Beiträge von Schweinchenfan

Ich hatte bewusst nach dem Heizung-System gefragt. Meistens muss da nichts getrennt werden. Im ungünstigen Fall muss an jeden Heizkörper und ab jede Wasserentnahmestelle ein entsprechender Zähler. Die kann man kaufen oder mieten, bei Miete zahlen die Nutzer (auch der Mieter).

Ansonsten hängt es von den geschlossenen Verträgen ab. Üblicherweise ist mit Nießbrauch die Übernahme aller öffentlichen und privaten Lasten verbunden, aber das kann auch anders vereinbart werden. In der Rechtsprechung geht es seit neuem auch in diese Richtung, dass der Eigentümer in der Pflicht ist. Zudem hat darf der Nießbraucher dann auch keine großen Umbauten machen. Er darf nicht darüber entscheiden, ob eine neue Heizung oder Fenster eingebaut werden. Das obliegt den Eigentümern.

Am besten sollte ein Anwalt konsultiert werden, der die vertraglichen Voraussetzungen prüft und das, bevor Tatsachen geschaffen werden. Sonst wird es noch teurer.

Ich beschränke mich nun auf das mietrechtlich relevante. Die Streitereien sollen hier nicht Thema sein.

Wie wird das Haus denn beheizt? Zentralheizung? Welcher Energieträger? Heizkörper oder Fußbodenheizung?

Stromversorgung trennen auf zwei Zähler sollte man, ist aber nicht zwingend vorgeschrieben. Je nach Aufbau der Elektrik ist dies einfach oder quasi unmöglich machbar. Dementsprechend muss man sich dann eine Lösung überlegen, am besten mit dem Elektriker vor Ort.

Falls das Verhältnis der im Haus wohnenden Partei mit den Eltern noch gut ist, kann man darüber nachdenken, dass die dort wohnende Partei als Vermieter auftritt und man damit alle Optionen des Zweifamilienhauses nutzt, in dem eine Wohnung vom Vermieter selbst genutzt wird. Dann könnte man sich rechtlich jegliche Kosten für Verbrauchserfassungen sparen und hätte den Vorteil der erleichterten Kündigung, d.h. ohne berechtigten Grund.

Zitat von Sator

Aber ist meine Methode, die Kaltmiete durch die Quadratmeter zu teilen, denn falsch? Ich habe was von sechs Euro irgendwas gelesen für geförderte Wohnungen.

Was würde denn in so einer Berechnung noch extra stehen, was nicht schon im Mietvertrag oder der Betriebskostenabrechnung zu lesen ist?

Üblicherweise (es gibt jedoch auch einige Ausnahmen) handelt es sich bei geförderten Wohnungen um Kostenmieten, d.h. der Vermieter kann seine eigenen Kosten (Bau, Bewirtschaftung...) und eine festgelegte Rendite als Miete verlangen. Diese Berechnung muss er dir vorlegen, sodass du dies überprüfen kannst. Da können alle möglichen Mieten pro m² herauskommen. Es kann durchaus bei entsprechend hohen Kosten auch bis 10 € hoch gehen.

Welche Miete in deinem konkreten Fall verlangt werden darf, können wir hier nicht prüfen.

Wie gesagt gibt es auch Ausnahmen, je nach konkreter Förderung. Diese Informationen erhältst du aber nur beim Vermieter oder ggf. beim Amt, das für den sozialen Wohnungsamt bei dir zuständig ist. Evtl haben diese die entsprechenden Listen vorliegen.

Bei öffentlich geförderten Wohnungen muss der Vermieter dir auf Anfrage die Berechnung der Miete vorlegen.

Der bisherige Mietendeckel gilt nicht für Sozialwohnungen.

Wenn man sich einig ist, kann man alles mögliche auch nachträglich vereinbaren als Nachtrag zum Mietvertrag.

Ich würde das Gespräch mit dem Vermieter suchen. Je nach Vertrag mit der Baufirma kann er seinen Schaden=deine Mietminderung dort geltend machen und ihm würden gar keine Nachteile entstehen.

Objektiv dürfte die Mietminderung über den Winter deutlich kleiner ausfallen als über die Sommermonate, also nicht allzuhoch. Konkrete Beratung kann dir allerdings nur ein Fachanwalt oder Mieterverein geben, die eine Rechtsberatung durchführen dürfen.

Dazu gibt es keine Regelungen, das ist Verhandlungssache der Vertragsparteien.

Auf mehr als 10 Jahre rechne ich persönlich keine Küche in einer vermieteten Wohnung, eine solche eher günstige Küche (je nach Größe) eher noch kürzer.

Bei den monatlichen Kosten handelt es sich um eine Miete, die auch nach "Abbezahlen" des Kaufpreises weiter zu zahlen ist. Darin sind auch Reparaturen einkalkuliert, und letztlich auch Rendite auf das eingesetzte Kapital oder zu zahlende Zinsen

Gehört der Vermieterin das ganze Haus oder nur eure Wohnung?

Wenn es sich um eine Eigentümergemeinschaft handelt, dann ist es gut möglich, dass die Hausverwaltung in ihrer Hausgeldabrechnung den Posten Haushaltsnahe Dienstleistungen separat ausweist, damit die Eigentümer dies bei der Steuer so abgeben können. Die Kosten werden aber, wie Fruggel bereits schreibt, über Schornsteinfeger, Hausmeister usw umgelegt. Ihr solltet also genau prüfen, ob hier nicht Kosten doppelt umgelegt werden sollen.

Zitat von Franzi25

Danke. Steht das irgendwo im Gesetz, dass es bei fehlender Begründung unwirksam ist? Gibt es dazu einen Paragrafen? In diesem Fall steht lediglich in der Kündigung ein Satz, dass "wegen Eigenbedarf fristgerecht zum Tag xxx gekündigt wird. " Weiter nichts.

Wie üblich sind Gesetze sehr allgemein gehalten und nicht alle Eventualitäten dort beschrieben. Dazu gibt es die Rechtsprechung. Im Gesetz wird verlangt, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse zur Kündigung hat. Die Gerichte interpretieren das dann so, dass eine ausführliche Begründung angegeben werden muss, die der Mieter prüfen kann. Ansonsten ist sie unwirksam.

Zitat von Franzi25

In dem Fall würde aber der Mieter nicht einfach abwarten wie beschrieben, denn das wär ihm zu riskant. Er würde 2 Monate vor Ablauf des Tag X. an den Vermieter einen Widerspruch machen, in dem er mitteilt, dass das Kündigungsschreiben aus den Gründen X unwirksam sei, weil dies und jenes darin fehlt (nicht begründet ist) und daher unwirksam sei. Das kann er doch so machen, oder?

Theoretisch kann der Mieter das machen, es macht aber rechtlich keinen Sinn und ist auch nicht weniger riskant. Warum sollte man als Mieter den Vermieter auf seine Fehler hinweisen? Dass er sie schneller korrigieren und eine wirksame Kündigung schicken kann? Den anwaltlichen Rat darf er sich auch gerne selbst einholen.

Eine Kündigung ohne Begründung ist unwirksam. Gegen eine Kündigung, in der nicht auf das Widerspruchsrecht hingewiesen wird, kann man noch am ersten Prozesstag der Räumungsklage, Widerspruch einreichen. Für den Mieter besteht bei einer Kündigung, die nur aus einem einzigen Satz besteht, keinerlei Risiko (außer, jemand würde es schaffen, eine ausführliche Begründung einschließlich Hinweis auf Widerspruchsrecht verständlich in nur einem Satz zu formulieren).

Das ist keine einfache Situation.

Zitat von Aschdank

Ich lebe mit meiner Vermieterin in einem Zweifamilienhaus.

Das ist das erste Problem, denn in diesem Fall hat die Vermieterin die Möglichkeit, ohne Vorliegen von berechtigem Interesse das Mietverhältnis zu kündigen. Es gibt kaum Kündigungsschutz im Zweifamilienhaus, in dem eine Wohnung vom Vermieter selbst genutzt wird.

Zitat von Aschdank

Sie hat zum Überwintern eine Dipladenia im Hausflur, direkt neben der Haustür, aufgestellt. Die Pflanze aus der Familie der Hundsgiftgewächse ist für Tiere und Kinder giftig. Ich betreue im meiner Wohnung im 1. OG mehrere Kinder unter 3 Jahren und notgedrungen müssen die Kinder mehrmals am Tag an der Pflanze vorbei.

Die berufliche Nutzung der Wohnung mit der Anzahl der Kinder ist (schriftlich) genehmigt?

Zitat von Aschdank

Aus pädagogischer Sicht reicht sicherlich ein konsequentes "nur gucken, nicht anfassen" Gebot - wer mit Kindern zu tun hat weiß jedoch, dass Kinder ALLES anfassen und vieles in den Mund stecken (oftmals unbemerkt). Wenn ich mit den Kids rausgehe bringe ich erst ein Kind runter, das wartet vor der Tür (also direkt neben der Pflanze), dann gehe ich wieder hoch und hole das nächste Kind, bis wir alle unten sind - in dieser Zeit kann es absurd schnell passieren, dass ein Kind eine der sehr hübschen Blüten anfasst (und später die Finger in den Mund steckt) oder direkt ein Stück der Pflanze in den Mund nimmt. Im schlimmsten Fall könnte mir das Jugendamt die Pflegeerlaubnis entziehen und ich dürfte nicht mehr in meinem Beruf arbeiten - nein im schlimmsten Fall vergiftet sich einer meiner Zwerge und ich werde mein Lebtag nicht mehr froh!!

Ich habe selbst drei kleine Kinder und sehe es auch so, dass diese Situation (Kind allein bei der Pflanze) nicht sein darf. Allerdings sehe ich auch keinen Grund, warum deine berufliche Nutzung von Wohnung und Treppenhaus für die Vermieterin zu einem Verbot, dort eine giftige Pflanze zu überwintern, führen soll. Anders wäre es nur, wenn sie dir die Wohnung explizit als Tagespflegestelle vermietet hat und diese zugesicherte Eigenschaft nun nicht mehr vorhanden ist bzw. infrage gestellt ist. Bei üblicher Nutzung als Wohnung wäre das ja kaum ein Problem. Kannst du den Kinderwagen rein fahren und die Kinder dort sichern, bis alle unten sind?

Wenn du ein Verbot für die Pflanze herleiten willst, dann höchstens über die Blockade von Fluchtwegen. Danach sieht es mir aber ehrlich gesagt nicht aus, die Mindestbreiten sehen überall eingehalten aus, im Gegensatz zu einem großen Kinderwagen:

Zitat von Aschdank

Das Verhältnis zur Vermieterin war bereits vorher "angespannt". Wir hatten lange Diskussionen über Brandschutz, Rettungswege etc. wegen dem Kinderwagen im Hausflur - aus meiner Sicht ist das schlicht böse Absicht von ihr um mich zu provozieren. Im Netz habe ich leider nur spärliche Informationen zu solch einer Situation gefunden und ich erhoffe mir nun von euch eine Einschätzung und vielleicht sogar einen Tipp wie ich mit der Pflanze, der Vermieterin und der Gesamtsituation umgehen kann.

Kinderwagen im Hausflur sind gerade im Zweifamilienhaus, das üblicherweise eher enge Eingangsbereiche hat, tatsächlich meistens ein Brandschutzproblem und nicht nur Schikane. Da der Vermieter dafür zu sorgen hat, dass der Brandschutz gewährleistet ist, muss er die Blockade/Verengung von Fluchtwegen unter das gesetzliche Minimum verbieten.

Ich habe selbst einiges an Erfahrung in dem Bereich und meine Erfahrung ist leider, dass es langfristig nur in eigenen Häusern oder zumindest gemietetem Einfamilienhaus funktioniert. Alles andere führt aufgrund der Nutzung mittelfristig zu Streit mit den Nachbarn/Vermietern und da kenne ich persönlich mehrere Fälle.

Wenn nun wie hier noch dazu kommt, dass es sich um ein Zweifamilienhaus mit dem Vermieter handelt, ist vermutlich auch mit einer Kündigung zu rechnen, insbesondere, wenn man die Wohnung nur zur Wohnnutzung angemietet hat und dann plötzlich täglich 2x die Eltern durchs Haus gehen usw.

Das Justizministerium hat mit solchen Fällen überhaupt nichts zu tun. Ein Gericht wird erst tätig, wenn Klage erhoben wird, ansonsten erhält man dort keinerlei Auskunft.

Wenn die Hausverwaltung auf anwaltliche Briefe nicht reagiert, dann kann der Anwalt nach eurem Auftrag entsprechend Klage einreichen.

Aber worum geht es dir überhaupt? Habt ihr eine Abrechnung bekommen, die nicht nachvollziehbar ist? Oder bekommt ihr gar keine Abrechnung?

Vermutlich gibt es keinen solchen Fall in der Rechtsprechung, geschweige denn im Gesetz, denn davon ist einfach nicht auszugehen. Wie soll es denn funktionieren, dass bei einer Zentralheizung plötzlich niemand mehr Heizung und Warmwasser abnimmt? Beheizt werden müssen die Gebäude ja.

Wie wird denn geheizt, wenn kein Verbrauch mehr erfasst wird?

Es gibt kein Rücktrittsrecht bei Mietverträgen. Die Vermieterin kann auf die Einhaltung der Kündigungsfrist bestehen.

Sofern die Kaution nicht explizit als Reservierungsgebühr vereinbart ist, die bei Beginn des Vertrages zurückgezahlt wird, ist es meiner Meinung nach korrekt, dass sie diese einbehält, bis alle Forderungen aus diesem Mietverhältnis (d.h. die Warmmiete bis zum Ende der Kündigungsfrist) bezahlt sind.

Zitat von HerrSchneider

im Haus sind keine Zähler verbaut, welche den Verbrauch pro Wohnung messen können. Lediglich die Wärmepumpe hat einen Gesamtzähler.

Laut Vermieter sind bei Wärmepumpe auch keine anderen Zähler nötig.

Das ist auch richtig, normalerweise ist bei Wärmepumpenheizungen die Verbrauchserfassung nicht wirtschaftlich, denn die Erfassung und Abrechnung kostet auch nicht unerheblich Geld, insbesondere bei so kleinen Häusern. Aus diesem Grund ist für solche effizienten Heizungssysteme eine Ausnahme in der Heizkostenverordnung geschaffen worden. Üblicherweise dürften nämlich die Erfassungs- und Abrechnungskosten in einer ähnlichen Größenordnung liegen wie die eigentlichen Heizkosten.

Rechtlich habt ihr keine Handhabe meiner Meinung nach, grundsätzlich ist das korrekt gemäß der Heizkostenverordnung. 15 000 kWh Strom bei einer Erdwärmepumpe ist schon heftig, aber bei dieser Energieverschwendung zu erwarten. Mir ist aber kein Gerichtsurteil bekannt, dass solches Verhalten der Nachbarn als Mietmangel gilt.

Ich denke, das einzige ist hier das Gespräch mit dem Vermieter. Man könnte darüber nachdenken, die Wärmeabgabe der Heizung zu drosseln, sodass 25 Grad bei offenem Fenster nicht mehr möglich sind, sondern eine niedrigere Höchsttemperatur, allerdings müsste man dazu die Vereinbarungen in allen Mietverträgen prüfen, was zugesichert wurde. Genauso wäre natürlich die Nachrüstung der Erfassung eine Option, wobei es da auf die Begebenheiten im Haus ankommt. Wenn man von vorneherein so geplant hat, dass man nie den Verbrauch erfassen will, liegen die Heizkreise evtl. ungünstig dafür und es wären möglicherweise mehrere Erfassungsgeräte nötig.

Nein, aus dem neuen Gesetz kannst du keine solchen Ansprüche herleiten. Das betrifft die Entscheidungen von Eigentümergemeinschaften. Nicht vergessen sollte man dabei auch, dass die Eigentümer, die die Modernisierung wollen, diese auch selbst bezahlen müssen und nicht die Gemeinschaft. Für eine Kostentragung durch die Gemeinschaft ist nach wie vor die relativ hohe Zustimmungsquote notwendig wie bisher auch. Wenn du dich bereit erklärst, die neue Tür zu bezahlen, sagt der Vermieter vermutlich nicht nein.

Ob die oberste Geschossdecke gedämmt sein muss, ergibt sich jedoch aus der Energieeinsparverordnung und darauf hast du ggf. ein Anrecht. Jedoch gilt auch hier, dass du sehr wahrscheinlich über eine Modernisierungsumlage an den Kosten beteiligt werden wirst. Dies könntest du beim Vermieter anfragen, ob die derzeitige Decke die (niedrigen) Ansprüche der EnEV für den Bestand einhält oder dort verbessert werden muss.

Grundsätzlich kann der Vermieter das verlangen. Du hast keinen Anspruch darauf, aus dem Vertrag entlassen zu werden. Ihr könnt den Vertrag nur gemeinsam kündigen. Evtl hast du Anspruch darauf, einen Untermieter zu stellen, allerdings bleibst du dann mit allen Risiken im Mietvertrag und gehst selbst Risiken als Vermieter ein.

Was wurde zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag und ggf. im Übergabeprotokoll vereinbart?

Hatte der Vermieter in der ursprünglichen Kündigung der stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprochen, wenn der Mieter die Wohnung zum Kündigungszeitpunkt nicht räumt?

Das kommt auf die Details an. Es könnte Konstellationen geben, in denen der Vermieter weiterhin Miete oder Schadensersatz verlangen könnte.