Hallo Freunde des Mietrechts,
kein Problem oder Frage, sondern nur mal der Gedankengang eines Immobilien-Ökonoms.
Wer Langeweile hat, der kann das lesen.
Das Amtsgericht Charlottenburg hat den berliner Mietspiegel 2013 gekippt mit der Begründung, dieser wäre nicht wissenschaftlich ermittelt worden und sei in mehreren Punkten mangelhaft.
So wurden Extremwerte einfach entfernt ohne zu prüfen, ob es nicht doch eine Berechtigung für diese Extremwerte gab (Z. B. Sanierung von Altbauwohnungen).
Im Berliner Mietspiegel wurden etwa 9.000 Wohnungen erfasst von insgesamt 1.5 Millionen Wohnungen. Das sind gerade einmal 0,6 % der Wohnungen. Dies kann keine ausreichend große Stichprobe nach statistischen Grundlagen sein.
Ebenso mangelhaft ist die Einteilung in Kategorien "einfache Wohnlage", "mittlere Wohnlage" und "gehobene Wohnlage".
Eine mittlere Wohnlage in Neukölln kann unmöglich verglichen werden mit der mittleren Wohnlage in Steglitz. Wer die Berliner Bezirke kennt, der weiß, was ich meine. Das Entscheidungskriterium, wann eine Lage einfach, mittel oder gehoben ist scheint zwar auf den ersten Blick objektiv (Wie Grün ist der Kiez, wie stark bebaut, wie dicht bebaut, ...) ist aber nur pure Theorie. Selbst eine gehobene Wohnlage in Neukölln ist de Facto minderwertiger als eine einfache Wohnlage in Steglitz-Zehlendorf. Da haben die Erschaffer des Mietspiegels etwas versucht, was nicht möglich ist: etwas zu verallgemeinern, was in sich heraus nicht zu verallgemeinern ist.
Letztendlich ist das Urteil noch nicht rechtskräftig. Der beklagte Mieter wird wohl vor dem Landgericht in Revision gehen.
Angesichts der Tatsache, dass zwei unabhängige öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter, die vom Gericht bestellt wurden, das Merkmal "qualifiziert" des Mietspiegels negiert haben, wird wohl auch in der Revision Beachtung finden, so dass man im Allgemeinen davon ausgeht, dass auch das Landgericht den Mietspiegel kippt.
Erstaunlich ist da das Agieren des Senats und der Mietervereine.
Der Senat muss wohl um seine Reputation fürchten. Er negiert das Urteil des Amtsgerichts, es wäre noch nicht rechtskräftig und sowieso nur eine Einzelfallentscheidung. Was soll man davon halten? Der Senat kommt hier wie ein trotziges Kind rüber. "Mir egal, was die Fachleute sagen, was ICH sage, das zählt.. Menno!"
Ich schätze, er wird sich da eines besseren belehren lassen müssen.
Und die Mietervereine? Auch die ignorieren die Gutachten. Egal, ob der Mietspiegel falsch ist. Um sich nicht zu streiten, sollen die Mieter und Vermieter den Mietspiegel weiterhin nutzen.
Halloooooo? Um sich nicht zu streiten???
Das ist ja so, als ob man der Katze verbieten will Mäuse zu fangen. Der Mieterverein will sich nicht streiten?
Das geht nicht. Der Mieterverein streitet sich doch sonst immer.
Was also könnte die Intention sein, dass der Mieterverein ein solches Statement abgibt?
Mal überlegen... Mietspiegel wurde niedergeschmettert... woran kann man sich dann orientieren?
KLAR! Vergleichsmieten von Vergleichswohnungen.
Und das ist doch Prima! Für den Vermieter. In einem Haus in der Emser Str. habe ich zum Beispiel eine Leerwohnung. Die vermiete ich demnächst nach Renovierung (Danke BGH!!!) neu.
Laut Mietspiegel darf ich diese Wohnung nur zu 6,19 EUR pro m² vermieten (inkl. 10% Aufschlag nach Mietpreisbremse).
Ich verstehe den Mieterverein, denn mit dem Charlottenburger Urteil im Rücken nehme ich drei Vergleichswohnungen (es gibt ja nur einen einfachen Mietspiegel, den ich nicht nutzen muss). Ich habe in dem Haus mehrere Wohnungen, ähnliche Größe und Ausstattung, die Quafratmeterpreise von 8,80 bis zu 10,00 EUR haben.
Auch wenn man eigentlich nur drei Vergleichswohnungen liefern müsste, so liefere ich bei der Neuvermietung 11 Stück deren. So kann man kaum sagen, wir würden unverhältnismäßig hohe Preise ansetzen. In dem Objekt sind diese Preise gängig. Eben Ortsüblich. Wir nehmen also die billigste der 11 Mieten, 8,80 EÙR, und schlagen die 10 % der Mietpreisbremse rauf. Wir hätten auch die billigste der teuersten drei Mieten nehmen können, dann wären wir bei 9,67 zzgl. der Mietpreisbremse. Aber wir wollen ja im Zweifel nicht als gierig darstehen. Dafür, dass die Wohnungen in einem excelenten Zustand übergeben werden, frisch renoviert, Einbauküche, Specials wie Massagebrausen, Hauswart direkt im Haus, Kellerräume so groß wie Wohnzimmer, sollte auch wirklich mehr drin sein, als der Mietspiegel vorgibt. Dieses Konstrukt ist eben nur ein verallgemeinerdes Machwerk, welches die wahre Situation vor Ort nicht widergibt.
Klar, dass der Mieterverein da doch dazu drängt, einen nachweislich falschen Mietspiegel zu nutzen.
Ja, und jetzt haben wir seit vorgestern den Mietspiegel 2015. Was bedeutet das ganze jetzt für diesen Mietspiegel?
Der Mietspiegel 2013 wurde neu erstellt. der Mietspiegel 2015 ist folglich nur eine Fortführung des Mietspiegels 2013. Somit ist auch der 2015er nicht als qualifiziert anzuerkennen, da die gleiche Basis wie der 2013er hat.
Interessant ist dahingehend auch, dass der Berliner Mietspiegel für viele Gemeinden als Muster dient. Deren Mietspiegel wurden auf identische Art und Weise ermittelt, wie der Mietspiegel Berlin. Folglich sind auch diese Mietspiegel nicht qualifiziert.
Was bedeutet dies für mich?
Ich arbeite verstärkt mit Vergleichswohnungen. Solange Gutachten ergeben, dass der Mietspiegel nicht qualifiziert ist, werde ich ihn meiden, wo es nur geht. Es ist natürlich ein Risiko. Gegebenenfalls müssen irgendwann Beträge an Mieter zurückgezahlt werden, wenn doch ermittelt wird, dass der Berliner Mietspiegel 2013/2015 als qualifiziert zu gelten hat. Bis dahin werden wir aber wohl schon den Mietspiegel 2017 haben, und ich denke, die Macher werden aufgeschreckt genug sein, dass sie zumindest den dann wissenschaftlich erstellen. Ich gehe damit einher mit den von mir betreuten Eigentümern. Diese wissen von dem Risiko, sehen es aber genauso wie ich. Wer nichts riskiert, der nichts gewinnt.
Gerne könnt Ihr Euren Senf dazu geben. Ich bin gespannt, wie meine Kollegen Vermieter mit der Situation umgehen.