Es würde helfen, wenn du die Abrechnungen vollständig anonymisiert einstellst.
Dass Heizkörper Faktoren haben, ist völlig normal und diese sind für Laien kaum nachvollziehbar. Diese hängen von der Bauart des Heizkörpers und des Erfassungsgerätes ab. Wenn im letzten Jahr die Geräte getauscht wurden, dann können sich die Faktoren auch verändern. Es klingt so, als wurden erstmals Funkgeräte verwendet? Wurde denn Ende 2019/Anfang 2020 auch eine Ablesung vor Ort durchgeführt?
Ich sehe das genauso. 175€ + Kosten für Holz finde ich für 75m2 utopisch viel und würde davon absehen, egal was das Holz kostet. Evtl mag die Kaltmiete im Moment günstig sein, aber die kann ja angepasst werden. In einem Zweifamilienhaus besonders einfach.
Bei rund 200€ Heizkosten im Monat für 75 m2 würde ich keinesfalls einen Mietvertrag abschließen. Das haben wir in unserem 1910- Altbau für die 3-fache Fläche und der ist auch noch weitgehend nicht energetisch saniert incl Warmwasser.
Nein, diese Zähler genügen für eine Abrechnung nicht.
Für eine Abrechnung gemäß Heizkostenverordnung brauchst du noch Wärmemengenzähler fürs Warmwasser und für deine Heizung, sowie Kalt- und Warmwasserzähler für dich.
Dennoch wäre mit den vorhandenen Zählern eine Abrechnung grundsätzlich möglich, wenn die Ausnahme von der Heizkostenverordnung vertraglich vereinbart wurde. Diese wäre immer zu deinem Nachteil, da alle Verluste auf dein Konto gehen, aber Abrechnung zum Nachteil des Vermieters ist bei entsprechender Vereinbarung in Ordnung.
Wenn ich die Zahlen aus der Abrechnung nehme:
Bei 7433 Gradtagen hast du Heizkosten von 817€ verursacht. Dies entspricht ca 1100€ für ein ganzes Jahr. Dementsprechend ergäbe sich eine monatliche Belastung von 92€, sodass ich die Erhöhung auf 96€ durchaus fair und sinnvoll finde. Preissteigerungen und die Umlage waren in den 817 noch gar nicht enthalten, sodass die 96€ angemessen sind.
Dir fehlen nämlich nicht nur die Sommermonate, sondern auch die durchaus kühlen Monate Oktober und November. Ich gehe davon aus, dass sie das auch über die Gtadtagstabelle hochgerechnet haben.
Vielen Dank für die schnellen Infos. Danke Danke.
Wie soll/kann ich denn beweisen, dass alles vorher iO war??
Das spielt vermutlich überhaupt keine Rolle.
Wenn es bauliche Ursachen hat (Wasserschaden etc), dann ist es völlig egal, ob vorher alles in Ordnung war. Das ist nicht dem Mieter zuzurechnen, bauliche Ursachen sind alleine Vermietersache bzw von der Wohngebäudeversicherung zu regulieren.
Die grundlegende Regelung ist, dass der Mieter keine baulichen Veränderungen vornehmen darf, außer, dies ist vertraglich geregelt. Dieser Vertrag ist dann Verhandlungssache, d.h. der Vermieter darf grundsätzlich auch eine Miete erheben, wenn das so vereinbart ist. Wenn dabei Wohnraum entsteht, könnte er dafür auch eine normale Mieterhöhung nach Paragraf 558 BGB machen und zwar im Prinzip sofort.
Meiner Meinung nach ist bei solchen Konstrukten Ärger vorprogrammiert. Was soll passieren, wenn eine der Parteien kündigt? Wer trägt die Instandhaltungspflicht, wenn keine Miete bezahlt wird? Wer steht dafür gerade, dass alles korrekt ausgeführt wird und keine Schäden entstehen? Wer beseitigt Schäden, die durch fehlerhafte Ausführung entstehen? Wer bestimmt, wie die Arbeiten gemacht werden? Werden diese bis ins Detail abgestimmt?
Außerdem: ihr arbeitet schwarz für den Vermieter, ohne Sozialabgaben und Steuern und wohnt dafür günstiger. Der Vermieter versteuert dies also auch nicht. Da ist man schnell bei Sozialbetrug und Steuerhinterziehung. Je nach Größe kann dies außerdem erhebliche steuerliche Nachteile für den Vermieter verursachen, vorausgesetzt es wird korrekt angegeben, ansonsten, siehe oben.
Die Tatsache, ob da nun nach 10 Jahren eine Miete anfallen soll, ist dagegen meiner Meinung nach Peanuts.
Mein Vorschlag: wenn ihr vom Fach seid, beauftragt der Vermieter eure Firma, es wird alles offiziell und korrekt abgerechnet und ihr zahlt eine angemessene Miete für die zusätzliche Fläche. Gewährleistung, Instandhaltungspflicht etc unterliegen den gesetzlichen Bestimmungen. Dann braucht man auch keine Kündigungsausschlüsse, Aussetzung von Mieterhöhung usw vereinbaren.
H
Ansonsten stellt sich mir die Frage was ich bei einem Untermietvertrag zu beachten habe? Da ich ja jederzeit zurück kommen könnte würde ich auch hier gerne vorsorgen und keine all zu lange Kündigungsfrist wollen, sofern dies denn möglich ist. Habt ihr Tipps was ich unbedingt beachten muss um rechtlich gut abgesichert zu sein?
Es ist sehr viel zu beachten. Das, was du vorhast, ist im deutschen Mietrecht schwierig umzusetzen.
Was bedeutet für dich all zu lange Kündigungsfrist? Unter 3 Monate kommst du nicht, je nach Dauer des Mietverhältnisses steigt dies Zeit sogar auf 6 oder 9 Monate, wenn du nicht in der Wohnung wohnst.
Außerdem benötigst du zwingend die Genehmigung deines Vermieters, der der vollständige Überlassung des Wohnraums an Dritte zustimmen muss. Darauf hast du üblicherweise keinen Anspruch.
Ansonsten ist zu bedenken, dass du die üblichen Risiken und Pflichten des Vermieters tragen muss. Ausbleibende Mietzahlungen, Schäden durch den Untermieter, Reparaturen (macht sicher viel Spaß, das mit deinem Vermieter zu klären, wenn du nicht vor Ort sein kannst) usw. Außerdem heißt eine Kündigung nicht, dass der Mieter auch auszieht. Ggf. hast du zwar gekündigt, musst aber über eine Räumungsklage gehen, wenn der Mieter nicht auszieht. Das kann sich über Monate oder gar Jahre hinziehen, in denen du nicht in deine Wohnung kannst. Auch das ist aus dem Ausland noch deutlich schwieriger machbar. Oder du musst dann eben hier wieder eine neue Wohnung anmieten, ggf. neue Möbel beschaffen usw.
Er wohnt seit dem 1.5.2020 dort und er hat aus meiner Sicht den Schaden gemacht, da die Wand vorher iO war
Was ist auf der anderen Seite der Wand? Oder liegen dort evtl. Heizleitungen oder Wasserrohre? Oder Außenwand mit Fallrohr? Oder außen erdberührt?
Für solche Schadbilder sind tatsächlich sehr häufig bauliche Ursachen wie Schäden an wasserführenden Leitungen verantwortlich, nur sehr selten ein Mieter, der evlt. einen Wassereimer umgeschüttet hat o.ä. Deshalb ist hier zwingend ein Besuch vor Ort nötig, um dies zu klären. Mir fällt außer einem Wassereimer o.ä. tatsächlich wenig ein, wie ein Mieter so etwas verursachen soll. Nach mechanischer Ablösung sieht es nicht aus. Wie lange ein Mieter dort wohnt und ob die Wand vorher in Ordnung war, spielt keine Rolle, wenn der Schaden eine bauliche Ursache hat.
Du solltest dies auch in deinem Sinne dringend klären, denn bei Leitungswasser ist dies üblicherweise ein Fall für die Gebäudeversicherung (wenn mitversichert). Dort muss der Schaden aber natürlich zeitnah gemeldet werden und nicht erst, nachdem man beim Mieter erfolglos war.
Hier wird dann das obere Drittel regelrecht heiß und die untere Hälfte bleibt kalt. Den Vermieter darauf angesprochen erhielt ich die Auskunft das dies bei den heutigen Heizkörpern normal ist. Ich bin da anderer Meinung. Ich denke das ein Heizkörper in allen Bereichen gleichmäßig war werden muss.
Beide Extreme sind nicht richtig. Es ist normal, dass ein Heizkörper oben (deutlich) wärmer ist als unten.
Entscheidend ist, dass der Raum bei normaler Thermostatnutzung dennoch ausreichend warm wird. Wenn der Heizkörper die Wärme fast vollständig an den Raum abgibt, dann hast du ja damit geheizt und es ist in Ordnung, wenn es unten kühl (nicht eiskalt) ist. Auch die Position des Erfassungsgerätes dürfte korrekt sein.
Wenn etwas tatsächlich nicht stimmt, kann es verschiedene Ursachen geben. Evtl. ist Luft im Heizkörper bzw. Heizungssystem, es müsste ein hydraulischer Abgleich gemacht werden, damit alle Heizkörper gleichmäßig durchströmt werden usw. Konntest du schon Geräusche vernehmen? Gluckern etc? Das würde für Luft sprechen. Wo liegt deine Wohnung im Gebäude? Weit entfernt von der Zentralheizung? Ist das bei allen Heizkörpern oder nur bei einem? Haben andere Mieter auch Probleme?
Als Vermieter wäre mein erster Schritt, zu prüfen, ob die Wand feucht ist. Danach kann man über alles weitere nachdenken. Die Optik und die Stelle sieht verdächtig nach Feuchtigkeit aus.
Wie man am besten heizt, darüber streiten sich auch die Fachleute. Das allein erklärt aber ohnehin nicht die höheren Heizkosten.
Ich persönlich halte es für besser, die Temperatur nur etwas abzusenken (wir reduzieren um 3 Grad), sodass die Wände nicht vollkommen auskühlen. Kälte Wände sorgen nämlich dafür, dass man es erst mit höheren Temperaturen angenehm empfindet, sodass man tendenziell die Raumtemperatur etwas höher wählt, wenn man da ist. Ausgekühlte Wände wieder aufzuheizen kostet auch viel Energie. Wie schnell die Wände auskühlen, liegt an der Bausubstanz, sodass das von der Ferne nicht beurteilt werden kann.
Grundsätzlich sind die Abrechnungen sehr gut nachvollziebar und sehen plausibel aus. Du solltest noch einmal die Zählerprotokolle kontrollieren, denn in 2019/2020 habt ihr den Zählerständen nach deutlich mehr geheizt und nicht weniger. Es sind die Gesamtkosten des Objektes sehr stark gestiegen, allerdings auch anteilig euer Verbrauch an Gesamtverbrauch. Fast 10 % der Einheiten bei nur eta 6 % der Fläche ist ein deutlich überdurchschnittlicher Verbrauch. Habt ihr an eurem Verhalten etwas geändert? Zeitweise die Heizung ganz abgedreht und dann auf hoher Stufe schnell wieder aufgeheizt?
Was mir auffällt: die Vorrauszahlungen decken in etwa die kalten Nebenkosten und wurden trotz der hohen Nachzahlung nicht erhöht. Die kalten Nebenkosten sind fast alle nutzerunabhängig und euren Wasserverbrauch (außer in 2018/19) würde ich als durchschnittlich ansehen. Das kann es also nicht ausmachen. Die Vorauszahlungen sind einfach viel zu gering für die doch sehr hohen Kosten des Objektes. Da ist eine hohe Nachzahlung vorauszusehen.
Bei den meisten Fenstern kann man die Kippfunktion einfach blockieren, ohne dass dabei die übliche Funktion beeinträchtigt wird. Allerdings ist dies Aufgabe des Vermieters, wenn an den Fenstern etwas verändert werden soll.
Hier kommt es auf die exakte Formulierung im Mietvertrag an. Ein generelles Verbot der Tierhaltung ist unwirksam. Eine Klausel, nach der die Zustimmung des Vermieters nötig ist, kann wirksam sein, wenn Kleintiere ausgeschlossen sind. Diese darf man immer halten. Jetzt wäre in deinem Fall individuell zu prüfen, wie es in deinem Mietvertrag mit der Wirksamkeit der Klausel aussieht. Diese Prüfung im Einzelfall ist allerdings einem Anwalt vorbehalten. Es gibt auch Urteile, nach denen kleine Hunde oder Wohnungskatzen als Kleintiere zu betrachten sind, die man immer halten darf, weil von ihnen keine Belästigungen der anderen Parteien ausgehen.
Daraus, was Nachbarn dürfen, kann man üblicherweise keine Rechte ableiten. Gleiches Recht für alle, Gewohnheitsrecht usw. gibt es im Mietrecht nicht.
1. Du musst dich nicht melden. Wenn der Verkauf erst kürzlich stattfand, ist sicherlich noch keine Eintragung im Grundbuch erfolgt und damit hat sich dein Vermieter bisher nicht geändert. Solange der Käufer nicht als Eigentümer eingetragen ist, hast du mit ihm keine vertragliche Beziehung. Wenn der Käufer die Miete bekommen soll, ist das eine interne Regelung. Wenn von allen Seiten bestätigt wird, dass zukünftig die Miete auf ein anderes Konto gehen soll, dann ist dies in Ordnung, aber erst dann. Bis dahin ändert sich für dich nichts.
2). Siehe oben: erst wenn von der alten Eigentümerin diese Aufforderung mit Kontoverbindung kam. Ansonsten schuldest du ihr die Miete bis zur Änderung im Grundbuch.
3) Auch hier: das Kennenlernen ist nicht rechtlich entscheidend. Genau genommen musst du dieses Einverständnis gar nicht geben.
4) Nein. Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen und bei Eigenbedarf geht dies auch erst nach Eintragung im Grundbuch. Man kann den neuen Eigentümern aber natürlich anbieten, (gegen Geld) die Wohnung bis zum Tag xy zu räumen. Das ist Verhandlungssache.
Im Allgemeinen besteht eine Aufklärungspflicht in den Punkten, die von wesentlicher Bedeutung für den Vertragsabschluss sind und der Vertrag bei Kenntnis nie geschlossen worden wäre. Dies ist üblicherweise für die finanziellen Verhältnisse zutreffend. Bei Insolvenzen ist die Sache klar, bei anderen Vorgängen wie eidesstattliche Versicherungen, Kontopfändung kommt es auf den Einzelfall an.
Handelt es sich um eine Kontopfändung mit einer geringen Summe, die in 1 oder 2 Monaten bezahlt ist, sich die Einkommenssituation deutlich gebessert hat und die Pfändung damit keine Auswirkungen auf die Mietzahlungen hat, dann ist das vermutlich nicht wesentlich für den Abschluss des Mietvertrages. Hier besteht auch kaum die Gefahr, dass der Vermieter dies überhaupt erfährt.
Wenn aber durch die Pfändung langfristig monatlich so wenig bleibt, dass die Miete mehr als den ortsüblichen Anteil am Einkommen aufbraucht, mit der kleinsten Unregelmäßigkeit oder unerwarteten Ausgaben die Mietzahlung in Gefahr ist und/oder die Kaution und evtl Betriebskosten-Nachzahlungen nicht bezahlt werden können, dann ist dies durchaus entscheidend für den Mietvertrag und ein Vermieter hätte mit Kenntnis der Umstände den Vertrag vermutlich nicht geschlossen. In diesem Fall würde ich eine Aufklärungspflicht annehmen. Hier ist auch ohne Insolvenzverfahren die Zahlungsfähigkeit in Frage gestellt.
Die konkrete Beurteilung deines Einzelfalls kann nur ein Anwalt vornehmen.
Wenn eine Einwilligung zu einer Schufa-Abfrage gegeben wurde oder noch verlangt wird, ist es ohnehin sichtbar, auch wenn in einer Selbstauskunft nicht danach gefragt wurde.
Danke für deine sachliche Antwort. Eine Möglichkeit das auszurechnen ist z.B. folgende: "((Heizwärme (QHW) - Brennstoffmenge ges.) * Brennstoffkosten/KWH)/100*72,14".
Das Problem an dieser Stelle ist, dass die 72,14% nicht komplett verloren gehen, sondern zum großen Teil zum Beheizen des Hauses verwendet werden. Üblicherweise kann man davon ausgehen, dass nur ca. 20 % höhere Aufwendungen an Brennstoff nötig sind. Der tatsächliche Schaden durch die Ineffizienz ist nämlich nicht zu beziffern und damit hat man kaum Möglichkeiten, objektiv über das Wirtschaftlichkeitsgebot Veränderungen zu erwirken.
Das Treppenhaus und Keller wird ja sogar über Heizkörper geheizt, nur wird der Verbrauch dafür nicht erfasst. Hier könnte man durchaus ansetzen, dass es nicht korrekt ist, diesen Verbrauch auf wenige Parteien mit hohen Verbräuchen umzulegen und sie damit noch stärker zu benachteiligen, sondern hier eine andere Verteilung vorzunehmen. Eine Ausstattung der Heizkörper mit Erfassunsgeräten (deren Miete die Mieter zahlen) ist sehr wahrscheinlich ein zumutbarer Aufwand.
Zum großen Teil ergibt sich sogar der höhere Aufwand an Brennstoff durch die notwendige sehr hohe Vorlauftemperatur. Das bedeutet auch, dass ein Zweirohrsystem, das konstant mit 80 oder 85 Grad Vorlauf betrieben wird, ähnlich ineffizient wäre. Auch das ist nicht selten, wenn an Heizkörpern gespart wurde.
Größtes Problem der Einrohrheizung ist die "unfaire" Verteilung der Heizenergie und die anschließende Abrechnung. Als Mieter hat man jedoch nur Anspruch auf eine korrekte Abrechnung gemäß gesetzlicher Vorgaben, die nicht zwingend fair sein muss. Der Übergang von korrekt zu nicht mehr korrekt, da zu stark benachteiligend für einzelne Parteien, ist wie bereits erwähnt in diesen Zusammenhang fließend und wird auch in Gerichtsurteilen behandelt. Inwiefern du dich hire mit dem Vermieter streiten möchtest, um eine andere Verteilung zu erwirken, ist dir überlassen. Vielleicht lässt sich in einem Gespräch mit den technischen Details auch eine Verbesserung der Situation erreichen.
Noch zum VDI: Der VDI ist erstmal nur ein Verein. Dieser stellt zwar die aktuellen Regeln der Technik zusammen und gibt Empfehlungen und Richtlinien, hat aber keinerlei politische Kompetenzen, sodass sich aus deren Dokumenten zunächst keine Rechte und Pflichten ableiten lassen. Dies passiert erst, wenn Gesetze darauf verweisen oder private Verträge so geschlossen werden, dass die Richtlinien bzgl. der Ausführung Vertragsbestandteil werden. Dies ist in Mietverträgen üblicherweise nicht der Fall.
Meine Beiträge bitte nicht falsch auffassen: ich bin sicherlich niemand, der ein Einrohrsystem befürwortet und wäre auch durchaus im Sinne der Umwelt und auch der Mieter dafür, dass es eine Verpflichtung geben soll, solche Systeme zeitnah um oder nachzurüsten und an die heutigen Möglichkeiten anzupassen. Dennoch sollte man hier auch nicht vergessen, dass dies dann eine Modernisierung darstellt, sodass die Kosten auf die Mieter umgelegt werden können und je nach Aufwand und Kosten am Ende kein finanzieller Vorteil mehr besteht. An einer ggf. ineffizienten alten Heizungsanlage und dem Energiebedarf des Gebäudes als solches hat sich nämlich nichts geändert.
Ich glaube nicht, dass es so einfach ist. Temperatursteuerung am Rücklauf nachrüsten z.B. wäre eine relativ einfach umzusetzende Variante. Sodass eben die Pumpenleistung reduziert wird wenn nichts abgenommen wird. Ich habe immer wieder gelesen während der Recherche - dass es mittlerweile Methoden gibt um die Verluste derartiger Anlagen auf ähnliches Niveau von Zweirohrsystemen zu senken. Kann man denn diese Heizungsanlage ohne jeglicher Modernisierung generell noch als wirtschaftlich sehen?
Es steht dir natürlich frei, dies beim Vermieter einzufordern. Es mag Systeme geben, aber vermutlich willst du ja, dass der Vermieter die Kosten für die Nachrüstung trägt. Genauso kostet ein hydraulischer Abgleich einiges. Selbstverständlich wäre aus technischer Sicht eine Umrüstung oder Modernisierung sinnvoll, genau wie die Umrüstung auf eine moderne Heizungsanlage, Dämmung des Hauses und kontrollierte Lüftung, die ebenfalls helfen würden, Energie einzusparen.
Genau deinen letzten Satz beurteilt der BGH im genannten Urteil. Eine Einrohrheizung ist nicht pauschal als unwirtschaftlich und mangelbehaftet zu werten, sodass man keinen Anspruch auf Verbesserung oder Mietminderung hat. Es gilt der Grundsatz gemietet wie gesehen und auch eine Einrohrheizung erfüllt die technischen Mindeststandards, die man von einer Mietwohnung erwarten kann, solange sie die Räume ausreichend heizt.
Im Grunde wäre mir das egal wenn nicht über Jahre horrende Kosten auf die Nutzer umgelegt werden würden. Sind ja nur 14.400€ für 2 Eingänge und 36 Wohnungen - im Jahr.
Was sind diese 14 400 €? Der wirtschaftliche Schaden der Mieter, der auf die Verwendung der Einrohrheizung zurückzuführen ist? Wie hast du diesen ermittelt?
Wie lange kann ein Vermieter entgegen den Empfehlungen der VDI ohne Modernisierungsmassnahmen durchzuführen derartig ineffizient Nahwärme bereitstellen, hat jemand eine Idee was die EnEV dazu sagt oder andere Gesetze, ist das über Zeiträume überhaupt noch legitim?
Solange es Mieter gibt, die diese Wohnungen anmieten. Der BGH hat 2015 im Urteil VIII ZR 193/14 entschieden, dass der Mieter keinen Anspruch auf eine Modernisierung des Heizungssystem oder ein Mietminderungsrecht hat. Wenn es keine Nachfrage mehr nach diesen Wohnungen gibt oder der Abschlag auf die Miete sehr groß ist, dann wird der Vermieter sich Gedanken machen, die Anlage zu modernisieren. Es steht jedem Mieter frei, sich vor Unterschrift des Mietvertrages über das Heizungssystem zu informieren.
Es gibt keine gesetzliche Pflicht, dies im Gebäudebestand zu modernisieren, zumal dies mit erheblichem Aufwand verbunden ist und in bewohntem Zustand faktisch nicht durchführbar ist. Eine solche Sanierung setzt fast immer ein leerstehendes Gebäude voraus oder man muss mit große Kompromisse machen, alle Leitungen auf Putz verlegen, was jedoch den meisten Mietern auch nicht gefallen dürfte, da es nicht zeitgemäß ist.
Die Abrechnung nach Grundfläche/Verbrauch 70/30 ist zwar nicht empfohlen, aber legitim, wenn der erfasste Verbrauch nicht sehr niedrig ist. Diese Grenze legen allerdings Gerichte fest.
In deinem Fall gilt das, was vereinbart wurde, da sich der Vermieter nicht an die Heizkostenverordnung halten muss. Wenn im Mietvertrag die Verteilung nach Wohnfläche vereinbart ist, dann werden deine 70m2 zugrunde gelegt. Wie viel du (oder auch dein Vermieter) geheizt hat, ist ja nicht objektiv nachvollziehbar, wenn der jeweilige Verbrauch nicht erfasst wird. Für größere Häuser ist dies Pflicht, für deinen Fall jedoch nicht, da es in den meisten Fällen für niemanden wirtschaftlich sinnvoll ist.
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