Beiträge von Guenni

Hallo v. Berthelen,

sehe ich genauso wie meine Vorposter, der Kuendigungsausschluss duerfte in Ordnung sein, einfach so kuendigen vor Ende der 3 Jahre ist nicht.

Nachdem Deine Partnerin Ihren Job nicht selbst aufgegeben, sondern verloren hat, koennte der Vermieter aber unter Umstaenden nach Treu und Glauben verpflichtet sein, einen Nachmieter zu akzeptieren. Wann das der Fall ist, sehen die Gerichte aber durchaus unterschiedlich, da empiehlt sich der Gang zu einem guten Anwalt, der weiss, wie Euer zustaendiges Gericht diesbezueglich tickt.

Aber auch dafuer sind einige Huerden zu nehmen, der Nachmieter muss mindestens die selben Voraussetzungen wie Ihr erfuellen und zustaendig fuer die Suche und Beibringung der Unterlagen seid nur Ihr. Nachzulesen in diesem BGH Urteil.

cu
Guenni

Hallo Berny,

Hallo Emma,

um es deutlich zu sagen: Ihr koennt (fast) nichts tun. Theoretisch habt Ihr das Recht auf eine Mietminderung wegen des Laerms. Wobei ich so etwas definitiv nicht ohne Anwalt durchziehen wuerde. Wenn Ihr das wirklich wollt, erkundigt Euch mal bei bei Eurem Amtsgericht nach Beratungshilfe. Wenn Ihr die Voraussetzungen als Geringverdiener erfuellt, uebernimmt eventuell Papa Staat die Anwaltskosten.

Aber: Leiser wird es dadurch auch nicht, nur etwas billiger.

Was bleibt, ist die Hoffnung, dass der Vermieter noch weitere Schritte unternimmt, um mehr Ruhe ins Haus zu bekommen. Nur leider sind die Mittel, die einem Vermieter in so einem Fall ohne handfeste Beweise zur Verfuegung stehen, sehr sehr ueberschaubar.

cu
Guenni

Hallo allerseits,

das hat durchaus auch mietrechtliche Relevanz. Das kann naemlich bei Fehlern in der Vertragsgestaltung ganz schnell dazu fuehren, dass dem Studenten die verbilligte Wohnung nicht oder nur sehr schwer wieder gekuendigt weden kann, auch wenn er gar nicht mehr fuer den Arbeitgeber taetig ist.

Der Gang zu einem guten Anwalt, der das ordentlich ausarbeitet, ist hier meines Erachtens Pflicht.

cu
Guenni

Hallo vinvin,

solange keine Beschaedigungen vorliegen, die im Uebergabeprotokoll nicht stehen (auch knallig gestrichene Waende zaehlen als Beschaedigung), kann der Vermieter bei einer zu Mietbeginn unrenoviert uebergebenen Wohnung keine Schoenheitsreparaturen verlangen. Sagt der BGH, das Urteil kannst Du ja Deiner Hausverwaltung vorlegen, wenn die Aerger machen.

cu
Guenni

Hallo Herbert,

danke fuer Dein Update. Ganz unabhaengig davon, ob der Einzelne nun eher der Mieter- oder Vermieterseite zugetan ist, lesen wir immer gerne, wie so etwas ausgeht.

cu
Guenni

Hallo spaddel,

vorausgesetzt, die Schoenheitsreparaturen wurden wirksam auf Euch uebertragen und sind tatsaechlich faellig, muesst Ihr wohl in den sauren Apfel beissen. Schliesslich habt Ihr die Wohnung ja so gemietet, es duerfte Euch schwer fallen, einem Richter zu ueberzeugen, dass die grossflaechigen Waende eine Ueberraschung fuer Euch darstellen.

Wenn die Waende nicht vergilbt oder sonst nachgedunkelt/ausgebleicht sind, koennt Ihr Euch ja mal bei Eurem Vermieter nach dem Maler erkundigen. Eventuell gibt es ja eine Farbkarte oder Aehnliches, mit der man die Farbe nachmischen kann.

cu
Guenni

Hallo Ricarda,

ein Recht darauf, dass der Vermieter im Mietvertrag festhaelt, dass in der Wohnung schonmal Schimmel war, habt Ihr nicht. Selbst wenn der Vermieter das tun wuerde, hilft Euch das nicht. Solange nicht bewiesen ist, dass der Schimmelbefall bauliche Gruende hat und auch nichts geaendert wurde, muss immer erneut geprueft werden, woher der Schimmel kommt.

In der Beweislast ist zwar der Vermieter. Kann der aber den Nachweis fuehren (in der Regel passiert sowas dann vor Gericht), dass der Schimmel auf falsches Heizen zurueckzufuehren ist, muesst Ihr die Kosten dafuer tragen.

Weiterhin kann sich das auch als Bumerang erweisen. Es gab schon Gerichtsurteile, dass der Mieter zu oefterem Lueften bei Restfeuchte in Neu-/Umbauten nur dann verpflichtet ist, wenn im Mietvertag ein entsprechender Hinweis steht. Und das waere ja dann bei Euch der Fall.

cu
Guenni

Hallo,

wie Berny schon sagte, es gibt nur Mieter und Vermieter. Wer diejenigen sind, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Dein Vermieter ist der sog. Hauptmieter. Und nur an den kannst Du Dich wenden, wenn Du Probleme mit der Wohnung hast. Der Eigentuemer ist Dir gegenueber nicht verpflichtet, Maengel zu beheben, solage diese nicht unter die allgemeine Sorgfaltspflicht des Eigentuemers fallen. Und das sind die wenigsten.

Auf der anderen Seite kann der Eigentuemer Euch nur dann kuendigen, wenn er eine Vollmacht Eures Vermieters (Hauptmieter) dazu hat. Und in der Konstellation weder in 30 Tagen (siehe Fristen der ordentlichen Kuendigung), noch einfach so in 3 Monaten, sondern nur, wenn er einen der gesetzlichen Kuendigungsgruende hat.

Wenn es allerdings tatsaechlich den Hauptmieter gar nicht gibt, wie ihr vermutet, ist das ganz sicher nichts fuer jemanden ohne Erfahrung auf dem Gebiet. Wenn Ihr fuer einen Anwalt kein Geld habt, erkundigt Euch bei Eurem zustaendigen Amtsgericht mal nach Beratungshilfe. Fuer Geringverdiener uebernimmt unter Umstaenden der Staat den Grossteil der Anwaltskosten.

cu
Guenni

Hallo Akkarin,

danke, dass es fuer so ziemlich jede Regel im Mietrecht auch eine Ausnahme gibt, ist nichts Neues, auch wenn ich das speziell zu diesem Thema bisher nicht gewusst habe. Aber der Threadersteller will ja eben weder raeumen noch zahlen. Und da hat er halt meines Erachtens schlechte Karten.

cu
Guenni

Hallo Captcha,

der Vermieter darf umlagefaehige Nebenkosten an den Mieter weitergeben, wenn im Mietvertrag grundsaetzlich geregelt ist, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat. Das einzelne Auffuehren der jeweiligen Einzelposten ist nicht erforderlich. Da gibt es ein recht aktuelles BGH Urteil dazu. Diesen Passus gibt es in praktisch jedem Mietvertrag fuer Wohnungen, ich bin mir ziemlich sicher, in Deinem auch.

Da Raeum- und Streukosten zu den umlagefaehigen Kosten gehoeren, darf sie der Vermieter somit abrechnen.

cu
Guenni

Hallo Nichtmitmir,

nein, das heisst es nicht. Ihr habt einen Mietvertrag, soviel ist sicher. Die Schriftform ist fuer einen Mietvertrag nicht vorgeschrieben, alleine durch Eure regelmaessige Zahlung, auf der vermutlich "Miete" steht und die Annahme durch Euren Vermieter ist ein Mietvertrag zustande gekommen.

Die Frage ist nur, ob die Regelungen im Mietvertrag Anwendung finden oder die gesetzlichen Vorschriften. Wenn der Vermieter Euch nicht innerhalb einer "angemessenen Frist" (was auch immer die Gerichte darunter verstehen, ganz sicher aber nicht mehrere Monate)) ein unterschriebenes Exemplar zurueckgeschickt hat, duerfte zwar der vom Gesetz abweichende Inhalt des Mietvertrags nicht gelten, einen Mietvertrag habt ihr aber.

cu
Guenni

Hallo Captcha,

wenn es tatsaechlich eine Individualvereinbarung ist, wird der Satz normalerweise durch das ersetzt, was die Parteien beabsichtigt haben / aus dem Kontext hervorgeht.

Ist das ohne Verhandlung vom Vermieter vorgegeben, halte ich das fuer ungueltig. In AGB, und das ist eine vom Vermieter vorgebener Vertrag in aller Regel, gehen unklare Punkte zu Lasten des Verwenders (=Vermieter). Damit duerfte er dann Pech gehabt haben.

Allerdings: Wenn nicht die Mieter räumen, wird das der Vermieter an einen Hausmeisterservice vergeben. Und die Kosten dafuer duerftet Ihr dann auf der Nebenkostenabrechnung wiederfinden.

cu
Guenni

Hallo Ralf,

falsche Frage. Die Richtige muesste lauten: will der Vermieter ueberhaupt mit einem der beiden den Vertrag fortfuehren, und wenn ja, mit wem? Das muss er naemlich nicht. Einer alleine hat kein Anrecht darauf, einen gemeinsam unterzeichneten Mietvertrag fortzufuehren. Auch kann nicht einfach nur einer der beiden kuendigen. Das muessen beide machen.

Stimmt einer der beiden nicht zu, kann ihn der andere verklagen, dann ersetzt das Urteil die Zustimmung. Bis dahin kann sich der Vermieter mit seinen Forderungen auch an beide wenden. Es zaehlt nicht, wer dort wohnt, sondern wer im Vertrag steht.

Also auch wenn es bei einer frischen Trennung schwer faellt, Zaehne zusammenbeissen und eine vernuenftige Loesung suchen. Schlichtungsgespraech klingt da schonmal gar nicht schlecht. Wenn das vor Gericht geht, wird es nur teuer, langwierig und unbefriedigend.

cu
Guenni

Hallo allerseits,

wenn das nicht gerade ein privater Vermieter ohne die geringste Ahnung ist, wird der Threadersteller mit seiner Buergschaft nicht weit kommen. Ob der Vermieter die Buergschaft akzeptiert oder nicht, entscheidet naemlich nur er selbst. Ist das nun eine Gegend, in der eine Mietbuergschaft ueblich ist, duerfte dort Wohnraum knapp sein. Knapper Wohnraum heisst ueblicherweise viele Bewerber. Bietet nun einer dieser anderen Bewerber eine Buergschaft zu fuer den Vermieter besseren Konditionen, schwimmen dem Threadersteller die Felle davon.

Und ja, mehr als 3 Monate Buergschaft geht durchaus (wer es nicht glaubt, sogar der Berliner Mieterverein bestaetigt, dass das BGH Urteil so auszulegen ist). Der Buerge darf nur nicht der Mieter selbst sein und der Vermieter muss glaubhaft darlegen koennen, dass die Buergschaft "freiwillig" angeboten wurde. In einer Gegend, wo so etwas ueblich ist, liegen die Huerden dafuer nicht allzu hoch.

cu
Guenni

Hallo allerseits,

so ein bisserl Mietminderung wird da nicht viel helfen. Es ist zwar richtig, dass der Vermieter verpflichtet ist, gegen solche Zustaende anzugehen. In der Praxis hat er aber kaum Mittel. Seit dem BGH Urteil zu psychisch kranken Mietern (BGH, Urteil v. 08.12.2004, Az. VIII ZR 218/03, Interessen des psychsich kranken Mieters gehen vor) ist es sehr schwer geworden, so jemandem zu kuendigen. Meist sind die Gerichte erst dann bereit, einer Kuendigung zuzustimmen, wenn von der erkrankten Mieterin eine Gefahr fuer Leib und Leben der anderen Mieter ausgeht.

Bis die erzielbare Mietminderung die Kosten einer mit hoher Wahrscheinlichkeit erfolglosen Kuendigungsklage auffrisst, vergeht einige Zeit. Ein hohes Interesse hat der Vermieter also nicht an einer Klage, alles andere wird bei einer psychisch Kranken nicht helfen. Meines Erachtens hat die groesste Aussicht auf Erfolg, dem Vermieter dabei zu helfen einen Nachweis zu erhalten, dass von der Mieterin eine Gefahr fuer die anderen Mieter ausgeht. Erst dann schaetze ich die Chancen auf eine erfolgreiche Kuendigungsklage als recht gut ein.

cu
Guenni

Hallo MarsD,

Thermostat auf Fostschutz (oder was auch immer die Sachen, die Du dort lagerst brauchen) stellen, im Baumarkt fuer 10 Euro ein Steckschloss kaufen und die Zimmertuer damit abschliessen. Ansonsten alle Schluessel behalten und am letzten Tag des Mietverhaeltnisses zurueckgeben. Schon kann die Vermieterin gar nicht ins Zimmer. Vielleicht laesst sie Dich ja dann doch schon vorher aus dem Vertrag.

Du solltest allerdings regelmaessig vorbeischauen. Ob nun abgeschlossen oder nicht, tropft die Heizung oder aehnliches, bist Du fuer Schaeden an der Mietsache veranwortlich, wenn Du das waehrend der Mietzeit nicht meldest.

cu
Guenni

Hallo allerseits,

grundsaetzlich: Schluessel verloren bedeutet Kostenersatz, bei einer Schliessanlage unter Umstaenden sogar fuer die Kosten des Austauschs der gesamten Schliessanlage (BGH VIII ZR 205/13). Bei einer großen Schliessanlage kann das ganz erheblich mehr kosten als der hier in Rede stehenden Betrag fuer ein elektronisches Schloss.

Von daher muss hier also erst einmal abgewaegt werden, ob das elektronische Schloss tatsaechlich als Aufwertung zu betrachten ist oder ob der Vermieter hier lediglich im Rahmen der Schadenminimierung eine guenstigere Alternative gewaehlt hat. Darueber laesst sich dann vor Gericht trefflich streiten, Anwaelte und Gutachter freuen sich. Derjenige, der den Prozess verliert allerdings weniger, der darf den ganzen Zauber naemlich zahlen.

Dann das Thema Haftpflichtversicherung. Die Haftpflichtversicherungen zahlen in solchen Fallen in aller Regel nur sehr zoegerlich. Warum? Sie sind in den meisten Faellen laut Vertrag lediglich zur Abwehr von unberechtigten Forderungen verpflichtet. Das bedeutet, wenn Du den Schaden gemeldet hast und verklagt wirst, kuemmert sich die Versicherung darum. Zieht der Vermieter den Betrag aber von der Kaution ab, muss der Mieter klagen. Das ist dann eben keine Abwehr mehr, sondern eine aktive Klage. Und da muss sich die Haftpflichtversicherung nicht drum kuemmern.

Da die meisten Mieter sich den Terz mit einer Klage nicht antun, braucht die Versicherung nicht zahlen, wenn sie nur genug unvernuenftige Forderungen an den Anspruchsteller stellt. Und es gibt nicht wenige Haftpflichtversicherungen, die genau das tun.

cu
Guenni

Hallo MarsD,

fristlose Kuendigung kannst Du mit Deinem Gruenden knicken, das geht wirklich nur, wenn es vollkommen unzumutbar ist, weiter dort zu wohnen. Da werden sehr stenge Massstaebe angelegt, Deine Gruende reichen da meiner Einschaetzung nach bei Weitem nicht.

Schriftlich kuendigen ist ein MUSS, sowohl fuer Dich, wie auch fuer Deine Vermieterin. Der Mietvertrag laeuft naemlich sonst weiter, mit allen Rechten und Pflichten aus dem Gesetz fuer Euch beide. Ohne schriftliche Kuendigung kann Deine Vermieterin daher kommen und auch noch in einem Jahr von Dir die Miete nachfordern.

Einen Aufloesungsvertrag kannst Du immer abschliessen, dafuer gibt es keinerlei Fristen, es muessen nur beide Seiten zustimmen. Das waere in diesem Fall wohl die beste Moeglichkeit fuer beide Seiten. Alternativ kannst Du zum 31.12. kuendigen und Dir von Deiner Vermieterin bestaetigen lassen, dass Sie dem zustimmt. Das reicht normal auch, um das Mietverhaletnis wirksam zu beenden.

Eine Chance hast Du auch, wenn Dein Zeuge bestaetigen kann, dass Ihr einvernehmlich den Mietvertrag beendet habt. Fuer einen Aufloesungsvertrag ist die Schriftform nicht vorgeschrieben, das kann man auch muendlich machen, auch wenn es nicht empfehlenswert ist. Dazu muesste aber zumindest ein fixer Termin genannt worden sein, sonst hast Du schlechte Karten.

cu
Guenni

#edit: fixed typo

Hallo Peter,

die regelmaessige Verjaehrungsfrist im Mietrecht betraegt 3 Jahre und beginnt mit dem Ablauf des Jahres, in dem die Forderung entstanden ist. Somit waeren Stand heute Forderungen aus 2012 verjaehrt, ab 2013 musst Du bezahlen.

Etwas anderes koennte sich ergeben, wenn eine Vorauszahlung vereinbart war und Du nie eine Nebenkostenabrechnung erhalten hast, dann koennten eventuell kuerzere Fristen gelten (12 Monate nach Ende des Abrechnunszeitraums). Das solltest Du dann aber unbedingt mit einem Anwalt klaeren, da gibt es ziemlich viele Fallstricke und reichlich Interpretationsspielraum fuer Gerichte.

Davon abgesehen wird es das Verhaeltnis zu Deinem Vermieter nicht unbedingt verbessern, wenn Du mit rechtlichen Aspekten kommst. Ich wuerde zuerst versuchen, mich guetlich mit dem Vermieter zu einigen und nur zur Rechtskeule greifen, wenn der Vermieter so gar nicht einigungsbereit ist.

cu
Guenni