Suche Hilfe bei "falscher" Nebenkostenabrechnung

    Guten Abend alle zusammen,

    ich habe ein Problem mit meiner Nebenkostenabrechnung und hoffe hier im Forum (erste) Hilfe zu bekommen, da ich den Wald für lauter Bäumen nicht mehr sehen kann :(

    Es geht um Folgendes: Ich wohne in Singen (Hohentwiel) in einer 2 Zimmerwohnung mit knapp 60m². Kaltmiete 400 €, Nebenkosten 140 €.
    In diese Wohnung bin ich zum 1. November 2014 eingezogen. An jeder Heizung bzw. Wasserleitung ist ein eigener Zähler angebracht. (Beispielbilder: Heizung , Wasser)
    Nun kam die Nebenkostenabrechnung - wortlaut:

    Zitat

    ... hiermit lege ich Ihnen die endgültige Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014 vor, in der sich durch die endgültigen Kosten eine Nachzahlung in Höhe von € 206, 54 ergibt. ... Des Weiteren haben sich die monatlichen Betriebskosten teilweise geändert. Die für Ihre Wohnung gültigen Betriebskosten sind in der Anlage aufgeführt. Ich bitte Sie daher, den Dauerauftrag für Miete und Nebenkosten in Höhe von € 598,71 ab 1. Mai 2015 zu ändern.


    Für zwei Monate eine Nachzahlung von 206 Euro? Eine Mieterhöhung von 58 Euro monatlich?:(

    Die Nebenkostenabrechnung liegt mir vor (die erwähnte Anlage). Der Vermieter lässt diese von einer Firma erstellen. Alles sieht meiner Meinung nach normal bzw. vertretbar aus, bis auf einen Wert bei den Heizkosten. Die Werte sind verbrauchte Einheiten:
    Bad: 25,57
    Wohnzimmer: 35,86
    Küche: 223,14
    Schlafzimmer: 1.075,25 ??
    Die Heizungen im Schlaf- und Wohnzimmer stehen beide auf 1 v 5. Ich heize stärker in der Küche, wo sich die Wärme in der ganzen Wohnung gut verteilt. Aber laut dem Wert im Schlafzimmer müsste ich dort eine Sauna haben, wo ich regelrecht verdampfen könnte!

    Ich gehe hier von einer fehlerhaften Abrechnung oder einem technischen Defekt an der Heizung (oder Zähler) aus. Die Abrechnung kann ja "richtig" erstellt worden sein, aber auf Grund von falschen Werten von der Heizung im Schlafzimmmer. Ich weiß nicht, wie ich dies nun besser (formell) beschreiben könnte (materiell, inhaltlich, formell...). Ich hoffe ihr versteht mich in dem Punkt.

    Wie kann ich denn nun weiter verfahren? Ich bin wirklich nicht bereit diese Erhöhung zu zahlen.
    Habe ich durch diese Mieterhöhung ein gesondertes Kündigungsrecht?
    Und muss ich direkt zum 1. Mai die neue Gesamtmiete bezahlen oder gibt es auch hier eine Frist (3 Monate o. ä.)?

    Ich würde mich über Hilfe wirklich sehr freuen, es ist absolut nicht mein Fachgebiet :)

    Liebe Grüße,
    Anna

    3 Mal editiert, zuletzt von dakotaria (20. April 2015 um 00:22)

    Zitat

    In diese Wohnung bin ich zum 1. November 2014 eingezogen. An jeder Heizung bzw. Wasserleitung ist ein eigener Zähler angebracht. Nun kam die Nebenkostenabrechnung - wortlaut: Für zwei Monate eine Nachzahlung von 206 Euro? Eine Mieterhöhung von 58 Euro monatlich?


    Das ist normal!

    Zitat

    Schlafzimmer: 1.075,25 ??


    Dieser Wert allerdings erscheint mir auch sehr hoch im Vergleich zu den anderen.
    Wenn Sie elektr. Zähler haben, prüfen Sie den Wert nochmal. Vertippungen und Zahlendreher liegen auch im Bereich des möglichen.

    Zitat

    Ich gehe hier von einer fehlerhaften Abrechnung oder einem technischen Defekt an der Heizung (oder Zähler) aus. Die Abrechnung kann ja "richtig" erstellt worden sein, aber auf Grund von falschen Werten von der Heizung im Schlafzimmmer.
    Wie kann ich denn nun weiter verfahren?


    Prüfen Sie nochmal den Wert im Schlafzimmer. Wenn sich hier eine Differenz auftut, Widerspruch einlegen.

    Zitat

    Habe ich durch diese Mieterhöhung ein gesondertes Kündigungsrecht?


    Nein!

    Zitat

    Und muss ich direkt zum 1. Mai die neue Gesamtmiete bezahlen oder gibt es auch hier eine Frist (3 Monate o. ä.)?


    Ich würde die Kaltmiete zahlen(muß ich sowieso). Die Betriebskosten auch zahlen, jedoch nur unter Vorbehalt, wegen einert möglichen Korrektur.

    Übrigens bei einem Einzug im November kommt es natürlich zu Nachzahlungen bzw. zu anschließend erhöhten Vorauszahlungen.
    Durch die regelmäßig monatlichen Vorauszahlungen an Betriebskosten konnten Sie in den Sommermonaten keine Rücklagen bilden.

    Einmal editiert, zuletzt von Kolinum (20. April 2015 um 07:33)

    Ich gehe davon aus das der Abrechnungszeitraum vom 01.01. - 31.12.2014 geht.

    Dein Nutzungszeitraum also 01.11. - 31.12.2014.

    Ausschließlich Heizmonate. In denen sind die tatsächlichen Heizkosten 2 - 3 x so hoch wie die gezahlten.

    Da Du keinerlei Heizkostenguthaben aus heizfreien Monaten "ansparen" konntest treffen Dich die tatsächlichen Heizkosten mit voller Macht.

    Wie nun verfahren?

    Als erstes die Ablesewerte des HKV im Schlafzimmer mit denen vom Einzug (es gibt doch hoffentlich ein Übergabeprotokoll wo diese festgehalten sind) vergleichen.

    Hast Du evtl. immer das Fenster angekippt?

    Die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung nach einer Abrechnung ist keine Mieterhöhung.

    Allerdings mußt Du keine 58 € monatlich mehr zahlen sondern nur 1/12 des Nachzahlungsbetrages. Das wären 17,16 €

    Mieter dürfen, nach einer NK-Abrechnung, die Vorauszahlungen selbst angemessen anpassen. Eine kurze schriftliche Mitteilung an den Vermieter dazu, fertig.

    Höhere Vorauszahlungen, sofern die Abrechnung das ergibt, sind erst mit Beginn des 3. Monats nach Zugang der Abrechnung zu zahlen. Ist diese im April zugegangen also erst ab Juli.


    Zitat

    Des Weiteren haben sich die monatlichen Betriebskosten teilweise geändert.

    Sind die Nicht im Mietvertrag aufgeführt bzw. dort auf § 2 der Betriebskostenverordnung verwiesen?

    Guten Morgen und vielen Dank für die ersten Kommentare! :o


    Prüfen Sie nochmal den Wert im Schlafzimmer. Wenn sich hier eine Differenz auftut, Widerspruch einlegen.


    Das werde ich natürlich noch machen.

    Ich würde die Kaltmiete zahlen(muß ich sowieso). Die Betriebskosten auch zahlen, jedoch nur unter Vorbehalt, wegen einert möglichen Korrektur.


    Die Kaltmiete wäre 400 €. Und unter Vorbehalt die (nicht korrekten) Nebenkostennachzahlung von 206,54?

    Übrigens bei einem Einzug im November kommt es natürlich zu Nachzahlungen bzw. zu anschließend erhöhten Vorauszahlungen.
    Durch die regelmäßig monatlichen Vorauszahlungen an Betriebskosten konnten Sie in den Sommermonaten keine Rücklagen bilden.


    Das ist ja auch verständlich- im Sommer ist meine Heizung auch aus. Es ist nicht meine erste Wohnung, aber die erste, wo ich solche gravierenden Abweichungen habe. Am meisten geheizt wurde wie gesagt in der Küche - den dortigen Wert kann ich nachvollziehen. Aber eben diesen Wert im Schlafzimmer nicht, dieser treibt auch genau die beanstandeten Nebenkosten so stark nach oben.


    Ich gehe davon aus das der Abrechnungszeitraum vom 01.01. - 31.12.2014 geht.

    Dein Nutzungszeitraum also 01.11. - 31.12.2014.


    Ja, das ist richtig.


    Wie nun verfahren?

    Als erstes die Ablesewerte des HKV im Schlafzimmer mit denen vom Einzug (es gibt doch hoffentlich ein Übergabeprotokoll wo diese festgehalten sind) vergleichen.
    Hast Du evtl. immer das Fenster angekippt?


    Ja, ein Übergabeprotokoll gibt es, ich kann es heute Abend vergleichen. Das Fenster ist eigentlich konstant zu (Erdgeschoss und eine gewisse Angst vor Spinnen :rolleyes:).


    Die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung nach einer Abrechnung ist keine Mieterhöhung.

    Allerdings mußt Du keine 58 € monatlich mehr zahlen sondern nur 1/12 des Nachzahlungsbetrages. Das wären 17,16 €


    Wären das nicht 34,32€ ? ( 206,54€ / 6, der Wert ist ja für November + Dezember) oder habe ich einen Denkfehler?
    Daraus ergibt sich für mich dann auch noch eine neue Differenz aus den geforderten 58 € und eigentlichen 34,32€ (17,16€).


    Mieter dürfen, nach einer NK-Abrechnung, die Vorauszahlungen selbst angemessen anpassen. Eine kurze schriftliche Mitteilung an den Vermieter dazu, fertig.
    Höhere Vorauszahlungen, sofern die Abrechnung das ergibt, sind erst mit Beginn des 3. Monats nach Zugang der Abrechnung zu zahlen. Ist diese im April zugegangen also erst ab Juli.


    Also müsste ich ab Juli die 598 € zahlen und nicht wie gefordert ab dem 1. Mai? Könnte ich, deiner ersten Aussage nach zu urteilen, meine Nebenkosten gleichniedrig lassen?

    Sind die Nicht im Mietvertrag aufgeführt bzw. dort auf § 2 der Betriebskostenverordnung verwiesen?


    Ja, sind sie, ich habe erst heute Abend genauen Einblick dazu und kann hier mehr schreiben.


    Also zusammenfassend für mich:

    • Klärung der Angelegenheit mit dem Vermieter (verständlich)
    • Die Heizung und deren Werte prüfen (heute Abend)
    • Ab 1. Mai nur die Kaltmiete von 400 € zahlen. Die "alten" Nebenkosten laut Kolinum gesondert bezahlen mit Vorbehalt
    • Laut anitari den neuen Mietpreis 598€ erst ab Juli bezahlen, bis dahin den alten Betrag 540 €.

    Ich hoffe, ich habe das soweit richtig verstanden? :)
    Vielen lieben Dank!

    2 Mal editiert, zuletzt von dakotaria (20. April 2015 um 09:58)

    Wären das nicht 34,32€ ? ( 206,54€ / 6, der Wert ist ja für November + Dezember) oder habe ich einen Denkfehler?
    Daraus ergibt sich für mich dann auch noch eine neue Differenz aus den geforderten 58 € und eigentlichen 34,32€ (17,16€).

    Ja. Nachzahlungsbetrag : 12 = Erhöhung der künftigen Vorauszahlungen

    206,54 : 12 = 17,21 € (hatte vorhin mit nur 206 € gerechnet) + bisherige Vorauszahlung = neue Vorauszahlung

    Natürlich ergibt das eine Differenz zu den geforderten 58 €. Nur ist diese Forderung nicht berechtigt. Der Vermieter darf die Vorauszahlungen nach einer Abrechnung lediglich angemessen, sprich um maximal 1/12 des Nachzahlungsbetrages, erhöhen. Für evtl. Kosten die im neuen Abrechnungszeitraum anfallen könnten darf er keinen "Vorschuß" verlangen.

    Also müsste ich ab Juli die 598 € zahlen und nicht wie gefordert ab dem 1. Mai? Könnte ich, deiner ersten Aussage nach zu urteilen, meine Nebenkosten gleichniedrig lassen?

    Im Mai und Juni wie bisher zahlen. Ab Juli dann Kaltmiete + bisherige NK + 17,21 €

    Vorab aber dem Vermieter mitteilen das Du von Deinem Recht gemäß BGB § 560 Abs. 4 Gebrauch machst und die Vorauszahlungen selbst angemessen anpaßt.


    206,54 : 12 = 17,21 € (hatte vorhin mit nur 206 € gerechnet) + bisherige Vorauszahlung = neue Vorauszahlung


    Und ich habe gerechnet 206,54 für November + Dezember. Macht 103,28 monatlich. Diesen monatlichen Wert / 12 = meine erhöhten Kosten. Aber okay, mir ist weniger auch lieber :)

    Natürlich ergibt das eine Differenz zu den geforderten 58 €. Nur ist diese Forderung nicht berechtigt.


    :D

    Der Vermieter darf die Vorauszahlungen nach einer Abrechnung lediglich angemessen, sprich um maximal 1/12 des Nachzahlungsbetrages, erhöhen. Für evtl. Kosten die im neuen Abrechnungszeitraum anfallen könnten darf er keinen "Vorschuß" verlangen.
    Im Mai und Juni wie bisher zahlen. Ab Juli dann Kaltmiete + bisherige NK + 17,21 €
    Vorab aber dem Vermieter mitteilen das Du von Deinem Recht gemäß BGB § 560 Abs. 4 Gebrauch machst und die Vorauszahlungen selbst angemessen anpaßt.


    Danke für den Paragraphen - den hätte ich bestimmt nicht so schnell gefunden. Ich rufe den Vermieter heute Abend erstmal um nachzuhaken bzw. ihn direkt mal über bspw. diesen Paragraphen informieren :)

    dakotaria,
    mit der erhöhten Betriebskostenvorauszahlung würde ich nicht unbedingt bis 1.7. warten, sondern eher am 1.6. zahlen. Macht sich psychologisch besser.
    Die Vorauszahlungen werden sowieso in der nächsten Jahresabrechnung berücksichtigt, und ~1 Cent Zinsverlust machen dan Kohl auch noch nicht fett.
    Du wirst uns sicherlich tonight über alle HKV-Zählerstände nach dem Vergleich mit dem ÜP informieren.

    Hallo Berny,

    ja auf jeden Fall werde ich die Zählerstände mitteilen.
    Momentan bin ich fast am überlegen nicht einfach zum ca August zu kündigen und mir etwas anderes zu suchen.

    Hallo Berny,
    ja auf jeden Fall werde ich die Zählerstände mitteilen.
    Momentan bin ich fast am überlegen nicht einfach zum ca August zu kündigen und mir etwas anderes zu suchen.


    Hmm, solch ein solcher Schritt sollte wohl überlegt sein, denn Du hast ja noch garkeinen Überblick über die zukünftige Kostenentwicklung.
    Nach der Heizgradtagetabelle fallen im Nov+Dez allein 28% des Jahresverbrauchs an Heizkosten an.


    Momentan bin ich fast am überlegen nicht einfach zum ca August zu kündigen und mir etwas anderes zu suchen.

    Nicht so voreilig.

    Du kannst die Kosten dieser 2 Monate, dazu Heizmonate, nicht auf einen kompletten Abrechnungszeitraum mit und ohne Heizmonate hochrechnen.

    Aber mal angenommen Du suchst eine neue Wohnung und Mietbeginn ist der September oder Oktober.

    Dann hast Du bei der ersten Abrechnung das selbe Dilemma. Nutzungszeitraum überwiegend oder ausschließlich Heizmonate. Kein Heizkostenguthaben aus heizfreien Monaten - ergo Nachzahlung.

    Hallo Leute vielen dank für die Beratung noch mal :)!

    Also ich hab im Übergangsprotokoll nachgeschaut und laut altem und neuem Zählerstand sieht es so aus:

    Alt: 116
    Neu(vorhin geschaut): 195

    Differenz: 79 (Einheiten?!)

    Ich habe auch in der zwischenzeit mit meinem Vermieter gesprochen und es wird noch mal nachgeprüft! Sieht also gut aus :).
    Wir haben das Problem momentan so gelöst, dass er es bei dem Heizungsanbieter noch mal nachprüfen lässt und ich bis dahin die alte Miete (540€) weiterhin zahle. Auch die Nachzahlung wird erst fällig wenn das mit der Heizungsfirma geklärt ist. Im großem und ganzen klingt das schon mal nicht schlecht.
    :)

    dakotaria:

    "Hallo Leute vielen dank für die Beratung noch mal :)!"
    - Hier rgibt es KEINE (Rechts-)Beratung, da diese den entsprechenden Berufsständen vorbehalten ist."

    "Wir haben das Problem momentan so gelöst, dass er es bei dem Heizungsanbieter noch mal nachprüfen lässt und ich bis dahin die alte Miete (540€) weiterhin zahle. Auch die Nachzahlung wird erst fällig wenn das mit der Heizungsfirma geklärt ist.
    - Du meinst wohl die Heizkostenberechnungsfirma?

    - OK soweit, halte uns bitte gelegentlich auf dem laufenden.

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