Wohngemeinschaft zusammen mit Vermieter

Hallo,

hier mal meine Ausgangssituation:

Ich habe eine Eigentumswohnung gekauft in der ich selbst wohne und 3 Zimmer plus gemeinsamer Nutzung von Bad und Küche vermietet habe. Eine Mieterin macht mir Sorgen. Sie ist zum 15. Mai 2015 eingezogen und wir haben natürlich einen Mietvertrag aufgesetzt. Im Vertrag ist eine Mietpauschale festgehalten von KM 220,- und NK 100,- ohne Nachzahlungsabrechnungen. Die Kaution beträgt lediglich 320,-, also eine pauschale Monatsmiete.

Für den halben Mai und den vollen Juni habe ich nach anfänglichen Schwierigkeiten meine Miete erhalten. Es wurden da Probleme durch einen Bankwechsel als Begründung angegeben. Der Kaution laufe ich schon von Anfang an hinterher und habe dies verpasst unbedingt vor der Schlüsselübergabe einzufordern.

Bis hierhin hört sich noch alles recht human an. Das Problem ist nun, dass sich diese Mitbewohnerin nun völlig zurückgezogen hat. Sie war also nun schon über 3 Wochen nicht mehr in der WG und wohnt wohl grad wieder in ihrem Elternhaus bei ihrer Mutter. Als Grund wurde eine tragische Lebenssituation angegeben, die sie aus der Bahn geworfen haben soll. Es geht wohl um eine ungeplante Schwangerschaft vom Ex und einem Todesfall in der Familie. Seitdem reagiert sie auf keinerlei Kommunikation (E-Mail, Telefon, Facebook, Whats App, SMS) und das, obwohl ich sehe dass sie online ist und offensichtlich durch einen öfter veränderten Facebook Status wieder am sonstigen sozialen Leben teilnimmt. Sie kann ja der WG fern bleiben so viel sie will, aber die Mietzahlungen müssen eben fließen und ein Dauerauftrag hätte ja auch davor schon längst eingerichtet sein müssen.

Es fehlen also nun 640 Euro (je 320,- für Kaution und Miete)

Nun meine Fragen:

1. Wann fristlos kündigen?
Eine fristlose Kündigung ist wohl noch nicht möglich, da dies erst ab 2 Monatsmieten gilt bzw. wenn der Kautionsrückstand dem Wert von 2 Monatsmieten entspricht. Die Kaution ist dafür ja leider zu niedrig angesetzt. Ich müsste also erstmal den 4. August abwarten, dass da auch wieder die Miete ausbleibt? Ich hatte mal irgendwo gelesen, dass es um einen Betrag gehen muss, der insgesamt 2 Monatsmieten entspricht und auf zwei verschiedene Zeitpunkte fällt. Das wäre ja bei mir der Fall aber würde Mietrückstand und Kautionsrückstand zusammenwerfen.

so stand das bei focus.de:
Der Vermieter hat nach Paragraf 543 BGB (Absatz 2 Nr. 3) das „Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund“, und zwar wenn der Mieter...
... oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, dem Vermieter eine Summe schuldet, die der Miete für zwei Monate entspricht.

2. Welche zeitlichen Abläufe sind dann zu beachten?
Ich weiß schon, dass ich dann den Grund für die Kündigung in dem Kündigungsschreiben angeben muss und wohl auch erwähnen muss, dass es im Falle einer Nachzahlung der Miete (was die fristlose Kündigung dann unwirksam macht, oder?) trotzdem fristgemäß gekündigt werden soll. Auf solche unzuverlässigen Mieter hab ich keine Lust. Wie lange muss ich abwarten, ob denn noch unverzüglich nachgezahlt wird? Muss dieses Schreiben mit einer Bestätigung vom Empfänger zugestellt werden, vielleicht Einwurf-Einschreiben? Ich habe ja ein Interesse, dass ich das Zimmer unverzüglich wieder weitervermieten kann. Solange eine Unsicherheit der möglichen Nachzahlung vorliegt, kann ich das Zimmer ja nicht zum 01.09. wieder ausschreiben. Die offene Mietforderung bei fristloser Kündigung besteht aber dann immernoch auch für den gesamten August, oder?

3. Räumung
Wenn weiterhin auch dann keine Kommunikation stattfindet, muss ich ja die Räumung erzwingen. Für eine Räumungsklage brauche ich einen Anwalt, oder? Wenn sie darauf nicht reagiert, welche Zeiten muss man dann einplanen bis dis durchgesetzt ist. Wie funktioniert das überhaupt wenn sie sich nicht meldet? Da ich in der WG wohne könnte ich auch selbst in letzter Instanz Ihre sachen packen und die Möbel in den Keller räumen um einem neuen Mieter Platz zu machen. Ich denke mal davon ratet ihr ab aber was könnte da rechtlich passieren?

Vielen Dank

Das ich den 04.08. abwarte bestätigt ja meine Vermutung. Einige Fragen sind aber nach wie vor offen und teilweise unklar.

Heißt außerordentliche Kündigung (fristlos) dann, dass ich als Datum 31.08. reinschreibe und dazu auffordere, bis dahin das Zimmer zu räumen? Und hilfsweise ordentlich würde bedeuten zum 30.11. weil der August ja dann schon angerissen ist mit drei Monatsfrist.

Das es nicht zur Zwangsräumung kommt, will ich auch nicht hoffen aber beantwortet nicht meine Frage dazu wie die Abläufe wären. dieser sachverhalt wäre mir aber bzgl der aktuell nicht vorhandenen kommunikation am wichtigsten. also anwaltskosten, räumungsklage + evtl durchsetzung, sicher schon wieder zum 01.09. vermieten können, zimmer selbst beräumen, ...

Vertrag in beiderseitigem Einvernehmen beenden ist schon klar, aber wird bei fehlender Kommunikation nicht zustande kommen. mir ist auch klar, dass wichtige angelegenheiten nicht per sozialen medien geklärt werden. ich wohnte mit ihr allerdings in einer wohngemeinschaft. also nicht reine zweck wg sondern auch mal gemeinsame unternehmungen betreiben. ich denke ich kann die kommunikation schon einschätzen und nun ist die situation eben etwas festgefahren. ich weiß nicht ob sie sich noch traut, nun plötzlich wieder zu schreiben. ich werde aber auch vor dem 04.08. noch mal ein förmliches schreiben aufsetzen als mahnung sozusagen, obwohl das rechtlich nicht notwendig ist, wenn dann die 2. miete fehlt.

für die zukunft werde ich schon selbst meine konsequenzen ziehen. wieso ich aber das zimmer nachweislich möbliert vermieten soll (bisher immer leer und gegebenenfalls haben vor- und nachmieter paar persönliche deals zur möbelübernahme gemacht), verstehe ich nicht. ich habe rechtlich gut durchdachte einzelmietverträge für das zimmer wo keine unklugen formulierungen drin sind. da steht schon genau das drin mit den geltenden gesetzlichen bestimmungen. nur eben die kaution ist studentenfreundlich zu niedrig angesetzt.

Danke für die Fristauskunft nach außerordentlicher Kündigung. Wie die Räumung durchzusetzen wäre mit Räumungsklage, Anwalt, Kosten, Zeiten weiß ich leider immer noch nicht.

Die Rechnung mit der Kündigungsfrist versteh ich auch nicht ganz. Wenn ich zum 05.08.15 kündigen würde, und der August ja dann nicht zählt sind doch 3 Monate trotzdem Sep Okt Nov -> also zum 30.11. statt 31.12. oder wo ist da ein Denk oder Rechenfehler?

An der Vermietung eines möblierten Zimmers habe ich trotz vielleicht einfacherer Rechtslage kein Interesse. Es geht mir um ne Wohngemeinschaft und nicht um so schnell und oberflächlich wie möglich das Zimmer zu vermieten oder den Mieter wieder loszuwerden. Ich hab in Wohncastings in meinem Leben sicher schon erfolgreich über 15 nette Mieter ausgesucht. Wenn man da einmal in die Tonne greift ist das zwar übel und muss geklärt werden aber ist langfristig für mich trotzdem die besser Wahl. Aber Danke für den Hinweis.

jo meine Formulierung zum 05.08. müsste am 05.08. heißen und dann zum 30.11. ... alles klar dazu.

kann noch jemand zu der Räumung helfen?

also langsam wird es anstrengend. anitari, du schreibst kündigung zum 31.12.15 und der denkfehler läge bei den anderen aber ne schlüssige erklärung gibt es nicht. es sind doch 3 monate kündigungsfrist oder nicht? am 05.08. (4. werktag) ist dann der august nicht mehr auf die frist anzurechnen (schon klar) aber doch die vollen drei monate september, oktober und november!!! heißt zum letzten tag des novembers müsste die fristgemäße kündigung doch wirksam sein. wo kommt denn der 4. volle Monat dezember her?

Jo und ich würde dann zum monatsende kündigen. Neuer mieter sollte dann zum 01. Des monats einziehen. Also ist dazu alles klar.