Beiträge von Schweinchenfan

Zitat von AnniMa1608

Meine Frage nun: Muss ich bis zum 1.4 weiter Miete zahlen? Schließlich hätte ich ja schon zu einem früheren Zeitpunkt mehrere liquide und zumutbare Nachmieter. Diese werden nicht aus handfesten Gründen abgelehnt. Mein Mitbewohner behindert an dieser Stelle "willkürlich" die zügige Weitervermietung.

Wenn es keine vertragliche Vereinbarung dazu gab, dass du einen Nachmieter stellen darfst und welche Bedingungen dieser erfüllen muss, dann ist das in Ordnung und dein Mietvertrag läuft bis 31.03.. Der Vermieter allein entscheidet, wen er als zukünftigen Mieter akzeptiert. Falls dein Mitbewohner ebenfalls Mieter ist und der Vermieter ihn mit der Nachmietersuche beauftragt hat, dann ist dies hinzunehmen.

Die Wartung kann ja dennoch durchgeführt worden sein, auch wenn er ursprünglich (auch) wegen dem Defekt gerufen wurde. Dies muss nur in der Rechnung entsprechend getrennt werden. An den Kosten für die Reparatur an sich kannst du nicht beteiligt werden, an den Wartungskosten so wie vertraglich vereinbart.

Zitat von Tomas951

Zum Wohnhaus: Zweiparteien-Wohnhaus, ich oben sie unten.

Das macht das ganze schon von Anfang an etwas schwierig. In dieser Konstellation hat die Vermieterin ein erleichtertes Kündigungsrecht nach §573a BGB, d.h. sie kann dir ohne Grund mit verlängerter Frist kündigen. Es besteht also immer das Risiko einer Kündigung, wenn du versuchst, deine Rechte durchzusetzen.

Zitat von Tomas951

- Kein eigener Briefkasten, Sie hat Einsicht auf unsere Post

Ein Mieter hat in der Regel Anspruch auf einen Briefkasten.

Zitat von Tomas951

- Fehlende Rauchmelder

Hier gibt es Unterschiede zwischen den Bundesländern. Teilweise sind die Eigentümer zuständig, teilweise der Nutzer. Aber an dieser Stelle würde ich wohl nicht streiten, sondern einfach selbst welche besorgen, die du dann wieder demontieren kannst. Rauchmelder sind keine so teure Anschaffung.

Zitat von Tomas951

- Heizung geht ab 22 Uhr aus, kein Warmwasser oder heizen mehr

Was ist dazu im Mietvertrag vereinbart? Welche Temperatur wird nachts in den Räumen noch erreicht? Welche Temperatur hat das Warmwasser noch? Bei der Temperatur ist die Absenkung üblich und meist auch in Ordnung, beim Warmwasser in der Regel nicht.

Zitat von Tomas951

- In den letzten zwei Monaten starker lärm, mit Baustelle in Ihrer Wohnung, ab Januar ist es nun ruhiger

Das kommt eben vor. Für die Zukunft könntest du Lärmprotokolle führen und ggf. für diese Zeit die Miete mindern, aber rückwirkend ist dies nicht möglich.

Zitat von Tomas951

- Keine Zähler an den Heizkörpern (Sie erhebt Heizkosten offenbar willkürlich, Stromzähler habe ich auch keinen eigenen, nur Wasser und den hat sie bei Einzug nicht abgelesen.)

So, hier sind wir nun bei weiteren Besonderheiten der Wohnsituation. In eurer Konstellation (2 Wohnungen, 1 vermietet, 1 selbst genutzt) ist die Vermieterin bei der Wahl des Abrechnungsmodus frei, solange dies vertraglich vereinbart ist. Die Heizkosten können nach Fläche, Personen, ... abgerechnet werden oder auch pauschal vereinbart, solange es entsprechend im Mietvertrag festgehalten ist. Einen Anspruch auf Erfassung der Heizkosten gibt es hier nicht. Ebenso gibt es keinen Anspruch auf einen eigenen Stromzähler, wenn dies nicht im Mietvertrag vereinbart ist oder bei Anmietung einer vorhanden war. Beim (Kalt)Wasser gibt es ohnehin keinen Anspruch auf Verbrauchserfassung. Beim Warmwasser wäre hier wieder die Ausnahmemöglichkeit im Zweifamilienhaus.

Zitat von Tomas951

- Ich dürfe keine Wäsche in der Wohnung zum Trocknen aufhängen (es gibt kein Waschraum und auch sonst keine Möglichkeit Wäsche wo anders aufzuhängen)

Was du innerhalb deiner Wohnung machst, kann dir die Vermieterin nicht vorschreiben. Solange keine Schäden durch die Feuchtigkeit entstehen, darf (und musst ja in diesem Fall) die Wäsche natürlich in der Wohnung trocknen. Ansonsten muss die Vermieterin eine Alternative schaffen.

Zitat von Tomas951

- Im Hausflur sind ungefähr 5 grad und ich darf die Heizung nicht einschalten + oben vor meiner Wohnung sind zwar Kabel für eine Lampe an der decke aber es ist keine angeschlossen (sehr Dunkel)

Das Treppenhaus gehört nicht zu deiner Mietsache, sodass eine Heizung dort nicht deine Sache ist.

Das Treppenhaus muss sicher begehbar sein. Wenn es dort zu dunkel ist, muss eine Lampe angebracht werden, damit die Verkehrssicherheit gewährleistet ist.

Zitat von Tomas951

Sie möchte zudem nun (wöchentlich) die Wohnung besichtigen weil es an der küchenwand (Außenwand) einen kleinen Schimmelfleck gab. Ihrer meinung nach muss ich mehr lüften. Ich lüfte am tag mind. 3 mal für 15 Minuten und Heize auch sehr viel.

Wöchentliche Besichtigungen musst du sicher nicht dulden. Dies ist zur Beoachtung der Stelle sicherlich nicht nötig.

Das Lüft- und Heizverhalten ist so auf die Ferne nicht zu beurteilen. Es muss der räumlichen Situation angemessen sein (Querlüften mit Durchzug oder nur Fenster auf oder gar nur kipp?) und auch an die Luftfeuchtigket und Temperatur angepasst sein. Hier solltest du dich nochmals einlesen, beispielsweise im Merkblatt des Mieterbundes.

Zitat von Tomas951

Was kann ich tun? Gibt es eine Möglichkeit? Darf ich Mitminderung erheben? Wenn ja was muss ich beachten und was denkt ihr welche höhe da okay ist?

Bei dieser Frage sind wir wieder beim Hinweise vom Anfang angekommen.

Die Frage nach der Mietminderung dürfte maßgeblich davon abhängen, wie die Frage nach der Heizung bzw. der Warmwassertemperatur zu beantworten ist. Beim fehlenden Briefkasten bewegen wir uns im sehr niedrigen einstelligen Prozentbereich, da braucht man kaum ein Fass aufmachen. Bei den anderen Punkten sehe ich im Moment gar keine Minderungsmöglichkeiten und z.B. im Bezug auf die Lampe wäre meiner Meinung nach eher eine Ersatzvornahme sinnvoll (du bringst nach Fristsetzung eine Lampe an und verrechnest das mit der Miete). Eine konkrete Einschätzung kann hier aber nur ein Anwalt vornehmen.

Wenn du dort wohnen bleiben willst, sind deine Möglichkeiten aber wegen der Problematik der erleichterten Kündigung eher eingeschränkt, weil die Vermieterin das Mietverhältnis einfach beenden kann. Die Frage, sich eine andere Wohnung zu suchen, ist eher eine grundsätzliche Frage, denn die Konstellation ist schon speziell und erfordert üblicherweise Kompromisse von beiden Seiten. Wenn dies nur von Mieterseite erwartet wird und die Vermieterin nach wie vor Herr über das gesamte Haus sein will, funktioniert das einfach nicht.

Wie oben schon erwähnt, können wir deinen Einzelfall hier nicht prüfen. Letztlich ist eine Eigenbedarfskündigung immer eine Interessensabwägung und dabei spielen verschiedene Dinge eine Rolle, wie auch deine Situation im Studium oder ob der Platzbedarf wirklich angemessen ist. Wenn wie oben geschrieben Kanzlei-Räume benötigt werden, kann das schon den Bedarf an beiden Einheiten begründen, denn man wird kaum mit von den Vermietern verlangen, dass sie mit ihren Mandanten am Wohnzimmertisch sitzen, nur weil dieses 50 m2 groß ist und für zwei eigentlich viel zu groß. Es gibt viele Anforderungen daran, welcher Ersatzwohnraum angemessen ist und ob es für dich tatsächlich nicht möglich ist, welchen zu finden. Dabei spielt aber hauptsächlich die ortsübliche Miete eine Rolle.

All das solltest du mit einem Anwalt besprechen. Diese kann dich auch über die Kostenrisiken einer Räumungsklage aufklären, denn das sollte man auch berücksichtigen, wenn man keine Rechtschutzversicherung hat.

Zitat von Elbo

Bei der Belegeinsicht sah ich auf der Police, dass es eine Firmen-Gebäudeversicherung für ein reines Wohnhaus ist.

Das hatten wir ja bereits oben, das ist in der Tat seltsam.

Zitat von Elbo

. Aber es war extra noch eine Terrorversicherung aufgelistet. Ich wollte von meinem Vermieter, bzw der Hausverwaltung die Versicherungsbedingungen einsehen und wissen, ob dies ein Extra-Baustein ist- wovon ich ausgehe.

In einigen Fällen ist laut BGH die Terrorversicherung umlagefähig. Ob das bei dir zutrifft, können wir bisher nicht beurteilen. Das hängt maßgeblich von der Lage des Gebäudes ab.

Zitat von Elbo

Es ist auch eine Mietausfallschutzversicherung dabei, wobei die sich auf die Leitungswasserversicherung beziehen könnte. Alles nicht ersichtlich.

Das spielt auch keine große Rolle, denn die Mietausfallversicherung innerhalb der Wohngebäudeversicherung ist grundsätzlich umlagefähig.

Zitat von Elbo

Er verweigert mir die Einsicht, mit der Mitbegründung, dass ich als Mieter kein Mitspracherecht bei Versicherungen hätte und die Eigentümer das so entschieden haben.

Das ist auch korrekt. Die Eigentümer haben das entschieden und ein Mieter da hat keinerlei Mitspracherecht. Du kannst die Zahlung nicht umlagefähiger Bestandteile verweigern, aber ansonsten steht es den Eigentümern bzw. dem Vermieter weitgehend frei.

Ich tu mir auch schwer, zu beurteilen, ob die Höhe nun arg hoch ist. Wir zahlen für unser Zweifamilienhaus für eine normale Wohngebäudeversicherung incl. Elementar und Leitungswasserschäden bereits 1100€ im Jahr, für 225m² Wohnfläche. In unserem Ort ist das aber eine übliche Summe und würde auch durch Wechsel der Versicherung nicht günstiger.

Wenn dir die Eckdaten des Hauses aus dem Beleg bekannt sind, wie Baujahr, Gesamtwohnfläche usw. könntest du Vergleichsportale bemühen und bei sehr groben Abweichungen nochmals nachfragen, bzw. bei weiterer Weigerung bleibt nur der Weg über einen Anwalt. Leitungswasserschaden-Versicherungen sind häufig recht teuer, gerade wenn die Gebäude etwas älter sind oder die Sanierung etwas her ist, da diese Schäden vergleichsweise häufig sind und viel Geld kosten. Das spiegelt sich folglich in der Versicherungsprämie. Evtl. gab es in der Vergangenheit im Haus auch einen Leitungswasserschaden und dies ist der Grund für die hohe Prämie. Allerdings könnte dir das der Vermieter auch einfach sagen.

Das kommt darauf an, wann die Ausbauten stattgefunden haben. Maßgeblich ist die DIN4109 zum Zeitpunkt der Sanierung. Wenn der Ausbau zu Wohnraum nach 1989 (Änderung der DIN mit höheren Anforderungen) mit entsprechender Genehmigung stattfand, gibt es evtl Chancen. Das kann genau aber nur ein Anwalt beurteilen.

Ansonsten kann ich aus Erfahrung nur raten, dass in ein einem neueren Gebäude mit Betondecken und Estrich besser aufgehoben seid. In einem Altbau mit originalen Holzbalkendecken ist der Trittschall nicht wirtschaftlich so zu verbessern, dass es mit neueren Gebäuden zu vergleichen ist. Dazu auch die Tatsache, dass in einem so alten Altbau nicht selten mit tragenden Fachwerk gearbeitet wurde und dementsprechend die Innenwände, obwohl sie tragend sind, nur aus einer einzigen Steinreihe bestehen. Damit ist auch der Luftschallschutz kaum vorhanden, sehr hellhörig also. Auch das kann man verbessern, aber es kostet Wohnraum und Geld in der Erstellung. Als Standard kann man das kaum erwarten.

Ich verstehe, ich mag Altbauwohnungen und wohne selbst in einem aus der gleichen Bauzeit - aber es ist ein Einfamilienhaus und ich höre nur meine eigenen Kinder poltern.

Auf rechtlichem Wege wird das vermutlich schwer. Ihr wusstet vor Abschluss des Mietvertrages, dass es sich um einen Altbau handelt. Wenn oben sogar noch der blanke Dielenboden direkt auf der Decke genutzt wird, ist mit katastrophalem Trittschallschutz zu rechnen. Es gibt überhaupt keine Entkopplung des Oberbodens zu Wand und Decke. Schlimmer geht es nicht mehr. Die Aussagen sind halt sehr subjektiv. Grundsätzlich habt ihr ohne expliziten Vereinbarungen und Zusicherungen Anspruch auf das, was bei Baujahr oder Sanierungszeitpunkt Pflicht war und das war in einem Altbau praktisch nichts. Um Dezibel streiten kann man sich in neueren Häusern, in denen es definierte Werte gab, die eingehalten werden mussten.

Davon abgesehen, einen Altbau mit Holzbalkendecken für empfindliche Menschen aufzurüsten, ist immens teuer und nicht in bewohntem Zustand einzubringen. Ein bisschen Trittschalldämmung (und seien das 4 und mehr cm, die man nicht überall an Deckenhöhe erübrigen kann) bringt aus eigener Erfahrung kaum etwas. Wenn man viel Deckenhöhe unten hat, könnte man evtl noch eine Zwischendecke einbauen, aber auch das ändert nichts an der Trittschallübertragung der Decke auf die Wände durch die Art der Deckenkonstruktion. Wirklich etwas bringt nur der nachträgliche Einbau einer Betondecke als Verbunddecke und da reden wir von Kernsanierung in einem leeren Haus.

Da du Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung hast, kannst du die Kosten um 15% kürzen.

Das Hauptproblem der Erfassung hast du schon erkannt, die Kosten, die du als Mieter bezahlen musst. Gerade bei kleinen Objekten tut man sich da oft keinen Gefallen. In dem Haus (2 Parteien), das wir übernommen haben, beliefen sich die Kosten für Verbrauchserfassung und Abrechnung auf 500€. Hat finanziell überhaupt keinen Sinn gemacht, bei 2000€, die nur umzulegen waren, für Gas und Wasser/Abwasser. Aber das Gesetz verlangt es eben.

Ihr müsst die Miete bis zum 3. Werktag des Monats anweisen, ansonsten seid ihr regelmäßig in Verzug und damit könnte die Vermieterin kündigen. Einfach ohne Vereinbarung mit dem Vermieter die Miete später zahlen geht nicht.

In dem von dir genannten Paragraph steht genau das drin, was der Makler genannt hat. Wenn die Wohnung nach deinem Einzug umgewandelt wurde, hast du ein Vorkaufsrecht, ansonsten nicht.

Ein Vorkaufsrecht bedeutet aber auch nur, dass du in einen geschlossen Kaufvertrag eintreten könntest, nicht, dass du in irgendeiner Weise den Kaufpreis verhandeln könntest oder mit dir zuerst verhandelt werden müsste.

Für ca 50m2 sollte das passen, auch mit Heizkosten, die in einem Neubau ja eher gering sind.

Genau sagen können wir dir das nicht, aber für mich liest sich das so, als wären sie Heizkosten enthalten.

Warum bezweifeltst du, dass die Heizkosten enthalten sind ? Sehr häufig ist keine separate Vorauszahlung vereinbart, sondern nur ein Posten für die gesamten Betriebskosten.

Gibt es in diesem Haus Aufzug, Hausmeister und co? 160 € klingen relativ wenig, wenn die Wohnung nicht gerade winzig ist. Bei einem Neubau kannst du natürlich keine alten Abrechnungen einsehen.

Ich denke, dass du dich mit deinen Fragen durchaus an den Vermieter wenden kannst. Dieser ist dein Vertragspartner. Dass du keine Informationen der Versicherung bekommst, ist normal. Wenn tatsächlich eine Firmengebäudeversicherung abgeschlossen wurde, ist dies für ein reines Wohngebäude nicht korrekt und sollte auch den Vermieter Interessieren.

Zur Terrorversicherung: Grundsätzlich gibt es Urteile, dass die Kosten für eine Terrorversicherung umlagefähig sind. Sicherlich kann man mit dem Vermieter streiten, ob eine solche Versicherung wirklich notwendig ist, aber da der Vermieter nicht die günstigste Versicherung wählen muss, braucht man vermutlich hier kein Fass aufmachen. So hoch werden die Kosten runtergebrochen auf die einzelnen Parteien eher nicht sein oder sind teilweise tatsächlich "kostenfrei" (d.h. einkalkuliert und nicht abwählbar) in den Premium-Produkten enthalten. Dagegen, dass ein Vermieter die höchste Absicherung, ohne Selbstbehalte, wählt, kann man nichts machen, solange die Kosten marktüblich sind.

Ohne die Abrechnung gesehen zu haben, kann man da nicht viel raten.

1200€ für Wasser ist schon sehr viel für eine Person, das klingt tatsächlich unplausibel.

Habt ihr die Zählerstände kontrolliert?

Ja, grundsätzlich hat der Vermieter Anspruch darauf, eine Sicherheit für evtl. Nachzahlungen bei den Betriebskosten einzubehalten, solange die Höhe dafür angemessen ist. Wenn jedes Jahr 500 € Guthaben waren, dürfte der Anspruch kaum bestehen, aber wenn es bereits regelmäßig zu Nachzahlungen kam durchaus. Evtl. weiß der Vermieter auch bereits, dass die erhöhten Vorauszahlungen nicht reichen werden. Für unsere Einliegerwohnung kann ich das auch bereits ohne Abrechnung abschätzen, da ich weiß, welche Kosten angestiegen sind im Vergleich zur letzten Abrechnung.

Ich denke, 100€ dürften in Ordnung sein als Einbehalt. Leider steigen die Betriebskosten häufig von Jahr zu Jahr, sodass selbst Anpassungen oft nicht reichen.

Das kommt darauf an, wie die Kündigung begründet ist. Es muss konkret hervorgehen, warum sie dieses Objekt brauchen. Die Tatsache, dass sie bereits ein Haus haben, muss kein Grund sein, dass sie keinen Eigenbedarf haben. Dies muss dann aber umso besser begründet sein. Nähere Lage zur Familie zwecks Versorgung im Alter, bessere Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel...

Zitat von Nessy002

Mein Anliegen ist vollgendes. Wir wurden heute zu einem Gespräch gebeten von der Mutter meines Vermieters. Sie möchte unsere Miete erhöhen. Kann sie das so einfach?

Nein. Mieterhöhungsverlangen kann nur der Vermieter stellen. Wem was gehört, spielt für euch keine Rolle, für euch zählt nur, wer Vermieter ist. Formal muss er dies auch entsprechend begründen, d.h. einen Vergleich zur ortsüblichen Miete ziehen und auch die Überlegungsfrist von mind. 2 Monaten einhalten.

Zitat von Bella03

Hallo, mein Vermieter hat die Abrechnung bereits im Juli erstellt, wir haben diese erst im Dezember erhalten. Als Zahlungsfist wurde der 04.08.2020 angegeben ist es rechtlich korrekt. Die Abrechnung für 2018 kam im Oktober 2019. Vielen Dank für die Hilfe

Dass der 04.08. als Zahlungsziel nicht nun haltbar ist, ist selbstverständlich. Wird keine Frist gesetzt, hat der Mieter 30 Tage Zeit, die Abrechnung zu bezahlen.

Zitat von Bella03

Ich nutze auch TV übers Internet kann man den Kabelanschluss beim Vermieter kündigen?

Das kommt auf den Vertrag an, aber in der Regel nicht. In Mehrfamilienhäusern werden meist Verträge für das gesamte Objekt abgeschlossen und der Mieter laut Mietvertrag verpflichtet, die Gebühren dafür anteilig zu bezahlen. Einzelanschlüsse sind eher selten und nur in sehr kleinen Objekten üblich, bei denen ist noch keine Vergünstigungen gibt. Dann muss jedoch meist der Mieter selbst einen Vertrag abschließen.

Zitat von Bella03

Hallo, in unserem Haus befinden sich 18 Wohnungen angeblich waren nur 12 Wohnungen vermietet, darf der Vermieter die Kosten für Müllentsorgung auf die 12 Mietparteien aufteilen oder muss er auf 18 Wohnungen aufteile?

Auch hier kommt es auf den Vertrag an. Wie werden denn die Müllgebühren umlegt? Nach Wohnfläche? Nach Personentagen? Grundsätzlich hat der Vermieter die Kosten für Leerstand zu tragen, d.h. bei Umlage nach Fläche oder Parteien muss der Vermieter die Kosten anteilig selbst tragen. Bei Personentagen kann man sich darum streiten, wie Leerstand angesetzt werden muss. Hier dürfte auch zu berücksichtigen sein, ob für leerstehende Wohnungen überhaupt Müllgebühren anfallen. Bei uns hängt die bereitzustellende Behältergröße, Zahl der Leerungen und damit die Kosten unmittelbar an der Zahl der am Objekt gemeldeten Personen, aber das ist regional unterschiedlich gehandhabt und es ist nicht klar, ob die Behältergröße an die tatsächliche Personenzahl angepasst ist.

Ein bestehender Mietvertrag kann nicht einfach so einseitig geändert werden, auch nicht mit Begründung. Solange ihr nichts neues unterschreibt, kann euch in der Hinsicht nichts passieren.

Eine Mieterhöhung kann sie bei entsprechender Begründung gemäß § 558 BGB und Frist verlangen. Dabei steht es ihr frei, welchen Parteien sie ein solches Mieterhöhungsverlangen zukommen lässt. Sie könnte es also nur euch zukommen lassen und bei den anderen Parteien die Miete beibehalten.

Im Bezug auf die Beseitigung des Schimmels ist es durchaus so, dass die Vermieterin hier auf Zeit spielen kann. Tatsächlich sind Schimmelprobleme häufig nutzerbedingt, in Kombination mit ungünstigen baulichen Voraussetzungen. Wenn Schimmel an Außenwänden, insbesondere in Ecken, auftritt, dann ist es häufig so, dass die Ecke baulich bedingt besonders kalt ist und durch den Nutzer nicht ausreichend geheizt wird, um dem entgegen zu wirken. Wenn nun nicht genug gelüftet wird, schlägt sich Feuchtigkeit nieder. Natürlich gibt es auch rein baulich bedingten Schimmel, wenn es zu Wassereintritt kommt, der so nicht sein sollte. Allerdings ist es dies aus meiner Erfahrung eher selten der Fall. Aus diesem Grund kommt es hier sehr häufig zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter, die oft vor Gericht oder zumindest beim Gutachter enden. Das kostet meist erheblich Geld.

Wenn ihr ohnehin nicht langfristig in der Wohnung bleiben wollt, würde ich persönlich eher dazu raten, noch einmal den Schimmel selbst zu beseitigen oder zumindest nicht den gerichtlichen zu gehen, sodass ihr Ruhe habt bis zum Frühjahr und zum Auszug. Da der Schimmel deiner Aussage nach nur an Außenwänden und nur im Winter auftritt, spricht das mindestens für ein Mitverschulden durch den Nutzer, sodass ihr evtl. ohnehin am Ende an Kosten beteiligt werden würdet. Aber das ist nur meine persönliche Einschätzung der Situation.