Was ist denn im Vertrag zur Heizung und Warmwasserversorgung bei euch geregelt? Rechnet ihr direkt mit dem Versorger ab und müsstet das an den Mieter im Erdgeschoss selbst abrechnen? Oder läuft der Gasvertrag auf den Vermieter und ihr habt eine Verbrauchserfassung?
Beiträge von Schweinchenfan
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Die Mängel wurden bei den Gerichtsverhandlungen erst garnicht zum Thema gemacht da ja erst mal darüber verhandelt wurde, ob wir dort überhaupt weiter wohnen bleiben können.
Nachdem das Gericht in der ersten Instanz nun entschied dass wir gehen sollen wurden die Mängel nicht weiter zum Thema gemacht ...
Warum sollte das Gericht über etwas entscheiden, was gar nicht Gegenstand der Klage war? Es wurde eine Räumungsklage eingereicht, sonst nichts, und genau darüber wurde entschieden.
Wir hatten fast ein Jahr vor dem Termin zu dem wir die Wohung verlassen sollten bereits länger bekannte Mängel an der Wohnung beanstantet und auch vor Gericht eingeklagt, nachdem diese nicht beseitigt wurden. Wir haben dabei den Betrag eingeklagt der laut Handwerker zur Beseitiung der Mängel notwendig sei - das waren über 6000 €
Ihr habt vor Gericht geklagt und dieser Prozess wurde ruhend gestellt, bis der andere entschieden wurde? Habt ihr die Mängel nur beanstandet oder auch beheben lassen? Wenn nicht, auf was habt ihr dann überhaupt geklagt?
2.
Uns wurde keinerlei Räumungsfrist eingeräumt. Begründet wurde das dadruch, dass wir ja schon seit geraumer Zeit gekündigt wurden und uns wärend des langen Gerichtsprozesses schon eine Wohnung suchen konnten. Ist das normal und (neuerdings) üblich oder eher ein krasser Sonderfall der auf das Konto des Richters geht?
Das heißt auf gut Deutsch dass man eigentlich am Besten garnicht das Urteil abwerten soll und gleich was neues suchen und dann umziehen muss wenn man nicht einen Tag nach dem Gerichtszurteil auf der Straße stehen möchte ... denn es gibt ja wohl kaum die Möglichkeit einen Wohnung mit dem Vorbehalt anzumieten dass man sein Gerichtsverfahren doch verliert .... Etwas unrealistisch weshalb es ja überhaut sowas wie eine Räumungsfrist gibt.
Das ist schon eher ungewöhnlich, dass keine weitere Frist eingeräumt wurde, aber wenn ihr nicht wie im anderen Beitrag beschrieben, eure intensiven Bemühungen vor Gericht darlegen konntet, dann ist das theoretisch denkbar. Es ist halt ein Amtsgericht, da ist man sehr stark vom einzelnen Richter abhängig. Grundsätzlich würde ich dem markierten Satz aber als genau richtig bezeichnen. Wenn außer Frage steht, dass der Eigenbedarf grundsätzlich gerechtfertigt ist, dann geht es in der Räumungsklage in aller Regel nur um die Zeit. Wenn sich der Prozess schon ewig zieht, hat sich die Räumungsfrist ja bereits sehr deutlich verlängert und so kann man schon zu dem Urteil kommen, dass genug Zeit gewesen wäre, wenn sich die Mieter wirklich bemüht hätten. Wir kennen hier nur die eine Seite der Schilderung und nicht, wie der Eigenbedarf genau begründet war, wenn bei weiterer Frist auch die Vermieter vor der Obdachlosigkeit stehen, evtl. mit Kind... Hier ist man in den Einzelfallabwägungen.
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Natürlich gibt es ja irgendwelche Wohungungen im Angebot aber die sind eben entweder sauteuer oder man wird Mieter wie uns eben nicht unbedingt vorziehen ... was ist also zu tun?
Nachweisen, dass du dich intensiv um eine Wohnung bemüht hast im Rahmen dessen, was zumutbar ist. "Sauteuer" bedeutet was? Du musst keine Wuchermieten akzeptieren, allerdings kannst du auch nicht erwarten, etwas zum aktuellen Mietpreis zu finden, wenn der sehr günstig ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist angemessen, evtl. auch darüber im Rahmen der Mietpreisbremse. Auf Wohnungen, die zumutbar für euch sind, solltet ihr euch prinzipiell bewerben und dies dokumentieren. Wenn ihr dann wirklich keine bekommen habt, könnt ihr dies belegen. Belegen bedeutet in diesem Fall genau dokumentieren, was ihr wann wo besichtigt habt, wann ihr zugesagt habt, die Wohnung gerne mieten zu wollen...
Ich habe übrigens schon die Erfahrung gemacht, dass man auch in einem "umkämpften" Wohnungsmarkt durchaus zeitnah eine Wohnung finden kann, wenn man sich ernsthaft bemüht und genau diese Bemühungen müsst ihr darlegen. Registrierung bei allen Wohnungsgesellschaften und -genossenschaften unmittelbar nach Zugang der Kündigung sollte selbstverständlich sein, insbesondere, wenn man nicht der Traummiete für den freien Markt ist. Da Makler für Mietsuchende kaum tätig werden, halte ich das nicht für so zielführend, sich da bei allen zu registrieren, dürfte aber auch nicht schaden und könnte vor Gericht helfen.
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beppi: aber nicht, wenn es sich um eine FI-gesicherte Steckdosen handelt. Die kosten jenseits der 100€ und sollten, damit sie ihre Schutzwirkung auch haben, korrekt com Fachmann verbaut sein. Evtl dient die eine Steckdose auch als Fehlerstromschutz für weitere Steckdosen.
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Ich bin der Meinung, dass diese Gegebenheit doch beim Ausmessen vorlag und sich die Fensterbauer entsprechen darauf einstellen hätten können. Also Anpassung des Fensters oder neue Arbeitsplatte auf Kosten des Vermieters.
Mir ist nicht klar, wie das Problem genau ist. Kannst du das näher beschreiben? Hast du evtl. ein Foto? Vielleicht gibt es dann noch andere Vorschläge, wenn man die Situation sehen kann?
Geht die Arbeitsplatte in die Fensterlaibung? Oder geht die Arbeitsplatte vor der Laibung bis press unter den Flügel, wenn man ihn öffnet und das neue hat einen größeren Flügel und lässt sich nicht mehr öffnen? Wenn die Arbeitsplatte UNTER dem Fenster ist, warum senkst du dann nicht die ganze Küche um den benötigten cm ab? Bzw. von wie viel Platzbedarf für das Fenster reden wir überhaupt?
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Allerdings verfügen die meisten Heizungsanlagen doch über einen Sommer- und Wintermodus. An kalten Sommertagen hätte ich somit gar nicht die Möglichkeit zu heizen.
Dies muss man aber umschalten. In unserem EFH machen wir das, wir können tatsächlich an kalten Sommertagen normalerweise nicht heizen, aber der Weg in den Keller wäre ja auch nicht weit, wenn die Kältephase länger andauert. In MFH wird oft gar nicht umgestellt und man kann bei entsprechender Außentemperatur auch im Sommer heizen, wie Leipziger82 schon erwähnt hat.
Dir sollte bei Anmietung bewusst sein, dass die Baufeuchte auch zunächst höhere Heizkosten verursachen kann, also hier nicht erschrecken. Das pendelt sich dann in den ersten 3 Jahren aber ein. Auch die Feuchtigkeit im Raum solltest du im Auge haben und korrekt lüften, vor allem, wenn ihr keine Lüftungsanlage habt. Dies betrifft dann auch die Einrichtung, große Möbel nah an die Wand ist keine gute Idee, wenn der Putz dahinter noch nicht durchgetrocknet ist. Ansonsten haben Neubauten natürlich auch ihre Vorteile, deshalb will ich die Wohnung gar nicht schlecht reden.
Ich habe dieses Gerät schon öfter erwähnt, ich liege Datenlogger, weil man daraus viele schöne Daten ziehen kann ;). Du könntest einen solchen kaufen, der zeichnet Luftfeuchtigkeit und Raumtemperatur auf und speichert sie und so könntest du nachweisen, welche Raumtemperaturen immer erreicht wurde. "Mittlere" Stufe wird man rechtlich vermutlich nicht durchsetzen können, es kommt auf die Raumtemperatur und Luftfeuchtigkeit an.
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Meine Fragen: Kann ich von einer Heizung erwarten, dass eine konstante Raumtemperatur gehalten werden kann? Unsere Heizung hat keine Temperaturanzeige. Die Temperatur schwankt, je nach Einstellung, zwischen zu heiß und kalt. In regelmäßigen Abständen kommen Techniker vorbei, um uns nach einer Prüfung mitzuteilen, dass keine Auffälligkeiten festzustellen sind. Sind diese Temperaturschwankungen ein Grund für eine Mietminderung?
Was genau schwankt? Die Raumtemperatur trotz gleicher Thermostateinstellung? Oder die gefühlte Temperatur am Heizkörper? Wenn Raumtemperatur, in welchem Rahmen schwankt sie? Um hier eine Minderung abzuleiten, müsste man dieses Verhalten genau dokumentieren, am einfachsten per Datenlogger, der die Raumtemperatur kontinuierlich aufzeichnet.
Zum Rest hat Fruggel schon alles gesagt. Die beiden Themen sind völlig unabhängig voneinander. Für die Mieterhöhung ist nur die tatsächliche Fläche relevant, egal ob und was im Mietvertrag steht.
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Sie würden dennoch sagen, der Mieter darf sich hier keine Hoffnungen machen auf Betriebskostenminderung?
Nein, ich denke, diese Hoffnungen sind da fehl ab Platz. Dazu siehe auch unten.
- August bis Dezember waren/sind keine besonders kalten Monate.
- Die Küche liegt direkt unterm Dach, sprich ist sonnengewärmt.
- Die Nachbarn heizen drunter und seitlich - sprich, das mitgewärmt ist auch nicht so abwegig.
- Der Nebenraum wird beheizt und ist nicht durch eine Tür abgetrennt, sprich auch hier ist die Miterwärmung für den Mieter logisch denkbar.
Und TROTZDEM hat der Mieter nicht einmal gemerkt, dass der Heizkörper an ist. Wenn der Heizkörper unkontrolliert unnötig geheizt hätte, hätte es ja unangenehm warm werden müssen.
Wenn der Nebenraum nicht abgetrennt ist, dann hätte der Mieter, wenn nicht die Küche geheizt worden wäre, vermutlich dort entsprechend mehr heizen müssen und somit wäre der Verbrauch nur einem anderen Heizkörper zugeordnet worden. Evlt. sogar noch überproportional, weil die Räume dann am effizientesten geheizt werden, wenn alle Heizflächen genutzt werden.
Wie oben beschrieben: man könnte über einen relevanten Mangel nachdenken, wenn der Mieter hätte dauerlüften müssen, um erträgliche Temperaturen zu haben und das auch dem Vermieter mitgeteilt hätte. Der Beschreibung nach war das aber nicht der Fall und so muss der Mieter die Wärme, die er genutzt hat, auch bezahlen.
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Wir haben dies unserem Vermieter mitgeteilt. Er sagt, dass der Schimmel nichts mit den Fenstern zutun hat und hat den darüber liegenden Balkon der Nachbarn in Verdacht. Außerdem meint er, dass mit den Fenstern wäre ganz normal. Die sind halt alt.
Normal ist das sicherlich nicht, nur weil sie alt sind. Wir haben zuletzt Fenster aus den 70igern ausgetauscht, davon war nicht eines blind bzw. ist regelmäßig zwischen den Scheiben beschlagen (und das waren über 20 Fenster, also schon ne ordentliche Anzahl). In der Regel sind blinde Fenster schon ein Mangel, den der Vermieter zu beheben hat.
Die Verglasung ist ein Teil des Fenster, also ist das Fenster undicht, aber über so etwas muss man mit dem Vermieter nicht streiten ;). Wenn der Vermieter der Meinung ist, dass die Fensterrahmen noch in Ordnung und gut verbaut sind, kann er einfach die Scheiben austauschen lassen. Dann hält sich der Kostenaufwand und auch euer Dreck sehr in Grenzen. Neue Fenster ist schon deutlich mehr Aufwand und je nach Eigentumsverhältnissen (Eigentümergemeinschaft, die den Tausch beschließen muss usw.) schon gar nicht schnell gemacht.
Bzgl. Schimmel: das Wohnzimmerfenster könnt ihr nicht kippen, oder? Je nachdem, wann das Haus bzw. der Balkon gebaut wurde, hätte ich den auch im Verdacht, weil man die leider früher als extreme Wärmebrücken verbaut hat. Der Bereich der Decke ist dort sehr kalt, die Luftfeuchtigkeit aus dem Raum schlägt sich nieder und es kommt bei entsprechender Luftfeuchtigkeit im Raum zu Schimmel. Diesbezüglich würde ich euch deshalb raten, eure Temperatur und Luftfeuchtigkeit zu protokollieren. Denn oft wird das dann auf falsches Lüft- und Heizverhalten geschoben, was auch nicht ganz falsch ist. Deshalb sollte man hier gerüstet sein, um das zu entkräften. Ist das euer erster Winter dort?
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Bitte stelle die Abrechnung, am besten auch die aus 2019, vollständig anonymisiert sein, dann können wir einen Blick darauf werfen, ob offensichtliche Fehler enthalten sind.
Welche Werte aus 2019 wurden übernommen? Die für die Verbrauchserfassung? Rechnungen?
Welche Heizkostenerfassungsgeräte habt ihr? Heizkostenverteiler? Elektrisch? Funk? Gab es für 2020 eine Ablesung ?
Evtl. handelt es sich ganz banal um ein Versehen, dass die Werte in der Abrechnung nicht aktualisiert wurden, evtl. gibt es andere Gründe. Dazu brauchen wir mehr Informationen.
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Im Oktober 2021 erhält er vom Vermieter B die Nebenkostenabrechnung für 2020 (also fünf Monate von August bis Ende Dezember 2020). Hier sieht der A, dass ein Heizkörper in der Küche, über 200€ an Heizwert verbraucht hat, obwohl der A sie nie angemacht hat, das heißt, sie immer auf der niedrigst-möglichen Stufe "*" hat stehen lassen. Der A fühlt nun den entsprechenden Heizkörper ab und merkt, dass dieser tatsächlich wärmt.
Offensichtlich war damit aber die Küche nie zu warm, sondern die Beheizung durch den Heizkörper notwendig, wenn es der Mieter nicht einmal bemerkt hat, dass der Heizkörper wärmt.
Ich gehe davon aus, dass der Mieter diese Kosten tragen muss. Anders wäre es aus meiner Sicht nur, wenn der Mieter bereits während der Heizperiode ständig gemerkt hätte, dass es viel zu warm ist, dies auch dem Vermieter regelmäßig schriftlich mitgeteilt hätte, dass das Ventil/Thermostat nicht mehr korrekt arbeitet und deshalb viel zu viel Wärme bereitgestellt wird. Wenn das aber erst in der Abrechnung aufgefallen ist, war da offensichtlich nicht der Fall.
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Dass bei einer Nutzung von Oktober bis Dezember hohe Nachzahlungen anfallen, ist normal. Ihr habt drei intensive Heizmonate und keine Vorauszahlungen aus dem Sommer.
Nutzerwechselgebühren sind in der Regel nicht umlagefähig.
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Du warst mit dem Preis einverstanden, damit ist dein Vertrag gültig wie er ist. Es spielt keine Rolle, wie viel der Nachbar zahlt oder wie ein anderer Stellplatz angeboten wird.
Wenn du den Vertrag kündigst, ist es dem Vermieter überlassen, zu welchen Konditionen er dir den Stellplatz dann anbietet oder eben auch gar nicht, das ist alleine seine Sache. Du müsstest dann u.U. eben ohne Stellplatz auskommen.
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Über den Allgemeinstrom-Zähler wird neben Licht, Klingel, Rasenmäher in der Tat auch die Heizung bzw. deren Pumpen gespeist.
Es sind also wärmeerzeugende und nicht-wärmeerzeugende Anteile im Allgemeinstrom.
Der bisherige Vermieter hat den gesamten Stromrechnungsbetrag in die Heizkostenabrechnung zum Abrechnungsdienstleister mitgegeben, der Licht/Klingel/Rasenmäheranteil wurde demnach auch im Verhältnis der verbrauchten Heizkosten verteilt.
So ist das natürlich auch nicht korrekt, auch wenn das vermutlich den größten Teil am Allgemeinstrom ausmacht. Dank LED-Beleuchtung ist das Licht meist nicht mehr viel, die Heizung incl. Pumpen dagegen zieht im Winter schon ganz ordentlich.
Ich glaube jetzt verstanden zu haben, den Licht/Klingel/Rasenmäher-Teil separat in der NK-Abrechnung aufführen (Schlüssel sind Personen in der Wohnungen?).
Verteilerschlüssel ist der, der in den jeweiligen Mietverträgen vereinbart ist. Üblicherweise ist das beim Allgemeinstrom nach Wohnfläche oder ggf. nach Parteien. Das musst du aber im Mietvertrag/in den Mietverträgen nachlesen.
Eine Weile googlen hat zu Tage gebracht, dass einige Gerichte 3% - 5% der Brennstoffkosten als Stromwert zum Betreiben einer Heizung gelten lassen.
Zur korrekten Verteilung der Kosten gibt es interessante Urteile des BGH. BGH Urteil vom 03.06.2016 V ZR 166/15 und vom 20.02.2008 - VII ZUR 27/07
Korrekt wäre die Erfassung des Betriebsstroms über einen Zwischenzähler, meines Wissens nach gibt es dazu aber keine Pflicht. Wenn dieser nicht vorhanden ist, muss man schätzen. Hierfür gibt es verschiedene Ansätze, Heizungsstromkosten als Anteil der Brennstoffkosten wurde meist akzeptiert. Allerdings ist es so, dass hier einfaches Bestreiten des Mieters reicht und du deine Grundlage für die Schätzung konkret benennen musst. Wenn du dann sagst "ich habe 5 % genommen, weil das im Internet so als Durchschnitt steht" könnte es sein, dass das nicht ausreichend ist. Man kann auch schätzen anhand von Betriebsstunden und Stromverbrauch der angeschlossenen Geräte, deren Stromverbrauch schon erheblich schwanken kann.
Spannend wird diese Frage meiner Meinung nach schon, bei der aktuellen Entwicklung der Brennstoffpreise (Öl und Gas Verdopplung des Preises) während Strom nur um 5% gestiegen ist. Es macht keinen Sinn, dass die Heizung bei annähernd gleichem Strompreis plötzlich doppelt so hohe Stromkosten verursacht haben soll wie vorher, nur weil sich die Gaskosten verdoppelt haben. Da ist offensichtlich, dass die Schätzung als Anteil der Brennstoffkosten nicht passt. Insbesondere wird es dann spannend, wenn die auf diese Weise geschätzten Kosten höher sind als die Allgemeinstromkosten überhaupt sind, weil die Kosten für die Brennstoffe immer höher werden und sich Strom moderat entwickelt (da politisch so gewollt).
Diesen Betrag könne man dann in der Heizkostenrechnung mit angeben.
Die verbleibende Differenz zur Stromrechnung dann in die "kalte" Nebenkostenabrechnung.
Beides nach "Abflussprinzip", weil es mit der Stromrechnung nunmal nicht anders geht.
Hab ich das richtig verstanden und ist das gängige Praxis?
Ja, durch das Schätzen des Heizungsstroms als Anteil der Brennstoffkosten geht das ohnehin nicht anders. Im oben genannten Urteil ist die korrekte Umlage des Allgemeinstroms/Heizungsstroms genau beschrieben. Das Urteil betrifft zwar eine WEG, aber es lässt sich auch auf das Mietrecht übertragen.
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Der Allgemeinstrom ist nur Treppenhausbeleuchtung, Klingel und co? D.h. keine Wärmepumpenheizung o.ä.?
Wenn ersteres der Fall ist, darfst du laut Gesetz nach dem Abflussprinzip abrechnen, d.h. du legst genau das um, was im jeweiligen Kalenderjahr von deinem Konto weggegangen ist. Das ist rechtlich sauber und vermeidet sehr viel Stress. Vor allem, weil dieser Allgemeinstrom von den Kosten meistens unbedeutend ist und gar keinen solchen Aufwand rechtfertigt.
Strom für die Heizung (!, meist auch über den Allgemeinstrom angeschlossen) muss da herausgerechnet werden und zu den Heizkosten gerechnet werden, genau wie der Schornsteinfeger, das steht explizit im §7 der Heizkostenverordnung. Also keine einfache Verteilung über die Monate.
Im Allgemeinen würde ich nur dann auf eine Umlage nach dem Leistungsprinzip gehen, wo ich entweder muss (Heizkosten) oder wenn der Versorger das schon so liefert (bei uns Müll und Wasser).
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Das lässt sich im Rahmen der Belegeinsicht prüfen. Dort muss ersichtlich werden, welche Leistungen abgerechnet wurden. Du kannst dann prüfen, ob diese umlagefähige sind und ob die Leistungen auch erbracht wurden. Aus den reinen Zahlen kann man nicht einschätzen, ob das in Ordnung ist.
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Wie wurde die Mieterhöhung begründet? Über eine Modernisierung des Bades oder Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete?
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Sind die Folgen des Rauchens nicht durch Schönheitsreparaturen zu beseitigen, sondern erfordern zusätzliche Arbeiten, so liegt eine Beschädigung vor und der Mieter ist zum Schadensersatz verpflichtet. Das hat auch der BGH bestätigt BGH, Urteil vom 05.03.2008 (VIII ZR 37/07).
Danke für die Korrektur. Dann wurden wir diesbezüglich schlecht vom Anwalt beraten, der auch gesagt hat, dass Rauchen in aller Regel übliche Abnutzung darstellt und vom Vermieter hinzunehmen ist.
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Macht ihr die Verwaltung für einen Dritten oder gehört euch diese Wohnung selbst?
Ich habe einige Urteile gefunden, in denen immer geschrieben wird, dass das Rauchen Privatsache sei, zur privaten Lebensführung gehört etc und das ist ja alles gut und schön, wir verbieten das Rauchen in der Wohnung nicht. Aber es kann doch auch nicht sein, dass man als Vermieter die Wohnung nicht mehr losbekommt, weil niemand in dieser Geruchsbelästigung leben möchte.
Man bekommt die Wohnung ja schon wieder vermietet, nur mit etwas mehr Aufwand. Wir haben selbst zwei Raucherwohnungen übernommen für die Eigennutzung und mussten alle Tapeten sowie Decken entfernen, Bodenbeläge haben wir ohnehin entfernt. Evtl. sollte man auch den Putz entfernen, allerdings macht man das in Mietwohnungen aufgrund des (finanziellen) Aufwandes meistens nicht, evtl. noch Sperrgrund unter die Tapete. Nicht gut fürs Raumklima, aber man ist das Problem erstmal oberflächlich los. Trotzdem sieht hier die Rechtsprechung eine normale Nutzung, die mit der Miete abgegolten ist. Sehe ich anders bzw. würde die Grenze für normale Nutzung deutlich niedriger ansetzen, aber hohe Richter teilen meine Meinung leider nicht.
Euch bleibt meiner Meinung nach nur, die Wohnung komplett renovieren zu lassen bzw. dem Eigentümer ans Herz zu legen, dies machen zu lassen und dann ggf. Ansprüche gegenüber den Erben prüfen zu lassen. Wenn es nur die Tapeten sind, halten sich die Kosten ja in Grenzen und die Wohnung wird evtl. auch etwas aufgewertet damit.
Du könntest du den Sohn natürlich schon auffordern, die Tapeten zu entfernen, in der Hoffnung, dass ihm das lieber ist als dass er evtl. im Nachgang die Kosten für ein Fachunternehmen bezahlen muss. Wenn die Wohnung schadhaft übergeben wird (und dies ist eben strittig!), hat der Vermieter die Wahl, den ehemaligen Mieter aufzufordern, den Schaden zu beheben oder kann auch gleich finanziellen Schadenersatz geltend machen.
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Was kann ich tun?
Nicht viel, außer mit dem Vermieter sprechen, ob er sich noch 1-2 Wochen gedulden kann. Je nachdem, wann du planst, bereits die Wohnung zu räumen, lässt er sich da vielleicht auf einen Kompromiss ein, wenn er Ende des Monats eine leere Wohnung zeigen kann.
Wenn der Vermieter erst in ein paar Wochen Besichtigungen durchführen soll, kann er vermutlich nicht ohne Leerstand weitervermieten, denn die neuen Mieter haben i.d.R. auch Kündigungsfristen einzuhalten und wollen nicht gleich morgen einziehen. Er geht sicherlich auch nicht von einer "verdreckten" oder sehr chaotischen Wohnung aus. Ein paar Umzugskisten hier und dort stören ja nicht bei Besichtigungen.
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