Nebenkostenabrechnung - Ablesung zu spät

Guten Tag,

ich habe vor kurzem die Nebenkostenabrechnung für 2013-2014 erhalten. Der Abrechnungszeitraum ist bei uns immer vom 1.10-30.09. Ich bin am 16. Dezember 2013 eingezogen.
Mir wurden für diesen Zeitraum extrem hohe Heizkosten abgerechnet, obwohl ich im 15. Stock wohne und meine Wohnung somit ziemlich warm ist. Ich habe den Verdacht, dass die digitalen Heizkostenverteiler (Techem) erst viel zu spät abgelesen wurden bzw. das einprogrammierte Speicherdatum viel zu spät angesetzt ist (z. B. der 31. 12. statt dem 30.09). Bei den Wasseruhren weiß ich, dass sie erst irgendwann im Jahr 2015 abgelesen wurden (das genaue Datum weiß ich nicht mehr).
Die Vermutung wird auch durch die Zählerstände an den Heizkostenverteilern gestützt. 2 der Verteiler wurden offensichtlich irgendwann automatisch zurückgesetzt, 2 nicht. Hier mal die Werte:

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Zählerstandort

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Wert bei Einzug

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gespeicherter und abgerechneter Wert

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aktueller Wert

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Schlafzimmer

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361

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1096

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105

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Badezimmer

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16

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117

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161

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Wohnzimmer kleine Heizung

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8

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192

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350

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Wohnzimmer große Heizung

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0

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667

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19

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In der Abrechnung wird die Differenz zwischen dem alten (in meinem Fall dem beim Einzug) und dem neuen (im Zähler gespeicherten) Wert abgerechnet. Ein Ablesedatum ist nicht angegeben, ebenso wenig wie das Datum bzw. die Bedingungen, wann die Heizkostenverteiler sich zurücksetzen.

Ich habe deswegen mal folgenden Text aufgesetzt. Es wäre schön, wenn ihn jemand gegenlesen könnte:

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe Ihre Nebenkostenabrechnung erhalten. Leider ist diese nicht korrekt. Konkret beanstande ich folgende Punkte:

- Bei den Zählerständen für die Wasseruhren weiß ich, dass diese erst mehrere Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes abgelesen wurden. Dementsprechend wurden auch hier erhebliche Kosten in den abgerechneten Zeitraum einbezogen, die erst danach angefallen sind.
- Gleiches gilt für die digitalen Heizkostenverteiler in meiner Wohnung. Von insgesamt 4 Heizkostenverteilern war bei 2 der aktuelle Wert höher als der gespeicherte. Daraus lässt sich schließen, dass sie nicht zurückgesetzt wurden und somit die Differenz zum gespeicherten Wert maßgeblich ist. Das würde sich mit der Berechnungsweise in Ihrer Nebenkostenabrechnung decken, wo die Differenz zwischen dem alten und den neuen Ablesewert maßgeblich ist. Diese Differenz ist jedoch aktuell deutlich niedriger als die Differenz in der Abrechnung. Das würde heißen, dass ich im Abrechnungszeitraum viel mehr Heizenergie verbraucht hätte als in der nächsten (2014-2015) Heizperiode – und das, obwohl ich im Abrechnungszeitraum erst am 16. Dezember 2013 eingezogen bin. Anscheinend ist auch hier die Ablesung erst weit nach Ende des Abrechnungszeitraums und nach Beginn der nächsten Heizperiode erfolgt
- Bei den 2 anderen Zählern ist der aktuelle Wert weitaus niedriger als der gespeicherte. Das lässt darauf schließen, dass sie zwischenzeitlich zurückgesetzt wurden. Auch hier ist der aktuelle Wert viel niedriger als der Verbrauch im Vorjahreszeitraum – und das, obwohl inzwischen fast ein weiteres Jahr vergangen ist. Die Zurücksetzung und die Ablesung des alten Wertes müsste also lange nach dem 30.09.2015 erfolgt sein.
- Ich beanstande aus diesem Grund auch die formelle Richtigkeit der Abrechnung. Einige der Zähler wurden offensichtlich zurückgesetzt, andere nicht. Es wird in der Abrechnung weder das Ablesedatum genannt, noch wann und unter welchen Bedingungen die digitalen Heizkostenverteiler zurückgesetzt werden. Somit kann ich die Richtigkeit der Abrechnung nicht ohne weiteres prüfen.

Aufgrund dieser Punkte bestreite ich die Richtigkeit der Nebenkosten. Deshalb werde ich die geforderte Nachzahlung bis zur Vorlage einer korrekten Nebenkostenabrechnung nicht leisten.

Laut Urteil des BGH vom 15.05.2012 (Az. VIII ZR 245/11 und 246/12) darf der Vermieter die Vorauszahlung für die Nebenkosten nur erhöhen, wenn eine inhaltlich korrekte Betriebskostenabrechnung dies rechtfertigt. Da dies hier nicht der Fall ist, werde ich bis zur Klärung nur die bisherige Nebenkostenvorauszahlung leisten.

Der Vermieter. Dieses Feld habe ich wegen meiner eigenen Anonymität ausgelassen. Ich habe die Wohnung bei der Gagfah angemietet. Die Heizkostenabrechnung wird von Techem erledigt.

Was ist mit "einsehen" gemeint? Der Nebenkostenabrechnung von der Gagfah lag eine Heizkostenabrechnung von Techem bei. Allerdings war dort, wie gesagt, weder das Ablesedatum angegeben noch wann sich die Zähler zurücksetzen.

Bitte schön:

Falls du die Seite 3 vermisst: Diese enthielt nur noch eine Fußzeile ohne weitere Daten.

Naja, die Gagfah wird wohl eine Rechtsabteilung haben, die auch kompliziertere Texte verstehen sollte. Vielleicht sollte ich die Tabelle mit den abgelesenen Werten auch in mein Schreiben einsetzen?

Das Gebäude ist ein Plattenbau, mit Fernwärme geheizt und nicht unbedingt schlecht isoliert (auch wenn die Fassade nicht gedämmt ist, soweit ich weiß). Wieso dort eine Verteilung von 70/30 vorgeschrieben sein sollte, verstehe ich nicht ganz. Mal abgesehen davon wäre es evtl. taktisch klug, das erst zu beanstanden, wenn die Sache mit der Ablesung geklärt ist. Sollte sich nämlich herausstellen, dass die Ablesung doch korrekt ist, wäre die Nachzahlung ja noch höher...
Wegen der Nutzerwechselgebühr schaue ich nochmal in meinen Mietvertrag.

Wie sieht es eigentlich aus, wenn das Ablesedatum in der Abrechnung zu Unrecht fehlt? Würde das die Abrechnung formell inkorrekt machen oder nur inhaltlich?

Es geht aber nicht um das Datum der Ablesung, sondern um den Stichtag. Und wenn der wie üblich auf 31.12. gesetzt ist, bei einem Abrechnungszeitraum vom 1.10 bis 30.9, dann ist das eben nicht OK.

Ich glaube auch, dass Sie überlesen haben, dass es mir nicht um den hohen Verbrauch an sich geht, sondern darum, dass der Verbrauch in der nächsten Periode (es ist ja fast schon wieder Ende September) viel niedriger ist. Und eben das kann ein Hinweis darauf sein, dass der Stichtag zu spät gesetzt wurde. Noch dazu setzen sich einige Zähler offenbar zurück, andere nicht.

In einem Punkt haben Sie aber Recht: Ich sollte im Text vielleicht "Ablesedatum" durch "Stichtag" ersetzen. Dann wäre diese Unklarheit weg.

die Nutzerwechselgebühr nur dann vom Mieter zu tragen, falls dies mietvertraglich vereinbart wurde.

Ich habe soeben nachgeschaut. Von einer Nutzerwechselgebühr steht im Mietvertrag explizit nichts. Ich werde sie mal zurückweisen. Das wäre dann der neue Text (Aufstellung der Zählerstände füge ich dann direkt im Word-Dokument ein):

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe Ihre Nebenkostenabrechnung erhalten. Leider ist diese nicht korrekt. Konkret beanstande ich folgende Punkte:

- Bei den Zählerständen für die Wasseruhren weiß ich, dass diese erst mehrere Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes abgelesen wurden. Dementsprechend wurden auch hier erhebliche Kosten in den abgerechneten Zeitraum einbezogen, die erst danach angefallen sind.
- Gleiches gilt für die digitalen Heizkostenverteiler in meiner Wohnung. Von insgesamt 4 Heizkostenverteilern war bei 2 der aktuelle Wert höher als der gespeicherte. Daraus lässt sich schließen, dass sie nicht zurückgesetzt wurden und somit die Differenz zum gespeicherten Wert maßgeblich ist. Das würde sich mit der Berechnungsweise in Ihrer Nebenkostenabrechnung decken, wo die Differenz zwischen dem alten und den neuen Ablesewert maßgeblich ist. Diese Differenz ist jedoch aktuell deutlich niedriger als die Differenz in der Abrechnung. Das würde heißen, dass ich im Abrechnungszeitraum viel mehr Heizenergie verbraucht hätte als in der nächsten (2014-2015) Heizperiode – und das, obwohl ich im Abrechnungszeitraum erst am 16. Dezember 2013 eingezogen bin. Anscheinend ist auch hier die Speicherung des Zwischenstands erst weit nach Ende des Abrechnungszeitraums und nach Beginn der nächsten Heizperiode erfolgt.
- Bei den 2 anderen Zählern ist der aktuelle Wert weitaus niedriger als der gespeicherte. Das lässt darauf schließen, dass sie zwischenzeitlich zurückgesetzt wurden. Auch hier ist der aktuelle Wert viel niedriger als der Verbrauch im Vorjahreszeitraum – und das, obwohl inzwischen fast ein weiteres Jahr vergangen ist. Die Zurücksetzung und die Speicherung des alten Wertes müsste also lange nach dem 30.09.2015 erfolgt sein.
- In der Heizkostenabrechnung wird mir eine Nutzerwechselgebühr in Rechnung gestellt. Das wäre nur zulässig, falls es auch explizit im Mietvertrag vereinbart wäre. Da dies nicht der Fall ist, weise ich diese Forderung zurück.

Aufgrund dieser Punkte bestreite ich die Richtigkeit der Nebenkosten. Deshalb werde ich die geforderte Nachzahlung bis zur Vorlage einer korrekten Nebenkostenabrechnung nicht leisten.

Laut Urteil des BGH vom 15.05.2012 (Az. VIII ZR 245/11 und 246/12) darf der Vermieter die Vorauszahlung für die Nebenkosten nur erhöhen, wenn eine inhaltlich korrekte Betriebskostenabrechnung dies rechtfertigt. Da dies hier nicht der Fall ist, werde ich bis zur Klärung nur die bisherige Nebenkostenvorauszahlung leisten.

Vor allem da ich ohnehin nicht vorhabe, persönlich zum Vermieter zu gehen, sondern nur einen Brief schreiben will...