Bitte stelle die Abrechnung, am besten auch die aus 2019, vollständig anonymisiert sein, dann können wir einen Blick darauf werfen, ob offensichtliche Fehler enthalten sind.

Welche Werte aus 2019 wurden übernommen? Die für die Verbrauchserfassung? Rechnungen?

Welche Heizkostenerfassungsgeräte habt ihr? Heizkostenverteiler? Elektrisch? Funk? Gab es für 2020 eine Ablesung ?

Evtl. handelt es sich ganz banal um ein Versehen, dass die Werte in der Abrechnung nicht aktualisiert wurden, evtl. gibt es andere Gründe. Dazu brauchen wir mehr Informationen.

Zitat von Dns88

Im Oktober 2021 erhält er vom Vermieter B die Nebenkostenabrechnung für 2020 (also fünf Monate von August bis Ende Dezember 2020). Hier sieht der A, dass ein Heizkörper in der Küche, über 200€ an Heizwert verbraucht hat, obwohl der A sie nie angemacht hat, das heißt, sie immer auf der niedrigst-möglichen Stufe "*" hat stehen lassen. Der A fühlt nun den entsprechenden Heizkörper ab und merkt, dass dieser tatsächlich wärmt.

Offensichtlich war damit aber die Küche nie zu warm, sondern die Beheizung durch den Heizkörper notwendig, wenn es der Mieter nicht einmal bemerkt hat, dass der Heizkörper wärmt.

Ich gehe davon aus, dass der Mieter diese Kosten tragen muss. Anders wäre es aus meiner Sicht nur, wenn der Mieter bereits während der Heizperiode ständig gemerkt hätte, dass es viel zu warm ist, dies auch dem Vermieter regelmäßig schriftlich mitgeteilt hätte, dass das Ventil/Thermostat nicht mehr korrekt arbeitet und deshalb viel zu viel Wärme bereitgestellt wird. Wenn das aber erst in der Abrechnung aufgefallen ist, war da offensichtlich nicht der Fall.

Dass bei einer Nutzung von Oktober bis Dezember hohe Nachzahlungen anfallen, ist normal. Ihr habt drei intensive Heizmonate und keine Vorauszahlungen aus dem Sommer.

Nutzerwechselgebühren sind in der Regel nicht umlagefähig.

Du warst mit dem Preis einverstanden, damit ist dein Vertrag gültig wie er ist. Es spielt keine Rolle, wie viel der Nachbar zahlt oder wie ein anderer Stellplatz angeboten wird.

Wenn du den Vertrag kündigst, ist es dem Vermieter überlassen, zu welchen Konditionen er dir den Stellplatz dann anbietet oder eben auch gar nicht, das ist alleine seine Sache. Du müsstest dann u.U. eben ohne Stellplatz auskommen.

Zitat von Froeschle

Über den Allgemeinstrom-Zähler wird neben Licht, Klingel, Rasenmäher in der Tat auch die Heizung bzw. deren Pumpen gespeist.

Es sind also wärmeerzeugende und nicht-wärmeerzeugende Anteile im Allgemeinstrom.

Der bisherige Vermieter hat den gesamten Stromrechnungsbetrag in die Heizkostenabrechnung zum Abrechnungsdienstleister mitgegeben, der Licht/Klingel/Rasenmäheranteil wurde demnach auch im Verhältnis der verbrauchten Heizkosten verteilt.

So ist das natürlich auch nicht korrekt, auch wenn das vermutlich den größten Teil am Allgemeinstrom ausmacht. Dank LED-Beleuchtung ist das Licht meist nicht mehr viel, die Heizung incl. Pumpen dagegen zieht im Winter schon ganz ordentlich.

Zitat von Froeschle

Ich glaube jetzt verstanden zu haben, den Licht/Klingel/Rasenmäher-Teil separat in der NK-Abrechnung aufführen (Schlüssel sind Personen in der Wohnungen?).

Verteilerschlüssel ist der, der in den jeweiligen Mietverträgen vereinbart ist. Üblicherweise ist das beim Allgemeinstrom nach Wohnfläche oder ggf. nach Parteien. Das musst du aber im Mietvertrag/in den Mietverträgen nachlesen.

Zitat von Froeschle

Eine Weile googlen hat zu Tage gebracht, dass einige Gerichte 3% - 5% der Brennstoffkosten als Stromwert zum Betreiben einer Heizung gelten lassen.

Zur korrekten Verteilung der Kosten gibt es interessante Urteile des BGH. BGH Urteil vom 03.06.2016 V ZR 166/15 und vom 20.02.2008 - VII ZUR 27/07

Korrekt wäre die Erfassung des Betriebsstroms über einen Zwischenzähler, meines Wissens nach gibt es dazu aber keine Pflicht. Wenn dieser nicht vorhanden ist, muss man schätzen. Hierfür gibt es verschiedene Ansätze, Heizungsstromkosten als Anteil der Brennstoffkosten wurde meist akzeptiert. Allerdings ist es so, dass hier einfaches Bestreiten des Mieters reicht und du deine Grundlage für die Schätzung konkret benennen musst. Wenn du dann sagst "ich habe 5 % genommen, weil das im Internet so als Durchschnitt steht" könnte es sein, dass das nicht ausreichend ist. Man kann auch schätzen anhand von Betriebsstunden und Stromverbrauch der angeschlossenen Geräte, deren Stromverbrauch schon erheblich schwanken kann.

Spannend wird diese Frage meiner Meinung nach schon, bei der aktuellen Entwicklung der Brennstoffpreise (Öl und Gas Verdopplung des Preises) während Strom nur um 5% gestiegen ist. Es macht keinen Sinn, dass die Heizung bei annähernd gleichem Strompreis plötzlich doppelt so hohe Stromkosten verursacht haben soll wie vorher, nur weil sich die Gaskosten verdoppelt haben. Da ist offensichtlich, dass die Schätzung als Anteil der Brennstoffkosten nicht passt. Insbesondere wird es dann spannend, wenn die auf diese Weise geschätzten Kosten höher sind als die Allgemeinstromkosten überhaupt sind, weil die Kosten für die Brennstoffe immer höher werden und sich Strom moderat entwickelt (da politisch so gewollt).

Zitat von Froeschle

Diesen Betrag könne man dann in der Heizkostenrechnung mit angeben.

Die verbleibende Differenz zur Stromrechnung dann in die "kalte" Nebenkostenabrechnung.

Beides nach "Abflussprinzip", weil es mit der Stromrechnung nunmal nicht anders geht.

Hab ich das richtig verstanden und ist das gängige Praxis?

Ja, durch das Schätzen des Heizungsstroms als Anteil der Brennstoffkosten geht das ohnehin nicht anders. Im oben genannten Urteil ist die korrekte Umlage des Allgemeinstroms/Heizungsstroms genau beschrieben. Das Urteil betrifft zwar eine WEG, aber es lässt sich auch auf das Mietrecht übertragen.

Der Allgemeinstrom ist nur Treppenhausbeleuchtung, Klingel und co? D.h. keine Wärmepumpenheizung o.ä.?

Wenn ersteres der Fall ist, darfst du laut Gesetz nach dem Abflussprinzip abrechnen, d.h. du legst genau das um, was im jeweiligen Kalenderjahr von deinem Konto weggegangen ist. Das ist rechtlich sauber und vermeidet sehr viel Stress. Vor allem, weil dieser Allgemeinstrom von den Kosten meistens unbedeutend ist und gar keinen solchen Aufwand rechtfertigt.

Strom für die Heizung (!, meist auch über den Allgemeinstrom angeschlossen) muss da herausgerechnet werden und zu den Heizkosten gerechnet werden, genau wie der Schornsteinfeger, das steht explizit im §7 der Heizkostenverordnung. Also keine einfache Verteilung über die Monate.

Im Allgemeinen würde ich nur dann auf eine Umlage nach dem Leistungsprinzip gehen, wo ich entweder muss (Heizkosten) oder wenn der Versorger das schon so liefert (bei uns Müll und Wasser).

Das lässt sich im Rahmen der Belegeinsicht prüfen. Dort muss ersichtlich werden, welche Leistungen abgerechnet wurden. Du kannst dann prüfen, ob diese umlagefähige sind und ob die Leistungen auch erbracht wurden. Aus den reinen Zahlen kann man nicht einschätzen, ob das in Ordnung ist.

Wie wurde die Mieterhöhung begründet? Über eine Modernisierung des Bades oder Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete?

Zitat von darkshadow

Sind die Folgen des Rauchens nicht durch Schönheitsreparaturen zu beseitigen, sondern erfordern zusätzliche Arbeiten, so liegt eine Beschädigung vor und der Mieter ist zum Schadensersatz verpflichtet. Das hat auch der BGH bestätigt BGH, Urteil vom 05.03.2008 (VIII ZR 37/07).

Danke für die Korrektur. Dann wurden wir diesbezüglich schlecht vom Anwalt beraten, der auch gesagt hat, dass Rauchen in aller Regel übliche Abnutzung darstellt und vom Vermieter hinzunehmen ist.

Macht ihr die Verwaltung für einen Dritten oder gehört euch diese Wohnung selbst?

Zitat von Prekat

Ich habe einige Urteile gefunden, in denen immer geschrieben wird, dass das Rauchen Privatsache sei, zur privaten Lebensführung gehört etc und das ist ja alles gut und schön, wir verbieten das Rauchen in der Wohnung nicht. Aber es kann doch auch nicht sein, dass man als Vermieter die Wohnung nicht mehr losbekommt, weil niemand in dieser Geruchsbelästigung leben möchte.

Man bekommt die Wohnung ja schon wieder vermietet, nur mit etwas mehr Aufwand. Wir haben selbst zwei Raucherwohnungen übernommen für die Eigennutzung und mussten alle Tapeten sowie Decken entfernen, Bodenbeläge haben wir ohnehin entfernt. Evtl. sollte man auch den Putz entfernen, allerdings macht man das in Mietwohnungen aufgrund des (finanziellen) Aufwandes meistens nicht, evtl. noch Sperrgrund unter die Tapete. Nicht gut fürs Raumklima, aber man ist das Problem erstmal oberflächlich los. Trotzdem sieht hier die Rechtsprechung eine normale Nutzung, die mit der Miete abgegolten ist. Sehe ich anders bzw. würde die Grenze für normale Nutzung deutlich niedriger ansetzen, aber hohe Richter teilen meine Meinung leider nicht.

Euch bleibt meiner Meinung nach nur, die Wohnung komplett renovieren zu lassen bzw. dem Eigentümer ans Herz zu legen, dies machen zu lassen und dann ggf. Ansprüche gegenüber den Erben prüfen zu lassen. Wenn es nur die Tapeten sind, halten sich die Kosten ja in Grenzen und die Wohnung wird evtl. auch etwas aufgewertet damit.

Du könntest du den Sohn natürlich schon auffordern, die Tapeten zu entfernen, in der Hoffnung, dass ihm das lieber ist als dass er evtl. im Nachgang die Kosten für ein Fachunternehmen bezahlen muss. Wenn die Wohnung schadhaft übergeben wird (und dies ist eben strittig!), hat der Vermieter die Wahl, den ehemaligen Mieter aufzufordern, den Schaden zu beheben oder kann auch gleich finanziellen Schadenersatz geltend machen.

Zitat von Simieter

Was kann ich tun?

Nicht viel, außer mit dem Vermieter sprechen, ob er sich noch 1-2 Wochen gedulden kann. Je nachdem, wann du planst, bereits die Wohnung zu räumen, lässt er sich da vielleicht auf einen Kompromiss ein, wenn er Ende des Monats eine leere Wohnung zeigen kann.

Wenn der Vermieter erst in ein paar Wochen Besichtigungen durchführen soll, kann er vermutlich nicht ohne Leerstand weitervermieten, denn die neuen Mieter haben i.d.R. auch Kündigungsfristen einzuhalten und wollen nicht gleich morgen einziehen. Er geht sicherlich auch nicht von einer "verdreckten" oder sehr chaotischen Wohnung aus. Ein paar Umzugskisten hier und dort stören ja nicht bei Besichtigungen.

Meines Wissens nach sind solche Rahmenverträge zulässig, durchaus auch nicht unüblich. Große Verwaltungen oder Immobilienfirmen schließen solche Verträge ab.

Zitat von the-brad

Da so anhand der Rechnung der Versicherung überhaupt nicht nachvollziehbar ist, was das einzelne Gebäude explizit kostet

Genau das ist eben auch nicht der Fall. Das einzelne Gebäude kostet nicht explizit. Es gibt eine Rahmenversicherung für alle Gebäude der Gesellschaft, es spielt keine Rolle mehr, welche Schäden die einzelnen Gebäude hatten, welche genauen Risiken die einzelnen Gebäude haben, sondern es wird praktisch gemittelt. In der Regel ist dies erheblich günstiger als jedes Gebäude einzeln zu versichern. Die Versicherungssumme wird dann gleichmäßig auf die Gebäude verteilt. In Einzelfällen, und das scheint bei euch evtl. der Fall zu sein, führt das zu einem Anstieg (ggf. wäre die Prämie aber auch so gestiegen, evtl. sogar mehr als nur die 28%), in der Regel profitieren davon aber die Mieter. Evtl. ist nun auch der Versicherungsschutz höher und Dinge abgesichert, die vorher nicht versichert oder nicht versicherbar waren. Dazu müsstest du die Unterlagen genau vergleichen.

Du hast das Recht, die Rechnung zu prüfen. Dort sollte dann die gesamte versicherte Quadratmeterzahl stehen und du musst prüfen können, ob die Berechnung für deine Wohnung stimmt.

Zitat von Bob_2021

In der vorherigen Wohnung wurde die Wärme ebenfalls mittels Wärmecontracting zur Verfügung gestellt, dort waren die Fixkosten jedoch nur ~10% der gegenwärtigen Fixkosten.

Daher hat uns die Summe dann doch etwas überrascht.

Da gibt es tatsächlich sehr unterschiedliche Preisgestaltungen. Ich kenne von hohen Fixkosten und normalem bis günstigen Arbeitspreis bis hin zum Fall einer Gasheizung, die praktisch ohne zusätzliche Fixkosten gemietet wurde (d.h. Fixkosten wie für Schornsteinfeger, Wartung, Grundpreis Gas usw. ohnehin angefallen wäre), der Arbeitspreis jedoch beim doppelten des marktüblichen Preises lag, es keine Preisgarantien gab und damit jeder Erhöhung des Gaspreises quartalsweise weitergegeben wurde, und der Contractor damit sein Geld reingeholt hat.

Dann solltest du diese Frage an den Vermieter stellen. Im Sinne des Wirtschaftlichkeitsgebotes dürfte es zumindest zweifelhaft sein, elektrische Heizungen ohne triftigen Grund laufen zu lassen und die Kosten dann an die Mieter weiterzureichen. Evtl. gibt es aber auch einen guten Grund, dies kann dir jedoch nur der Vermieter sagen.

Zitat von Bob_2021

Die Miete für den Wärmetauscher beträgt ~100€ pro Monat, die gemittelten Verbrauchskosten belaufen sich auf ~30€ pro Monat.

Kann das Verhältnis zwischen Fixkosten und variablen Kosten beliebig groß sein, oder gibt es hier irgendwelche Limitierungen?

Meines Wissens nach nicht, das ist mit dem Contractor zu verhandeln. Eine Frage könnte sein, ob man 100 € Fixkosten als unwirtschaftlich einstufen kann. Normalerweise beträgt der Grundpreis etwa 1/3 dieser Kosten, allerdings bei gekauften Übergabestationen, zzgl. Kosten für die Abrechnung. Wenn der Wärmetauscher nun gemietet ist, könnten die 100 € evtl schon realistisch sein, auch wenn es teuer klingt. Fernwärme ist in der Regel ein recht teures Heizungssystem für den Nutzer.

Die Art der Heizung war bereits bei Einzug vorhanden oder ist im Mietvertrag entsprechend vereinbart?

Zitat von Bob_2021

Hätte die WEG direkt die anfallenden Kosten des Wärmecontracting nach dem 30%/70%-Modell aufteilen müssen?

Meiner Meinung nach nicht, wenn die Zuordnung der Kosten zu einem Nutzer möglich ist und nichts abweichendes in deinem Mietvertrag vereinbart ist. Mit der WEG und ihren Verteilerschlüsseln hast du nicht direkt etwas zu tun, für dich maßgeblich ist dein Mietvertrag. Wenn es hier Abweichungen gibt, ist es das Problem des Vermieters.

Wozu dienen diese elektrischen Heizelemente? Sind diese für den Betrieb der technischen Anlagen notwendig? Wenn das grundsätzlich der Fall ist, könnte man sich evtl. noch fragen, ob es eine wirtschaftlichere Lösung dafür gibt.

Zitat von Ne1991le

Mir geht es darum, ob es richtig ist, dass die Kaution gezahlt werden muss sobald ein neuer Mieter eingezogen ist und ob dies auch der Fall ist, wenn der Vermieter die Räumlichkeiten komplett umbaut (also nicht "nur" renoviert).

Es ist der Regelfall, dass der neue Mieter eingezogen ist, bevor die Kaution (vollständig) ausgezahlt ist. Das ist unabhängig voneinander. Man kann Schäden ja auch dokumentieren und dann, je nach Verfügbarkeit der Handwerker und Material und Art des Schadens, auch später beheben lassen.

"Komplettumbau" ist eine vage Formulierung. Ein Durchbruch durch eine Wand oder auch das Entfernen einer Wand bedeutet ja nicht gleichzeitig, dass beispielsweise die Fenster, Türen, Elektrik, Heizungen, Wasserleitungen... ebenfalls neu gemacht werden. Oder gar neuer Estrich, Putz an den Wänden usw. Von daher kann es theoretisch durchaus relevante Schäden geben, auch wenn Umbaumaßnahmen anstehen.

Es gibt keine Pflicht, ein Übergabeprotokoll anzufertigen oder zu unterschreiben. Daraus lässt sich nicht unbedingt ableiten, dass es keine Mängel gibt, insbesondere, wenn es um versteckte Mängel geht, die dem Vermieter erst bei einer eingehenden Besichtigung auffallen können.

Hast du dir den Energieausweis zeigen lassen? Durchschnittliche Kosten kann man kaum ausmachen, denn das hängt weniger an der Art der Heizung als am energetischen Zustand des Gebäudes und auch an der Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes. Das Alter der Therme spielt natürlich auch eine Rolle.

Die Wartung ist natürlich schon ein wichtiger Posten, andererseits hast du die freie Wahl des Gasanbieters.

Noch eine Ergängzung: eine Gas-Etagenheizung als solche ist keine Kostenfalle. Das ist als Heizungssystem noch nicht unüblich und dazu gehört auch, dass sich der Mieter selbst um die Brennstofflieferungen kümmert, sodass der Vermieter dazu ehrlicherweise wirklich nichts sagen kann. Aus dem Energieausweis kannst du grob überschlagen, welche Kosten in etwa bei den aktuellen Gaspreisen auf dich zukommen. Die Kosten für die Thermenwartung halte ich für realistisch, das ist leider bezogen auf die Wohnfläche recht viel, aber eben einer der Nachteile der Etagenheizung. Andererseits zahlst du auch nur deinen Verbrauch und nicht den der Nachbarn mit, weil es keine Umlage der Heizkosten nach Wohnfläche gibt und du die Therme auch wesentlich besser auf deinen Bedarf einstellen (lassen) kannst als bei einer Zentralheizung. Ich kenne niemanden, der damit unzufrieden ist und sich eine Zentralheizung wünschen würde. Das Problem an hohen Kosten ist dann eigentlich immer das Gebäude oder veraltete Technik, aber das gibt es bei einer Zentralheizung mindestens genauso häufig.

Es gilt immer der Umlageschlüssel, der im Mietvertrag vereinbart ist. Eine pauschale Antwort kann man hier nicht geben.

Zitat von Juin6686

Im Heizungskeller stehen zwei große Boiler, ich vermute, dass es sich da um die Warmwasserbehälter handelt. Zumal er das Warmwasser ja auch so komisch errechnet und es keine Rechnungen gibt.

Vermutlich. Man kann auch über die Wärmepumpe und/oder Zuheizregister zentral Warmwasser erzeugen. Das Problem ist hier das gleiche wie für die Heizung an sich. Wenn der Strom für die Heizung einfach auf den Haushaltsstromzähler des Vermieters läuft, gibt es natürlich keine Rechnung für den Verbrauch der Heizung. Das hat der Vermieter allerdings selbst zu vertreten, er könnte das Haus ja (mit mehr oder weniger Aufwand im Nachhinein) den entsprechenden Zählern ausstatten und dann zukünftig auch die Stromkosten für die Heizung umlegen. Wenn er keine Rechnungen zur Heizung vorlegen kann, kann er auch keine Kosten abrechnen.