Beiträge von Schweinchenfan

Eigentlich sollte das keinen Unterschied machen.

Was wurde abgelesen und was wurde wie verteilt?

z.B. Gesamtverbrauch im Jahr = 1000 m³ laut Gaszähler

du z.B. 400, Nachmieter/Vermieter 600

Die Rechnung des Versorgers lautet 1000 € für 2022 -> diese werden 40/60 verteilt. Dabei spielt es gar keine Rolle, ob der Gasversorger in m³, kWh oder Äpfeln abrechnet und in welcher Einheit (oder ganz ohne Einheiten -siehe Heizkostenverteiler) abgelesen wird. Aus dem Ablesewerten wird ein Verhältnis ermittelt, nach welchem die Kosten, die der Gasversorger in Rechnung gestellt hat, verteilt werden.

Bei Flüssiggas wäre es komplexer, weil man vermutlich die einzelnen Kalenderjahre abgrenzen muss, aber danach würde das nach dem gleichen Schema gehen.

Rechtlich einwandfrei scheint auch der Rest des Erhöhungsbegehrens nicht zu sein, von daher ist die Frist vermutlich eher Nebensache. Üblicherweise gibt es

Bedenkzeit bei Mieterhöhung, damit der Mieter die Rechtmäßigkeit prüfen kann.

Ich denke, man sollte einfach das Gespräch suchen, wenn man an einem Fortbestand des Mietverhältnisses mit gutem Verhältnis interessiert ist. Dabei kann man auch den Zeitpunkt der Erhöhung besprechen.

Wie ein Vermieter bereits eine "Abrechnung" für 2023 erstellen konnte, ist doch sehr seltsam.

Meiner Meinung nach sollte hier aber eine anwaltliche Beratung erfolgen, wenn ihr euch nicht mit dem Vermiete einigen könnt/wollt. Es muss im Detail geprüft werden, ob die pauschale Abrechnung incl. Heizkosten überhaupt zulässig ist, genau wie die Anforderungen an eine Erhöhung der Pauschalmiete. Die oben stehende "Abrechnung"/Kostenaufstellung sollte auch geprüft werden. Meiner Meinung nach sind die Heizkosten utopisch hoch, damit heizen wir ein 100 Jahre altes Haus bei aktuellen Preisen bzw. unter Berücksichtigung der Bremse. Auch die Wohngebäudeversicherung und die Stromkosten sind recht hoch, wenn auch nicht utopisch. Wenn das Gespräch mit dem Vermieter gesucht wird, würde ich mir hier die Belege genau anschauen und prüfen, ob das realistisch ist. Ggf. wurde z.B. die Gaspreisbremse noch nicht berücksichtigt.

Man kann ja mit dem Vermieter auch erst einmal das Gespräch suchen. Dass bei den o.g. Nebenkosten die Miete nicht bei 270 € bleiben kann, ist für jeden nachvollziehbar. In den letzten Jahren 2 Jahren sind die Nebenkosten drastisch gestiegen, bei uns auch z.B. die Grundsteuer um 30 %, Wohngebäudeversicherung um 30%, Müll 10 %... von den mind. verdoppelten Energiekosten ganz zu schweigen. Von daher sehe ich eine Erhöhung im Grunde auch als notwendig für den Vermieter an. Auch Handwerker (Instandhaltung) werden nicht billiger und auch das muss der Vermieter irgendwo berücksichtigen, wenn es die ortsübliche Vergleichsmiete hergibt. Wenn vorher mit 100 € Nebenkosten kalkuliert wurde, sind die 260€ in Anbetracht der Tatsache, dass die Heizkosten den bei weitem größten Teil ausmachen, gar nicht so unwahrscheinlich.

So einfach wie hier gemacht ist die Mieterhöhung sicherlich nicht, er will ja auch die Grundmiete und nicht nur die Nebenkostenpauschale erhöhen. Man sollte auch genau prüfen, ob die pauschale Abrechnung der Heizkosten wirklich zulässig ist. Wenn die Kosten wirklich stimmen und mit Preisbremse berechnet sind, ist der Verbrauch unglaublich hoch, was vermutlich zu einem großen Teil der Pauschale geschuldet ist. Den Mietern ist es egal, wie viel verbraucht wird, da keine Verbrauchserfassung und nicht einmal eine Abrechnung über die tatsächlichen Kosten erfolgt. Deshalb ist das auch in der Regel gar nicht zulässig.

Zitat von Statisch

Ich habe als Student leider nicht viel Geld über und der neue Mietpreis ist für die Region überdurchschnittlich hoch.

Die Nebenkosten von fast 10 €/m² bezogen auf dein Zimmer sind einfach extrem hoch, damit sprengt man jeden durchschnittlichen Mietpreis. Allein die Heizkosten mit fast 50 €/m² auf die gesamte Gebäudefläche (?) bezogen, sind das 3-4-fache des üblichen Niveaus.

Sofern ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung, wie z.B. Eigenbedarf, und kein Kündigungsausschluss besteht, prinzipiell ja. Der Mieter kann natürlich Härtegründe anführen, um den Auszug hinauszuzögern, verhindern i.d.R. aber nicht.

Grundsätzlich ist es richtig, dass vorhersehbarer Eigenbedarf missbräuchlich ist und das hier vorliegen könnte. Sicher ist das aus meiner Sicht allerdings nicht. Die Situation ist zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages zu betrachten. Evtl. hat er die Wohnung in der Absicht gekauft, sie in 10, 15 Jahren dem Familienmitglied zur Verfügung zu stellen. Evtl. auch, ohne Eigenbedarf anzumelden, sondern einfach den Auszug des Mieters abzuwarten. Ggf. hat aber das Familienmitglied zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages geäußert, dass es dort überhaupt nicht einziehen möchte und auch damit wäre zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages kein Eigenbedarf vorhersehbar gewesen. Später hat es ggf. die Meinung geändert, die Situation hat sich verändert und es möchte doch einziehen. Das ist alles eine Frage, welche Geschichte der Vermieter dazu liefert und wem der Richter glaubt, wenn es zur Räumungsklage kommt.

Einen Gefallen hat sich der Vermieter damit eher nicht getan und macht das ganze sicherlich angreifbar. Ich persönlich würde aber nicht zu sehr darauf bauen und die Kosten einer Räumungsklage riskieren, wenn eine andere Wohnung gefunden werden kann. Eine Küche kann man i.d.R. mitnehmen und woanders mit neuer Arbeitsplatte wieder aufbauen.

Grundsätzlich sind Eigenbedarf und Schimmelprobleme (wie auch jede Mietminderung o.ä.) unabhängig voneinander. Wenn Eigenbedarf besteht, dann kann der Vermieter diesen anmelden. Gleiches würde auch für neue Vermieter gelten, die das Haus von ihm kaufen.

Defekte Fenster haben, wie der Name schon vermuten lässt, nichts mit Schönheitsreparaturen zu tun.

Die Reparatur ist zunächst Sache des Vermieters, der muss die Reparatur beauftragen. Ggf. könnte er die Kosten als Kleinreparatur auf den Mieter abwälzen, wenn das vereinbart ist. Aus der Beschreibung verstehe ich nicht, was da genau kaputt ist. Alles, was dem ständigen, unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegt, fällt darunter. Das wäre zum Beispiel der Fenstergriff.

Zitat von klaussp

auf welcher Basis eine Abrechnung stattfinden soll (6 Wohnungen mit unterschiedlicher Größe/Einwohnerzahl) - alle ohne Zähler.

Für das Kaltwasser gibt es unstrittig keine allgemeine Pflicht zur Verbrauchserfassung. Hier gilt der Verteilungsmaßstab, der im Mietvertrag vereinbart ist. Das könnte nach Verbrauch sein, jedoch auch Wohnfläche, Personen... Ein Blick in den Mietvertrag sollte diese Frage klären.

Bzgl. der Heizkosten gilt die Heizkostenverordnung. I.d.R.muss hier der Verbrauch erfasst werden und Fruggel hat schon auf das Kürzungsrecht hingewiesen, wenn dies nicht erfolgt. Dann würde nach Wohnfläche abgerechnet und ihr dürft die Kosten um 15% kürzen. Im Neubau kommen aber auch zunehmend die Ausnahmen nach §11 zum Tragen, z.B. wenn die Heizung bzw. das Warmwasser über eine Wärmepumpe bereitgestellt wird. Dann gibt es keine Pflicht zur Verbrauchserfassung und es kann nach dem vereinbarten Maßstab abgerechnet werden, ggf. nach Wohnfläche.

In der Regel kann der höchste Spannenwert nur dann genommen werden, wenn die Wohnung überdurchschnittlich ausgestattet ist. Das können wir nicht beurteilen. Dazu muss man schauen, was der Mietspiegel berücksichtigt und wie dann die Wohnung einzuordnen ist. Teilweise gibt es auch Beispiele für eine höhere oder niedrigere Spanneneinordnung.

Ich habe nicht von Mietervereinen gesprochen, sondern vom rechtlich verankerten Wohnraum -Mieterschutz im BGB.

Wenn du dich betrogen fühlst, kannst du dir ja jederzeit eine andere Wohnung suchen. Wie Fruggel schreibt, werden Betriebskosten, wenn so vereinbart, nach Wohnfläche umgelegt und das sind Garagen, Gartenhäuser und Garten eben nicht.

Für mich ist uns unseren Grundsteuerbescheiden, Rechnungen zur Wohngebäudeversicherung usw nicht nachvollziehbar, welcher Anteil auf Garagen entfällt. Berücksichtigt sind die sicherlich irgendwie, das wie ist mir jedoch nicht bekannt. Garagen haben ein wesentlich kleineres Versicherungsrisiko als Wohnraum, bei der Berechnung der Steuer ist der Ertrag auch wesentlich niedriger. Ich könnte das aber nicht korrekt abtrennen, selbst mit wenn ich wollte. Das wäre eine wilde Schätzung. Dies kannst du ja in der Belegeinsicht prüfen. Wenn dort die Garagen einzeln aufgeführt sind, dann kann das natürlich nicht umgelegt werden. Bei der Versicherung genauso.

30m2 tatsächliche Wohnfläche kann man sicherlich auch anbringen, dass diese korrekt berücksichtigt werden.

Zunächst muss man unterscheiden, ob eine Mieterhöhung durch Vergleichswohnungen oder Vergleich mit einem Mietspiegel durchgeführt werden soll.

Nur bei einem Mietspiegel sind "wohnwertsteigernde Merkmale" relevant. Welche das genau sind und wie sich diese auswirken, steht beim Mietspiegel dabei. Das ist sehr unterschiedlich.

Wenn es über Vergleichswohnungen geht, dann müssen die Wohnungen genau das sein, vergleichbar. Da fällt dann das Baujahr, Sanierungen/Renovierungen, energetischer Zustand, Lage im Gebäude und natürlich Wohnfläche, Zimmerzahl, Ausstattung... rein.

Woher der Vermieter die Daten bekommt? Onlineportale sind nicht zulässig. Manche Vermieter sind im örtlichen Vermieter-Verein, oder "man kennt sich", gerade bei kleinen Orten, wo es keine Mietspiegel gibt. Ggf. arbeitet auch jemand mit einer örtlichen Hausverwaltung zusammen, die dann andere Vermieter kennt usw. Da gibt es schon verschiedene Quellen für Vermieter. Für manche ist aber auch schwierig, an Daten zu kommen.

Es ist gesetzlich vorgesehen, dass Betriebskosten wie Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung usw. nach Wohnfläche umgelegt werden. Die muss jedoch natürlich richtig errechnet werden. Ansonsten spielt aber die Grundstücksgröße, Stellplätze usw keine Rolle.

An dieser Stelle könnt jedoch noch ein weiterer Punkt dazu. Der Vermieter kann in der Konstellation den Mietvertrag ohne Angabe von Gründen rechtswirksam kündigen. Dann könnte er beispielsweise einfach die Nebenkosten, die du kürzen willst, auf die Kaltmiete aufschlagen, indem er den Vertrag kündigt und einen neuen anbietet mit beliebiger anderer Kaltmiete. Oder eben den Vertrag einfach kündigt und du ausziehen musst. Deshalb ist es hier gut zu überlegen, ob die Gesamtkosten nicht doch in Ordnung sind und ob du dir mit Stress mit dem Vermieter wirklich einen Gefallen tust. Der Mieterschutz ist in der Konstellation sehr stark eingeschränkt.

Bei Neuvermietung ist die Miethöhe frei verhandelbar, wenn dem nicht eine geltende Mietpreisbremse entgegen steht. Von einer Mieterhöhung spricht man nur im laufenden Verhältnis, da gibt es Grenzen, die gelten aber bei Neuvermietung nicht.

Als Ergänzung: Auch bei der Mietpreisbremse spielt eine niedrige Vormiete keine wirkliche Rolle. In Höhe des Mietspiegels bzw. der ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. 10 % darüber kann der Vermieter immer vermieten, er ist nicht an alte, niedrige Bestandsmieten gebunden. Die Vormiete ist nur relevant, wenn damit eine höhere als die o.g. Miete begründet werden soll. Ansonsten ist es gängige Praxis, dass bei Neuvermietung nach langjährigen Mietverhältnissen deutliche Mietsteigerungen angesetzt werden.

Zitat von LeoK78

Schweinchenfan Gibt es noch was anderes, was man in so einem Fall machen kann? Meine Kollegin sagte jetzt, sie hat sich über dem Bett so Heizfliesen installiert. Das funktioniert dann aber ja auch nur punktuell. Im Bad ist die einzige Heizung ein Handtuchtrockner, der aber besser funktioniert, als die Infrarotheizung im Schlafzimmer

Das einzige wirklich sinnvolle, wenn nur Strom als Energiequelle zur Verfügung steht und eine dezentrale Lösung notwendig ist, sind Klimaanlagen. Die sind aber natürlich deutlich teurer in der Anschaffung als jeglicher direktelektrische Systeme (aber wesentlich billiger im Betrieb) und v.a. braucht man eine Genehmigung des Vermieters, da man Kernbohrungen braucht und außen das Außengerät montieren muss.

Wie oben geschrieben ist es meiner Meinung nach nicht zulässig, von Gas im laufenden Mietverhältnis auf ein direktelektrisches Heizungssystem umzustellen. Darauf basierend könnte man mit dem Vermieter sprechen, dass man dagegen nicht vorgeht bzw. nicht die erhöhten Kosten von ihm zurückfordert, wenn stattdessen Klimaanlagen installiert werden. Wir heizen seit Januar nur noch damit und das ist für uns günstiger als Gas. Allerdings auch mit besonders effizienten High-End-Geräten, die preislich leider deutlich über den einfacheren Geräten liegen.

Mehr als die angesprochenen 15 oder 20% sind nicht möglich, egal wie viel höher die Vergleichsmiete ist, auch nicht durch einen Anwalt. Dieser hilft dir letztlich nur bei den Formalitäten, die Begründung muss er genauso begründen, wie auch die Kappungsgrenze einhalten.

Aus meiner Sicht ist das keine normalen Abnutzung. Ich habe solche Spuren noch an keiner Haustür gesehen, auch nicht nach 10 oder 15 Jahren. Hat man da jedesmal beim Aufschließen den ganzen Schlüsselbund mit Schwung dagegen schlagen lassen? Wie das bei normalem Aufschließen passieren soll, ist mir ein Rätsel. Wenn man den Schlüssel ins Schloss steckt und öfter mal nicht gleich trifft, dann hat man Kratzer um das Schloss herum, aber nicht an der Stelle. Da kommt man mit normalen Aufschließen gar nicht hin.

400€ sehen erst einmal hoch aus, aber vermutlich muss man da eine größere Fläche neu lackieren, damit es nicht auffällt. Mit Anfahrt, Abfahrt, Baustelleneinrichtung, Materialaufwand (man wird eine kleine Dose kaufen und dem Rest verwerfen müssen)... finde ich es aber nicht unrealistisch. Handwerker kosten ne Menge Geld und so Kleinaufträge lassen sich diejenigen fürstlich bezahlen, die sie überhaupt annehmen.

In Anbetracht der Kosten würde ich bei einem Anwalt prüfen lassen, ob die Umstellung auf Stromheizung zulässig war bzw. ob Schadenersatzansprüche wegen erhöhter Stromkosten bestehen. Auch eine elektrische Fußbodenheizung ändert am Grundproblem nichts, dass es eine Stromheizung ist. Wenn man keinen Schimmel riskieren will, und dazu ist man auch als Mieter in der Pflicht, muss man heizen und wenn eine Wohnung z.B. 5000 kWh Energiebedarf hat, dann ist es egal, ob man das als Gas oder Strom einbringt, egal ob Infrarotheizkörper oder Infrarotfußbodenheizung. Nur für den Geldbeutel ist es nicht egal, ob Strom oder Gas.

Die genannten Kosten- ist das eine Vorauszahlung oder eine Pauschale? Wenn darüber abgerechnet wird, vertagst du das Problem ja nur auf die Abrechnung.

Dann würde ich genau darauf den Vermieter hinweisen, wenn das so im Vertrag steht. Es erfolgt keine Abrechnung, Punkt.

In der angekreuzten Zeile wird auf §4 Abs. 6 verwiesen, genau dort hört der Scan auf. Was steht denn in Abs. 6, d.h. auf der folgenden Seite? Möglicherweise ist da nämlich berücksichtigt, dass es üblicherweise nicht zulässig ist, eine Pauschale über die Heizkosten zu machen und sie deshalb dann dort ausgeschlossen bzw. nicht aufgeführt sind.

Wir haben bis 31.12.2022 5,2ct/kWh Gas bezahlt, jetzt sind es mit Preisbremse 12 ct/kWh. Das hätte allein die Preiserhöhung auch schon erklärt.

Die Umstellung auf Infrarotheizung ist jedoch finanziell wirklich eine Katastrophe, denn das sind Strom -Direktheizungen und die kWh Strom kostet erheblich mehr als Gas. Ich denke, da werden die Vorauszahlungen nicht ansatzweise ausreichen, denn Strom kostet etwa dreimal so viel wie Gas - oben drauf auf die Preissteigerungen. Ich halte diese Umstellung für nicht zulässig, denn dadurch wird keinerlei Primärenergie eingespart, im Gegenteil und finanziell stellt es auch eine klare Verschlechterung dar.