Beiträge von Jaron
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Der VM kann die Rechnung für die Schadensbehebung von der Kaution einbehalten, jedoch den Rest unverzüglich an den M. überweisen. Hierin sehe ich ein Versäumnis des Vermieters.
Das ist zwar richtig, dass er den Rest der Kaution hätte schon überweisen müssen, aber da er es nicht getan hat, bleibt mir nichts anderes übrig, als ihm eine Frist zu setzen und ggf. die Kaution einzuklagen. Das ändert aber nichts daran, dass es trotzdem rechtens ist, auch nach 6 Monaten die Kaution aufzurechnen, soweit er schon Rechnungen vorliegen hat.
BHShuber sagte, die Aufrechnung wäre nicht rechtens, da innerhalb der 6 Monate keine Forderungen gestellt wurden. Das ist leider nicht so...
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Da ich mich mittlerweile auf gefühlten 50 Seiten bezüglich Schadensersatzansprüche, Aufrechnung , Verjährung aufgehalten habe und auch mit Experten im Mietrecht gesprochen habe, muss ich Dir leider mitteilen, dass die Schadensersatzansprüche in Form eines Mahnverfahrens bzw. Klage auf einem völlig anderem Blatt steht, als eine Aufrechnung nach 6 Monaten. Hat der Vermieter keine Mietkaution mehr, ist die Sache nach 6 Monaten für ihn erledigt. Hat er noch eine Kaution, kann er auch nach 6 Monaten noch aufrechnen, solange er die Mängel innerhalb der 6 Monate protokolliert hat und uns aufgefordert hat, die Mängel zu beseitigen.
Ich bin überrrascht, dass Dir dieser Unterschied nicht bekannt ist und hier so selbstsicher argumentierst.
Auf verschiedenen Seiten wird meine Auffassung untermauert, zb mit diesem Text:
„Zum einen kann sich der Vermieter- auch wenn seine Ansprüche bereits verjährt sind- noch dadurch Befriedigung verschaffen, dass er seine Forderungen gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufrechnet. Gem. § 215 BGB schließt nämlich die Verjährung die Aufrechnung nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte“.
Das bedeutet, wenn der Vermieter damals die Mängel auf eigene Kosten beseitigt hat und Rechnungen davon vorliegen, kann er noch heute auch nach 9 Monaten anhand der Rechnungen aufrechnen, wenn ich meine Kaution jetzt zurückfordere.
Ich bin gespannt, ob Du auch eine Quelle hast, die Deine Rechtsauffasung untermauert. Ich habe sie bisher nicht gefunden...
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Eine Aufrechnung ist insofern nicht rechtens, das hier innerhalb der Verjährungsfrist keine Forderung gegen den Mieter gestellt wurde noch diese Forderung gerichtlich durchgesetzt wurde, hierfür hatte der Vermieter innerhalb eines Zeitraumes von 6 Monaten nach Mietende die Möglichkeit.
Auch wenn es für mich nachteilig ist, sehe ich es etwas anders. Der Vermieter hate 6 Monate Zeit Schadensersatzansprüche zu stellen. Dieses hätte er zwingend in Form eines Mahnverfahrens oder einer Klage machen müssen. Dieses hat er versäumt. Da er aber vor 9 Monaten uns mit einer Frist aufgefordert hatte, bestimmte Mängel zu beseitigen und wir dem nur zum Teil nachgekommen sind (nach Beratung mit einer Fachanwältin für Mietrecht), ist es rechtens, wenn er seine entstandenen Kosten auch nach 6 Monaten aufrechnet und uns nur ein Teil der Kaution zurückzahlt.
Dann bleibt uns nichts anderes übrig als zu klagen, aber nicht weil er aufgerechnet hat, sondern weil wir nicht einverstanden sind, dass bestimmte Schönheitsreperaturen uns auferlegt wurden.
Das das Verhalten vom Vermieter sicherlich kein Pluspunkte beim Gericht bringt, da er seit 9 Monaten sich nicht mehr gerührt hat, steht auf einem anderen Blatt. Aber die Aufrechnung bzw. die anteilige Auszahlung der Kaution scheint auch nach über 6 Monaten rechtens zu sein.
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Korrekt, er kann zwar keine Schadensersatzansprüche mehr stellen in Form eines Mahnverfahrens oder einer Klage, aber er kann noch aufrechnen. Dann müsste ich klagen.
Ich glaube aber eher, dass er nie aufgerechnet hat und auch nicht wird. Das hätte er mir sonst sicherlich schon mitgeteilt, da er weiß, dass ich sofort klagen würde und die Richter sehen es nicht so gern, wenn ein Vermieter auf eigene Kosten die Mängel beseitigt, dieses aber 9 Monate nicht mitteilt und die Kaution bis heute einfach nicht auszahlt.
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Es stellt sich für mich immer noch die Frage, ob der V. auch nach 9 Monaten noch aufrechnen kann, wenn ich jetzt eine Kautionsforderung stelle.
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Nun, der Vermieter/ Verwaltung hat die Mängel protokolliert und uns eine 14tägige Frist gegeben, diese Mängel zu beseitigen. Dieser Vorgang ist ganz normal bzw. muss der V diese Frist für eine Nachbesserung dem M. geben. Wir haben uns dann beraten lassen und ein Schreiben aufgesetzt, mit der Auflistung der Dinge die wir machen werden und welche nicht. Fristgerecht haben wir die Dinge erledigt und den Schlüssel abgegeben. Bis heute, also 9 Monate später haben wir nie mehr was vom Vermieter gehöhrt und die Wohnung ist neu vermietet.
Nach meiinen Recherchen, kann der Vermieter nun keine Schadensersatzforderung mehr stellen, sollte er die Mängel auf eigene Kosten beseitigt haben. Der Grund ist der, dass innerhalb der 6 Monate nach Schlüsselübergabe zwingend ein Mahnverfahren oder eine Klage eingereicht werden muss. Wenn das nicht passiert, ist die Sache verjährt. Die Frist wurde auch nicht gehemmt durch Verhandlungen etc, da es die nicht gab.
ABER der V. kann eben immer noch seine Forderungen aufrechnen mit der Kaution, die ich momentan einfordere. Er könnte mir also nur ein Teil der Kaution zurückbezahlen und dann müsste ich klagen.
Dazu benötigt der V. aber eine Kautionsabrechnung, die nach 9 Monaten noch nicht erfolgt ist.
Und genau da scheiden sich die Geister. Es gibt da wohl keine festgelegte Frist für die Kautionsabrechnung, aber die Gerichte erwarten wohl, wenn der Vermieter aufrechnet, dass innerhalb von 6-9 Monaten uns eine Kautionsabrechnung zugestellt wird. Er kann nicht einfach stillschweigend die Kaution einbehalten.
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Das dachte ich auch, bis ich im Netz gelesen habe, dass der V. Schadensersatzforderungen mit der Kaution aufrechnen kann, auch nach der Frist von 6 Monaten. Der V. kann zwar nicht mehr klagen oder ein Mahnverfahren starten, aber eben aufrechnen mit der Kaution. Wenn ich jetzt also dem V. eine Frist setze, kann er mir eine Kautionsabrechnung vorlegen und die Kautionssumme z.b. halbieren , da er die protokollierten Mängel vor 9 Monaten auf eigene Kosten beseitigt hat.
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Folgender Sachverhalt:
Am 31.01.17 ist die Endabnahme gescheitert, da unser Vermieter bzw. die Verwaltung eine andere Auffassung bezüglich der Schönheitsreparaturen hatte als wir. Demzufolge setzte die Verwaltung uns eine Frist von 14 Tagen, damit wir die Mängel beseitigen.
Mit anwaltlicher Hilfe haben wir dann ein Gegenschreiben entworfen, in dem genau aufgelistet war, welche Dinge wir machen und welche wir laut Anwalt nicht machen müssen. Zusätzlich haben wir in dem Brief eine Entschädigung von 200€ für die Kratzer im Parkett angeboten.
Wir haben dann fristgerecht die Mängel beseitigt, die nach unserer Auffassung berechtigt waren, die anderen Dinge nicht.
Der Schlüssel wurde dann bei der Verwaltung am 14.2.17 abgegeben. Ein Mitarbeiter der Verwaltung (hatte nichts mit der Endabnahme zu tun) quittierte uns die Schlüsselübergabe und sagte, dass sich dann der Mitarbeiter bei uns melden wird, um einen endgültigen Termin für die Endabnahme zu vereinbaren.
Da unser Brief wohl sehr deutlich war und wir auch rechtliche Schritte angekündigt haben, ist bis heute ( 9 Monate später) nie mehr was von dem Vermieter/Verwaltung gekommen. Keine Terminvereinbarung für eine Endabnahme, keine Forderungen mehr. Es wurde anscheinend stillschweigend akzeptiert, dass wir nur bestimmte Mängel beseitigt haben. Die Wohnung ist mittlerweile auch wieder vermietet.
Nun habe ich vor 14 Tagen ohne Fristsetzung die Verwaltung aufgefordert, die Kaution von 3500€ nach 9 Monaten an uns zu überweisen. Da ich auch darauf keine Antwort bekommen habe, muss ich nun ein Einschreiben mit Fristsetzung hinterherschicken und ein Mahnverfahren ankündigen. Da 2018 nur noch eine Betriebskostenabrechnung für den Monat Januar 2017 offen ist und wir in den letzten Jahren immer ein Guthaben hatten, kann der Vermieter die Kaution nicht mehr zurückhalten.
Nun aber meine Frage: Kann der Vermieter jetzt noch irgendwelche Forderungen/ Schadensersatzansprüche stellen, obwohl die Frist von 6 Monaten um ist? Ich frage deshalb, weil der BGH zwar diese Frist festgelegt hat, aber der Vermieter ja nach der ersten Endabnahme auf die Mängel hingewiesen hatte. Der Vermieter hat das ganze zwar nicht mehr verfolgt, aber vielleicht kann er sich noch darauf berufen ?
Und was ist mit den 200€ die ich damals angeboten habe? Kann sich der Vermieter nach 9 Monaten noch darauf berufen?
Wie gesagt, die Verwaltung und der Vermieter haben sich seit unserem Brief vor 9 Monaten nie mehr bei uns gemeldet...einfach den Kontakt abgebrochen und ihre Forderungen nicht mehr wiederholt.
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