Beiträge von Schweinchenfan

Details dazu sind in der betreffenden Landesbauordnung zu finden. Da gibt es durchaus unterschiedliche Anforderungen, Ausnahmegenehmigungen für Werkstätten u.ä. Nach Musterbauordnung sind Räume, die für nicht seltenen und nicht nur kurzfristigen Aufenthalt, wie beispielsweise Werkstätten, als Aufenthaltsräume zu sehen, mit den entsprechenden Auflagen.

Ich würde den Vermieter zumindest fragen. Gerade in einem Mehrfamilienhaus kann es Ärger geben und dann ist es einfach besser, man hat das zumindest mit dem Vertragspartner vorher geklärt.

Das Problem kommt von der baurechtlichen Seite. In der Regel erfüllen Keller die Anforderungen an einen Aufenthaltsraum nicht (Licht, Belüftung, Fluchtwege) und als Werkstatt müsste er dies tun. Zumindest wenn du vor hast, dich dort länger als nur wenige Minuten aufzuhalten.

Was hast du denn erwartet von Seiten der Hausverwaltung? Du bist vor Ort und wenn es selbst dir nicht gelingt, die Geräuschquelle ausfindig zu machen, wie soll es dann die Hausverwaltung tun, die gar nicht vor Ort ist? Insbesondere, wenn von niemandem sonst diese störenden Geräusche wahrgenommen/gemeldet werden? Mehr als anbieten, dagegen vorzugehen, wenn du die Quelle findest, können sie aus meiner Sicht nicht.

Hast du auch den Nachbar unter dir gefragt bzw alle anderen im Haus? Die Geräusche könnten sich auch über die Wände in alle Richtungen verbreiten.

Zitat von Fruggel

Soll hingegen nun auch über die Nebenkosten abgerechnet werden zwischen Käufer und Verkäufer, dann muss das im Vertrag separat vereinbart werden. Denn das ist im Lasten-Nutzen Übergang nicht enthalten.

Das stimmt. Ich bin da von den Notarverträgen ausgegangen, die ich so kenne und da war das mit den Nebenkosten tatsächlich immer im gleichen Absatz mitvereinbart. Aber hier finde ich die Formulierung ohnehin etwas ungewöhnlich.

Steht in eurem Vertrag etwas davon, dass Nebenabreden zu diesem Vertrag nicht getroffen wurden? Oder der Schriftform bedürfen? In vielen Mietverträgen ist diese Klausel standardmäßig enthalten.

Zitat von tbnr1992

Besitzübergang war am 06.10.2019.

Wenn ich das nun mit Ihrer oben geschriebenen Erklärung vergleiche, müsste ich ihm also das Guthaben vom 01.01 - 06.10.19 zurückzahlen.

Da weiter nichts vereinbart wurde. Jedoch kann ich das Hausgeld das ich ihm für September 19 zurückgezahlt habe von diesem Guthaben abziehen, den dies steht ihm nicht zu.

Sehe ich das richtig?

D.h. du hast die Schlüssel am 06.10. bekommen? Weil du im ersten Absatz schreibst, dass du da Eigentümer geworden bist. Meist liegen zwischen den Daten von Besitzübergang/Nutzen-Lasten und Eigentümerwechsel mehrere Monate.

Wenn ja, dann sehe ich das grundsätzlich auch so und würde ich auch so handhaben. Wenn der Verkäufer anderer Meinung ist, nämlich dass ihm das Guthaben und die Hausgelder für eine Wohnung, deren Eigentümer und Besitzer er war, darf er das gerne auf gerichtlichem Weg versuchen, einzuklagen.

Üblicherweise kann ein Vermieter einen Mieter nicht kündigen, nur weil sich diese über bestehende Mängel beschwert.

In Anbetracht der Komplexität des Problems und des Verhaltens des Vermieters (einfach andere Wohnung übergeben, die nicht Vertragsbestandteil ist, die an euch vermietete Wohnung an jemand anderen vermieten nach Gutdünken...) kann ich hier nur zu einem Anwalt raten, der die Situation für euch aufschlüsselt und einen Weg vorschlägt. Wenn ihr euch einen Anwalt nicht leisten könnt, dann könnt ihr einen Beratungsschein beim Gericht beantragen.

Hier läuft von Anfang im Grunde alles nicht rechtmäßig. Der Schimmel, das fehlende Warmwasser sind eigentlich nur Nebenschauplätze. Der Vermieter kann nicht einfach eine andere Wohnung übergeben als diejenige, die im Mietvertrag vereinbart wurde. Er muss euch die angemietete Wohnung zur Verfügung stellen, egal ob ihr Kinder habt oder nicht und auch egal, ob er dies nun kann oder nicht. Da ist sein Problem. Alles weiteren Möglichkeiten wie einvernehmliche Vertragsänderung, Schadenersatz wegen erneutem Umzug usw. führt hier viel zu weit für ein Forum.

Hier gibt es zwei Ebenen:

WEG: hier steht das Guthaben/Nachzahlung demjenigen zu, der zu diesem Zeitpunkt Eigentümer ist.

Innenverhältnis Käufer/Verkäufer: hier gilt das kaufvertraglich vereinbarte. Was wurde bzgl. Nutzen/Lasten im Kaufvertrag vereinbart?

Steht das zitierte wörtlich so im Kaufvertrag? An welchem Tag hast du die Wohnung in Besitz genommen? Besitz hat nichts mit Eigentum zu tun.

Was meinst du mit "offizieller Eigentümer"? Der Eintrag im Grundbuch?

Üblich ist: Es wird im Kaufvertrag ein Datum für den Übergang von Nutzen und Lasten vereinbart. Hier findet die Kaufpreiszahlung statt. Oft ist das die Übergabe des Objektes. Wenn es bereits leer steht oder das Mietverhältnis übernommen wird, dann meistens der Eintrag von Auflassungsvormerkung und ggf. Grundschuld im Grundbuch, was Voraussetzung für die Kaufpreiszahlung ist. Mit Übergang von Nutzen und Lasten der betreffenden Immobilie ist im Innenverhältnis Verkäufer/Käufer der Käufer verpflichtet, die Hausgelder zu übernehmen und dementsprechend stehen ihm dann auch Guthaben aus diesem Zeitraum zu. Dazu muss zum Übergang von Nutzen/Lasten eine Zwischenablesung, v.a. aber eine Zwischenabrechnung gemacht werden. Das wären übliche Vereinbarungen, die aber komplett frei sind. Hier kann auch alles mögliche andere vereinbart werden. Aus deiner Beschreibung ist mir nicht klar, was nun der Fall sein soll.

Grundsätzlich macht es keinen Sinn, dass du Hausgelder bezahlt hast und der Verkäufer dennoch das Guthaben möchte. Beides geht meiner Meinung nach nicht. Allerdings könnte das theoretisch auch so vereinbart werden, halte ich aber für unwahrscheinlich.

Ist denn noch Feuchtigkeit in der Decke oder sind es nur noch die übrigen Flecken?

Wenn die Wohnung oben drüber saniert wird, macht es Sinn, den Schäden von dort aus zu beheben und deine Wohnung nicht unnötig dafür zu nutzen, dort Schäden zu verursachen, Lärm usw. Grundsätzlich ist es Vermietersache, wie er den Schäden behebt. Wenn von oben getrocknet würde bzw. der Schaden alleine abgetrocknet ist, ist es mit Streichen bei dir getan.

Du solltest alles mit Bildern und ggf Arbeitsprotokoll dokumentieren, ansonsten kannst du dann erst einmal nur abwarten, ob noch Feuchtigkeit dort ist oder nachkommt.

Man braucht nicht für alles einen Sachverständigen. Wir als Vermieter haben selbst diverses Werkzeug, Feuchtemessgeräte, Oberflächenthermometer, Bautrockner was man eben so braucht... und würden für Wasserschäden, deren Ursache man genau kennt, auch nicht unbedingt jemanden hinzuziehen.

Wände, die mit Gegenständen, wie einer Waschmaschine verstellt sind, können sich deutlich schlechter aufheizen, im unteren Bereich am allerwenigsten. Kondenswasser an älteren Fenstern ist normal, vor allem, wenn eher spärlich geheizt wird.

Dass trotz intensivem Putzen irgendwann schwarze Flecken zurückbleiben, ist aus meiner Erfahrung fast nicht zu vermeiden bei normalen Fliesenfugen. Wenn der Schimmel behandelt ist, sind es dann aber nur optische Beeinträchtigungen. Natürlich könnte man beim Vermieter anfragen, ob er bereit wäre, den Bereich mal neu zu verfugen.

Kondenswasser am Fenster: ich denke, da kannst du wenig machen. Dass ältere Fenster schlecht dämmen und sich dort Feuchtigkeit niederschlägt, ist normal und da die Fenster vermutlich bei Vertragsabschluss bereits eingebaut waren, so vertraglich vereinbart. Gleiches gilt für kalte Wände. Auch das ist in einem ungedämmten Altbau normal. Um das eigene Raumklima im Blick zu haben, ist die Anschaffung eines Hyrometers sinnvoll, ich bevorzuge Datenlogger, die die Daten auch speichern, aber Datenlogger sind erheblich teurer. Dann kannst du sehen, wie die Luftfeuchtigkeit in deinen Räumen ist und ob diese ggf. dauerhaft zu hoch ist und du am Lüft- und Heizverhalten noch arbeiten musst.

Zitat von Sarracenia

Also heisst das, Augen zu und durch, es könnte schlimmer sein? Ggf. mal die Fensterdichtungen austauschen?

Zumindest ich würde das so sehen. Bevor man sich wegen weniger Tage im Jahr auf einen Rechtsstreit mit dem Vermieter einlässt, ob dieser Zustand ein Mangel ist oder zu erwarten war, ob man Anspruch auf Erneuerung der Fenster hat usw. würde ich eben diese Tage die Sache hinnehmen, ggf. unten schon mal Handtücher auslegen und dann warten, dass es demnächst wieder deutlich wärmer wird und sich damit das Problem von alleine löst.

Ich meinte, dass man die Fensterdichtungen tauschen kann, wenn diese tatsächlich mal anfangen zu schimmeln. Das Glas und der Rahmen tun dies nicht, wenn an Fenstern etwas mit der Zeit kaputt geht, dann sind es die Dichtungen. Diese sollten üblicherweise alle 15-20 Jahre mal erneuert werden. Wenn die bereits ihre besten Zeiten hinter sich haben, kann man das dem Vermieter durchaus mitteilen, denn das ist kein großer (finanzieller) Aufwand und bringt oft schon einiges. Nicht in diesem Fall gegen das kondensierende Wasser, aber Zugluft, Schall usw.

Zitat von Sarracenia

Ich lüfte 3 mal täglich und trotzdem beschlagen die Fenster gleich wieder. Ich habe mir extra deswegen ein Hygrometer gekauft, um die Luftfeuchtigkeit im Auge zu behalten, die jedoch nie über 60% ist. Die Fenster sind teilweise so nass, dass ich sie mit dem Fenstersauger absaugen kann bzw. das Fensterbrett nass ist.

Bei der aktuellen trockenen Kälte ist das sehr viel. Zum Vergleich komme ich im Wohnraum mit Mühe (d.h. feuchte Tücher und Luftbefeuchter) auf 30-35%, im Schlafzimmer schaffen wir gerade so 45 %.

Zitat von Sarracenia

Heizen tubich denke ich auch ausreichend, habe um die 21 Grad in der Wohnung.

An den Fenstern kann das nicht liegen?

Doch, das liegt sicher mit an den Fenstern. Wenn es sich um alte Fenster handelt, sind diese einfach kalt, ohne gedämmten Randverbund, und bei Raumtemperaturen von 21 Grad und 60 % Luftfeuchtigkeit muss dort zwangsläufig die Feuchtigkeit aus dem Raum kondensieren. Das heißt aber nicht, dass du einen Anspruch auf neue Fenster hast, wenn du die Wohnung mit alten Fenstern angemietet hast. Für ältere Fenster ist dieser Zustand "normal". So alt müssen die Fenster auch gar nicht sein, bei meinen Schwiegereltern mit 25 Jahre alten Fenstern sieht es auch so aus.

Aus einer anderen Perspektive als das nervige Trockenwischen betrachtet: Es sind offensichtlich die Fensterund nicht die Wände, an denen das Wasser kondensiert. Wären es die Wände, hättest du in kürzester Zeit ein Schimmelproblem, am Fenster passiert da üblicherweise wenig bis nichts und Dichtungen kann man erneuern. Deshalb würde ich da als Vermieter auch keinen Fensteraustausch (ohne Wanddämmung) machen, denn die doch ordentlich hohe Luftfeuchtigkeit würde sich dann einen neuen Punkt für die Kondensation suchen.

Danke für die Korrektur. Das hätte ich tatsächlich nicht für möglich gehalten, dass man derart abweichende Regelungen treffen kann.

Das ist rechtlich nicht möglich, denn es widerspricht dem Grundgedanken der Miete im Sinne des BGB. Reparaturen/Instandhaltung kann nicht auf den Mieter übertragen werden, egal wie der Vertrag gestaltet ist. Laut BGB sind in solchen Fällen Abweichungen zum Nachteil des Mieters unwirksam.

Der Mieter mietet das Haus wie gesehen. Der Vermieter muss es in diesem Zustand erhalten, auf Verbesserungen hat der Mieter (weitgehend) keinen Anspruch. Ausnahmen gibt es jedoch sogar hier, wenn sie sich z.B. aus der Energieeinsparverordnung ergeben (Austausch Heizung, Rohrdämmung, Geschossdeckendämmung, und wer weiß, was in Zukunft noch kommt). Dafür hat der Vermieter das Recht, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bzw nach Modernisierung zu erhöhen.

Ergänzung: falls der Gedanke ist, dass du als Mieter die Reparaturen selbst ausführst, dann kommt noch das Problem von Schwarzarbeit (du zahlst weder Sozialabgaben noch Steuern auf den Lohn=gesparte Miete) dazu.

Wenn der Vertrag unbefristet ist, dort keine abweichenden Regelungen getroffen wurden und der Vermieter nicht in der Wohnung wohnt, gilt die normale gesetzliche Kündigungsfrist von etwa 3 Monaten. Die Möblierung spielt dann keine Rolle. Dies ist nur der Fall, wenn der Vermieter mit in der Wohnung wohnt. Ob die Untervermietung genehmigt ist oder nicht, spielt für dich nur dann eine Rolle, wenn der Hauptvermieter dagegen vorgeht, verkürzt aber nicht deine Kündigungsfrist. Einziges wäre als Druckmittel, wenn es dir um die Verkürzung der Kündigungsfrist geht, denn falls es dem Hauptvermieter bisher nicht bekannt ist, könnte dieser einen Kündigungsgrund erhalten, wenn er davon erfährt. Aber ob dies der Fall ist, ist nicht klar. Evtl. interessiert es den Hauptvermieter auch gar nicht, solange regelmäßig die Miete eingeht.

Was bedeutet, dir gehört die Wohnung? Bist du am 01.12. ins Grundbuch eingetragen worden und hast dies dem Mieter entsprechend nachgewiesen?

Bis zum Eintrag im Grundbuch macht der Mieter nach deinen bisherigen Angaben alles richtig. Solange ihm keine Vollmacht des bisherigen Vermieters/Eigentümers oder dein Eintrag ins Grundbuch vorgelegt wurden, schuldet er dem alten (=derzeitigen) Vermieter die Miete und der Verkäufer und du müsst den Rest intern gemäß Kaufvertrag regeln. Erst nach dem Eintrag im Grundbuch bist du Vermieter und hast direkt Anspruch auf die Miete.

Zitat von darkshadow

Doch klar. Ein Dritter kann einen Vertrag vollständig übernehmen und das würde ich als Fortführung auslegen, der Vertrag bleibt der selbe, nur die Vertragsparteien werden ausgewechselt. Der Vertrag wird in seiner Wirksamkeit nicht berührt.

Vorher handelte es sich um einen Mietvertrag über eine Dienstwohnung mit einem Hausmeister. Zukünftig handelt es sich um einen normalen Wohnraummietvertrag ohne Bindung an eine Hausmeistertätigkeit. Aus dem Grund würde ich auch einen neuen Vertrag sehen und kein einfacher Austausch der Vertragsparteien. Warum hier noch der Bezug zum alten Kündigungsausschluss hergestellt wird, erschließt sich mir so jedoch auch nicht. Vermutlich müsste man dazu den gesamten Vertrag sehen.

Zitat von Kruemel2021

Das ist ja keine Bruchbude, die Wohnung wird renoviert (Parkett wird abgeschliffen, Bäder komplett neu gemacht und alle Mängel beseitigt), nur das Zimmer im Keller wird nicht angerührt vom Vermieter, da er sagt, dass wir dafür zuständig sind. Wie ist das dann?

Dem Untermieter gegenüber seid ihr verpflichtet, der Vermieter dagegen euch. Problematisch wird es in dieser Konstellation nun durchaus, wenn der Untermieter gemäß seinem Vertrag einen Anspruch euch gegenüber hat, ihr die Wohnung aber nun so mit den Mängeln anmietet, wie sie derzeit ist und ihr damit keinen Anspruch gegenüber dem Vermieter habt. Evtl. wärt ihr dann tatsächlich zuständig. Hier fehlt mir die Erfahrung, wie das zu beurteilen ist. Grundsätzlich seid ihr immer noch Mieter und müsst dem Vermieter gegenüber die Wohnung nicht verbessern. Dem Untermieter gegenüber seid ihr jedoch als Vermieter vermutlich für die Instandhaltung verantwortlich.

Mein Rat an dieser Stelle: wenn man die Wohnung unbedingt haben möchte, würde ich mich vom Untermieter trennen, um das Risiko los zu sein, dass er Forderungen euch gegenüber geltend machen kann, insbesondere, wenn ihr nicht wisst, wie die Wohnung bei Anmietung durch ihn aussah und dies nicht nachweisbar ist. Dann wäre auch die alte abgenutzte Küche kein Problem (die zweite Küche braucht ihr ja nicht, nehme ich an), das Waschbecken könnte ich mir sogar als Mieter noch vorstellen, zu tauschen, weil das wirklich nicht so teuer ist. Ich würde die Wohnung aber grundsätzlich überdenken, denn ein Vermieter, der meint über Untervermietung Instandhaltungspflichten auf Mieter abwälzen zu können, ist mit Vorsicht zu genießen. Leider ist es häufig so, dass Vermieter es dann auch an anderen Stellen mit den Gesetzen nicht so genau nehmen und man sich auf weiteren Ärger einstellen kann.

Bei uns ist es auch per Satzung der Gemeinde geregelt, dass die Eigentümer der anliegenden Grundstücke den Gehweg sowie die halbe Fahrbahn zu reinigen haben und im Winter den Räumdienst durchführen müssen. Als Betriebskosten kann das dann an die Mieter weitergegeben werden.

An einem früheren Wohnort wurden statt der Übertragung der Pflicht zur Reinigung nicht unerhebliche Straßenreinigungsbeiträge erhoben. Egal wer die Reinigung konkret durchführt, dafür aufkommen müssen immer die Eigentümer der Grundstücke und letzlich die Nutzer, entweder mit eigener Arbeitsleistung oder dafür bezahlen. Aus eigener Tasche zahlen wir das kaum eine Kommune.

Zitat von nornorita

Einer meiner Mitbewohner war wegen des Mieterwechsels mit dem Vermieter in Kontakt- dieser hat ihm nun mitgeteilt, dass dann am 01.04. die Kaltmiete um 20% erhöht wird.

Ist dies zulässig, oder könnte hier die Sperrfrist zur Mieterhöhung gelten, da ich ja erst seit kurzem hier wohne?

Oder ist das irrelevant?

Da ihr für die Änderung des Mietvertrages zwingend auf die Zustimmung des Vermieters angewiesen seid, könnt ihr wenig gegen die gewünschte Mieterhöhung machen. Ansonsten könnte der Vermieter auch einfach die Änderung des Mietvertrages verweigern und entweder müssten die beiden ausziehenden Mieter Vertragspartner bleiben oder der gesamte Vertrag müsste gekündigt werden, was vermutlich auch deinen Auszug bedeuten würde. Sperrfristen, Mietspiegel usw. in diesem Fall irrelevant, da ihr eine einvernehmliche Änderung des Vertrages erreichen wollt.