Beiträge von Guenni

Hallo Bremsscheibe,

meine Einschaetzung zum Thema:

Du musst hier zwei Vertragsverhaeltnisse voneinander trennen. Es gibt hier a.) einen Vertrag zwischen der WG als gemeinsame Mieter und dem Vermieter, und b.) einen Vertrag der gemeinsamen Mieter untereinander.

a.) Den gemeinschaftlich mit dem Vermieter geschlossenen Vertrag koennt Ihr auch nur gemeinschaftlich kuendigen. Eine Kuendigung eines einzelnen ist schlicht ungueltig. Wenn ein Mitmieter ausscheiden soll, ist zwingend eine vertragliche Vereinbarung zwischen allen Mitmietern und dem Vermieter erforderlich. Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet zuzustimmen. Ausnahme, zumindest nach Ansicht des LG Heidelberg: Es ist von vornherein vorgesehen, dass die Mieter wechseln. Also die uebliche Studenten WG. Dann kann die WG vom Vermieter verlangen, dass ein Mitglied durch ein anderes ersetzt wird. Muss aber immer noch schriftlich zwischen allen Parteien festgehalten werden.

Gegenueber dem Vermieter gilt die dreimonatige Kuendigungsfrist.

b.) Der Rechtssprechnung zu Folge bilden die gemeinschaftlich im Vertrag aufgefuehrten Mieter im Verhaeltnis untereinander eine Gesellschaft buergerlichen Rechts. Das Ausscheiden eines Gesellschafters ist in §723 BGB geregelt. Danach ist eine Kuendigung eines Gesellschafter jederzeit formlos moeglich, solange sie nicht "zur Unzeit" erfolgt. Man koennte hier noch argumentieren, dass die Kuendigung "zur Unzeit" erfolgt ist, weil sie die Kuendigungsfrist gegenueber dem Vermieter nicht beruecksichtigt. Daraus liesse sich aber lediglich ein Schadenersatzanspruch herleiten. Nachdem Ihr das Zimmer aber gar nicht erneut vermieten wollt und es bereits selbst nutzt, ist Euch kein Schaden entstanden. Eine Verpflichtung zur Zahlung bis zur Kuendigungsfrist wuerde ich daher nicht sehen.

Eurem ausgeschiedenen WG-Mitglied kann ich aber nur raten, eine schriftliche Vereinbarung mit allen Beteiligten zu suchen. Ansonsten haftet er gegenueber dem Vermieter auch noch in x Jahren fuer Beschaedigungen oder Mietrueckstaende.

cu
Guenni

Hallo Statler,

der BGH meint dazu:

"Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie zum Beispiel eines Staubsaugers ermöglicht."

Fliegt die Sicherung also schon, wenn Du zwei der genannten Geraeteklassen betreibst, ist es meines Erachtens Sache des Vermieters, eine vernuenftige Stromversorung bereitzustellen. Eine Stromversorgung ueber diesen Punkt hinaus muss er Dir in einem bereits bestehenden Gebaeude aber nicht verschaffen, da muss die Stromversorgung meines Wissens lediglich dem entsprechen, was zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebaeudes vorgeschrieben war.

cu
Guenni

Hallo Beo,

ich vermute mal, du hast einige Beitraege unseres seligen Sepultura gelesen? ;o) Der User hatte hierzu auch einige sehr spezielle Ansichten.

Aber nein, der Vermieter muss nur dafuer sorgen, dass ein Telekommunikationsanschluss moeglich ist, ihn Dir aber nicht selbst verschaffen. siehe auch hier.

cu
Guenni

Erm, sorry.

Natuerlich kann der Vermieter seinem "Untermieter" in einem unmoeblierten Zimmer mit um 3 Monate verlaengerter Frist kuendigen, wenn er selbst mit in der Wohnung wohnt.

siehe §573a BGB

(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.
(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.
(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.

Wenn der Mietvertrag seit weniger als 5 Jahren laeuft, einfach unter Bezug auf §573a mit 6-monatiger Frist kuendigen und gut is. Zwischen 5 und 8 Jahren sind das dann 9 Monate Frist, darueber hinaus 12 Monate.

cu
Guenni

Hallo Blacky_hh,

ich sehe hier durchaus die Gefahr, dass dieser Zusatz gar keine ungueltige Vereinbarung zu Schoenheitsreparaturen, sondern eine gueltige Individualvereinbarung zur Tierhaltung ist.

Du schreibst, Tierhaltung war im Mietvertrag explizit erlaubt. Je nach Ausgestaltung des Ganzen hat Dein Vermieter die von Dir gewuenschte Tierhaltung erlaubt, wenn Du im Gegenzug dafuer sorgst, dass der Teppich bei Auszug durch eine Fachfirma allergikergerecht gereinigt wird. So etwas ist als Individualvereinbarung durchaus moeglich. Da beide Seiten etwas davon haben, wirst Du nicht unangemessen benachteiligt. Ein Gericht koennte das durchaus als gueltig ansehen.

Wenn der Teppich also nicht gerade sowieso durch das erreichte Alter ablegereif ist, koennte der Vermieter also auf die Idee kommen, die Kosten fuer die vereinbarte Reinigung einfach von der Kaution einzubehalten. So schlecht stehen seine Chancen, damit durchzukommen meines Erachtens nicht. Ich persoenlich wuerde das zumindest mal versuchen.

cu
Guenni

Hallo Sorokine,

ein derartiger Passus im Mietvertrag waere vielleicht unter den urspruenglichen Unterzeichnern gueltig, weil man da wohl nachweisen koennte, dass dies eine Individualvereinbarung ist, die dem freien Willen der Vertragspartner entspringt und unter ihnen ausgehandelt wurde. Meines Erachtens fallt Ihr aber damit spaetestens dann auf die Nase, wenn einer der urspruenglichen Mieter ausgeschieden ist und Ihr Ersatz aufnehmt.

Denn nach §305c BGB werden ueberraschende Bestimmungen in AGB nicht Vertragsbestandteil. Und da unsere Richter der Ansicht sind, dass im Mietrecht drei bereits eine Vielzahl nach §305 BGB ist, ist dieser Paragraph fuer Eure Mietvertraege anzuwenden.

Mir scheint da auch der Ansatz, das im GbR Vertrag zu vereinbaren und lediglich die Einhaltung des GbR Vertrags im Mietvertrag zu verankern vielversprechender.

cu
Guenni

Hallo,

auch ich muss mich den eher skeptischen Beitraegen meiner Vorposter anschliessen.

Ich hoffe zwar fuer Dich, dass die Anwaelte des oertlichen Mietervereins wissen, wie die Richter an Deinem Gerichtsstand ticken. Leider musste ich aber auch schon mehrfach erleben, dass Anwaelte des Mietervereins Ihren Mitgliedern das Blaue vom Himmel herunter versprechen. An meinem Gerichtsstand kaemst Du damit wohl nur durch, wenn besondere Umstaende hinzukommen, Du beispielsweise Student bist, eine spezielle Behandlung benoetigst, die es in Deiner Umgebung nicht gibt oder dergleichen. Nur, dass Du eine andere Wohnung gefunden hast, wuerde hier nicht als ausreichender Grund durchgehen, einen gueltigen Kuendigungsausschluss auszuhebeln.

Ich drueck Dir trotzdem die Daumen, schliesslich hast Du zumindest versucht, Dich ordentlich zu informieren, bevor Du Streit mit Deinem Vermieter anfaengst.

cu
Guenni

Hallo Philonaut,

auch ich glaube nicht, dass ihr vor Gericht damit durchkommen wuerdet. Ihr wusstet, dass der Vermieter einen Schluessel hat und Ihr habt vereinbart, dass der Mietvertrag vorzeitig beendet wird, wenn ein Nachmieter gefunden wird. Darin wuerde ich jetzt eine konkludente Zustimmung zum Betreten der von Euch bereits verlassenen Wohnung eben fuer den Zweck sehen, einen Nachmieter zu finden.

Waere also zumindest ein ziemliches Risiko, darauf zu spekulieren, dass man unter diesen Umstaenden mit einer fristlosen Kuendigung wegen Hausfriedensbruch durchkommt.

cu
Guenni

Hallo Beaearnt,

mietrechtlich laesst sich da wohl nur etwas machen, wenn der Putzplan Teil der Hausordnung ist und diese wiederum im Mietvertrag vereinbart wurde. Alternativ wegen Ruhestoerung wegen des zu lauten Fernsehers, wenn der denn tatsaechlich zu Ruhezeiten so laut ist.

Aber aus meiner Erfahrung bezueglich WG's: Das muesste schon eine ganz besonders Hartgesottene sein, dass sie in der WG bleiben wuerde, wenn 5 andere WG-Bewohner beschliessen sie loswerden zu wollen. Es gibt so viele Moeglichkeiten, den Mitbewohnern einer WG das Leben zur Hoelle zu machen, da muss man nicht einmal gegen ein Gesetz verstossen.

cu
Guenni

Hallo Sorokine,

nachdem das eine recht ungewoehnliche Konstellation ist, wird es kaum jemanden geben, der Dir das eindeutig beantworten kann. Persoenlich wuerde ich aber zu "nein" tendieren.

Wenn Du diesen Vetrag mit mehr als 2 Mietern schliesst, gilt er als AGB und unterliegt der AGB Kontrolle. Damit sind dann "unerwartete Regelungen" schlichtweg ungueltig. Und da die von Dir vorgesehenen Regelungen unueblich sind, wuerden sie meines Erachtens von den Gerichten gekippt werden.

cu
Guenni

Hallo Matthias,

der Passus steht im Vertrag, weil laut Gesetz sonst eine Erhoehung vollkommen unmoeglich ist. Schreibt der Vermieter das nicht rein, duerfte er nicht einmal erhoehen, wenn sich die Kosten verzehnfachen.

Theoretisch hast Du nach §560 Abs. 3 BGB das Recht, auch bei einer Verringerung der Nebenkosten die Herabsetzung der Pauschale zu verlangen. Wenn Du der Ansicht bist, dass der Betrag so erheblich ist, dass sich das fuer Dich rentiert, kannst Du das ja mal bei Deiner Vermieterin vorsichtig ansprechen.

Auf die Pampe hauen wuerde ich aber nicht. Zum Einen kannst Du dann sicher sein, dass in Zukunft auch wirklich jede noch so kleine Erhoehung an Dich weitergegeben wird, zum Anderen klingt Deine Beschreibung irgendwie so, als ob nur Du und die Vermieterin im Gebaeude wohnen. Und dann kann Dir Deine Vermieterin auch einfach kuendigen, wenn ihr Deine Nase nicht mehr passt.

cu
Guenni

Hallo jette,

ohje, irgendwie klingeln bei mir gerade saemtliche Alarmglocken. Das klingt sehr nach einem Mieter, den der Vorvermieter aus gutem Grund nicht mehr haben wollte.

Ersetzen musst Du die Moebel nur, wenn der Schaden an den Moebeln durch einen Mangel an der Mietwohnung entstanden ist. Und mir ist in meinem ganzen Leben noch kein Badmoebel untergekommen, dass alleine durch einen feuchten Fleck an der Decke aufgequollen waere. Ich persoenlich wuerde die Wahrscheinlichkeit, dass der Schaden auf einen Mangel am Gebaude zurueckzufuehren ist als sehr nahe an Null einschaetzen.

cu
Guenni

Hallo L.E.,

eine Antwort ist immer im Kontext zu sehen. Zusaetzlich muss laut BGH immer eine Interessenabwaegung im Einzelfall vorgenommen werden. Hast Du zum Beispiel einen Chihuahua angefragt und haeltst Dir jetzt als Ersatzhund eine Dogge, wirst Du wohl kaum einen Richter finden, der diese Antwort als Genehmigung fuer die Dogge gelten laesst. War die Anfrage unspezifisch nur nach Hund oder ergeben sich in Groesse, Agressivitaet oder dergleichen keine allzugrossen Unterschiede, wird wohl der Grossteil der Richter das als mit der Erlaubnis abgedeckt sehen.

So eine Erlaubnis gilt aber nicht für alle Zeiten. Der Vermieter kann die Erlaubnis zwar nicht einfach so aus Jux und Tollerei widerrufen, zumindest wenn er sich nicht schadenersatzpflichtig machen will. Liegt aber ein Grund vor (Nachbarn haben sich beschwert, der im Haus lebende Vermieter hat eine Allergie gegen Hunde entwickelt, es ist ein Listenhund, vor dem der Vermieter Angst hat, etc), kann so eine Genehmigung auch widerrufen werden.

Ob der Hund bereits da ist oder nicht macht keinen Unterschied. Einfach vollendete Tatsachen schaffen funktioniert im Mietrecht nicht.

Eine fristlose Kuendigung ist sicherlich nicht moeglich. Dazu waere ein erheblicher Verstoss gegen die Pflichten aus dem Mietvertrag erforderlich, der die Fortsetzung des Mietvertrags bis zur fristgerechten Kuendigung fuer den Vermieter unzumutbar macht. Das duerfte hier kaum gegeben sein. Kann der Vermieter vernuenftige Gruende fuer sein Hundevorbot vorlegen, duerfte eine fristgerechte Kuendigung nach vorheriger Abmahnung aber moeglich sein.

Was Du allerdings beruecksichtigen solltest: Deine Beschreibung klingt so, als ob nur Du und der Vermieter in dem Haus wohnen wuerden. Wenn das der Fall ist, kann Dir der Vermieter auch ganz ohne Grund kuendigen und muss nur eine um 3 Monate verlaengerte Kuendigungsfrist beruecksichtigen. In solch einem Fall empfiehlt es sich, Streit mit dem Vermieter zu vermeiden, wenn man gerade nicht ausziehen kann oder moechte.

cu
Guenni

Hallo Ruzy5264,

ist zwar schon ein paar Jaehrchen her, seitdem ich mich mit diesem Thema befassen musste, aber meines Wissens hat sich da nichts geaendert.

Ein Bleiberecht in der elterlichen Wohnung fuer ueber 18-Jaehrige gibt es nicht, es sei denn, es besteht tatsaechlich ein Mietvertrag, was allerdings Du nachweisen muesstest, oder aber die Eltern beziehen Leistungen nach SGB II, landlaeufig Hartz 4, dann kann das vorgeschrieben werden, zumindest bis zum 25. Lebensjahr.

Es gibt fuer Volljaehrige nur einen Anspruch auf Barunterhalt (§1612 BGB). Rechtlich gesehen kann Dir also derjenige, der das Hausrecht ausuebt, jederzeit Hausverbot erteilen, was dann als "Rausschmiss" bezeichnet wird. Hierbei sind lediglich die Grundsaetze von Treu und Glauben zu beachten, Dir muss also eine vernuenftige Frist zum Verlassen der elterlichen Wohnung eingeraeumt werden.

Eventuell hast Du aber trotzdem noch Anspruch auf den Barunterhalt, sprich, Deine Eltern muessen Dir monatlich Geld zahlen. Das hat aber in einem Mietrechtsforum nun gar nichts mehr zu suchen, da sprichst Du am Besten mal die Sozialberatung in Deiner Gemeinde an, die helfen Dir dann schon, in der Regel auch bezueglich Unterkunft.

cu
Guenni

Hallo FrauGold,

wenn der Vermieter geltend machen kann, er haette nicht gewusst, dass das ein Listenhund ist, kann er die Erklaerung recht problemlos widerrufen. Wenn er das wusste, ist eine vorbehaltlose Erklaerung erst einmal gueltig.

Aber: Es genuegt bereits eine einzige Beschwerde eines Nachbarn, um die Genehmigung widerrufen zu koennen. Und bei Listenhunden haben nunmal viele Leute Aengste/Bedenken, egal ob nun gerechtfertigt oder nicht.

cu
Guenni

Hallo jowantstofly,

um das sicher sagen zu koennen, muesste man pruefen, ob dein Vermieter als Unternehmer einzustufen ist. Siehe z.B. diesen Artikel.

Bei moebliertem Zimmer innerhalb der Wohnung des Vermieters gilt aber wieder etwas ganz anderes. Da waere dann bis spaetestens 15 des Monats zum Monatsende zu kuendigen. Im Eingangspost hast du allerdings noch etwas von einem Zeitmietvertrag fuer eine Wohnung geschrieben. Das sind zwei voellig unterschiedliche Paar Stiefel.

cu
Guenni

Ich wuerde auf alle Faelle versuchen, bis 15. zum Monatsende zu kuendigen. Das Gesetz spricht von ueberwiegend mit Einrichtungsgegenstaenden ausgestattetem Wohnraum, nicht von vollstaendig ausgestattetem Zimmer. Da wird in der Regel nicht nur das Zimmer selbst gezaehlt, sondern auch Kueche mit Elektrogeraeten, Garderobe / Schuhschrank im Gang, Einrichtung des Gemeinschaftsraums wenn vorhanden, Badeinrichtung, etc.

Auf der anderen Seite gibt es aber auch die Auffassung, dass selbst ein komplett moebliertes Zimmer nicht reichen wuerde, wenn im Mietvertrag nichts von moebliert erwaehnt wird (nach Ansicht einiger Juristen kommt es nicht auf den tatsaechlichen Zustand, sondern lediglich auf die vertragliche Verpflichtung zur Ausstattung an).

Vor Gericht ziehen wuerde ich damit also lieber nicht, zumindest nicht ohne anwaltlichen Rat. Das dauert dann aber eh ewig, da macht dann der Zeitunterschied zu einer normalen Kuendigung nicht mehr viel aus. Aber versuchen wuerde ich das auf alle Faelle auf der Basis moebliert, vielleicht zieht der Mieter ja ohne weiteren Aerger aus, zumindest gibt einem das einen gewissen Vorteil bei eventuellen Verhandlungen ueber den Auszugstermin.

cu
Guenni

Hallo jowantstofly,

fuer einen Mietvertrag ist die Schriftform nicht vorgeschrieben. Auch wenn man ueblicherweise aus Gruenden der Nachweisbarkeit einen schriftlichen Mietvertrag macht, so geht das auch muendlich oder per Handschlag. Von daher kann der Vetrag durch Angebot (du schickst das unterschriebene Formular zu) und Annahme (Vermieter erklaert per mail, sich an den Vetrag halten zu wollen) durchaus zusandegekommen sein. Wenn der Vertrag zustandegekommen ist, kannst Du den auch nicht einfach widerrufen, sondern musst fristgerecht kuendigen.

Allerdings gibt es da durchaus wenns und abers, beispielsweise koennte das Feranbsatzgesetz greifen, wenn Du die Wohnung nicht vorher persoenlich besichtigt hast, die mail Deiner Vermieterin koennte niemals oder verzoegert (erst nach Deiner Absage) bei Dir angekommen sein, etc.

Wenn Du also unbedingt streiten willst, Ansatzpunkte dafuer gaebe es schon. Ob es Sinn macht und Dich nicht im Eneffekt mehr kostet als die Miete zu zahlen ist allerdings eine andere Frage. Ein Streit sollte dann aus Gruenden der Waffengleichheit auch ueber einen Anwalt laufen.

cu
Guenni

Hallo Michael,

zu Mietminderungen fuer Balkonsanierungen gibt es diverse Gerichtsurteile, auf die Schnelle habe ich zwischen 3% und 22% gefunden. Von daher liegst Du mit Deinen 13% gar nicht mal so schlecht. ABER: Wenn der Vermieter Dich verklagt und Du geraetst an den 3% Richter, hilft Dir der beste Durchschnitt nicht weiter.

Von daher rate ich dazu, den Unterschied einfach mal auszurechnen. Bei einer Miete von EUR 500,- sind das monatlich EUR 40,- Unterschied zwischen 5 und 13%. Ob Dir das den Aerger mit dem Vermieter und das Risiko wert ist, im Falle einer Klage vielleicht doch an den 3% Richter zu kommen und auch noch Gerichts- und Anwaltskosten zahlen zu muessen, musst Du selbst entscheiden.

cu
Guenni

hallo jsonko,

sowohl in meiner Zeit als Mieter als auch in meiner Zeit als Vermieter kam so etwas in schoener Regelmaessigkeit vor. Vor Gericht heisst das dann "es wird mit Nichtwissen bestritten". Das ist anscheinend Standardvorgehen sowohl von Mieter- wie auch Vermietervertretern.

Hast Du nun mit unabhaengigen (der darf keinen Vorteil davon haben) Zeugen und Videobeweis in den Postkasten des Empfangsberechtigen (Vermieter oder sein Rechtsvertreter) eingeworfen, entscheiden die Gerichte meiner Erfahrung nach zu Deinen Gunsten. War das allerdings nur ein Kasten unserer gelben Freunde, Dein Zeuge war ein Mitbewohner, der sonst auch raus muesste oder dergleichen, wirst Du wohl schlechte Karten haben.

cu
Guenni