Beiträge von Transistor

Die Sache hat sich zum Guten gewendet.

Mein VM hat vor einigen Tagen ohne weitere Aufforderung eine Korrektur der Abrechnung erstellt. Die Verteilung der Aufzugskosten und auch das Zustandekommen der direkten Kosten hat er ein einer Anlage erklärt. Somit ist die Abrechnung für mich nachvollziehbar, und aus der Nachzahlung ist ein Guthaben geworden. Ob nun tatsächlich Aufzugsreparaturen berechnet wurden, weiß ich nicht, jedoch erscheinen mir die Beträge plausibel.

Ich danke für Eure Einschätzungen und wünsche ein frohes Neues!

Hallo,

Danke für die Rückmeldung.

Ich sehe nun zwei Möglichkeiten vorzugehen:

1. Ich setze zuerst ein Schreiben auf, in dem ich nur die mangelnde Plausibilität und den fehlenden Umlageschlüssel (bei Aufzugskosten) sowie die fehlende Angabe der Nebenkostenart (bei Direkte Kosten) beanstande. Dann warte ich auf die korrigierte Nebenkostenabrechnung. Erscheinen mir die Positionen immer noch nicht plausibel, fordere ich in einem neuen Schreiben die Belegeinsicht.

2. Ich setze ein Schreiben auf, in dem ich sowohl die genannten Positionen beanstande als auch gleich die Belegeinsicht fordere.

Was haltet Ihr für sinnvoller?

Hallo an das Forum,

folgender Fall: Nebenkostenabrechnung für 2017 erst lange nach Ablauf der 12-Monats-Frist erhalten, ich soll nachzahlen.

Ich weiß, dass ich nicht zur Nachzahlung verpflichtet bin, aber darum geht es mir eigentlich nicht. Denn in der Abrechnung gibt es zwei Positionen, die meiner Auffassung nach nicht korrekt sind, und ich erwarte eigentlich ein Guthaben.

Zum einen die Position "Direkte Kosten", bei der kein Umlageschlüssel angegeben ist. In Mietvertrag und BetrKV steht nichts von "Direkten Kosten", ich kann auch nicht erkennen, welcher Art von Nebenkosten der Betrag zuzuordnen ist. Es ist lediglich ersichtlich, dass diese Kosten für Leistungen im Sinne von §35 EStG gelten. Der Betrag schwankt über die letzten 3 Jahre zwischen 80 und 150 Euro. In dem Abschnitt des MV, wo es um den Umlageschlüssel geht, steht zusätzlich, dass Nebenkosten, die nur für die vermieteten Flächen anfallen, vom Mieter zu tragen sind.

Dann die Position "Aufzugskosten". Auch hier ist kein Umlageschlüssel angegeben. Es gibt zwei Aufzüge in zwei Gebäudeteilen, die beide für mich nutzbar sind und auch benötigt werden, aber ich kann nicht erkennen, wie sich mein Anteil errechnet. Zudem erscheint mir der Betrag nicht plausibel, da mein Anteil im Vorjahr wesentlich niedriger war, obwohl damals die Gesamtkosten wesentlich höher waren. Es sieht in etwa so aus:

2017: Gesamtkosten 3600 Euro, mein Anteil 660 Euro

2016: Gesamtkosten 5400 Euro, mein Anteil 420 Euro (Beträge gerundet)

Im MV steht sinngemäß, dass der Mieter die Wartungs- und Instandhaltungskosten der Aufzüge nur anteilig trägt, sofern er Aufzüge benutzt oder benutzen kann, der Vermieter bestimmt den Verteilerschlüssel nach billigem Ermessen. Aber trotzdem müsste der Schlüssel, wie auch immer er sich gestaltet, m.E. in der Abrechnung stehen.

Alle anderen Positionen scheinen korrekt zu sein und werden über die Wohnfläche umgelegt.

Ist die Abrechnung nun gültig oder (formell oder inhaltlich) ungültig (oder beides)?

Alleine aufgrund des verspäteten Zugangs zu widersprechen, erscheint mir nicht sinnvoll. Eher würde ich eine Korrektur der Abrechnung fordern, da mir m.E. ein Guthaben zusteht.

Wie soll ich nun vorgehen? Meine Nachfrage dazu per E-Mail wurde vom VM noch nicht beantwortet.

Besten Dank für Eure Einschätzungen.

Viele Grüße!

Danke für den Tip mit der taggenauen Abrechnung. Habe auch noch einen Fehler in meiner Rechnung für Person A entdeckt, es sind 3, nicht 5 Monate:
Person A (Zimmer 1):
tatsächliche Kosten = 312,00 Euro / 12 Monate * 3 Monate = 78,00 Euro

Wie auch immer...

Ja, ich wohne auch in der Wohnung, sagen wir, ich wäre Person C. Ich habe diese Information nur weggelassen, um meine Kernfrage zu verdeutlichen. Auch die Beträge sind in Wirklichkeit keine glatten Beträge. Das ist aber für meine Frage nicht wichtig.
Dass mein Vermieter die Miete aufgrund erhöhter Nebenkosten erhöht hat, ist meines Erachtens korrekt, da er dies fristgerecht angekündigt hat.

Zitat

Wie Dein Vermieter mit Dir abrechnet und das er zwischendurch, was eigentlich unzulässig ist, Deine monatlichen Vorauszahlungen erhöht hat, ist für Deine Abrechnung mit Deinen Mietern irrelevant.

Da zählen nur die tatsächlichen Gesamtkosten der Wohnung und die Vorauszahlungen Deiner Mieter.

Person A finanziert nichts mit. Sie hat ihre tatsächlichen Kosten zu tragen, fertig.

Das führt genau zu meiner Frage: Was sind die tatsächlichen Kosten von Person A?
Ich habe vom Vermieter logischerweise eine Gesamtabrechnung über das gesamte Kalenderjahr 2015 bekommen, und es wurde vom Vermieter zum 1.5.2015 die Miete aufgrund gestiegener Nebenkosten erhöht, was ich direkt anteilig an alle Untermieter weitergegeben habe. Person A hat aber nur vom 1.1. bis 30.4. in Untermiete gewohnt, also von der Nebenkostenerhöhung meines VM nichts mitbekommen.
Die Nk-Abrechnung meines VM gilt ja für das ganze Kalenderjahr, unabhängig davon, ob er innerhalb des Jahres die NK-Vorauszahlung erhöht hat.

Daher bin ich der Auffassung, dass ich die Jahresnebenkosten auf alle Untermieter umlegen kann, natürlich anteilig entsprechend der Mietdauer, jedoch unabhängig davon, wann sie ihr Zimmer im betreffenden Kalenderjahr gemietet haben. Da Person A geringere monatliche Vorauszahlungen geleistet hat (da sie nur von Januar bis März das Zimmer gemietet hat), hat sie eben eine Nachzahlung zu leisten, während die anderen eine Gutschrift bekommen.

Ich hoffe, ich konnte meine Frage etwas verdeutlichen und bitte nochmals um Einschätzung. Danke!

Hallo an das Forum,

ich bin Hauptmieter einer Wohngemeinschaft und möchte die mir vom Vermieter berechneten Nebenkosten sinnvoll auf die Untermieter unter Berücksichtigung der jeweiligen Mietdauer aufteilen (wir hatten einen Untermieterwechsel, zudem gab es eine Erhöhung des Betrags der Nebenkostenvorauszahlung innerhalb des Abrechnungszeitraums). Wir haben die Verteilung nach Anzahl der Zimmer vereinbart.

Zum besseren Verständnis meiner Frage vereinfache ich den Fall:

- Zimmer 1: Untervermietet an Person A vom 1.1.2015 bis 31.3.2015; an Person B vom 1.4.2015 bis 31.12.2015
- Zimmer 2: Untervermietet an Person C vom 1.1.2015 bis 31.12.2015
- monatl. Nebenkostenvorauszahlung an meinen Vermieter 1.1.2015 - 30.4.2015: 50,00 Euro, d.h. 25,00 Euro pro Zimmer.
- monatl. Nebenkostenvorauszahlung an meinen Vermieter 1.5.2015 - 31.12.2015: Erhöhung auf 55,00 Euro, d.h. 27,50 Euro pro Zimmer.
- Nebenkostenabrechnung meines Vermieters (Kalenderjahr 2015) über insgesamt 624,00 Euro, d.h. 312 Euro pro Zimmer

In der Nebenkostenaberchnung an meine Untermieter muss ich ja die Vorauszahlungen den tatsächlichen Kosten gegenüberstellen.

Mein Rechnungsvorschlag wäre dann wie folgt

Person A (Zimmer 1):
tatsächliche Kosten = 312,00 Euro / 12 Monate * 5 Monate = 78,00 Euro
Vorauszahlungen = (3 Monate * 25,00 Euro) = 75,00 Euro
Differenz: 3,00 Euro (Nachzahlung)

Person B (Zimmer 1):
tatsächliche Kosten = 312,00 Euro / 12 Monate * 9 Monate = 234,00 Euro
Vorauszahlungen = (1 Monat * 25,00 Euro) + (8 Monate * 27,50 Euro) = 245,00 Euro
Differenz: -11,00 Euro (Gutschrift)

Person C (Zimmer 2):
tatsächliche Kosten = 312,00 Euro / 12 Monate * 12 Monate = 312,00 Euro
Vorauszahlungen = (4 Monate * 25,00 Euro) + (8 Monate * 27,50 Euro) = 320,00 Euro
Differenz: -8,00 Euro (Gutschrift)

Die Frage ist: Ist es richtig, dass Person A über ihre Nachzahlung die Nebenkosten des restlichen Jahres mitfinanzieren muss, obwohl sie die Nebenkostenerhöhung meines Vermieters gar nicht mitbekommen hat?
Anders gesagt: Darf ich den kompletten Abrechnungszeitraum meines Vermieters, ungeachtet seiner zwischenzeitlichen Nebenkostenerhöhung, als Ganzes betrachten und (egal wann die Untermiete begann/endete) zeitanteilig auf die Untermieter umlegen?

Ich bin mir auch nicht sicher, ob das eine rechtliche Frage oder nur eine Vereinbarungssache ist, würde mich jedenfalls über Eure Einschätzung freuen.

Viele Grüße,
Dietmar

Danke für Eure Einschätzungen,

Ja, in den Untermietverträgen sind die Vorauszahlungen für Gas und Strom getrennt ausgewiesen in folgender Form:

Kaltmiete xx Euro
Betriebskostenvorauszahlung xx Euro
Abschlagszahlung für Strom xx Euro
Abschlagszahlung für Gas xx Euro

(wobei Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung auch im Hauptmietvertrag getrennt ausgewiesen sind, ich gebe das anteilig weiter)

Anbei nochmal die Vertragslaufzeiten bzw. Abrechnungszeiträume als Schaubild, da es sich für das nächste Jahr etwas komplexer gestaltet...

Das heißt, wenn ich mich für getrennte Abrechnungen entscheide, könnte ich jetzt eine NK-Abrechnung über 10 Monate (bis 31.12.2015) erstellen sowie eine Energiekostenabrechnung Strom/Gas über 12 Monate bis 29.2.2016.

Im Jahr 2017 würde ich dann eine NK-Abrechnung für das komplette Kalenderjahr 2016 erstellen sowie eine Energiekostenabrechnung für den Zeitraum 1.3.2016 bis 28.2.2017 (max.12 Monate), würde den Vertrag von "Anbieter 3" aber nicht komplett abrechnen, sondern nur die ersten 11 Monate, da wir im März 2016 die Grundversorgung für 1 Monat in Anspruch genommen haben und der Abrechnungszeitraum nicht mehr als 12 Monate betragen darf, richtig?

Hallo an das Forum,

es geht um die Wahl des richtigen Zeitraums für die Neben-/Energiekostenabrechnung.

Ich bin Hauptmieter einer Wohngemeinschaft. Mein Mietvertrag mit dem Vermieter der Wohnung startet am 1.3.2015.
Jeder meiner Mitbewohner hat mit mir einen separaten Untermietvertrag abgeschlossen.

Ein Vertrag mit meinem Stromanbieter lief über 12 Monate von 1.3.2015 bis 29.2.2016, der darauffolgende Vertrag begann am 1.3.2016. (für Gas gilt das Gleiche) (Wir haben untereinander vereinbart, die Stromkosten durch die Anzahl der Bewohner und die Gaskosten entsprechend der anteiligen Wohnfläche aufzuteilen).

Ich wollte für meine Untermieter eigentlich eine Abrechnung für den Zeitraum 1.3.2015 bis 29.2.2016 machen, um die komplette Laufzeit des Strom-/Gasvertrags zu berücksichtigen.
Mein Vermieter hat mir aber nun eine Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 1.3.2015 bis 31.12.2015 (Kalenderjahr 2015 anteilig, 10 Monate) erstellt.

Meine Frage ist: Welche Möglichkeiten, die Abrechnung für die Untermieter zu erstellen, sind zulässig:

1. Ich mache eine Abrechnung über 10 Monate bis 31.12.2015, entsprechend des Zeitraums der Nebenkostenabrechnung meines Vermieters, und rechne auch die Strom-/Gaskosten für 10 Monate anteilig ab. Die restlichen zwei Monate Strom und Gas (Januar und Februar 2016) rechne ich erst nächstes Jahr ab, wenn ich die Abrechnung für das komplette Kalenderjahr 2016 erstelle.

2. Ich mache zwei getrennte Abrechnungen: Eine für Strom-/Gas über 12 Monate bis 29.2.2016 und eine für die Nebenkosten über 10 Monate bis 31.12.2015.

Besten Dank für eine Einschätzung.

Viele Grüße,
Dietmar