Beiträge von cpuser

  • Unglaubwürdige Nebenkostenabrechnung

    "Die Beweispflicht bei der Wirtschaftlichkeit liegt beim Vermieter."

    Sind Sie sicher? Wenn ich das BGH-Urteil ZR 170/13 v. 17.12.2014 richtig interpretiere liegt die Beweislast beim Mieter.

    Das von Ihnen angegebene Urteil klassifiziert die Situation genauer: Es gibt gemäß dem BGH-Urteil ZR 170/13 v. 17.12.2014 drei "Phasen", wo etwas nachgewiesen werden muss:

    1. Der Vermieter hat bei der Ausstellung der Nebenkostenabrechnung die Beweislast dafür, dass die Kosten tatsächlich angefallen sind.

    2. Wenn der Mieter das unglaubwürdig findet, hat der Mieter, wie Berny richtig geschrieben hat, die Beweislast für die Unwirtschaftlichkeit. Dabei reicht allerdings seitens des Mieters eine grobe Formulierung der plausiblen Anhaltspunkte. Hier ist die entsprechende Zitat aus dem Urteil:
    "Aus dieser Einordnung folge nach allgemeinen Grundsätzen, dass der Mieter für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters und den Eintritt eines Schadens die Darlegungs- und Beweislast trage...Es genüge, wenn er gewisse (grobe) Anhaltspunkte für seine Behauptung habe, deren Richtigkeit er vermute. Zumindest aber müsse sein Vortrag erkennen lassen, dass er nachvollziehbar zu dem Schluss gelangt sei, der Vermieter habe für die zugrunde liegende Leistung einen überhöhten Preis bezahlt."

    3. Nachdem der Mieter die Unwirtschaftlichkeit anhand konkreter Beispiele mit konkreten Preisen bewiesen hat, ist der Vermieter am Zug und muss zeigen, dass er wirtschaftlich gehandelt hat.

    In der ersten Phase musste der Vermieter die Rechnungen vorlegen; ich bekam von der Hausverwaltung allerdings zu den Versicherungen nur eine Excel-Tabelle zu sehen, wodurch ich:
    a) nicht weiß, für welche Versicherungen ich zahle (z.B. für die Mietausfallverischerung muss ich auch nicht zahlen)
    b) nicht sicher sein kann, dass diese Kosten tatsächlich angefallen sind

    In der zweiten Phase habe ich der Hausverwaltung die Situation im Widerspruch schriftlich beschrieben, meine Anhaltspunkte angegeben und die Versicherungkosten mit dem Mietspiegel UND mit dem Wert meiner alten Wohnung verglichen (mein alter Vermieter hat übrigens mir immer einfach per Post die Kopien aller zugrundeliegenden Rechnungen zugeschickt, wodurch wir nie Probleme hatten). Natürlich wäre noch besser, wenn ich ein Vergleichsangebot aus der gleichen Ortschaft mit dem gleichen enthaltenen Versicherungen für das gleiche Haus hätte, aber die Hausverwaltung gibt mir die Informationen zum Haus nicht frei (Baujahr, Sanierungsangaben, Flächenangaben), wodurch ich mir leider kein Angebot von einem Versichenungsunternehmen holen kann.

    Somit ist auch gemäß diesem Urteil der Vermieter meines Ermessens nach eindeutig am Zug: Entweder in der ersten (Rechnung mit allen Versicherungsposten zeigen, was eventuell alles klärt) oder in der dritten Phase (nachweisen, dass nicht das teuerste Angebot mit allen denkbaren, nicht auf Mieter unlegbaren Versicherungen genommen wurde).

    seit wann muss der vermieter die günstigste Versicherung wählen?

    wo steht das?


    Der Vermieter muss gesetzlich gesehen die für den Mieter gemäß dem Preis/Leistung-Verhältnis günstigste Versicherung wählen, da der von mir hier bereits erwähnte Prinzip der Wirtschaftlichkeit gilt.

    Unter anderem steht dazu einiges im Urteil, welchen wir hier jetzt besprechen:

    "Gegen die Umlegung überhöhter oder nicht erforderlicher Kosten ist der Mieter durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt. Dieses bezeichnet die auf Treu und Glauben beruhende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind (vgl. BGH Urteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 243/06 - NJW 2008, 440 Rn. 14). Nur solche Kosten darf der Vermieter in Ansatz bringen."

  • Unglaubwürdige Nebenkostenabrechnung

    Erstmal vielen Dank für die prompten Antworten!

    Zu dem zweiten Post hätte ich allerdings ein paar Anmerkungen meinerseits:

    Die Höhe der Kosten kann man kaum monieren. Kosten, die anfallen und umlagefähig sind, darf man auch umlegen.


    Das stimmt zwar allgemein; das Problem ist jedoch, dass der Anteil dieser Kosten, welcher von der Bank für die Bankfiliale im Erdgeschoss bezahlt werden muss, meines Erachtens nach zu niedrig berechnet wird.
    Die Abrechnung der Anteile für die Bezahlung bei den Gartenkosten, Straßenreinigungskosten, Versicherungen, etc erfolgt nach qm. Dabei wird allerdings außer Acht gelassen, dass:
    - täglich erscheinende Hunderte von Bankkunden viel mehr Dreck erstellen, als die ein paar Mieter der Wohnungen
    - Pflanzen auf dem Parkplatz ebenfalls von Hunderten von Bankkunden, welche dort parken, viel mehr genossen werden, als von wenigen Mietern der Wohnungen, die diesen Parkplatz höchstens aus dem Fenster sehen
    - die Versicherung ist wahrscheinlich so hoch, da illegalerweise Mietausfallversicherung und Banküberfallversicherung auf die Mieter der Wohnungen umgelegt werden. Wäre das anders, so verstehe ich nicht, warum mir die Auflistung der Versicherungen nicht dargelegt wird und Kontaktieren des Versicherungsunternehmens strengst verboten wird.

    Ob die jetzt höher sind als woanders ist dabei egal. Auch ob die Kosten über den Betriebskostenspiegel. Dieser Spiegel stellt nur einen Durchschnitt aus der ganzen BRD dar. Der Betriebskostenspiegel ist nicht wirklich nutzbar. Der kann auch eingestampft werden, da man eben nicht München mit Greifswald vergleichen kann, was aber der Betriebskostenspiegel macht.


    Diese Wohnung befindet sich im Lämmerspiel. Das ist ein Dorf mit ca. 3000 Einwohnern. Daher wäre zu erwarten, dass hier die Nebenkosten, wie Sie richtig argumentieren, niedriger wären als im Frankfurt am Main, wo ich früher gewohnt habe. Das ist allerdings komischerweise genau umgekehrt.

    Weiterhin sind die Rechnungen nur dann umlagefähig, wenn der Prinzip der Wirtschaftlichkeit dabei eingehalten wird (AG Leipzig, Urteil vom 25.10.2005 - 170 C 3895/05, WM 2006, S. 568). Wenn bei Gartenkosten ein 45-minuter jährlicher Arbeitsauftrag für drei Personen über 1000 Euro kostet, wage ich, die Einhaltung des Prinzips der Wirtschaftlichkeit zu bezweifeln. Abhängig von den Arbeiten ist der durchschnittliche Stundensatz der Gärtner 30-50 Euro stündlich. Also wären hier m.E. höchstens 200 Euro samt Anfahrt wirtschaftlich.

    Die Beweispflicht bei der Wirtschaftlichkeit liegt beim Vermieter. Vermieter ist außerdem verpflichtet, mindestens 3 Angebote zu holen, bevor er sich für ein Service entscheidet. In meinem Fall wurde das nicht gemacht.

    Das Versicherungsunternehmen ist übrigens ein Tochterunternehmen des Vermieters...

    Sofern der Vermieter zu einer Rechnungsposition eine Rechnung aufweisen kann, verläuft der Widerspruch ins Leere.
    Gibt es also zu der Versicherung eine Rechnung, ist die Position nicht zu beanstanden.


    Die Rechnung wurde mir nach einem Jahr Wartezeit immer noch nicht gezeigt, daher darf ich davon ausgehen, dass es diese nicht gibt. Mir wurden anstattdessen ein Ausdruck einer Excel-Tabelle mit den Kosten + die von mir früher erwähnte "Bescheinigung, dass die Kosten nicht hoch sind" bei der Unterlageneinsicht gezeigt, welche ich nicht abfotografieren durfte.

    Die Pflege des Außengeländes, ist auf alle Mieter umlagefähig. Nur Kosten von Exklusivflächen, wie ein Mietergarten, zu dem andere Mieter keinen Zutritt haben, dürfen nur von den Berechtigten Mietrn bezahlt werden.


    Auf dem Privatparkplatz der Bank steht ganz groß die Anzeige, dass man sich dirt nur dann befinden kann, wenn man ein Kunde der Bank ist und gerade Bankgeschäfte macht. Also habe ich offiziell gesehen dazu auch keinen Zutritt.

    Die Reinigung eines vermieteten Kundenparkplatzes darf nur auf den Mietenden umgelegt werden. Die Begrünung rings rum jedoch auf alle Mieter, da alle Mieter die Begrünung auch ansehen können. Das ist Äquivalent zu der Erdgeschosswohnung, die Aufzugskosten zahlen muss, obwohl sie ihn nicht nutzen muss.


    Gemäß AG Köln (Urteil vom 09.07.1992 - 214 C 190/92) WM 92, 630) ist das nicht so.
    Weiterhin vermietet der Vermieter den Parkplatz manchmal an das Staat und manchmal an die Kirche für die Feierlichkeiten. Dann stehen dort Kioske (wie auch jetzt), und Kirchenbesucher genießen ihre Feste, wobei danach natürlich eine extra Reinigung notwendig ist, welche ich als unbetroffener Mieter komischerweise bezahlen muss. Auf solche Feierlichkeiten werde ich als Bezahlende allerdings sogar nicht benachrichtigt. Für mich bedeutet das, dass der Vermieter (die Bank) ihren Parkplatz als ein Gebiet betrachtet, welcher nichts mit meinem Mietvertrag zu tun hat und welcher aus diesem Grund alleinig vom Vermieter auch fremdvermietet werden kann. In diesem Fall muss aber gesetzlich gesehen der Vermieter auch zu 100% die Gartenpflegekosten zahlen (AG Löbau, Urteil vom 16.12.1993 - 2 C 564/93, WM 94, 19).

    Im Gegensatz zu Wärmedurchflusszählern und Wasserzählern unterliegen Heizkostenverteiler keiner Eichpflicht. Diese Geräte (HKV) funktionieren nach dem Verdunstungsprinzip und eine Verdunstungsmessung ist nicht eichbar. Verdunsterröhrchen werden jährlich gewechselt, elektronische HKV nur nach Ablauf der MIETzeit. Diese können aber auch länger drin bleiben, wenn die Mietzeit z. B. verlängert wird. Eine Pflicht zum Austausch besteht nicht.


    Vielen Dank für den Hinweis! Das ist tatsächlich nicht die Eichfrist, sondern die Lebensdauer der Batterien: Wir hatten elektronische HKV, welche von Techem in 2002 eingebaut wurden. Diese enthalten Batterien, welche garantiert 10 Jahren lang funktionieren. Danach könnte noch Ladung da bleiben, muss aber nicht. D.h. einige HKV sind aktiv und zählen brav weiter (unsere) und einige andere (die in anderen Wohnungen des Hauses) sind größtenteils aus und zählen nicht mehr. Aus diesem Grund stand bei unseren HKV meistens große Verbrauchzahlen und bei anderen Wohnungen 0 bei vielen Zählern. Aus diesem Grund mussten die HKV oder zumindest die dortigen Batterien ausgetauscht werden, damit meine Rechte im Sinne §4 der HeizkostenV nicht verletzt werden. Das ist allerdings leider vor meiner zweiten Widerspruch-bezogener Meldung nicht passiert.

    Die Aussage der Hausverwaltung kilingt für mich daher zwar unglücklich, aber Plausibel.


    Die Aussage ist in Bezug auf den von mir bisher falsch verwendeten Begriff "Eichfrist" tatsächlich plausibel. In Bezug auf die Lebensdauer der Batterien ist diese m.E. immer noch falsch.

    Wenn man den Ableseservice wechselt, montiert der neue i. d. R. seine eigenen Geräte und die Alten werden entfernt.


    Der Zähleraustausch erfolgte vor dem Wechsel des Ableseservices von der gleichen Firma (Techem) am 18.11.2014.
    Der Wechsel zu dem neuen Ableseservice erfolgte zum 22.01.2015 (die neue Firma heißt IMOVAplus). Die neue Firma hat aus Kostengründen keine eigene Zähler installiert, sondern die Zähler von Techem mit dem Erlaubnis von Techen übernommen. Als Nachteil haben die Mitarbeiter unseres neuen Ableseservices keinen Zugriff auf die Funk-Funktionalität der neuen Zähler und mussten alle Werte am 22.01.2015 manuell von den Zählern ablesen, worüber sie in meiner Anwesenheit geschimpft haben. ;)


    Zu den Heizkosten:
    Schonmal daran gedacht, dass nicht zu 100 % nach Verbrauch abgerechnet werden darf sondern immer mind. 30 % nach Fläche? Wenn die Gesamtkosten also hoch sind, hat man trotz Nullverbrauch dennoch hohe Heizkosten, da mind. 30 % nach Fläche umgelegt werden.


    Ja, natürlich: Bei uns sind 50% Grundkosten und 50% Verbrauchskosten. Unsere Verbrauchskosten waren gemäß der Abrechnung allerdings ca. doppelt so hoch wie die Grundkosten, d.h. wir hätten so viel Einheiten verbraucht, wie 3 anderen Wohnungen zusammen. Unter Beachtung, dass bei uns Temperatur wegen unserer Abwesenheit in diesen Monaten minimal war, ist das unglaubwürdig.


    Bevor ich eine Wohnung anmiete, prüfe ich folgendes:
    - Energieausweis und die darauf notierten Werte
    - ich bitte um die letzte Betriebskostenabrechnung der Wohnung (meinetwegen auch anonymisiert), um zu wissen, was auf mich zukommt.
    Gibt es das nicht, miete ich die Wohnung nicht.


    Über das Erste wusste ich damals nicht. Die letzte Betriebskostenabrechnung wurde von uns damals angefordert, von der Maklerin (komischerweise gleichzeitig Mitarbeiterin unserer Hausverwaltung) uns versprochen zum Termin der Vertragsunterschrift und dann doch nicht mitgebracht... Den Vertrag habe ich trotzdem unterschrieben, da ich bisher noch nie im meinem Leben solche Situation hatte und mir nicht vorstellen konnte, dass die Bank als Vermieter sich so verhält bzw. der Hausverwaltung erlaubt, sich so zu verhalten.

    Sie haben allerdings Recht: Nächstes Mal mache ich das so, wie Sie beschrieben haben.

    Jetzt bin ich allerdings in dieser unangenehmer Situation und möchte auch ungerne umziehen, unter anderem aufgrund der Tatsache, dass sich in diesem Fall für mich die bezahlten Maklerkosten nicht amortisieren und die Hausverwaltung auf solche Art und Weise wieder Leute aus diesem Haus rauskriegt und neue Maklergebühren kassieren darf (unsere Nachbarn haben sich oft im letzten Jahr gewechselt; länger als wir (2 Jahre lang) wohnen hier nur unsere Nachbarn aus einer Wohnung).

  • Unglaubwürdige Nebenkostenabrechnung

    Hallo,

    viele Posten der von mir erhaltenen Nebenkostenabrechnung sind meiner Einschätzung nach zu teuer für die Leistung. Beweise über die meisten Posten der Nebenkostenabrechnung wurden mir nicht vorgelegt. Ich habe fristgemäß einen Widerspruch eingelegt und führe seitdem auch eine Zurückbehaltung der Nebenkosten in Höhe von 70€ monatlich durch, da der Vermieter einer Einschätzung nach viel größere Vorauszahlungen für die Wohnung verlangt, als die echten Kosten.

    Die Fragen sind:
    1. Gehe ich allgemein richtig vor?
    2. Ist die Zurückbehaltung meinterseits rechtmäßig, obwohl eine Unterlageneinsicht stattgefunden ist, wobei allerdings die relevanten Unterlagen nicht vorgelegt wurden?
    3. Kann der Vermieter mich aus der Wohnung rausschmeißen, wenn die gesamten zurückbehaltenen Beträge sich auf zwei Monatsmieten aufsummieren, obwohl der Widerspruch läuft?

    Hier kommen die Details zu der Situation:

    - im Oktober 2013 bin ich in die Wohnung eingezogen

    - die Wohnung ist 62 m2 groß und befindet sich im 2. OG; im Haus befinden sich insgesamt 4 Wohnungen + eine Bankfiliale im EG; die Bank hat einen großen Privatparkplatz, welcher am Haus anliegt.

    - Ende Juli 2014 bekam ich von der Hausverwaltung (der Vermieter ist eine Bank; also ist die Hausverwaltung mein Ansprechnspartner) eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013, welche für mich unglaubwürdig aussah:

    1) Gemäß der Heizkostenabrechnung hätten wir in 3 Monaten 31% der Jahresheizkosten des Hauses verbraucht. Dabei waren wir während dieser Monaten nur ca. 8 Stunden am Tag zu Hause (zum Schlafen) und haben nur zu dieser Zeit geheizt, bis 18 Grad.
    Allein unsere Nachbarn von unten haben so viel stärker als wir geheizt, dass unser Boden dadurch immer warm war (eine Bodenheizung haben wir nicht). Daher konnten wir meiner Einschätzung nach nicht mehr Kosten im Haus verursachen, als alle anderen zusammen, einschließlich diese Nachbarn.

    2) Für die Versicherungen wurde von uns pro m2 doppelt so viel verlangt, wie in der alten Wohnung und somit auch doppelt so viel, wie im Betriebskostenspiegel.

    3) Wir müssen Gartenpflegekosten zahlen, obwohl wir keinen Garten haben.
    Die einzigen Busche, deren Pflege hierbei in Frage kommt, befinden sich auf dem Privatparkplatz der Bank, welchen wir eher nicht benutzen dürfen.

    - am 30.07.2014 habe ich einen Widerspruch per Fax eingelegt und eine Belegeeinsicht verlangt

    - am 04.11.2014 habe ich die Zurückbehaltung der Nebenkosten angekündigt, da die Hausverwaltung auf den Widerspruch nicht reagiert hat

    - am 18.11.2014 kamen zu uns Techniker und haben alle unsere Zähler ersetzt; der Grund dafür laut den Technikern: Die Eichfristen der Zäher sind seit 2 Jahren abgelaufen

    - am 25.03.2015 wurde mir von der Hausverwaltung ein Termin für die Unterlageneinsicht angeboten: 02.04.2015 um 14:30 Uhr; andere Termine wären nicht möglich

    - am 02.04.2015 kam ich zur Belegeeinsicht:

    1) Zuerst wurde ich ausgeschimpft, dass mein Widerspruch der Hausverwaltung sehr viel Arbeit bereitgestellt hat.

    2) Bezüglich der drei von mir hier oben erwähnten Problemstellen wurde mir Folgendes gesagt:

    a) Die Heizkostenabrechnung sei richtig. Die Eichfristen hätten damit nichts zu tun (der Gesetz ist dabei egal: BGH Urteil vom 17.11.2010, Aktenzeichen VIII ZR 112/10, WuM 2011, Seite 21). Der Vertrag mit der Heizkostenablesefirma ist allerdings gekündigt; die Zähler sind weg. D.h. überprüfen kann man jetzt nichts mehr.

    b) Ich bekam eine "Bescheinigung" der Versicherungsfirma zu sehen, wo stand: "Hiermit wird bescheinigt, dass die Kosten der Versicherung nicht übermäßig hoch wegen der Bank sind." Das sah für mich sehr verdächtig aus, insbesondere aus dem Grund, dass auf der "Bescheinigung" keine Vertragsnummer bzw. Objektadresse standen. Aus diesem Grund wollte ich die "Bescheinigung" mit meinem Handy fotografieren, um die Versicherung darüber später telefonisch nachzufragen. Als ich Handy rausgenommen habe, wurde mir von der Hausverwaltungsmitarbeiterin die "Bescheinigung" aus der Hand gerissen. Als ich die Mitarbeiterin darauf hingewiesen habe, dass ich mir Kopien der Unterlagen gesetzlich gesehen (z.B. durch Fotografieren) anfertigen darf, meinte sie, ihr ist das egal, und sie gestattet mir das nicht aus Datenschutzgründen.
    Als ich nachgefragt habe, ob mir eine Auflistung der Versicherungen vorgelegt werden kann, für welche ich zahle, wurde mir gesagt, diese wird mir später per Post gesendet.

    c) Bezüglich der Gartenpflegekosten wurde mir gesagt: Das sind die Kosten für die Pflanzen am Privatparkplatz der Bank. Wir dürfen "genießen, dass die Pflanzen in der Nähe des Hauses sind und müssen dafür zahlen". Auf mein Einspruch, dass ich kein Recht auf die Nutzung vom Parkplatz und somit des "Gartens" habe (AG Köln, Urteil vom 09.07.1992 - 214 C 190/92) WM 92, 630), wurde mir gesagt, mit mir wird nicht darüber diskutiert, und Gerichtsentscheidungen für meine Hausverwaltung irrelevant sind, solange es sich nicht um Bundesverfassungsgericht handelt.

    - auf die Auflistung der Versicherungsposten warte ich immer noch

    - seit gestern steht auf dem Privatparkplatz der Bank ein Getränke-Kiosk. Hunderte Leute kommen dorthin täglich, aber die Pflanzenkosten des Parkplatzes muss weiterhin ich als Mieter eine Wohnung im anliegenden Haus zahlen. Ich finde das ein bisschen unfair...

    Viele Grüße
    CPUser

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