Beiträge von Schweinchenfan

Wenn der Vermieter eine neue Tür einbauen will, muss er einen Abzug alt für neu vornehmen und kann von euch nicht einfach eine neue Tür verlangen. Damit wäre er besser gestellt als vorher, wenn die Tür bereits 30 Jahre alt ist. Ihr müsst praktisch den Restwert ersetzen und der dürfte bei oder nahe 0 € liegen.

Ob eine Wohnung tatsächlich genutzt wird, ist meist nicht relevant, es kommt auf die Vertragsverhältnisse an.

Wessen Versicherung hat denn den Ersatzwohnraum bezahlt bzw. wer hat ihn organisiert? Die Wohngebäudeversicherung des Vermieters oder deine Hausratversicherung?

Wenn du dir selbst Ersatzwohnraum organisiert und bezahlt hast und dann die Miete aufgrund der Nicht-Bewohnbarkeit um 100 % gemindert hast, betrifft diese Mietminderung auch die Nebenkosten. Der Vermieter müsste also deine Vorauszahlungen für die Monate gutschreiben, so als wenn du sie bezahlt hättest. In der Abrechnung tauchen dann natürlich auch die Kosten für die Monate auf.

Hat der Vermieter auf eigene Kosten (bzw. die seiner Versicherung) dir Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt, musst du deinen Mietvertrag einhalten und entsprechend auch die Miete und die Nebenkosten bezahlen.

Zitat von Rancico

Jetzt erhalte ich die Nebenkostenabrechnung ohne den Leerstand der Monate die nicht bewohnbar waren mit der Begründung die Nebenkosten laufen schließlich weiter

Das ist grundsätzlich richtig. Den Fall, dass Nebenkosten nicht auf ein bestehendes Mietverhältnis umgelegt werden, ist meines Wissens nach so nicht vorgesehen. In der Abrechnung tauchen diese Monate also immer auf, es bleibt nur bei der Frage, wer die Vorauszahlungen für diese Monate leisten muss, der Vermieter aufgrund der 100 % Mietminderung oder der Mieter, da der Vermieter den Ersatzwohnraum zur Verfügung stellt und damit der Mietvertrag von beiden Seiten eingehalten werden muss.

Du kannst natürlich schlicht und einfach mit dem Vermieter reden, ob er dir den Umzug sponsort, wenn er anschließend für deutlich mehr vermieten kann. Ansonsten hast du da kaum Möglichkeiten, denn du bist immer auf die Zustimmung des Vermieters angewiesen.

Der Vermieter muss schlicht nicht nach Zählerständen oder Tonnenleerungen abrechnen, das Leistungsprinzip ist bei den kalten Betriebskosten optional. Bei uns wird beispielsweise am 01.01., 01.04., 01.07. und am 01.10. der Abschlag für Wasser und Abwasser abgebucht, im Januar kommt die Rechnung und wird mit dem Abschlag im April verrechnet. Für die Abrechnung vom 01.09.2020-31.08.2021 würden wir einfach die Abschläge 01.10.2020, 01.01.2021, 01.04.2021 und 01.07.2021 nehmen, völlig egal, welcher Zählerstand an welchem Zähler am 31.08.2021 war. Genauso läuft es bei allen anderen Posten auch. Da gibt es unterjährig Abschläge und einmal eine Rechnung. Es geht nicht darum, wann was geleistet wurde, sondern nur, was vom 01.09.2020 bis 31.08.2021 vom Konto des Vermieters abgegangen ist. Der Grund ist genau der von dir genannte, das ist alles aufwändig und kompliziert und erfordert am Ende noch Ablesungen, also macht man das nur, wenn man muss (Heizkosten). Alles andere legt man nach Abflussprinzip um und fertig.

Zitat von MiaBurg

Wie im Mietvertrag vereinbart, leisten wir eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten (150 €). Ein genauer Abrechnungszeitraum ist im Mietvertrag nicht vereinbart/definiert, dort steht nur jährliche Abrechnung; es hieß aber mündlich, dass wie üblich kalenderjährlich abgerechnet wird.

Wenn es über diese mündliche Vereinbarung keine Nachweise gibt, wird es schwierig.

Es ist durchaus üblich, dass die Rechnungen nicht alle die gleichen Abrechnungszeiträume haben. Bei uns ist Wasser und Abwasser jährlich, Wohngebäudeversicherung März - März, Schornsteinfeger ist immer im April/Mai... Das ist auch alles kein Problem. Der Vermieter muss gar nicht nach dem Leistungsprinzip abrechnen, sondern er kann einfach das umlegen, was er im Abrechnungszeitraum bezahlt hat. Zählerstände spielen bei diesem Abrechnungsmodus keine Rolle. Ausnahme sind hier nur die Heizkosten, aber die gehen ja nicht über den Vermieter. Letztlich ist es auch egal, denn der Vermieter reicht die umlagefähigen Kosten ja ohnehin zu 100 % an euch weiter und es findet keine weitere Umverteilung statt, wo Abweichungen ggf. zum Nachteil werden könnten. Letztlich zahlt ihr in eurem Gesamt-Mietzeitraum immer das gleiche und es bringt nur schlechte Stimmung, wenn ihr wegen 10 oder 20 € im einen oder im nächsten Jahr herumstreitet.

Natürlich wollt ihr wissen, ob ihr ein Guthaben habt oder nicht. Allerdings würde ich nicht davon ausgehen, dass wir von großen Summen reden. Die kalten Betriebskosten sind in der Regel sehr gut zu kalkulieren, es ist klar, was für Versicherung, Schornsteinfeger usw. anfallen, je nach Abrechnungsmodus gilt das auch für Müll, wenn nicht aufkommensabhängig abrechnet wird. 150 € für ein EFH normaler Größe auch nicht besonders viel, wenn da Wohngebäudeversicherung, Grundsteuer, Müll, Abwasser und die Nebenkosten für die Heizung (Schornsteinfeger, Wartung) drin sind. Bei uns reichen die 150 €/Monat nicht aus für die genannten Positionen.

Zitat von Kollektiv

Meine Vermieter wohnen mit im Haus und Laden ihr neues E-Auto in der Garage. Nach Infos von meinem Nachbarn, hat die Garage keinen extra Zähler, sondern soll (so wird vermutet) über den allgemeinen Zähler laufen.

Das wäre auch mehr als unüblich, denn ein Zähler kostet auch eine monatliche Grundgebühr. In Zeiten von E-Autos wird das durchaus kommen, weil der Autostrom bisher billiger war. Genau wie Waschmaschinen, Trockner usw in Gemeinschaftsräumen oder eigene Kellerräume... werden Garagen üblicherweise einfach auch den Wohnungszähler geklemmt.

Wie Leipziger schon schreibt, mit 40 € käme man beim Autoladen nicht weit. Das sind bei normalem Haushaltsstrom bei weitem keine 1000 km. Ich halte das auch für die normale Preissteigerung, wenn ich von üblichen Größenordnungen beim Allgemeinstrom ausgehe.

Wenn du die Abrechnung anonymisiert einstellst, können wir gern drüber schauen.

Es gibt meines Wissens nach keine Verpflichtung, den Wärmepumpenstrom über einen eigenen Zähler laufen zu lassen. Dies hat nämlich durchaus auch Nachteile, größerer Zählerkasten nötig, Sperrzeiten durch den Netzbetreiber, zusätzliche Grundgebühr usw.

Zitat von Nukolino

. Das Zimmer meines Sohnes wird nicht warm. Nur wenn ich die Heizung (Gas) auf 5 drehe.

Wenn das Zimmer ausreichend warm wird, wenn du die Heizung hoch genug stellst, ist das aus mietrechtlicher Sicht ausreichend.

Zitat von Nukolino

....ja 30er Jahre Haus. Das Dach ist nicht gedämmt.

Es gibt schon seit einigen Jahren eine Dämmpflicht für das Dach oder die oberste Geschossdecke. Allerdings ist es so, dass viele alte Holzbalkendecken diese extrem laschen Anforderungen erfüllen. Das könntest du aber prüfen.

Ansonsten stimme ich dem Vermieter im Grunde zu. In einem Haus aus den 30igern wird es kalt, wenn man nicht heizt. Bzw bis auf Passivhäuser trifft das auf alle Häuser zu, es geht nur mehr oder weniger schnell. Alte Häuser sind meistens nicht luftdicht, auch das ist normal.

Letztlich hilft hier vermutlich nur, eine andere Wohnung zu suchen, die deutlich neuer ist. Ab Ende der 70iger gab es nennenswerte Anforderungen an den Wärmeschutz. Je neuer desto besser natürlich.

Ja, natürlich darfst du ein Schloss anbringen, solange du die Tür dabei nicht beschädigst.

Zitat von Blacklady

Also müsste ich einen Anwalt suchen, der mir was fertig macht oder?

Müssen ist zu viel gesagt, aber nach deiner Beschreibung könnte ich mir gut vorstellen, dass er ein Schreiben von dir einfach ignoriert. Von Anwalt wirkt das meist mehr, kann allerdings in die ein oder andere Richtung gehen. Ich weiß nicht, wie schlecht der Wohnungsmarkt bei euch ist, aber an dieser Stelle möchte ich darauf hinweisen, dass der Vermieter ohne Grund mit einer verlängerten Frist von 3 Monaten kündigen kann. Je nachdem, wie lange ihr dort bereits wohnt, könnte es also sein, dass ihr innerhalb eines halben Jahres ausziehen müsst, wenn der Vermieter kündigt.

Gibt es am Keller auch nicht die Möglichkeit, ein Schloss nachzurüsten? Irgendeine Tür sollte es ja wenigstens geben.

Zitat von Blacklady

kann ich mich dagegen wehren oder muss ich das hinnehmen?

Das musst du nicht hinnehmen. Du kannst den Vermieter, ggf. mit Briefkopf vom Anwalt, darauf hinweisen, dass du zukünftig nur noch auf schriftlichem Weg kommunizieren wirst und keine Telefonanrufe oder Gespräche mit ihm führen wirst. Seine Telefonnumer kannst du ja sperren lassen. Wenn der Keller mit vermietet ist, darf er diesen genau wie die Wohnung nicht einfach betreten. Diesen solltest du abschließen.

Der Vermieter hat bis 3 Jahre nach Ablauf des Kalenderjahres Zeit, seine Forderungen geltend zu machen. Es ist gerade mal der erste Monat fast um, darauf würde ich gar nichts geben. Wenn er Mitte Januar, als die Miete tatsächlich fällig war, Kontakt zum Anwalt gesucht hat, ist es nachvollziehbar, dass noch nichts da ist. Auch ein Mahnbescheid würde vermutlich länger dauern. Zumal es ja auch gar nicht drängt, wie oben beschrieben.

Nebenan heißt nicht im gleichen Haus und es gibt einen weiteren Mieter im Haus?

Wie ist die Wohnsituation? Wohnt ihr in einem üblichen Mehrfamilienhaus? In diesem Fall braucht der Vermieter einen gültigen Kündigungsgrund. Eine abgelehnte Mieterhöhung zählt nicht dazu. Eigenbedarf schon, allerdings muss dieser auch tatsächlich bestehen. Ob die Garage separat zu kündigen ist, kommt auf den Mietvertrag an. Meist ist das nicht so einfach.

Im 2-FH, in dem der Vermieter selbst wohnt, gilt das oben geschriebene nicht, da kann der Vermieter auch ohne Grund kündigen.

Zitat von DortmundDo

Habe nachgelesen, dass die 12 Monatsfrist gilt, allerdings nur, wenn der Vermieter selbst schuld am Versäumnis ist.

Das ist richtig. Wenn der Vermieter die Verzögerung nicht zu vertreten hat, zum Beispiel weil der Versorger/Stadt trotz vorliegender Ablesewerte zu spät schickt, kann er auch später noch Nachzahlungen fordern

Er muss allerdings nachweisen, dass der sich darum bemüht hat, regelmäßig nachgefragt und Druck gemacht hat. Um das zu Klären müsste man also genau wissen, was korrigiert wurde und warum und wer das zu vertreten hat. Wenn die Hausverwaltung etwas falsch gemacht hat, ist das in der Regel dem Vermieter zuzuschreiben, denn diese ist sein Erfüllungsgehilfe. Dann muss sich der Vermieter an die Verwaltung wegen, die dafür aber extra eine Versicherung hat.

Wenn das Bad kein Fenster zum Lüften hat, muss eine Entlüftung vorhanden sein. Die ist vermutlich an das Licht gekoppelt. Gibt es das bei dir nicht? Dann solltest du dich an den Vermieter wenden, der dann nachbessern muss.

Ich habe auch dieses Feuchtigkeitsmessgerät. Wenn es korrekt verwendet wurde, sprechen diese Zahlen sehr für Kondensat. Ecken kann das Gerät nicht korrekt messen, deshalb stimmen diese 70 nicht, sondern sind zu hoch. Alle anderen Zahlen sind im trockenen bis gering feuchten Bereich, sodass ich eindringende Feuchtigkeit eigentlich ausschließen würde. Da liegen erfahrungsgemäß die Zahlen viel höher.

Die Oberflächentemperaturen sagen das gleiche. Alles unter 12 Grad ist nahe oder unter dem Taupunkt, da ist mit Schimmelbildung zu rechnen. 11 Grad Wand Temperatur ist einfach viel zu wenig.

Letztlich bleibt nur die Frage, wer daran schuld ist. Ecken sind kontruktiv einfach ein Problem, da sie maximale Außenfläche bei minimalem Luftvolumen innen haben. Aber ein Haus ohne Ecken geht nun mal auch nicht. Ich fürchte, das kann nur ein Gutachter vor Ort beurteilen, ob mit der aktuellen Positionierung und auch Größe der Heizkörper eine Aufheizung der Wände bei angemessenen Raumtermperaturen auf das nötige Minimum möglich ist oder nicht.

Wenn keine Vertragsänderung erfolgt, bleibt es bei dem Mietvertrag mit den 4 ursprünglichen Mietern. Einer Änderung müssen alle, auch der Vermieter, zustimmen. Der Vertrag geht nicht allein auf den verbliebenen Mieter über.

Genauso verhält es sich mit neuen Mietern. Wenn das ganze Haus an die ursprünglichen Mieter vermietet ist, kann der Vermieter keine anderen Verträge ohne deren Zustimmung abschließen.

Jegliche Änderungen müssen alle unterschreiben. Der Vermieter könnte aber natürlich seine Zustimmung für die Entlassung der 3 ausgezogenen davon abhängig machen, dass andere Mieter seiner Wahl in den Vertrag eintreten.

Dass es dazu bisher wenig Themen und auch Urteile gibt, dürfte an der bis 2020 wenig verbreiteten Situation liegen. Fürs Homeoffice eigene Räume anzumieten, ist ja sehr ungewöhnlich und sehr wenig verbreitet gewesen. Ich denke, da dürften in den nächsten Jahren auch mehr Themen auftauchen, insbesondere wenn Städte gegen die zunehmende Zweckentfremdung von Wohnraum vorgehen und es da zu Urteilen kommt.

Zitat von Jakub

3. Gibt es Unterschiede, falls wir die zweite Wohnung

a) auchschileßlich als "Arbeitszimmer" nutzen

Wenn die Wohnung ausschließlich als Arbeitszimmer zu beruflichen Zwecken genutzt wird, ist das keine Wohnraumnutzung mehr und damit eine Zweckentfremdung und die Nutzung müsste daher aus baurechtlicher Sicht genehmigt werden, d.h. eine Nutzungsänderung. Letzteres ist mit Aufwand und Kosten verbunden, evlt. je nach Standort nicht einmal genehmigungsfähig, wenn die Stadt keine Zweckentfremdung von Wohnraum zulässt. Vermutlich ist dies auch nicht zu dadurch abzuändern, wenn ein Teil der Fläche als privater Abstellraum genutzt wird, denn es geht um die überwiegende Nutzung. Deshalb das Homeoffice in der eigenen Wohnung baurechtlich auch kein Problem, denn überwiegend wird die Wohnung ja trotzdem noch zum Wohnen genutzt. Wenn extra Räume dafür angemietet werden, in denen jedoch nicht gewohnt wird, sieht das anders aus.

Nach dem deutschen Melderecht muss jede Wohnung angemeldet werden, also auch die zweite. Von der GEZ kann man sich grundsätzlich befreien lassen für den Zweitwohnsitz. Ob für eine Zweitwohnung Steuern anfallen, ist von Stadt zu Stadt unterschiedlich.

Das größte Problem dürfte jedoch die Zweckentfremdung sein und ich würde daher keine zwei Wohnungen anmieten, sondern eine größere suchen. Da kann sonst einiges dran hängen und ich als Vermieter würde das auch nicht ohne die Nutzungsänderung so vermieten, denn im Fall der Fälle wäre der Vermieter/Eigentümer der Dumme.

Zitat von Jakub

Ideal natürlich wäre, wenn die zweite Wohnung einfach als Büro betrachtet, keine Schwierigkeiten bringen und dann auch komplett als Arbeitszimmer absetzen lassen würde. Ich befürchte aber, es wäre zu viel Glück auf einmal

Das ist im Grunde dagegen einfach: mietet eine Fläche, die als Büro genehmigt ist. Diese dürften in den heutigen Zeiten an vielen Standorten (von besonderen Lagen mal abgesehen) auch billiger sein als Wohnraum, vor allem, wenn der Bedarf nach Büroflächen durch die Verbreitung von Homeoffice weiter sinkt.

Fürs weitere Vorgehen hat Fruggel schon etwas gesagt. Ihr solltet den Vermieter kontaktieren und den Schimmel melden. Dieser muss dann weitere Schritte zur Ursachenklärung und die Schadensbeseitigung einleiten.

Auch wenn sicherlich durch eine Messung eine andere Ursache für die Feuchtigkeit ausgeschlossen werden sollte, ist im ungedämmten Altbau das Stellen von Möbelstücken, insbesondere größeren, an eine Außenwand grundsätzlich etwas, was man so weit wie nur möglich vermeiden sollte. Am besten sollte gleichzeitig eine Messung der Oberflächentemperatur der Wände und Möbel durchgeführt werden, denn diese ist eine sehr wichtige Ergänzung in den meisten Fällen.

Wenn wir Meldungen von Schimmel hatten, war meist die Oberflächentemperatur (und oberflächennahe Luftfeuchtigkeit, die bei den Geräten in der Regel mitgemessen wird) sehr entscheidend, denn dann kann man sehen, wenn die Wände einfach zu kalt sind und dort die relative Luftfeuchtigkeit bei 70% und mehr liegt, was Schimmelbildung ermöglicht. Wenn die Wände mit Möbeln verstellt sind, kann an einer freien Stelle im Raum die Luftfeuchtigkeit und Temperatur durchaus in Ordnung sein. Durch die Möbel kann die Wand aber nicht gleichermaßen aufgeheizt werden, die warme feuchte Luft aus dem Raum strömt dennoch dahinter entlang, kühlt ab und die Feuchtigkeit kondensiert an der Wand und den Möbeln, die ebenfalls kalt sind. Das führt zu Schimmel an den Wänden und an den Möbelstücken, so wie beschrieben.

Gäbe es eindringende Feuchtigkeit von außen, wäre der Befall an der Wand deutlich stärker und weniger an den Möbeln, wenn überhaupt. Wir hatten das bei einem Wasserschaden, da war die Wand komplett geschimmelt, da diese nass war, die Möbel, die an dieser Wand standen, dagegen hatten gar nichts. Die waren von der Feuchtigkeit in der Wand nicht betroffen und nicht kalt.