Bezahlst du eine Nebenkostenvorauszahlung und diese wurde nach einer Abrechnung auf Basis einer Nachzahlung angepasst?
Beiträge von Schweinchenfan
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Baurechtliche Fragen oder Denkmalschutz betreffen meist mietrechtliche Aspekte erst, wenn der Vermieter zum Rückbau verpflichtet wird und damit der Mietvertrag nicht mehr eingehalten wird.
Deshalb geht es hier vor allem um die mietvertraglichen Pflichten. Wohnräume müssen beheizbar sein auf eine Mindesttemperatur, die meist bei 20-22 Grad gesehen wird. Wenn diese Temperatur nicht erreicht werden kann, liegt ein Mangel vor. Genauso verhält es sich mit dem Wassereintritt. Zeige die Mängel an, denn das ist deine Pflicht als Mieter.
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Wohnt der Vermieter mit im Haus?
Grundsätzlich müssen die 20% als maximale Erhöhung eingehalten werden und auch begründet werden mit konkreten Vergleichsmieten (Mietspiegel, andere Wohnungen, Gutachten).
Wenn der Vermieter aber als einzige weitere Mietpartei im Haus wohnt, kann er deinen Mietvertrag einfach ohne Grund kündigen und dann entweder einen neuen mit beliebiger Miete (von Wuchermieten abgesehen) anbieten oder eben auch nicht und du musst nach Ablauf der Kündigungsfrist von ausziehen. Deshalb ist in einer solchen Konstellation genau abzuwägen, ob man auf seine Rechte besteht oder nicht.
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Musizieren übersteigt üblicherweise Zimmerlautstärke und ist daher auch nur außerhalb der Ruhezeiten erlaubt und nicht den ganzen Tag lang. Die Hausverwaltung hat da Recht, sie kann der Mieterin das Musizieren nicht grundsätzlich verbieten und dass Altbauten hellhörig sind, ist auch bekannt. Mehr als die Einhaltung der Ruhezeiten und das übliche Maß von max. 2-3 h täglich kann man nicht verlangen.
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Ich bin mir nun leider nicht sicher ob das so einfach geht?
Ob das einfach geht, hängt vor allem vom Mieter der Wohnung ab.
Grundsätzlich ist es möglich, Eigenbedarf anzumelden, wenn der Vermieter den Wohnraum benötigt. Letzlich hängt es davon ab, wie groß beide Wohnungen sind, ob die eine evtl. auch ausreichend wäre und wie schützenswert der Mieter ist. Das ist in jedem Fall eine Abwägung der Interessen im Einzelfall und daher nicht allgemein zu beurteilen. Meist führt das nur zu Verzögerungen, aber das können Jahre sein.
Die Kündigungsfrist beträgt 3-9 Monate, je nach Wohndauer des Mieters, eh sei denn, es ist etwas abweichendes im Mietvertrag vereinbart.
Oder gibt es weiteres zu beachten?
Ich kann nur raten, die Kündigung zumindest in Zusammenarbeit mit einem Anwalt aufzusetzen. Es gibt da durchaus einiges zu beachten, was Laien nicht unbedingt wissen. Fehler an dieser Stelle können sehr teuer werden.
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Auch Mieten verjähren mit der üblichen Verjährungsfrist von 3 Jahren.
Habt ihr eine Kaution hinterlegt? Ich denke, spätestens wenn ihr diese wieder haben wollt, wird das Thema wieder aufkommen.
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Die Informationen solltest du beim zuständigen Bauamt bekommen. Es gibt beim "Wohngebiet" auch noch Unterscheidungen wie allgemeines Wohngebiet, reines Wohngebiet usw.
Ob es Auflagen bzgl Schallschutz bei der Sanierung gab, könntest du evtl auch beim Bauamt erfahren. Ich würde aber nicht unbedingt davon ausgehen, denn wenn keine Nutzungsänderung erfolgt, bleibt die Anforderung an den Schallschutz bei dem des Baujahres, und das ist bei Altbauten praktisch nichts. Abgehängte Decken helfen schon etwas, aber ist dennoch nicht mit einem neueren Haus zu vergleichen.
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Okay, trotzdem gibt es aber sicherlich Vorschriften bezüglich der Lautstärke in einem Wohngebiet oder? Und wie sieht das mit den Ruhezeiten aus? Dürfen Gewerbe diese ignorieren oder müssen diese sich genau so dran halten? (Mittagsruhe sowie Sonn- & Feiertage)
Ja, diese gibt es, allerdings keine allgemein gültigen Regeln. Jede Stadt weist für jedes Stadtgebiet separat aus, bzw. kann dies tun. Üblicherweise wird dabei zwischen reinen Wohngebieten, wo i.d.R. kein störendes Gewerbe erlaubt ist, und Misch- oder gar Industriegebieten unterschieden. Du müsstest also prüfen, in welcher Art Gebiet zu wohnst und welche Regeln dort gelten. Ob sich die Musikschule daran halten muss oder nicht, erfährst du ebenfalls bei der Stadt.
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Mir ist kein solcher Fall bekannt, aber es würde dir im Einzelfall auch nichts nützen. In der Regel ist ein solcher Vermieter kein Unternehmer.
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Wenn es nicht explizit vertraglich vereinbart ist, habt ihr keinen Anspruch darauf, einen Nachmieter stellen zu können. Wenn die Hausverwaltung im Auftrag des Vermieters dafür einen Makler beauftragen will, kann sie das tun. Wie der Makler seine Arbeit ausführt, abgesehen davon, wenn eure Persönlichkeitsrechte verletzt werden, ist nicht eure Sache, du hast mit ihm keinen Vertrag.
Eine fristlose Kündigung ist dann möglich, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses einer Partei nicht zumutbar ist. Wenn du der Meinung bist bzw. es nachgewiesen ist, dass Gas auströmt, ist die erste Maßnahme, die Gaszufuhr abzustellen oder abstellen zu lassen und den Vermieter darüber zu informieren. Zumindest die Meldung scheinst du gemacht zu haben, ich würde dies jedoch schriftlich schriftlich wiederholen. Der Vermieter sollte dies umgehend prüfen. Nun kannst du deine Räume nicht mehr beheizen, sodass hier eine Mietminderung in Betracht kommt, je nach tatsächlich erreichten Temperaturen. Je nachdem, wann ihr wirklich umziehen wollt, ist die Heizperiode weitgehend vorbei, sodass das vermutlich keine fristlose Kündigung mehr rechtfertigt. Wenn es kein Warmwasser gibt, könnte das evtl. schon eine fristlose Kündigung möglich machen.
Da das Mietverhältnis bereits gekündigt ist, geht es hier ja nur um einen begrenzten Zeitraum und eine begrenzte Summe Geld. Vermutlich werdet ihr eine Kaution hinterlegt haben und an dieser dürfte sich der Vermieter dann bedienen, wenn ihr nun die Miete mindert oder gar fristlos kündigt, sodass ihr vermutlich im Nachgang die Kaution einklagen müsstet. Hierfür kann ich dann nur raten, euch besser bereits jetzt mit einem Anwalt in Verbindung zu setzen, um Beweise sichern zu können, die ggf. benötigt werden. Diese kann auch eine bessere Einschätzung der jetzigen Situation vornehmen. Ansonsten seid ihr längst ausgezogen, die Heizungen ggf. längst entsorgt und ersetzt und eine Beweisaufnahme ist gar nicht mehr möglich.
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Die Frage nach der Abrechnung des Wassers ist für mich nicht eindeutig. In der Überschrift schreibst du, dass die Nebengebäude berücksichtigt werden, im Text scheint dies jedoch nicht der Fall zu sein? Es würde helfen, die Abrechnung annonymisiert einzustellen.
die Wohnung unter uns 3 Personen haben eine Tonne komplett für sich und zahlen gerade mal 10 Euro mehr wie ich.
Mit meinem Nachbar zusammen zahlen wir 140 Euro mehr für die komplette Tonne als unsere Nachbarn die ihre Tonne allein haben .
Diesen Teil verstehe ich nicht. Warum sollte ein 3-Personenhaushalt grundsätzlich mehr bezahlen als ein 4-Personenhaushalt, nur weil sie eine eigene Tonne haben?
Wie wir bei euch der Müll abgerechnet? Pauschal nach Tonnenvolumen unabhängig von Füllug und Anzahl der Leerungen? Nach erfassten Leerungen? Nach Gewicht? Bei uns wird die Anzahl der Leerungen erfasst und so ergeben sich auch große Spannen für die finalen Gebühren, je nachdem, ob einer Partei die in der Grundgebühr enthaltenen Leerungen ausreichen oder die Tonne jedes Mal zur Abholung gestellt wird.
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Um was geht es dem Vermieter denn bzw. was benötigen die?
Man kann hierfür eine spezielle Auskunft bei der Schufa anfordern, die für potentielle Vermieter gedacht ist und nur die Informationen enthält, die im Sinne der Gesetzeslage und der Rechtsprechung für Vermieter zur Prüfung deiner Bonität relevant sind.
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Festgestellt habe ich über die ganzen Monate, dass die Luffeuchtigkeit oft über 55% liegt, insbesondere wenn es wärmer ist und regnet, im Sommer hatte ich teilweise 70% in der Wohnung.
Das ist aber nicht ungewöhnlich. Wenn es im Sommer regnet und draußen warm ist, herrscht draußen eine sehr hohe Luftfeuchtigkeit, besonders absolut. Wenn es bei dir drinnen kühler ist, ist es normal, dass die Luftfeuchtigkeit dann Richtung 70% oder auch mehr geht. Dagegen kannst du im Prinzip nichts machen, außer aktiv die Luft entfeuchten.
Auch im Winter habe ich das Problem der Feuchtigkeit und der Kälte in der Wohnung, da es sich um ein Endhaus handelt, welches NICHT isoliert ist. Zudem sind die Wänder sehr dünn. Die Außenwände von Schlafzimmer und Wohnzimmer liegen zur Nordseite. Im Winter hat mein Schlafzimmer ohne Heizen nur ca. 10 Grad mit geschlossenem Fenster.
10 Grad ohne Heizen im Winter spricht aber nicht dafür, dass es besonders schlecht isoliert ist. Wenn die Außenwände nach Norden gehen, hast du hier keine Erwärmung durch Sonneneintrahlung. Dass Altbauten nicht isoliert sind und nicht selten dünne Wände haben, ist bis heute normal, es gibt bisher keine Dämmpflicht für Fassaden. Dies sollte jedoch im Energieausweis ersichtlich sein.
Ich wohne auf Hochparterre und habe festgestellt, dass auch mein Teppich teilweise klamm ist. Meine Nachbarin hat das Problem nicht, sie hat immer ca. 10/15% weniger Luftfeuchtigkeit.
Wenn die Kellerdecke nicht gedämmt ist und der Keller darunter kalt, kann es gut sein, dass dir am kalten Fußboden die hohe Raumluftfeuchtigkeit kondensiert. Dann wird der Teppich klamm.
Meine Nachbarin hat das Problem nicht, sie hat immer ca. 10/15% weniger Luftfeuchtigkeit.
Der Eigentümer hat sich nur darauf berufen, dass ich zu wenig Heize und sich in den letzten Jahren nie jemand beschwert hat. Er hatte schon eine Sanitärfirma, Hausmeister und Maler zu mir geschickt, die alle nichts herausgefunden haben.
Verschiedene Wohnungen zu vergleichen ist tatsächlich schwierig. Hat die Nachbarin ebenfalls eine Erdgeschosswohnung mit gleicher Ausrichtung? Ich vermute nicht? Zudem müsstet ihr dann die Lüft- und Heizgewohnheiten genau vergleichen.
Wie ist denn dein Heizverhalten? Leider ist es tatsächlich so, dass viele Mieter zu wenig Lüften oder falsch lüften und zu wenig heizen, da ja alles teure Energie kostet. Dann steigt zwangsläufig die Luftfeuchtigkeit, wenn man nicht gerade in einem solchen Altbau wohnt, der noch so undicht ist, dass man permanente Lüftung durch die Fenster oder Decken hat.
An welchen Fachmann kann ich mich wenden, der die Wände/Bausubstanz prüfen kann, wo genau die Ursache liegt? Ich habe eine Rechtsschutzersicherung für Immobilien, darüber möchte ich gerne beim Eigentümer ein Beheben der Ursache erwirken, wenn ich sie denn herausfinde.
Die Frage ist, wer dir "helfen kann". Wenn du im allgemeinen eine hohe Luftfeuchtigkeit in allen Räumen hast und es keine besonders auffälligen Stellen gibt, spricht viel dafür, dass es keine bauliche Ursache hat. Anders wäre das, wenn nur ein Raum, eine Raumecke oder begrenzter Bereich betroffen wäre. Dann könnte man Feuchtigkeitseintritt von außen vermuten. Wenn du sagst, die Wände innen sind trocken, wo soll deiner Meinung nach die Feuchtigkeit herkommen außer vom Nutzerverhalten? Gegen dünne, kalte Wände muss der Eigentümer nach heutiger Gesetzeslage in der Regel nichts unternehmen.
Meine Bekleidung im Schrank ist das ganze Jahr leicht klamm, wie auch meine Bettdecke, Teppich. Die Handtücher in Bad und Küche sind meist auch immer leicht klamm und trocknen so gut wie nie komplett. Meine Wäsche kann ich in der Wohnung nicht aufhängen, die trocknet im semi-trockenen Keller.
Was bei der hohen Luftfeuchtigkeit nicht verwunderlich ist.
Ein Bekannter von Gegenüber meinte, dass das Haus total schlecht verputzt worden ist, er hat wohl damals den Hausbau mitbekommen.
Was soll das heißen? Außer im Sockelbereich ist/sollte Putz nicht wasserdicht sein, sondern diffusionsoffen, sodass ein Feuchtigkeitsaustausch stattfinden kann.
Wenn es draußen viel regnet, riecht es in der Wohnung leicht modrig.
Weißt du, von wann das Haus ist? Wenn ein Bekannter den Bau gesehen hat, vermutlich nicht so alt?
Falls das Thema Lüften angesprochen wird, daran liegt es nicht! Ich habe alles durchprobiert, ...Es kann also nicht am Heizen liegen.
Doch, aus einer bisherigen Beschreibung würde ich genau das vermuten, die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass es am Nutzerverhalten liegt. Sicherlich im Zusammenspiel mit der Bausubstanz des Hauses, aber das heißt nicht, dass das per Se schlecht ist, sondern halt eben kein Neubau, mit dem vermutlich jeder umgehen kann.
Wir haben in jedem Raum im Haus eine andere Luftfeuchtigkeit, je nach Ausrichtung und Nutzung der Räume. Wir haben unser Schlafzimmer auch mit einer großen Außenwand Richtung Norden, den Raum muss man zwingend heizen, sonst ist Schimmel dort vorprogrammiert. Esszimmer Richtung Südwesten ist fast immer zu trocken im Winter und muss außer in den frühen Morgenstunden quasi beheizt werden, nicht mal bei -5°C hier reicht die Sonneneintrahlung ab 13 Uhr. Und das ist bisher auch ein Vorkriegsaltbau ohne Fassadendämmung.
Wir hatten in unserem Vorkriegsaltbau auch vor der Sanierung viele feuchte Stellen. Dennoch war die Quintessenz am Ende immer, dass es am Nutzerverhalten lag, warum die Feuchtigkeit dort so hinkam. Die alten Nutzer hatten extrem sparsam geheizt und gelüftet und das funktioniert in einem Altbau nur bedingt.
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Ist die Kündigung rechtens, obwohl sie nun pünktlich gezahlt hat ?
Genau kann das nur ein Anwalt unter Berücksichtigung der Gesamtsituation beurteilen. Wenn es keinerlei Vereinbarungen gab, Abmahnungen wegen wiederholter verspäteter Zahlungen oder ganz ausgebliebener Zahlungen, dann ist eine ordentliche Kündigung sehr wahrscheinlich berechtigt. Diese ist auch nicht einfach durch Zahlung der Schulden bzw. zukünftiger pünktlicher Zahlung heilbar.
Man sollte auch darüber nachdenken, ob ein Umzug nicht sinnvoll wäre, wenn sich die Mieterin das Haus nicht leisten kann und auch ihren übrigen vertraglichen Pflichten nicht nachkommen kann.
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Es gibt auch eine dritte Möglichkeit, da 1) nicht zur Verfügung steht: die Rückforderung der Nebenkostenvorauszahlungen.
Vordrucke gibt es meines Wissens nach nicht öffentlich, vor allem würde ich die nicht einfach ohne genau Kenntnis der Rechtslage nutzen, denn damit sind durchaus hohe Kostenrisiken verbunden, die den strittigen Betrag übersteigen würden. Deshalb solltest du genau überlegen, ob sich ein Rechtsstreit überhaupt lohnt.
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Im Endeffekt interessiert mich hauptsächlich, wann ich diese Wohnung in etwa verlassen muss. 3 Monate oder 3 Jahre sind ja ein gewaltiger Unterschied. Kann das jemand hier beurteilen?
Die Wahrheit dürfte ziemlich genau dazwischen liegen. Wenn ich mal davon ausgehe, dass der Eigenbedarf berechtigt ist und sobald wie möglich umgesetzt wird, reden wir vermutlich von etwa einem Jahr. Es kann tatsächlich aber auch schneller gehen, ich habe schon ein Grundbuchamt erlebt, das die Eintragung als Eigentümer innerhalb von 4 Wochen nach Kaufpreiszahlung durch hatte. Üblich sind eher 4-6 Monate. Je nachdem, ob du zum Zeitpunkt der Kündigung bereits mehr als 5 Jahre dort wohnst, verlängert sich zudem die Kündigungsfrist auf 6 Monate.
Wie Fruggel schon schreibt, hängt es von der Begründung ab, ob ein Gästezimmer als Eigenbedarf ausreicht. Es ist sicherlich anders zu werten, dass man ein Gästezimmer möchte, damit 2x im Jahr die Enkelin für eine Woche zu Besuch kommen kann oder ob sehr regelmäßig dort z.B. ein Familienangehöriger oder eine Pflegekraft unterkommen, um die Eigentümer im Alltag zu unterstützen, zu Therapien zu begleiten usw. Dies läuft dann auf eine Abwägung der Interessen im Einzelfall hinaus.
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Welche Merkmale der Wohnung wohnwertmindern oder -erhöhend wirken, kann man immer nur im betreffenden Mietspiegel nachlesen und ggf. in Gerichtsurteilen von ortsansässigen Gerichten. Das ist von Stadt zu Stadt unterschiedlich. Was in Berlin als werterhöhend gilt, kann in Hamburg oder München gar keine Beachtung finden und umgekehrt, sodass die Suche im Netz nur mäßig Informationen liefert.
Du kannst dem Vermieter auch ein Angebot über eine deiner Meinung nach angemessene Mieterhöhung machen. Ggf. sieht er dann aufgrund des Prozessrisikos davon ab, die volle Höhe per Gericht durchsetzen zu wollen.
Wenn das Haus erst nach Bezug in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, greift automatisch eine Sperrfrist wegen Eigenbedarf für 3-10 Jahre, je nach Wohnort. Dafür benötigt ihr kein Schreiben und der Verkäufer muss auch nicht so nett sein, dass den Käufern per Vertrag aufzuerlegen. Das ist gesetzlich so geregelt und keine Freundlichkeit des Verkäufers.
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Habt ihr Erfahrungen mit so einem Sachverhalt? Wie chancenreich haltet ihr die Argumentation mit der weiten Pendelstrecke, die mein Studium unverhältnismäßig einschränken würde (tut es nicht, aber das muss ja keiner wissen)?
Doch, genau das muss jemand wissen. Wenn du dieses Argument vorbringen willst, dann musst du das auch beweisen können. Jedenfalls dann, wenn es zu keiner gütlichen Einigung kommt.
Ich halte diese Argumentation für sehr schwierig. Du müsstest schon sehr genau begründen, warum das bei Vertragsabschluss noch nicht absehbar war, dass du wegziehen musst, um deine beruflichen Ziele zu verwirklichen, der Wohnort dein Studium nachweislich behindert und warum das Pendeln nicht zumutbar ist. Das scheint aber ja faktisch nicht der Fall zu sein, sondern du willst einfach nur umziehen, weil dir die Lage der Wohnung nicht gefällt.
An dieser Stelle willst du etwas. Es ist nicht der Vermieter, der beweisen muss, dass es zumutbar ist, in der Wohnung zu bleiben, sondern du musst beweisen, dass es für dich nicht zumutbar ist.
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Kannst du dies noch weiter ausführen - inwiefern ungeeignet?
Zumindest mit dem Entfeuchter ist der Keller trocken und schimmelfrei.
Wenn es dennoch gesundheitliche Risiken geben könnte, wäre ich für Hinweise dankbar!
Üblicherweise sind in so alten Keller keine Aufenthaltsräume zulässig. Es fehlt in der Regel Licht, Belüftung und vermutlich auch dem 2. Fluchtweg. Gerade für Sport wäre eine gute Belüftung wichtig.
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Wenn du nicht gerade eine Ersatzvornahme machen willst, wird es mindestens genauso lange dauern, bis du den Vermieter auf gerichtlichem Weg zum Behandeln bewegen kannst, wenn nicht länger. Und selbst wenn dann in einem Jahr das Gerichtsurteil da ist, dass etwas gemacht werden muss, könnte es Monate dauern und verzögern, bis der Vermieter einen Elektriker rangeschafft hat. Ich spreche da leider aus leidvoller Erfahrung, aktuell dauert es Monate, wenn man nicht einen an der Hand hat, der einen irgendwo dazwischen schiebt, wobei das bei einer so großen Aktion ohnehin schwierig ist. Insbesondere wenn die Wohnung bewohnt ist. Das sind mehrere Wochen Arbeit und sehr viel Dreck. Neue Elektrik in einer bewohnten Wohnung ist meiner Meinung nach praktisch unmöglich. Wir verkabeln gerade "nur" unseren Flur und Treppenhaus neu und selbst das geht nur, wenn nur mein Mann im Haus bleibt und wir für einige Tage ausziehen, dort stehen aber eben keine Möbel, keine fertigen Fußböden usw.. In Wohnräumen kann man das vergessen. Es ist ja nicht nur Kabel ziehen, man muss darüber neu verputzen, neu tapezieren, streichen... unmöglich, dort zu wohnen.
Wenn dort so vieles im Argen liegt, wäre doch ein Umzug erst recht angebracht. Bis das über irgendwelche Behörden in Gang kommt, dauert. Vermultich kommt dann als erstes die sofortige Nutzungsuntersagung, wenn das Wohnen dort lebensgefährlich ist und dann musst du auch raus.
Selbst wenn der Vermieter in der Pflicht wäre, warum bringst du nicht einfach selbst Rauchmelder an? Die kosten nun wirklich nicht die Welt und man lebt sicherer.
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