationen kannst du die Sache nun genauer prüfen (lassen).
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Hallo,
das was du bescheibst, nennt man im Mietrecht "Störung des Hausfriedens". Dagegen kann und muss ein Vermieter bzw. die Hausverwaltung vorgehen und das Gesetz bietet dafür auch rechtliche Möglichkeiten. Es wäre daher der erste Schritt für dich, bei der Hausverwaltung weiter Druck zu machen und nicht aufhören, eine Lösung zu fordern.
Für dich bietet das Gesetz die Möglichkeit, die Miete zu mindern. Wie hoch das sein kann, muss aber ein Anwalt bestimmen.
Das Komplizierte an der ganzen Sache ist aber, dass der Nachbar psychisch krank ist, und ich unterstelle mal, dass das auch nachweisbar ist. Hierbei sagen die Gerichte dann, dass sich die Person um die Störung, die sie begeht, nicht bewußt ist. Dieser Mieter ist nicht in der geistigen Verfassung, sein Fehlverhalten zu erkennen. Das führt oftmals dazu, dass gegen die Person nichts oder nur schwer etwas unternommen werden kann auf gerichtlichem Weg. Eine Kündigung scheitert somit oftmals.
Einen kleinen Hoffnungsschimmer gibt es dadurch, dass sich eine Person im der Wohnug mir aufhält, die von der Hausverwaltung nicht genehmigt ist (sofern ich deine Info richtig verstehe). Dies ist möglicherweise ein besserer Grund, gegen den Mieter vorzugehen.
Zusammenfassend kann man sagen, dass du sehr wahrscheinlich ohne professionelle Hilfe nicht weiter kommst. Denn aufgrund der beschriebenen komplizierten Situation braucht es einen sehr guten Plan, wie man vorgehen kann. Daher kann ich dir nur empfehlen, einen Fachanwalt für Mietrecht aufzusuchen und eine Beratung in Anspruch zu nehmen. Wenn du dafür zu wenig verdienst, um das bezahlen zu können, kannst du dir vom Amtsgericht einen Beratungsschein holen, dann kostet dich das nichts.
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Das ergibt sich aus dem Wortlaut des §573 BGB:
Zitat1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat
Umgekehrt formuliert also, hat er kein berechtigtes Interesse im Sinne dieses Paragraphen, dann kann er nicht kündigen. Und wenn es keine Rechtsnorm gibt, die es dem Vermieter erlaubt, dann ist das was er erklärt, schlicht nicht existent, gegenstandslos.
Ich kann nur bezogen auf die gegebene Information antworten, mehr nicht. Ein Anwalt würde sich auch den Vertrag anschauen und daraus möglicherwiese noch andere Erkenntnisse gewinnen. Daher sollte man schon wissen, was man tut oder sich im Zweifel weitergehend beraten lassen.
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Hallo Carsten,
die Pflicht zu den Schönheitsrenovierungen entsteht erst mit einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag. Nur mit einer solchen Klausel (die auch noch korrekt formuliert sein muss um wirksam zu sein) bist du verpflichtet zu streichen. Ohne einer solchen Klausel braucht man die Wohnung lediglich "besenrein" zurück geben.
Etwas anderes kann sich je nach dem Umständen ergeben, wenn du Wände farbig gestrichen haben solltest. Das hat dann nichts mit den Schönheitsrenovierungen zu tun, sondern kann eventuell wie eine Beschädigung angesehen werden, für die man bekanntlich aufzukommen hat. In diesem Fall kann der Vermieter dann doch verlangen, dass du die farbigen Wände mit netralen hellen Farben (also nicht zwingend weiß) streichst.
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Ebenso gibt es keine Messgeräte, welche die verbrauchte Heizenergie pro Wohnung ermitteln.
Hierin liegt also das größte Problem und vermutlich der Punkt, über den sich die Bewohner (zurecht) beschweren. Das sollte behoben werden, nicht erst, wenn du das Haus geerbt hast, sondern du würdest dem aktuellen Eigentümer einen Gefallen tun, wenn du dich jetzt schon darum kümmern möchtest, die Sachen nachzurüsten.
Ein Wärmemengenzähler für das Gesamtwasser aus der Heizanlage ist zwar vorgeschrieben (deshalb hatte Schweinchenfan danach gefragt), jedoch lässt die Heizkostenverordnung auch andere Rechenmethoden zu. Die Minimumausstattung ist jedoch in jeder Wohnung ein Warmwasserzähler und ein Zähler um den Heizverbrauch zu ermitteln.
Für den Heizverbrauch kann man wahlweise Wärmemengenzähler verwenden oder Heizkostenverteiler, die direkt auf den Heizkörpern montiert werden. Was besser ist, hängt von der Struktur der Leitungen ab. Aber gerade bei älteren Häusern geht es oftmals nicht anders als durch Heizkostenverteiler (HKV).
ich schrieb über die durchnummerierte Sammlung "Idealzustand", da ich die Liste als Ziel sah, das ich am Besten erreichen sollte
Das habe ich auch so verstanden. Aber es ist nicht unbedingt sinnvoll oder auch möglich, die Liste von oben nach unten abzuarbeiten. Die Reihenfolge und Dringlichkeit der Umsetzung hängt von aktuellen Zustand ab.
Ein Beispiel: Ein Kaltwasserzähler in jeder Wohnung ist nicht vorgeschrieben, das wäre nicht unbedingt nötig. Der Mieter kann sich also nicht darüber beschweren, wenn das Kaltwasser nach dem Verhältnis der Wohnfläche umgelegt wird (oder Personenzahl, falls das bisher üblich war). Wenn jedoch nun Warmwasserzähler eingebaut werden müssen wie oben geschrieben, dann kann man in dem Zusammenhang überlegen, auch gleich Kaltwasserzähler einzubauen. Denn wenn die Wand mal aufgeschlagen werden muss, wäre es unsinnig, das nicht gleich mit zu erledigen (wenn vom Aufwand her möglich).
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Hallo,
sofern es keinen weiteren Mitbewohner in er Wohnung gab, geht der Mietvertrag kraft Gesetz auf die Erben über. Das ist in §564 BGB geregelt. Die Erben dürfen also über die Wohnung verfügen, und dir auch untersagen, weiterin hin die Wohnung zu gehen (außer du hast einen wichtigen Grund), denn sie sind ja in den Mietvertrag eingetreten.
Wenn es Unklarheiten gibt, wer genau die Erben sind, wende dich ans zuständige Nachlassgericht.
Das oben genannte Gesetz verschafft dir ein Sonderkündigungsrecht, den Vertrag außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen. Dieses Recht muss allerdings innerhalb von 1 Monat ab deiner Kenntnis über den Tod der Mieterin genutzt werden, ansonsten ist es verwirkt.
Bevor keine Kündigung ausgesprochen wurde, hast du keinen Anspruch, die Wohnung Interessenten zu zeigen. Denn wie gesagt läuft das Mietverhältnis ja weiter bis zur Kündigung.
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Zitat
Der Vermieter muss sich jedoch den Wert der ersparten Aufwendungen sowie derjenigen Vorteile anrechnen lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt.
Dieser Satz im Gesetz bezieht sich auf die anderweitige Verwertung. Mit anderen Worten, wenn der Vermieter in der Zwischenzeit deinen Wohnraum anderweitig nutzen kann, egal ob für sich selber oder für einen Mieter, dann hat er daraus einen Vorteil, den er dir dann anrechnen muss. Das war bei dir aber ja nicht der Fall, der Wohnraum war einfach ungenutzt, du hättest ihn aber nutzen können.
aber im Endeffekt können sie wenn wir Tag und Nacht Wasser, Licht und Heizung laufen lassen würden genau diese Kosten erhöhen.
Ja, eine Veränderung der Miete ist möglich, aber nur für die Zukunft, nicht rückwirkend.
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Wenn du selber Schwierigkeiten hast, eine geeignete Lösung zu finden, würde ich dir empfehlen, den Vermieter um Hilfe zu bitten. Ja, du hast bereits gefragt und eine Markise hat er abgelehnt. Aber du kannst durchaus weitergehend fragen, welche Lösung er hätte als Idee, oder was stattdessen erlaubt wäre.
Apropos Sonnenschirm. Bei einem Balkon bietet es sich an, das untere Rohr des Schirms am Balkongeländer zu befestigen, sofern das möglich ist. Das habe ich bei mir auch so gemacht. Man braucht dann keinen Fuß, den man beschweren muss, sondern kann den Schirm einfach in das Rohr hineinstecken.
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Hallo Finn,
die Antwort, die du bekommen hast, ist sicherlich nicht das , was du erhofft hattest zu lesen, aber die Antwort ist korrekt. Das wird dir auch jeder Anwalt bestätigen, wenn du die Beratung bei einem in Anspruch nimmst.
Sofern im Vertrag tatsächlich eine Pauschale vereinbart ist, und nicht eine Vorauszahung mit Jahresabrechnung, dann ist diese Pauschale fix und stets zu zahlen. Es hängt nicht davon ab, ob du den Wohnraum nutzt oder nicht. Der Vertrag ist unabhängig davon zu erfüllen, darauf kann der Vermieter bestehen. In einem Studentenwohnheim ist es im Gegensatz zu normalen Wohnungen erlaubt, eine Pauschale für die Heizkosten zu vereinbaren.
Eine Gesetzesgrundlage, nach der du etwas zurück fordern könntest, existiert im Zusammenhang mit einer Pauschale nicht.
Du musst das nicht unbedingt als Benachteiligung ansehen, denn in den Zeiten, wo du dort wohnst, kann es theoretisch auch sein, dass du mehr verbrauchst als die Pauschale ausmachen würde. Da kann dann der Vermieter auch nichts von dir nachverlangen.
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Hallo wibble,
wurde nun der Sandkasten auf Kosten aller Mieter erneuert
Das ist eine Instandsetzung, die laut Gesetz der Vermieter zu tragen hat und es nicht umlagefähig ist. Dass man jedes Jahr mal Sand nachfüllen muss, kann umlagefähig sein, da wiederkehrend nötig, aber das wars dann auch schon.
lässt der Vermieter um den Sandkasten rum 2x pro Woche den Rasenmähen
Das kann der Vermieter natürlich machen, wenn er das möchte. Dagegen lässt sich nichts einwenden. Jedoch kann er die Kosten dann nicht umlegen. Denn es ist so, dass wenn man als Mieter vertraglich eine bestimmte Pflicht hat, dann hat man gleichzeitig auch das Recht, die Aufgabe zu erfüllen. Der Vermieter kann dann nicht nach Belieben das Vereinbarte ändern und Kosten umlegen.
Er meint er will sicherstellen, dass die Kinder immer mit ordentlichem Rasen spielen können.
Sehr nett vom Vermieter, aber es ist somit sein Privatvergnügen, für das er aufkommen muss, da vertraglich etwas anderes vereinbart ist.
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Hallo Schnappa,
allgemein gesagt muss man Besichtigungen dulden. Denn der geplante Verkauf ist ein Interesse des Vermieters, dem man nicht im Wege stehen darf. Generell die Besichtigung ablehnen kann man also nicht, man kann nur beim Termin und dem Ablauf mitreden.
Der Termin muss auch für dich passend sein. Der Vermieter kann nicht einen Termin einseitig vorschreiben und darauf hättest du dich dann um jeden Preis einzustellen. Man muss sich auf einen Termin verständigen.
Auch beim Ablauf kannst du mitreden. Du kannst sagen, dass du keine Massenbesichtigung möchtest, sondern beispielsweise maximal 2 Interessenten, andere müssen inzwischen vor der Tür warten. Zum Schutz vor Ansteckung muss du niemandem die Hand geben, auch nicht dem Vermieter. Haltet mindestens 2 Meter Abstand, wascht euch nach jeder Besichtigung die Hände, so wie es ja auch die allgemeinen Bestimmungen vorschreiben.
Vorsicht und Schutzmaßnahmen sind sinnvoll und wichtig, ja, aber Angst und Panik ist nicht erforderlich. Ich kann mir auch vorstellen, dass die Interessenten vielleicht von selbst eine Mund/Nase Bedeckung mitbringen, da man es vom Einkaufen inzwischen gewohnt ist, bzw. auch den besucher darum bitten. Ihr selber könnt das selbstverständlich auch benutzen.
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Hallo,
diese Frage ist nur sehr schwierig zu beantworten, jedenfalls was eine Antwort hier betrifft, ohne die Situation genauer zu kennen. Denn es ist die Natur, dass die Bäume Blätter etc fallen lässt, das ist draußen völlig normal. Sicherlich ist es ärgerlich, wenn von bestimmten Bäumen mehr herunter fällt. Doch was soll man dagegen machen? Den Baum entfernen? Das steht sicherlich auch nicht im Verhältnis.
Man muss als die Frage stellen, sind es einfach nur viele Blätter und auch Raupen wie du schreibst, oder kann man wirklich von einem Mangel sprechen, durch den die Nutzbarkeit eingeschränkt ist. Die Spanne dazwischen ist groß. Und die Tatsache, dass ihr oft den Balkon kehren müsst, bevor ihr euch hin setzen könnt, reicht nicht aus. Deshalb ist eine Einschätzung schwierig.
Davon abgesehen, was könnte die Vermieterin denn tun? Welche Maßnahme würde deiner Ansicht nach Abhilfe schaffen? Wenn du Vermieter wärst, was würdest du tun? Wenn du darauf eine Antwort hast, dann mach der Vermieterin diesen Vorschlag. Vielleicht weiß sie nur nicht, was man tun könnte, und so geht sie vielleicht darauf ein.
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