Beiträge von Schweinchenfan

Also müssen die Warmwasserkosten doch noch mit einer Formel errechnet werden oder?
Bin im Moment etwas verwirrt.

Direkt zwischen Heizung und Warmwasserspeicher ist ein Wärmemengenzähler vorgeschrieben, der die Wärmemenge erfasst, die für das Warmwasser benötigt wird. Was in den Wohnungen für Zähler oder HKV sind, spielt keine Rolle.

Wie geht das? Von einem schriftlichem MV. kann man nicht einfach zurücktreten, es sei denn es handelt sich bei dem Vertrag um ein sogenanntes Haustürgeschäft. Habe die Nachmieter die Wohnung besichtig?

Wenn sich die Vertragsparteien einig sind, warum nicht?

Gab es damals ein Übergabeprotokoll? Was wurde zum Zustand der Wohnung festgehalten? Gibt es Bilder, mit denen du nachweisen kannst, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde? Gab es einen finanziellen Ausgleich dafür, dass du die Wohnung so übernommen hast?

Oder steht im Mietvertrag etwas dazu, wie die Wohnung übergeben wird? Was besagt die Schönheitsreparaturen-Klausel?

Mich wundert sehr, dass ich den Beitragsservice leisten muss, denn meine Information ist, dass die Nebenkosten auch GEZ/ Beitragsservice abdecken.

Ich habe noch nie erlebt, dass der Rundfunkbeitrag in den Nebenkosten eingeschlossen war. Manchmal sind in Untermietverträgen Telefon/Internet und/oder die Kabelgebühren, aber oft genug sind nicht einmal die enthalten und es muss ein eigener Vertrag abgeschlossen werden.

Da wir in nächster Zeit haben auszuziehen wegen Versetzung der Arbeitsstelle würde ich gerne von euch erfahren ob dieser Vertrag mit der Tochter überhaupt rechtens ist und ich sozusagen die 3 Monate Kündigungsfrist einhalten müsste?

Ja, warum nicht? Offensichtlich kann euch doch die Tochter auch die Mietsache zur Verfügung stellen. Ob sie ihr gehört, spielt dabei überhaupt keine Rolle. Hausverwalter vermieten tagtäglich Wohnungen, die ihnen nicht gehören. Trotzdem sind die Verträge rechtens.

Kaution: die Tochter muss die Kaution anlegen. Auf welchem Wege sie an die Kaution kommt, ist ihr überlassen. Es ist in Ordnung, dass ihr diese auf ihr Privatkonto überweist und sie die Kaution anschließend gemäß den Vorschriften anlegt. Wenn die Kaution in bar übergeben wird, ist sie ja auch zunächst im Besitz des Vermieters. Ihr könnt den Nachweis verlangen, dass die Kaution angelegt wurde, aber dazu müsst ihr sie natürlich auch erst mal bezahlen.

Was oder wer auch immer diese Pächter sind, habe ich leider nicht verstanden. Oder wessen Eigentum das nun alles ist. Ist aber vermutlich ohnehin Nebenkriegsschauplatz.

Und zwar wird direkt neben uns ein Bauprojekt gebaut wodurch es von morgens 7 Uhr bis abends 17 Uhr zu sehr viel Unruhe kommt und ständig die Maschinen am laufen sind.

War das bereits bekannt (Stadtzeitung? Amtsblatt?...) bei Anmietung der Wohnung? Oder aufgrund der Baufälligkeit absehbar als ihr dorthin gezogen seid?

Zitat

Zudem ist uns das Parken an unserer Strasse verboten damit die Maschinen freie Fahrt haben.

Die ist schließlich öffentlich und nicht mit gemietet oder vom Vermieter gekauft. Selbst wenn ihr dort nie wieder parken könnt, ist das eben so.

Zitat

Desweiteren sind wir vom direkten Wege an die Hauptstrasse ausgeschlossen (wegen der Ansperrung).

und weiter?

Zitat

2 Gebäude wurden abgerissen und nun wird alles weggeräumt. Danach wird das neue Gebäude errichtet. Der ganze Spaß soll bis Herbst 2018 andauern. Nun bietet der Vermieter 2 Netto Kaltmieten an. Hätten wir das Recht auf mehr Mietminderung oder sind diese 2 Netto Kaltmieten angemessen?

Je nach Antwort auf die 1. Frage sind die 2 Monatsmieten mehr als angemessen. Gerichte haben eine berechtigte Mietminderung wegen Baulärm meistens so im Bereich 10 -15 % angesetzt, sodass ihr mit 2 Monatemieten für ca. 18 Monate denke ich gut bedient seid. Ich würde da nicht rumstreiten und wegen ein paar Euro mehr, die vielleicht rauszuholen sind, alles aufs Spiel setzen, weil dann der Baulärm vielleicht doch absehbar war, gar nicht so schlimm wie erwartet usw. ist. Ob es überhaupt Grund zu einer Mietminderung im März 2018 oder oder so gibt, weiß du ja noch gar nicht. Deshalb nimm das Geld und freue dich.

das ist so keinesfalls richtig, die Kaufparteien können das völlig anders im Kaufvertrag vereinbart haben, stehen und fallen wird das alles mit dem Zeitpunkt an dem der Übergang Nutzen und Lasten vereinbart wurde und ob vereinbart wurde, dass wenn es denn so sein sollte wie du hier behauptest, der neue Vermieter die Abrechnung für den gesamten Zeitraum zu erstellen hat, dass die Vorauszahlungen des Mieter dem Käufer übertragen wurden.

Wenn im Juli der Übergang Nutzen-und Lasten war, dann könnte wenn vereinbart, der alte Vermieter die Abrechnung von 01.01. bis 30.06. zu erstellen haben und der neue Vermieter ab 01.07. bis 31.12. sofern der Abrechnungszeitraum 01.01 bis 31.12. ist.

Immer wieder kommt es genau hier zu Streitigkeiten, wir haben das regelmäßig bei jedem Kauf einer Immobilie genau so gestückelt, wie der Mieter dann zu seiner Abrechnung des alten Vermieters kam, war und ist uns völlig wurscht.

Gruß
BHShuber

Noch mal: warum sollte der Mieter etwas mit dem Kaufvertrag zu tun haben? Er müsste dem dann ja auch irgendwie zustimmen oder darauf Einfluss haben. Hat er nicht, er hat aber eben auch nichts mit den Vereinbarungen darin zu tun.

- der Vermieter bekommt die Miete und derjenige steht im Grundbuch, unabhängig von Nutzen-Lasten (siehe Eigenbedarfskündigungen, Mieterhöhungen nur mit Vollmacht etc.)
- der Eigentümer laut Grundbuch schuldet unabhängig von Nutzen-Lasten z.B. in einer WEG die Hausgelder, Grundsteuer etc.

Wenn nun Käufer und Verkäufer vereinbaren, dass Nutzen-Lasten vor Grundbucheintrag stattfindet, dann muss nach wie vor der Mieter an den Verkäufer zahlen (rein rechtlich, oft läuft es anders, ich weiß) genauso wie eine Eigentümergemeinschaft die Hausgelder vom Verkäufer eintreiben muss. Mit dem Käufer hat bis dahin nur einer einen Vertrag und das ist der Verkäufer.

Der Verkäufer kann sich natürlich im Kaufvertrag dazu verpflichten, die Miete und die Vorauszahlungen an den Käufer weiterzuleiten und dieser seinerseits, dass er die vertraglichen oder sonstigen Pflichten des Verkäufers übernimmt. Aber das ist eine reine Vertragssache der beiden Parteien. Dritte haben damit noch nichts zu tun.

Dass das in der Praxis anders läuft, ist mir durchaus bewusst, kann aber schief gehen, wenn man an die falschen gerät, einer nicht bezahlt usw. Aber genau aus diesem Grund sollte man im Kaufvertrag ganz explizit alles regeln. Denn ansonsten kann man schnell blöd da stehen, egal ob als Käufer oder Verkäufer. Als Verkäufer bekommt man eventuelle Rückzahlungen nicht mehr, wenn man zu viel vorausgezahlt hat, als Käufer muss man ggf. Guthaben an Mieter auszahlen, für das man keine Vorauszahlungen erhalten hat usw.

Und nun noch ein Link zur eigentlichen Frage:
https://www.haufe.de/recht/deutsche…4_HI646536.html

Darin sind auch die entsprechenden Urteile des BGH erwähnt.

gelesen.
Im Mietvertrag steht, dass der Abrechnungszeitraum 12 Monate beträgt und im Vorjahr wurde vom 1.1. bis zum 31.12. abgerechnet.

Grundsätzlich erst mal:
Der Käufer ist mit Eintrag ins Grundbuch in den bestehenden Mietvertrag eingetreten und muss sich dementsprechend an diesen halten. Der Erwerber muss die Abrechnung für den gesamten Zeitraum erstellen und dem Mieter zukommen lassen. Ob er die Vorauszahlungen für den gesamten Zeitraum erhalten hat, spielt für den Mieter keine Rolle, denn welche Vereinbarungen Käufer und Verkäufer getroffen haben, ist deren Angelegenheit. Ob er vom Verkäufer die Vorauszahlungen erhält, die Belege usw. müssen die beiden unter sich klären.

So, nun aber das eigentlich viel spannendere: wer war am 01.01.2016 wirklich Vermieter? Wenn es im Juli verkauft wurde, ist gut möglich, dass es noch keine Änderung im Grundbuch gegeben hat und damit der alte Vermieter für den gesamten Zeitraum zuständig ist.

Diese Stückelung ist jedenfalls nicht korrekt.

Aber was ist denn eigentlich der Unterschied, wenn ich nach einer erstmaligen Abrechnung frage oder nach einer Kopie einer schon vorhandenen Abrechnung. Da es ja fragen darüber gab und ich den Unterschied nicht ganz verstehe.

Du hast das Anrecht auf eine Abrechnung.Nicht auf eine Kopie davon. Wenn du deine Abrechnung verbummelst, ist das dein Problem.

Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Abrechnung zu erstellen, auf Nachfrage die Belege vorzulegen, auf die er die Abrechnung stützt und dir die Abrechnung zuzustellen. Er braucht weder Kopien einer bereits zugestellten Abrechnung machen, noch Kopien davon (das kannst du j auch selber) noch Kopien der Belege anfertigen oder zuschicken. Deshalb sind die Einzelheiten schon wichtig.

Also, hast du mal eine Abrechnung bekommen oder nicht?

Was sagt der Mietvertrag? Vorauszahlungen oder Pauschal? Das muss darin festgehalten sein.

Ganz nebenbei duerft Ihr Euch auch schon auf eine Mieterhoehung freuen. Bei Modernisierungen, die eine Ernergieeinsparung bedeuten, darf der Vermieter naemlich 11% der reinen Modernisierungskosten jaehrlich auf die Miete umlegen. Wohnt Ihr nun beispielsweise in einem Einfamilienhaus und die Modernisierung der Heizung kostet EUR 10.000,-, heisst das fuer Euch EUR 91,67 mehr monatliche Miete. Bei Mehrfamilienhaeusern wird das natuerlich unter den Mietern aufgeteilt, kostet aber halt auch mehr.

Wenn nicht gerade das ganze System umgestellt wird, Gasanschluss hergestellt wird, usw. kostet das keine 10 000 € Modernisierungsanteil. Die Instandhaltung ist ja abzuziehen. Aber grundsätzlich hast du natürlich schon recht mit der Mieterhöhung.

Aus eigener Erfahrung spart man bei Umstellung von einem Konstanttemperaturkessel, der 33 Jahre alt ist, auf eine moderne Brennwertheizung aber schon sehr viel Brennstoff ein, da kann sich das sogar wirklich rechnen.

Ich geh doch mal davon aus, dass es mein gutes Recht ist eine Abrechnung zu erhalten, auch ohne Grund eines Schreibens von i.welchen Ämtern o.ä..

Ja, ist es. Ich gehe davon aus, dass du und nicht das Jobcenter den Mietvertrag unterschrieben hat. Ansonsten sieht die Sache anders aus.

Letztmalig den Vermieter auffordern, die Abrechnung zu er -und zuzustellen und ankündigen, dass ansonsten die Vorauszahlungen einbehalten werden. Läuft diese Frist ab, die Vorauszahlungen so lange einbehalten, bis du die fälligen Abrechnungen erhalten hast. Allerdings solltest du die Vorauszahlungen schön ansparen, denn die kann der Vermieter verlangen, wenn er die Abrechnungen erstellt hat.

Meine Frage: Hätte der Vermietert auch ohne unser Nachfragen an den Kaminkehrer die Auflage zur Erneuerung bekommen?

Er hätte "keine Auflage bekommen", er ist ohnehin gesetzlich (EnEV 2014) dazu verpflichtet, die alte Heizung auszutauschen, wenn sie 30 Jahre alt ist, es sich um eine Heizung mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen handelt und um keinen Niedertemperatur- oder Brennwertkessel.

Anscheinend ist es der Fall, sonst hätte der Schornsteinfeger ja nichts weiter unternommen. Aber "wo kein Kläger, da kein Richter" und darauf hatte der Vermieter wohl gehofft. Eine neue Heizung kostet einiges an Geld, wobei er sich vermutlich ohnehin einen Teil über eine Mieterhöhung wieder holen wird.

Den Hinweis mit der Kündigung würde ich gut aufbewahren und nichts weiter dazu sagen. Wenn man einen hohen 5-stelligen Betrag in eine Heizung investiert, die man nur noch wenige Jahre betreiben darf, ist man selbst schuld. Die EnEVs sind ja nicht erst seit gestern bekannt, sondern waren schon über Jahre abzusehen.

Doch, muss er. Hierzu gibt es entsprechende Urteile, die ich gerade leider nicht zur Hand habe. Der Vermieter muss dem Mieter immer die Gelegenheit geben, den Mangel selbst zu beseitigen.

Da hast du wohl Recht. Ich war davon ausgegangen, dass es wie bei Kleinreparaturen ist und der Vermieter beauftragt und sich ggf. das Geld wieder holt. Nach Auszug ist es aber wohl nicht mehr der Fall.

Zitat

Das einzige, das eine Verjährung hemmen kann, ist ein Mahnbescheid oder ein Gerichtsurteil.

Du kannst doch auch die regelmäßigen Verjährungsfristen nach § 195 BGB nicht durch irgend ein Schreiben oder eine Rechnung hemmen.

Die "normale" Verjährung ja. Wenn er es nach Ablauf der Verjährungsfrist nicht fordert, ist es verjährt.

Es geht aber ja hier um die besondere Regelung zur Verjährung von Ansprüchen wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und um die Aufrechnung von Ansprüchen. Wir hatten genau einen solchen Fall vor Gericht und das Entstehen der Forderung innerhalb der 6 Monate (Zahlung der Rechnung) war ausreichend, auch wenn die Forderung an den Mieter aber erst deutlich später gestellt wurde.

Too late..., die sechs Monate "Überlegungs"frist waren am 30.01.2017 over.

Nein, nicht unbedingt. Bei Schäden muss der Mieter nicht zur Nachbesserung aufgefordert werden und wenn sie den Handwerker mit der Schadensbeseitigung innerhalb der 6 Monate beauftragt und die Rechnung bezahlt hat, dann reicht dies zur Fristwahrung aus, auch wenn die Zahlungsaufforderung erst später dem Mieter zu ging (§ 215 BGB).

Die Grundsteuer und Gebäudeversicherung wird ja nicht teurer, wenn sich im Haus ein Gewerbe befindet.
Hier würde ich eher mal auf Dinge, wie Allgemeinstrom oder Müll achten.

Doch, teilweise sogar erheblich. Die Grundsteuer ist bei Gewerbeobjekten regelmäßig höher, weil diese letztlich mit dem Mietzins, der bei Gewerbe i.d.R. höher ist, zusammenhängt. Je nach Gewerbe ist dies auch bei der Versicherung so, wobei das bei Büroflächen wohl eher weniger der Fall ist.

Je nach Situation muss daher zunächst nach Gewerbe und Wohnraum getrennt werden und dann entsprechend verteilt. Dies hängt allerdings von der genauen Situation ab und ist daher besser mit allen Unterlagen vor Ort bei einem Fachanwalt zu klären. Das kann kein Forum leisten.

Dieser will nun die Miete, mit der Begründung, dass die Mietzinsen für vergleichbaren Wohnraum in FT deutlich höher liegen,
ab April 2017 auf 280,00 € und ab Januar 2018 auf 300,00 € monatlich anheben.
Wobei laut Frankenthaler Mietspiegel (allerdings von 2014, einen neuer ist in Arbeit) für dieses Alter (mittlere Ausstattung) der Quadratmeterpreis bei 4,63 € liegt.

Wie ist die Begründung denn genau angegeben? Du zahlst ja jetzt schon mehr als den Preis laut Mietspiegel. Was wurde dann als Grundlage für die Mieterhöhung verwendet? Vergleichswohnungen? Andere Einstufung im Mietspiegel?

(Begründung der Wohnungsgesellschaft: Erhöhter Verwaltungsaufwand)
Die Miete für den Stellplatz wird nun aufgrund dessen auch ab 1.1. um je 10€/Monat erhöht.

Verwaltungskosten sind bei Wohnraummietverträgen nicht auf den Mieter umlegbar.

Wie wurde die Mieterhöhung begründet? Nur mit den gestiegenen Verwaltungskosten?

Wie hast du die Mieterhöhung an deinen Untermieter weitergegeben?

Ich persönlich würde die Finger davon lassen, wenn du auf die Nutzung der oberen Wohnung angewisen bist. Das wäre mir zu unsicher. Unabhängig davn finde ich es auch moralisch nicht einwandfrei ein Mieterin nach 50 Jahren aus der Wohnung zu werfen. IHr seid schließlich nicht in einer Notlage.

Ich denke auch nicht, dass eine Mieterin sich nach 50 Jahren in der Wohnung nicht wehren wird und dann dauert das ganze noch viel länger als 1,5 Jahre. Womöglich bringt sie Härtegründe vor, die das Gericht anerkennt und damit ist die Sache bis auf weiteres (= natürlicher Auszug der Mieterin) verschoben.

Dann ist da noch die Sache mit dem Wunsch der Erblasserin. Wenn das dann noch gerichtlich geklärt werden muss, herzlichen Glückwunsch. Kosten und Zeitraum völlig offen und dann ist die Kündigung entweder komplett vom Tisch oder man ist wieder bei den Härtegründen.

Wenn ihr ein Haus zur Selbstnutzung sucht, kauft ein leer stehendes, auch wenn es teurer ist. Ich denke, in dieses Haus könnt ihr nicht zeitnah (also innerhalb der nächsten Jahre) einziehen. Außer, die Mieterin lässt mit sich reden und zieht gegen eine ordentliche Summe freiwillig aus. Dann ist allerdings die Frage, ob das Haus immer noch günstig zu haben ist.

Welche Rechte habe ich als Mieter?

Du kannst die Miete mindern, wenn die Mietsache Mängel (= keine ausreichende Raumtemperatur) aufweist. Über die Höhe der Mietminderung kann man dann streiten, was hier angemessen ist. Da gibt es im Internet eine ganze Sammlung von Urteilen, die unterschiedliche Prozentsätze für gerechtfertigt halten. Freund Google hilft.

Außerdem kannst du den dir entstandenen Schaden wie die Stromkosten für die Elektroheizung geltend machen. Allerdings muss dieser Schaden im Bestreitensfall auch nachweisbar sein. Dazu hätte man ein Messgerät vor die Elektroheizung hängen können, aber dazu ist es nun zu spät.

Da es hier nur um ein paar Tage geht, sollte man sich gut überlegen, wie das Mietverhältnis ansonsten ist und ob man wegen den Euros ein Fass aufmachen will. Wenn ihr nicht gerade mehrere tausend Euro Miete bezahlt, reden wir hier selbst bei 100 % Mietminderung (was eher nicht gerechtfertigt sein dürfte wegen der Elektroheizung) von nicht einmal 100 €. Da sollte man gut überlegen, ein ansonsten evtl. gutes Mietverhältnis zu belasten. Die nächste Mieterhöhung liegt dann ggf. schneller im Briefkasten als ursprünglich vom Vermieter geplant.