Beiträge von Guenni

  • Permanente Störgeräusche

    Hallo BastelWastel,

    Schallmessgeraet kaufen oder leihen. Die mir bekannten Urteile gehen davon aus, dass selbst nachts im Schlafzimmer ein Schallpegel von 20-30 Dezibel ausgehend von Hausanlagen wie Heizungen, Aufzuegen oder Lueftungen akzeptiert werden muss.

    Liegt der Pegel darunter, bleibt Dir nur akzeptieren oder ausziehen. Erst wenn er darueber liegt, wurde das von den Gerichten schon als Mangel gesehen und du kannst versuchen, die Dir bei Maengeln zustehenden Rechte geltend zu machen. Wobei so etwas

    a. von unterschiedlichen Richtern durchaus auch unterschiedlich gesehen wird.
    b. gerne mal ein teurer Prozess wird, weil Richter hier gern einen Gutachter einschalten. Und den muss dann der Verlierer zahlen.

    cu
    Guenni

  • Fenster defekt, sollen aber nicht repariert werden.

    Trete dem Vermieter ganz kräftig auf die Füße und mache ihm klar, dass du den Zustand nicht akzeptierst. Auch solltest du ihm klar machen, dass dieswerZustand zu einer Minderung der Miete berechtigt: Mietminderungstabelle

    Da waere ich aber ein bisserl vorsichtig mit auf die Fuesse treten. Nach §536b kann ein Mieter die Miete eben nicht ohne weiteres mindern, wenn der Mangel bei Uebergabe schon vorhanden und erkennbar war. Sich hier darauf zu verlassen, dass ein Richter darauf anspringt, dass Du gemeint hast es waere nur Schmutz ist recht duennes Eis.

    Gib dem Vermieter doch hoeflich zu verstehen, dass Du das so nicht akzeptieren kannst und Dich schnellstmoeglich nach einer Ersatzwohnung umsehen wirst, wenn das nicht behoben wird. Wenn das nicht ein absoluter Vermietermarkt wie Muenchen ist, wo man fast alles vermieten kann, wird sich ein vernuenftiger Vermieter der Sache dann vermutlich annehmen.

    cu
    Guenni

  • Untervermietung dem Hauptvermieter nicht angegeben

    Das Mietverhältnis ist unbefristet und es handelt sich um eine unmöbilierte Untervermietung der gesamten Wohnung.

    Der Schilderung nach ist das mit groesster Wahrscheinlichkeit eine Gebrauchsueberlassung an Dritte nach §540 BGB, und die ist ohne Zustimmung des Vermieters unzulaessig. Und ja, damit riskiert Dein Vermieter eine Kuendigung, gemaess Mietrechtslexikon sogar eine fristlose. Was dann wiederum bedeutet, dass auch Du raus musst.

    cu
    Guenni

  • Menschen wollen nicht aus der Wohnung raus

    Bei der Dauer der Nutzung könnte man von einem mündlichen Untermietvertrag ausgehen.

    Dem stimme ich zu, wenn nachweislich Geld ueber mehrere Monate geflossen ist, muss man von einem muendlichen Mietvertrag ausgehen. Das ist ein recht starker Anscheinsbeweis, den zu entkraeften duerfte schwer fallen.

    Das wiederum bedeutet, du musst wegen Eigenbedarfs kuendigen. Und hoffen, dass die Mieter dann auch ausziehen und du nicht auch noch klagen musst.

    cu
    Guenni

  • Türrahmen beschädigt

    Sie müssen nur den Zeitwert ersetzen.

    Genauer gesagt: Kosten fuer eine Reparatur muessen in voller Hoehe uebernommen werden. Muss der Tuerstock ausgetauscht werden, weil nicht reparierbar, muessen die Kosten fuer den Austausch in voller Hoehe uebernommen werden, fuer den Tuerrahmen selbt kann ein Abzug alt fuer neu vorgenommen werden.

    Wenn noch Zeit ist, selbst einen Maler beauftragen, der kann einen beschaedigten Tuerrahmen normalerweise spachteln und lackieren, so dass der aussieht wie neu und man spart sich den Aerger mit dem Vermieter.

    cu
    Guenni

  • Klausel zur Kostenübernahme

    tut mir leid, aber das ist nicht richtig.

    Individualvereinbarungen liegen ganz ganz selten vor. Sobald einer der Vertragsparteien den Vertragsinhalt vorgibt, ohne das ein Aushandeln statt fand (eine einfache Zustimmung alleine reicht in den allermeisten Fällen nicht aus), liegt eine Formularvereinbarung vor.

    Hallo toffer2105,

    mutig, in einem derartigen Fall eine so definitive Aussage zu treffen. Warum ist das denn so, dass man in Individualvereinbarungen fuer den Mieter wesentlich unschoenere Dinge unterbringen kann als in Formularmietvertraegen? Weil fuer Formularmietvertraege aus dem Handel / von Vermietervereinen das AGB-Recht gilt. Im AGB-Recht sind Klauseln bereits dann ungueltig, wenn sie den Vertragspartner unangemessen benachteiligen. Ansonsten gilt, dass nur Klauseln ungueltig sind, die gegen geltende Gesetze ("Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam"), gegen die guten Sitten oder gegen Treu und Glauben verstossen.

    Und wann unterliegt nun ein Mietvertrag dem AGB-Recht? Nach §305ff BGB sind AGB "alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt" (Hervorhebung von mir). Die vom Vermieter in diesem Fall gewaehlten Formulierungen lassen mich vermuten, dass er keinen vorgefertigten Mietvertrag benutzt und auch keine "Vielzahl" von Vertraegen abgeschlossen hat, die waeren ihm dann naemlich schon laengst um die Ohren geflogen.

    Die o. g. Vereinbarung soll ich eine Sicherung darstellen, gleich Kaution. Die Kautionshöhe ist gesetzlich geregelt, § 551 BGB. Die Kautionsvereinbarung verstößt gegen die gesetzl. Regelung, so dass § 551 Abs. 4 BGB greift. Mithin müssten die Eltern gar keine Sicherheiten leisten (im Fall der Fälle).

    Die Regelung zum Bagatellschäden ist ebenfalls unwirksam. Auch hier müssten im Ernstfall ncihts geleistet werden.

    Daraus folgt, der Vertrag könnte bedenkenlos unterschrieben werden. Es besteht aber die ernstliche Gefahr einer zukünftigen strittigen Auseinandersetzung mit dem Vermieter.

    Auch hier frage ich mich, wo Sie die Bestimmheit Ihrer Aussage hernehmen. Es gibt bereits Gerichtsurteile, nach denen eine zusaetzliche Buergschaft gueltig ist, wenn sie nicht vom Mieter selbst und freiwillig geleistet wird und wenn sonst der Mietvertrag nicht zustande kaeme. Das einzige, was hier strittig ist, ist das "freiwillig". Aber auch hier gibt es schon Urteile, das die Eltern ja schliesslich nicht gezwungen waeren zu unterschreiben und das somit freiwillig ist.

    Daher belibe ich bei meiner Aussage. Die Vereinbarungen sind unter Umsatenden durchaus gueltig.

    cu
    Guenni

  • Mitbewohner rauswerfen, steht nicht im MV

    Geht das nicht einfacher, so lang er noch nicht im Mietvertrag steht?

    Leider nein. Ein Mietvertrag muss nicht zwingend schriftlich geschlossen werden. Wenn Miete bezahlt wurde, wovon ich nach 3 Monaten ausgehe, ist ziemlich sicher ein Mietvertrag zustande gekommen, mit wem auch immer. Bei der Konstellation vermutlich ein sogenannter "Untermietvertrag" mit Dir als letzem Ueberbleibsel der Mieter aus dem urspruenglichen Mietvertrag. Der ist dann wiederum fuer den neuen Mieter gueltig, aber Du machst Dich gegenueber den anderen beiden ursprueglichen Mitmietern und dem urspruenglichen Vermieter schadenersatzpflichtig, weil Du das alleine gar nicht haettest entscheiden duerfen.

    Der urspruengliche Vertrag ist im Uebrigen nach wie vor gueltig, das heisst, die urspruenglichen 3 Mieter sind nach wie vor Vertragspartner des Vermieters - mit allen Rechten und Pflichten. Eure "Mietverwaltung" (ich nehme mal an, das ist der Vermieter) kann Eurer Vertragsaenderung zustimmen, muss es aber nicht.

    Und auch wenn Kolinum sicherlich etwas an seinem Umgangston feilen koennte, inhaltlich stimme ich seinem Post voll zu. Sucht Euch einen Anwalt. Normalerweise wuerde ich ja eine guetliche Einigung empfehlen. Aber auch da lauern Fallstricke, und wenn Euer Gegenueber Anwalt und "Fiesling" ist, reitet Ihr Euch ohne Anwalt wahrscheinlich nur noch tiefer rein.

    cu
    Guenni

  • Klausel zur Kostenübernahme

    Welche nach deutschem Mietrecht jedoch sehr stark eingeschränkt ist. Vor allem dann wenn sie zum Nachteil des Mieters ist.

    In Formularmietvertraegen zweifelsohne. In Individualmietvertraegen gilt aber in der Regel das, was im Vetrag steht, es sei denn im jeweiligen Paragraphen im HGB sind Abweichungen ausgeschlossen. Und die obigen Formulierungen findet man sicherlich in keinem der gaengigen Formularmietvertraege. Damit steigen die Chancen, dass das als Individualmietvertrag zu sehen ist und die Vereinbarungen gueltig sind.

    Daher solltet Ihr vorsichtshalber davon ausgehen, dass die Bedingungen gueltig sind und Euch ueberlegen, ob Ihr den Mietvertrag unter diesen Bedingungen auch abschliessen wollt.

    cu
    Guenni

  • Vermieter dreht am Rad

    Laut Berliner Mieterverein ist der Einbau eines Kaminofens genehmigungspflichtig. Und ein Mieterverein ist per se mieterfreundlich, der sagt sicherlich nichts Falsches zum Nachteil seiner Mitglieder. Womit wir wieder beim Ausgangspunkt waeren. Gibt es einen Nachweis dafuer, dass der Einbau vom Vermieter genehmigt wurde?

    Auf die Aussage des Kaminkehrers wuerde ich mich nicht verlassen. Zum Einen nehmen Kaminkehrer so viele Kaminoefen ab, dass sie sich nicht bei jedem Einzelnen erinnern koennen, wer da dabei war, wenn es keine besonderen Vorkommnisse gab. Zum Anderen neigen Gewerbetreibende auch gerne mal zu spontaner Amnesie, wenn sie vor Gericht gegen Ihre Kunden aussagen sollen. Schliesslich wollen sie auch in Zukunft noch Geschaefte mit ihnen machen. Und alleine, dass der Vermieter ueber den Ofen Bescheid wusste, ist keine Genehmigung.

    Zum Thema Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Aus Vermietersicht haette ich ein Gesetz, das den Vermieter verpflichtet, so eine Bescheinigung auszustellen, lieber heute als morgen. Dann wuesste ich als Vermieter naemlich ganz genau, dass mit einem Bewerber, der so etwas nicht vorlegen kann, irgendetwas faul ist. Und genau aus diesem Grund wird es dieses Gesetz auf absehbare Zeit nicht geben. Das ist politisch nicht gewuenscht.

    cu
    Guenni

  • Sonderkündigungsrecht Zeitmietvertrag (nach neuem Recht)

    keine rechtswirksame und ausreichende Begründung = keine Befristung = unbefristetes Mietverhältnis

    Was dem Mieter aber auch nicht viel weiterhilft. Nach BGH, Urteil v. 11.12.2013, VIII ZR 235/12 wir dann der (ungueltige) befristete Mietvertrag in einen Kuendigungsausschluss umgedeutet, kann also ebenso nicht ordentlich gekuendigt werden.

    Ein Recht auf eine ausserordentliche Kuendigung sehe ich hier auch nicht. Dazu waere eine schwere Vertragsverletzung erforderlich, das duerfte der vorliegende Fall nicht hergeben.

    cu
    Guenni

  • Schlechte Heizung, miese Isolierung -Möglichkeiten der Mietminderung??

    1. Heizung
    Richtig warm ist sehr subjektiv. Nach Ansicht diverser deutscher Richter haben Sie einen Anspruch darauf, dass in Ihrer Wohnung in Wohnraeumen etwa 20-22 Grad Celsius (gibt fuer verschiedene Raume verschiedene Temparaturen) erreicht werden koennen. Wie das der Vermieter gewaehrleistet und ob er seine Heizung wartet / erneuert oder nicht, ist allein seine Sache.

    2. miese Isolierung
    Die Wand ist so isoliert angemietet worden, der Vermieter muss sie nur Instand halten, aber nicht verbessern. Die Spalten sollten Sie dem Vermieter anzeigen. Wenn der Vermieter halbwegs vernuenftig ist (und die WEG nichts dagegen hat), verschliesst er diese, schon um Schaeden am Bauwerk durch evtl. eindringendes Wasser zu vermeiden.

    3. Asbest
    Fragen Sie Ihren Vermieter, ob das asbesthaltige Platten sind oder nicht. Einige Gerichte haben einen dazu auf einen Auskunftsanspruch erkannt. Wenn das tatsaechlich Asbest ist, haben Sie aber auch nur dann einen Anspruch auf Beseitigung, wenn die Gefahr besteht, dass Fasern austreten. Das ist ueblicherweise nur bei einer Beschaedigung der Fall.

    Generell sollten Sie auch in Hinterkopf behalten, dass es so etwas wie eine Modernisierungsumlage gibt. Sprich, modernisiert der Vermieter wirklich, kann er die entstandenen Kosten teilweise auf die Miete umlegen. Ob Sie das wollen, muessen Sie selbst entscheiden.

    cu
    Guenni

  • Bitte um Hilfe...

    es kommt häufig zu Streit bei dem er mich teilweise stark tyrannisiert - es musste sogar auch schon die Polizei kommen...
    Ich habe auch noch eine kleine Tochter und aus Verantwortung möchte jetzt natürlich dass er auszieht und uns nicht weiter zur Last fällt (Alkohol, Drogen und eben noch weiteren Ärger).

    Wenn er nicht einsichtig ist, wird eine mietrechtliche Loesung langwierig werden. Je nachdem, wie sich das "tyrannisieren" wirklich darstellt, kommt aber eventuell eine Wohnungszuweisung nach dem Gewaltschutzgesetz in Betracht. Als Frau mit Kind hat man da ganz gute Karten.

    cu
    Guenni

  • 2 Jahre " Kündigungs Verbot"

    Wenn man die Urteilsbegruendung zum BGH Urteil VIII ZR 30/08 liest, ist ein einseitiger Kuendigungsverzicht des Mieters nur dann wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam, wenn es auch sonst an der Gewaehrung eines ausgleichenden Vorteils fuer den Mieter mangelt.

    Im vorliegenden Fall wurde als ausgleichender Vorteil ein Verzicht auf Mieterhoehung fuer zwei Jahre gewaehrt. Ob das ausreicht? Keine Ahnung, ich habe auf die Schnelle kein Urteil dazu gefunden.

    cu
    Guenni

  • Kündigungsfrist bei untervermietetem Zimmer

    Bei der Informationslage waere ich vorsichtig mit solch definitiven Aussagen.

    a.
    "Eigenbedarf kann ein Vermieter nur für sich selbst oder Familienangehörige geltend machen."
    Der Gesetzestext heisst: 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt

    b.
    "Wäre es für Eigenbedarf ausreichend, dass z.B. seine Freundin zu Ihm ziehen will?
    - Wie bereits erläutert: Nein."

    Kommt auf das jeweilige Gericht an. Meiner Erfahrung nach wird eine Eigenbedarfskuendigung zur "Bildung einer nichtehelichen, aber auf Dauer ausgelegten Lebensgemeinschaft" durchaus auch anerkannt. Ein Risiko, sich darauf zu verlassen, dass das nicht als Eigenbedarf durchgeht, ist das allemal.

    c.
    "Bei Vermietung von unmöbliertem Wohnraum gilt für den Vermieter, ohne Wenn und Aber, die gesetzliche Kündigungsfrist von mindestens 3 Monaten."

    Auch das gilt nicht immer. Nach §573c (2) gilt vielmehr. "Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden." Bei einem Zimmermietvertrag durchaus nicht ausgeschlossen.

    Auch ist alleine die Aussage, das Zimmer ist unmoebliert, nicht ausreichend, um auf die Vermietung von unmoeblierten Wohnraum zu schliessen. Ist nur das Zimmer vermietet und die Gemeinschaftsraeume nur zur Mitbenutzung frei, stimmt das wohl. Sind jedoch Gemeinschaftsraeume mit vermietet, kann der "Wohnraum" durchaus auch als "ueberwiegend mit Einrichtungsgegenstaenden ausgestattet" betrachtet werden. Dann waere die 2 monatige Kuendigungsfrist - zumindest fuer den Vermieter - wieder rechtens. Fuer moeblierten Wohnraum im Haus des Vermieters gilt ja, dass bis spaetstens 15. eines Monats zum Monatsende gekuendigt werden kann. Der Vermieter stellt sich hier schlechter, was er ja darf.


    Unabhaengig von der obigen Betrachtung kann ich nur dazu raten, sich entweder an den Kuendigngstermin zu halten und sich etwas Neues zu suchen oder mit dem Vermieter eine einvernehmliche Loesung zu finden, egal, ob der Termin nun rechtens ist oder nicht. Das Zusammenleben mit einem Vermieter, der einen loswerden will im selben Haus kann sehr schnell zur Hoelle werden, das ist das Ganze einfach nicht wert.

    cu
    Guenni

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