Beiträge von Fruggel

Ja, für die Sperrfrist ist es egal. Der Absatz 1a wurde ja gerade dazu geschaffen, um beide Varianten abzudecken. Dennoch scheint es ein Missverständnis zum Begriff einer Teilungserklärung zu geben. Denn das würde eine Teilung nach dem Wohneigentumsgesetz bedeuten. Das kann es nicht sein, denn sonst wäre für alle Eigentümer jeweils ein separates Grundbuch Blatt angelegt worden.

Im Internet liest man leider so manches. Und die KI, die immer mehr Einzug hält, macht es nicht besser. Wir müssten die konkreten Infos anschauen und besprechen, aber das hilft vermutlich nicht weiter.

Die Aussage

Zitat von miggael

Auf die Reihenhaus Partei Nr.3 fallen die Eigentümer A+B, Nr.3a Eigentümer D und Nr.3b Eigentümer C.

im Eingangsbeitrag war irreführend. Die Aufteilung zu den Häusern geschieht ja nur im Innenverhältnis der Eigentümer. Genau genommen muss man aber so sagen, dass allen das Anwesen zusammen gehört mit den entsprechenden Anteilen. Und ja, das ist der Fall von §577a Abs. 1a BGB, wo die Sperrfrist gilt.

Außerdem nicht zu vergessen, dass es somit auch nicht einen Vermieter pro Haus gibt, sondern rechtlich hat man nun den einen Vermieter A+B+C+D als Gemeinschaft. Die Einzelnen könnten allenfalls Vollmachten für dieAngelegenheiten des jeweiligen Hauses von der Gemeinschaft haben.

Ich verstehe leider nicht, was Sie mit dem Link sagen möchten.

Die Teilung des Grundstücks ist ja schon erfolgt und der Verkauf auch. Es gibt nun eine Eigentümergemeinschaft bestehend aus den Eigentümern A+B sowie C und D. Somit gilt ja schon Abs. 1 des Gesetzes. Abs. 1a wird gar nicht relevant, da nicht das ursprüngliche Grundstück an die Gesellschaft verkauft wurde, sondern die bereits geteilten Grundstücksteile.

Die ideelle Teilung des Eigentums ist der typische Fall für die Anwendung des §577a BGB. Der BGH hat nur festgelegt, dass die Anwendung bei Realteilung ebenso zutrifft, weil der Mieter in gleicher Weise geschützt sein soll (BGH - Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07).

Zitat von AbwGrau

und vieles erfährt man leider auch erst durch solchen Austausch wie hier.

Gut, und welcher Punkt ist jetzt letzendlich noch unklar oder welche Frage ist offen geblieben?

Zitat von AbwGrau

Soll ich etwa auf gut Glück Beträge zahlen

Selbstverständlich nicht, das habe ich auch in keinem Wort gesagt. Es geht darum, dass auf die streitigen Punkte bislang noch nicht in der korrekten Weise an die Vermietung geschrieben wurde. Das gilt es nachzuholen, um bei einem möglichen Rechtsstreit dann nicht wegen solcher Versäumnisse zu verlieren. Ein Anwalt weiß was ich meine und wird das sicherlich erledigen.

Danke für Ihre Rückmeldung und die weiteren Informationen. Ich erkenne daraus, dass Sie weiterhin bei Ihrer Meinung und Einschätzung bleiben wollen, welche zum Teil die Zusammenhänge verkennt und zum Teil nicht den gesetzlichen Regelungen entspricht. Das steht Ihnen natürlich frei, aber so kommen wir nicht weiter, um einen zielführenden Weg zu finden. Ich wünsche daher viel Erfolg für die weitere Auseinandersetzug mit dem Vermieter, die in einer Zahlungsklage oder sogar Kündigung enden könnte, wenn man nicht die richtigen Schritte geht.

Zitat von AbwGrau

„Neue Vorauszahlung 419,00 € – gültig ab 01/2024“

Das genügt so, auch wenn man es auch ausführlicher schreiben könnte. Das Gesetz macht da keine genaueren Vorschriften. Auch dass es kein extra Schreiben ist, sondern auf der Abrechnung steht, ist kein Problem. In §560 Abs. 4 BGB heißt es:

(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Das Gesetz gilt beidseitig. Man kann also auch dem Vermieter schreiben, dass die Vorauszahlung zu reduzieren ist, wenn die Kosten in der Abrechnung geringer sind.

Zitat von AbwGrau

Welches Datum zählt rechtlich – das Ausstellungsdatum oder der tatsächliche Zugang?

Es gilt der tatsächliche Zugang. Wenn der Vermieter behauptet, die Abrechnung wäre im November 2024 zugegangen, dann hätte er das im Streitfall zu beweisen.

Zitat von AbwGrau

so sah zum beispiel die abrechnung 2022 aus

Man kann rechnerisch nachvollziehen, wie der Vermieter auf den Endbetrag gekommen ist. Das genügt zur formellen Korrektheit. Die falschen Zahlen sind inhaltliche Dinge. Die Heizkostenberechnung war auch dabei nehme ich an, nur jetzt nicht mit holchgeladen.

Mein Fazit ist also, dass die Dinge aufgrund der lückenhaften Bearbeitung durch die Anwältin nochmal ingesamt angeschaut werden müssten. Dafür fasse ich die Schritte nochmal zusammen:

• Die Verjährung für die Forderung der Nachzahlung sind 3 Jahre gerechnet ab dem Erhalt der Abrechnung Das wäre dann also vermutlich 2019 und 2020, die verjäht sind, wenn ich mich jetzt nicht verzählt habe.
• Ob die Abrechnungen formell wirksam sind, mag die Anwältin wohl geprüft haben. Aber da wäre ich mir jetzt nicht so sicher aufgund der Schilderungen und auch aufgrund der Kommentare, die Sie an anderer Stelle im Internet geschrieben haben. Andererseits listen Sie oben Dinge auf, die Sie als formelle Fehler halten, in Wirklichkeit jedoch inhaltliche Fehler sind.
• Formell korrekte Abrechnungen, soweit nicht verjährt, sind zur Zahlung fällig. Abzuziehen ist nur ein Anteil in der Höhe, in der man Einwände geltend gemacht hat.
• Sofern der Vermieter die Belegeinsicht verweigert, obwohl man darum ordnungsgemäß ersucht hat, besteht ein Zurückbehaltungsrecht. Dieses muss man allerdings aktiv erklären.
• Die Frist von 12 Monaten um Einwände geltend zu machen, wurde nach Ihren Angaben eingehalten. Man sollte aber nochmal schauen, ob diese auch sachlich ausreichend begründet sind. Denn andernfalls darf der Vermieter es ignorieren.
• Die angebliche Erhöhung der Vorauszahlung ist nur rechtswirksam verlangt, wenn der Vermieter das in irgend einem Schreiben gefordert hat. Die eingabe in seinem System reicht nicht.

Zitat von AbwGrau

Auch die Mahnungen wurden meiner Anwältin übergeben, und sie hat der Hausverwaltung schriftlich mitgeteilt, dass diese Kosten unter den aktuellen Umständen nicht eingefordert werden können

Ich würde ja sehr gern helfen, weshalb ich auch geantwortet habe. Doch mir ist jetzt unklar, welche Fragen konkret noch offen sind, wo doch bereits eine Anwältin die Angelegenheit geprüft hat und zum Ergebnis gekommen ist, dass nichts mehr gezahlt werden muss?

Letztlich kann es einem egal sein, was die Verwaltung alles in ihrem System eingibt. Solange man sich sicher ist, dass man nichts schuldig ist, kann der Vermieter auch gerichtlich nichts durch setzen.

Da scheinen ja einige Fehler gemacht worden zu sein, und das auf beiden Seiten. Schade, dass das nie geklärt werden konnte.

Zitat von AbwGrau

Nebenkostenabrechnungen wurden zwar formell fristgerecht zugestellt

Die formelle Korrektheit der Abrechnungen wäre zunächst mal zu prüfen. Das ist ein ganz wichtiger Punkt. Denn formell falsche Abrechnungen sind gegenstandslos, wie wenn man keine erhalten hat. Alles andere sind inhaltliche Fehler, die man dann ebenfalls anschauen und darauf reagieren muss.

Zitat von AbwGrau

Wir wissen, dass die Abrechnung nicht korrekt ist – zahlen Sie bitte trotzdem.

Die zurück gezogenen Abrechnungen? Das ist natürlich widersprüchlich, diese sind dann ebenfalls gegenstandslos, oder zumindest inzwischen verjährt.

Zitat von AbwGrau

Ab Januar 2023 wurden monatlich 69 € zusätzlich zur Miete verlangt, ohne formelle Ankündigung oder Begründung.

Diese Aussage ist widersprüchlich. Wenn etwas verlangt wird, dann muss es doch ein Schreiben dazu geben.

Zitat von AbwGrau

Bis heute kam keine Reaktion auf meine Schreiben. Nur neue Mahnungen.

Möglicherweise zurecht. Denn es ist nach dem Gesetz so, dass man 12 Monate ab Erhalt der Abrechnung Zeit hat, Einwände dagegen geltend zu machen. Es wäre nun zu prüfen, ob dies erfolgt ist. Wenn nein, muss der Vermieter die Einwände nicht mehr berücksichtigen und kann die volle Nachzahlung fordern (sofern die Abrechnungen formell korrekt sind wie oeben gesagt).

Zitat von AbwGrau

passen nicht zu einem Haushalt mit einem minderjährigen Kind und sind viel zu hoch angesetzt

Das ist kein sachlicher Einwand. Darauf muss ein Vermieter gar nicht reagieren. Bei einem Einwand muss man genauer sagen, was falsch ist.

Zitat von AbwGrau

Was tun, wenn formelle Abrechnungen nachweislich auf falschen Flächen, Daten, Einheiten und Umlageschlüsseln beruhen?

Einwände gegen die Abrechnung schreiben, in der man konkret aufführt, was genau falsch ist.

Zitat von AbwGrau

Darf ein Vermieter sagen „Wir wissen, es ist falsch – zahlen Sie trotzdem“

Ja, zumindest einen Teil des Betrags. Man muss sich als Mieter selber ausrechnen, der unter Berücksichtigung der Fehler heraus kommt, und den schuldet man dann auch. Einfach komplett ga nichts zahlen, geht nicht, außer es gäbe einen Grund für ein Zurückbehaltungsrecht, das man aber auch wiederum aktiv geltend machen müsste.

Zitat von AbwGrau

Muss ich eine monatliche Erhöhung der Vorauszahlung akzeptieren, wenn keine offizielle Ankündigung oder Zustimmung vorliegt?

Das wäre zu prüfen, ob keine Erhöhung vorliegt, vielleicht unter gegangen in den ganzen Abrechnungen.

Zitat von AbwGrau

Wie gehe ich mit einer Mahnung um, obwohl ich bereits fristgerecht widersprochen habe

Das hängt von dem bereits erläuterten Dingen ab, also ob die Abrechnung formell korrekt ist und ob die Einwände innerhalb der 12 Monate sachlich bedründet dem Vermieter zugegangen sind. Hat man als Mieter da irgend was versäumt, schuldet man das Geld trotzdem und der Vermieter würde eine Klage gewinnen. Daher muss alles geprüft werden und man kann hier keine pauschale Antwort geben.

Zitat von Mueller89

leider wird diese trotz Mahnung im März 2025 nicht bezahlt

Möglicherweise ist die Abrechnung formell unwirksam und somit gegenstandslos. Dann müssen die Mieter auch nichts zahlen. Das wäre zuerst zu prüfen. Andererseits hätte das der Mieterverein sofort angemerkt. Das dürfte also ausscheiden.

Zitat von Mueller89

Die Mieter sind mit der Nebenkostenabrechnung nun zum Mieterbund

Es steht den Mietern zu, die Abrechnung zu prüfen. Aber ein Zurückbehaltungsrecht für die Nachzahlung besteht nur, wenn man als Vermieter die Belegeinsicht nicht ermöglicht.

Zitat von Mueller89

Kann ich jetzt im August 2025 die Nebenkostenabrechung 2024 zustellen

Wenn der Abrechnungszeitraum mit dem Kalenderjahr gleich ist, dann hat man sogar bis 31.12. dafür Zeit.

Zitat von Mueller89

Daher muss ich nach Gesetz nach Wohnfläche abrechnen.

Nein. Man darf nach dem Gesetz zwar keine ungeeichten Zähler verwenden. Das bedeutet aber nicht, dass man die Werte der ungeeichten Zähler nicht verwenden darf. Bei Einwänden von den Mietern muss man schlimmstenfalls einen Nachweis erbringen, dass die Zähler korrekt arbeiten. (BGH, Urteil vom 17.11.2010 - VIII ZR 112/10)

Zitat von Mueller89

wie sind die 3-10% auszulegen?

Es handelt sich hierbei lediglich um eine Schätzung des Betriebsstroms. Der Verbrauch kann unterschiedlich sein je nach Wirkungsgrad der Anlage. Bei älteren Heizanagen wird man also ein wenig höher gehen können. Aber exakte Regeln gibt es da nicht. Wenn man es genau wissen will, muss man von einem Eletriker einen Zwischenzähler einbauen lassen.

Zitat von Leipziger82

Diese Verordnung gilt ja dann auch für Altverträge.

Warum sollte das so sein? Nur allein die Tatsache, dass es in der Betriebskostenverordnung steht, reicht dafür nicht aus als Begründung. Die Betriebskostenverodnung ordnet (im Gegensatz zu anderen Verordnungen) keine Rechtsfolge an. Sie ist nur eine Auflistung von Betriebskosten, mehr nicht.

Maßgeblich für die Vereinbarung über die Zahlung der Betriebskosten ist §556 Abs.1 BGB. Was dort zum damaligen Zeitpunkt vereinbart wurde, gilt auch weiterhin, da es keine Verordnung oder Gesetz gibt, die eine damals getroffene Vereinbarung ungültig machen würde.

In der Gesetzesbegründung zum §71 Abs.2 Satz 3 heißt es:

"können sich Mieter und Pächter nun aus der Bereitstellung und Bezahlung solcher im Rahmen des Mietverhältnisses angebotener Dienste mit Monatsfrist lösen, ohne gleichzeitig ihren Miet- oder Pachtvertrag kündigen zu müssen" (BT-Drs. 19/26108, 298)

Die Kündigung der Kabelnutzung ist also eine gewollte Methode, ohne das Mietverhältnis kündigen zu müssen.

Es gibt auch ein BGH Urteil (v. 18.11.2021 – I ZR 106/20) zu dem Thema, in dem es heißt:

„Die Vorschrift des § 71 II TKG nF ist gem. § 230 IV TKG nF bis zum 30.6.2024 nicht anzuwenden, wenn der Telekommunikationsdienst im Rahmen des Mietverhältnisses erbracht wird und die Gegenleistung ausschließlich als Betriebskosten abgerechnet wird.
Daraus ergibt sich, dass es der Gesetzgeber Mietern von Wohnraum erst ab dem 1.7.2024 ermöglichen will, gegenüber ihrem Vermieter eine Beendigung der Inanspruchnahme von Telekommunikationsdiensten im Rahmen des Wohnraummietverhältnisses zu erklären, wenn dieses Mietverhältnis 24 Monate oder länger besteht.“

Ich denke, eindeutiger geht es nicht zu formulieren, da ja auch der Zeitpunkt ab 1.7.2024 genannt ist und der Vertrag vor diesem Datum schon mind. 2 Jahre bestehen muss.

Zitat von Leipziger82

Zudem liegt uns auch bundesweit keine einzige Kündigung eines Mieters vor

Natürlich nicht. Niemand wusste davon. Nirgendwo stand diese Information, weil man in allen Medien nur allein den Text in der Betriebskostenverordnung gesehen hat und für alle die Sache klar schien. Die unklaren Erläuterungen des Gesetzgebers haben ihr übriges dazu beigetragen.

Zitat von Leipziger82

Tatsächlich ist die Formulierung des Gesetzgebers ziemlich irreführend

Genau das ist das Problem. Und sogar die Gesetzesbegründung ist widersprüchlich. Kein Wunder, dass es so viele Missverständnisse gibt zu dem Thema.

Zitat von Leipziger82

wenn der Vermieter lt. Gesetzgeber explizit keine Umlage mehr durchführen darf?

Wo steht geschrieben, dass er die Kosten nicht mehr abrechnen darf? Das steht nirgendwo. jedenfalls nicht in der Betriebskostenverordnung. Denn dort ist nur aufgelistet, was Betriebskosten sind, nicht mehr und nicht weniger. Aber nirgends steht, "darf nicht abgerechnet werden".

Davon abgesehen darf man die Begriffe Umlage und Abrechnung nicht durcheinander bringen. Umlage bedeutet die vertragliche Vereinbarung von Kosten, also hier im Sinne von §556 Abs. 1 BGB. Die Kabelgebühren dürfen in neuen Verträgen seit 1.7.2024 eben nicht mehr als Umlage vereinbart werden, weil sie ja keine Betriebskosten mehr sind laut BetrKV. Doch das ändert an alten Mietverträgen nichts, wo es zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vereinbart wurde. Es gibt kein Gesetz, dass alte Vereinbarungen plötzlich ungültig sein sollen.

Zitat von Max.M

so schnell es geht kündigen

Und da heute der 31. ist am besten heute noch, denn so ist die Kündigung zum 31.8. möglich. Ab 1.9. bleibt der Vermieter dann auf den Kosten sitzen.

Dass die Möglichkeit zur Kündigung besteht weiß der Vermieter, er hat es ja selbst erwähnt. Er kann sich also dann nicht mehr heraus reden.

Zitat von Max.M

da kein Mieter (ich auch nicht) den Kabelanschluss explizit bei ihr gekündigt habe

Hierin besteht der Fehler bzw. das Versäumnis. Es ist erforderlich, dass man als Mieter die Nutzung beim Vermieter kündigt. Erst ab dann entfällt die Pflicht zur Zahlung der Gebühren.

Ein Mieter kann die Kabeldienstleistung ab dem 1.7.2024 gem. § 71 Abs. 2 S. 3 TKG iVm § 56 Abs. 3 TKG (und § 230 Abs. 4 TKG als Übergangsvorschrift) aus dem Mietvertrag herauskündigen, wenn der Vertrag länger als 24 Monate läuft.

Leider gab es in den Medien jede Menge falsche und irreführenden Informationen, was zu Wissenslücken geführt hat. Selbst die Gesetzesbegründung ist sehr dürftig. Daher hatten viele Mieter das mit der Kündigung nicht gewusst. Und Vermieter haben die Nutzung gegenüber dem Mieter gekündigt, obwohl es dazu gar keine Rechtsgrundlage gibt.

Die Betriebskostenverordnung ist keine mietrechtliche Verordnung, sie allein hat keine Rechtsfolgen. Sondern diese muss man im Zusammenhang mit §556 Abs. 1 BGB sehen. Das bedeutet, die Änderung in der Betriebskostenverordnung wirkt sich nur auf Neuverträge aus. Für Altverträge gilt die Kündigungsmöglichkeit gemäß § 71 Abs. 2 S. 3 TKG iVm § 56 Abs. 3 TKG, welche andernfalls keinen Sinn und Zweck hätte.

Auch die Bundesnetzagentur sagt nichts anderes in ihren Informationen. Sie in dem Link weiter unten im Abschnitt "Kündigung":

Zitat von Bundesnetzagentur - Miet­ver­trag: En­de des Ne­ben­kos­ten­pri­vi­legs

Ab dem 1. Juli 2024 besteht für Mieterinnen und Mieter jederzeit die Möglichkeit, gegenüber dem Vermieter die Beendigung der Inanspruchnahme von Telekommunikationsdiensten im Rahmen des Mietverhältnisses zu erklären, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat.

Zitat von AJ1900

Treppenzeitlichtschalter nachrüsten

Es geht hier nicht um das Treppenlicht, sondern um die Kellerräume.Dort sind Zeitschaltuhren oftmals eher unpraktisch.

Eine Kamera ist unzulässig wegen Verletzung der Persönlichkeitsrechte der Personen, die da aufgenommen werden. Davon abgesehen müssten die Aufnahmen beobachtet werden. Da ist es einfacher und billiger, wenn jemand gelegentlich kontrollieren geht.

Das ist dann ein Erklärungsirrtum nach §119 BGB wie schon richtig gesagt wurde. Aber damit ist die Erklärung nicht automatisch ungültig. Sondern bei einem Irrtum muss die Anfechtung erklärt werden.

Es lag also ein Angebot des Vermieters auf vorzeitige Vertragsaufhebung vor. Betonung auf Angebot, es muss eine Annahme noch erfolgen, dass ein Vertrag entsteht. Dies geht aber nur zeitnah, sonst hat das Angebot keine Gültigkeit mehr. Das wurde versäumt. Somit bleibt es also beim Vertragsende zum 31.8.

Einen Termin zur Übergabe kann man schon vorher machen, sofern der Vermieter einverstanden ist, das ist vom Vertragsende unabhängig.