Fragen zur Nebenkostenabrechnung

    Hallöchen zusammen,

    ich habe schon viel recherchiert im Internet zur Nebenkostenabrechnung, aber es gibt zwei Dinge, die mir noch nicht so ganz klar sind, worauf ich keine direkte Antwort finden konnte und ich hoffe, ihr könnt mich diesbezüglich mehr aufklären.

    Wenn eine Nebenkostenabrechnung formelle Fehler enthält und man einen Widerspruch gegen diese schreibt und sie als ungültig erklärt und eine "Korrektur der Nebenkostenabrechnung" fordert, so wie es weitgehend im Internet steht, was genau versteht man darunter?

    Heißt das, dass der Vermieter eine komplett neue Nebenkostenabrechnung schreiben muss oder würde es auch reichen, wenn er entsprechende Unterlagen zu der Nebenkostenabrechnung nachreicht? Angenommen auf der Nebenkostenabrechnung befinden sich nur die Bezeichnungen der umlegbaren Betriebskosten und die Einzelsummen des Mieters. Es fehlen quasi die Gesamtkosten und Verteilungsschlüssel. Reicht es dann, wenn der Vermieter ein Schriftstück mit einer Tabelle nachreicht, die die Gesamtkosten und Verteilerschlüssel auflistet usw.?

    Ich verstehe eigentlich unter "ungültiger Nebenkostenabrechnung", dass ich diese quasi zerreißen könnte und der Vermieter eine komplett neue erstellen müsste. Oder ist das irrelevant, solange sich alles nachvollziehen lässt als Laie?

    Die zweite Frage, die ich habe, betrifft die Quadratmeterzahl, mit der auf der Nebenkostenabrechnung abgerechnet wurde. Nehmen wir an im Mietvertrag steht ca. 50 m², aber in der Nebenkostenabrechnung wird mit 52m² abgrechnet. Ich habe überall im Internet die Sache mit den 10% bei ca. Werten im Mietvertrag gefunden. Aber so wie ich das verstanden habe, bezieht sich das doch auf den Mietvertrag mit ca. Wert und auf die tatsächliche Größe. Das ist doch unabhängig davon, mit was in der Nebenkostenabrechnung abgerechnet wird oder? Die ist doch unabhängig von der tatsächlichen Größe. Also zumindest wenn man davon ausgeht, dass die Wohnung tatsächlich nicht kleiner ist. An welchen Wert muss sich gehalten werden oder sind auch dort 10% + oder - zu dem was im Mietvertrag steht in Ordnung?

    Freue mich auf eure Antworten.

    Liebe Grüße

    Einmal editiert, zuletzt von partychick (23. März 2015 um 15:47)

    So viel zur formellen Richtigkeit:
    http://www.ra-diemel.de/resources/Betriebskostenabrechnung+$28formell$29.pdf

    Mietvertrag steht ca. 50 m², aber in der Nebenkostenabrechnung wird mit 52m² abgrechnet.
    Dann ist das für mich 52 m². Würde also noch innerhalb der Toleranz liegen.

    Sie sollten Sich über den Begriff ca. erstmal im klaren werden.
    Laut Duden: Synonyme zu circa
    annähernd, beinahe, bis, bis zu, ca., etwa, fast, gegen, geschätzt, in etwa, nahe, nahe bei, nahezu, rund, um, um … herum, ungefähr, vielleicht, wohl; (österreichisch) beiläufig; (bildungssprachlich) approximativ, präterpropter; (umgangssprachlich) an [die], Pi mal Daumen, schätzungsweise, über den Daumen gepeilt, ziemlich; (österreichisch umgangssprachlich) überhapps

    Ansonsten messen Sie Ihre Wohnung laut der Wohnflächenverordnung nach und reklamieren Sie.

    So viel zur formellen Richtigkeit:
    http://www.ra-diemel.de/resources/Betriebskostenabrechnung+$28formell$29.pdf

    Das beantwortet ja nicht meine Frage oder habe ich es überlesen? Die Frage war ja, ob eine komplett neue Nebenkostenrechnung erstellt werden muss oder ob es reicht fehlende Angaben quasi zur Nebenkostenabrechnung nachzureichen, mit der die Nebenkostenabrechnung quasi mit Teil 1 und 2 nachvollziehbar wäre?

    Also die Quadratmeter in der Nebenkostenabrechnung sind nur zur tatsächlichen Größe relevant? Ich weiß schon, was ca. bedeutet und der BGH hat ja festgelegt, dass der ca. Wert im Mietvertrag 10% der tatsächlichen Größe nicht überschreiten darf. Nur das heißt ja nicht, dass das auch was mit der NK-Abrechnung zu tun haben muss, deswegen kann sich doch trotzdem an den Wert im Mietvertrag gehalten werden. Also wenn ich dich richtig verstehe, darf der Vermieter auch bei der Nebenkostenabrechnung mit einem ca. Wert von +- 10% zur tatsächlichen Größe abrechnen, egal welche Zahl im Mietvertrag steht? Wieso schreibt er dann nicht 52 qm im Mietvertrag wenn er sowieso mit 52 abrechnet. So ganz erschließt sich mir die Logik nicht.

    Wenn eine Nebenkostenabrechnung formelle Fehler enthält und man einen Widerspruch gegen diese schreibt und sie als ungültig erklärt und eine "Korrektur der Nebenkostenabrechnung" fordert, so wie es weitgehend im Internet steht, was genau versteht man darunter?

    Ich dachte schon, das Sie sich über den Begriff "formell" im unklaren wären.

    Wieso schreibt er dann nicht 52 qm im Mietvertrag wenn er sowieso mit 52 abrechnet. So ganz erschließt sich mir die Logik nicht.

    Mir erschließt sich Ihre Logik nicht, warum hier jemand wissen soll, warum der Vermieter das und nicht was anders getan hat.
    Genaueres erfragen Sie beim Verursacher.

    Nein, ich bin mir über den Begriff, den ich in Anführungsstriche gesetzt habe "Korrektur der Nebenkostenabrechnung" nicht im klaren, wie ich oben erklärte.

    Es war nicht auf die Logik des Vermieters bezogen, sondern auf die Logik aus rein rechtlicher Sicht. Warum dann nicht der Wert, der im MV steht gilt.

    Hallo partychick,

    "Wenn eine Nebenkostenabrechnung formelle Fehler enthält und man einen Widerspruch gegen diese schreibt und sie als ungültig erklärt"
    - Man kann einer Betriebskostenabrechnung im ganzen oder nur in Teilpositionen widersprechen. Im ganzen, wenn bspw, in allen Positionen von einer nicht im MV vereinbarten Mietfläche ausgegangen wird. Im einzelnen, wenn eben nur einzelne Positionen falsch berechnet wurden.

    "Heißt das, dass der Vermieter eine komplett neue Nebenkostenabrechnung schreiben muss oder würde es auch reichen, wenn er entsprechende Unterlagen zu der Nebenkostenabrechnung nachreicht?"
    - Jein. Er muss Dir eine einwandfreie Abrechnung in der gesetzlich vorgegebenen Maximalzeit präsentieren. Einzelne Belege muss er Dir auf Verlangen im Original vorweisen.

    "Angenommen auf der Nebenkostenabrechnung befinden sich nur die Bezeichnungen der umlegbaren Betriebskosten und die Einzelsummen des Mieters. Es fehlen quasi die Gesamtkosten und Verteilungsschlüssel. Reicht es dann, wenn der Vermieter ein Schriftstück mit einer Tabelle nachreicht, die die Gesamtkosten und Verteilerschlüssel auflistet usw.?"
    - ... und womöglich noch einen Taschenrechner dabei...? Die BK-Abr hat für jede einzelne Position zu enthalten: Gesamtjahresbetrag, Aufteilungsschlüssel, Einzelbetrag zulasten des Mieters. Ausserdem Mietername, Bezeichnung der Mietsache, Abrechnungszeitraum, geleistete Vorauszahlungen, Nachzahlung bzw. Erstattung, Datum.

    "Ich verstehe eigentlich unter "ungültiger Nebenkostenabrechnung", dass ich diese quasi zerreißen könnte ..."
    - Hatte ich bereits oben beantwortet. Zerreissen tut man (fast) niemals etwas.

    "Die zweite Frage, die ich habe, betrifft die Quadratmeterzahl, mit der auf der Nebenkostenabrechnung abgerechnet wurde. Nehmen wir an im Mietvertrag steht ca. 50 m², aber in der Nebenkostenabrechnung wird mit 52m² abgrechnet."
    - Dann würde ich den Positionen, wo die unrichtige Flächenangabe auftritt, widersprechen.

    Nein, ich bin mir über den Begriff, den ich in Anführungsstriche gesetzt habe "Korrektur der Nebenkostenabrechnung" nicht im klaren, wie ich oben erklärte.
    Es war nicht auf die Logik des Vermieters bezogen, sondern auf die Logik aus rein rechtlicher Sicht. Warum dann nicht der Wert, der im MV steht gilt.

    Dieser Wert im Mietvertrag gehört mit zur Objektbeschreibung und ist daher nicht grundsätzlich als bindende Berechnungsgröße anzunehmen. So ungefähr steht es in: (BGH ZMR 2004, 295).

    Eine falsche und von der Angabe im Mietvertrag abweichende Wohnungsgröße in der Nebenkostenabrechnung ändert nichts daran, dass die Nebenkostenabrechnung formell ordnungsgemäß ist. Ein sich eventuell ergebender Nachzahlungsbetrag verpflichtet den Mieter grundsätzlich zur Zahlung.


    Zunächst ist es so, dass der Vermieter auf die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche zurückgreifen kann. Die dort vereinbarte Fläche soll auch dann Geltung haben, wenn die Wohnung tatsächlich kleiner ist. Zumindest soll dies unerheblich sein, solange die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt. Erst dann, wenn diese 10 %-Grenze überschritten wird, sei die tatsächliche Wohnungsgröße entscheidend und nicht die im Vertrag bezeichnete (BGH WuM 2007, 764).

    Ist die Abweichung erheblich, handelt es sich um einen inhaltlichen Fehler. In jedem Fall sollte der Mieter den Vermieter informieren und bitten, den Fehler zu korrigieren. Der Vermieter kann den Fehler – auch noch nach dem Ablauf der Abrechnungsfrist von 12 Monaten – korrigieren, dann ist alles in Ordnung.

    Nebenkostenabrechnung: Quadratmeterzahl / Wohnungsgr

    deine Abrechnung ist vollkommen in Ordnung.
    Verteilungsschlüssel kann auf anfrage nachgereicht werden.
    hast du nachgefragt?

    Zitat

    Heißt das, dass der Vermieter eine komplett neue Nebenkostenabrechnung schreiben muss oder würde es auch reichen, wenn er entsprechende Unterlagen zu der Nebenkostenabrechnung nachreicht?

    Wenn ein formeller Fehler der Abrechnung vorliegt, muss die gesamte Abrechnung korrigiert werden.
    Welche Unterlagen meinst Du denn? Sicher, dass hier ein formeller Fehler vorliegt und nicht nur ein inhaltlicher?

    Ein formeller Fehler wäre u.a. das Fehlen eines Verteilerschlüssels, fehlende Angabe von geleisteten Vorauszahlungen oder fehlende Wohnungs- und Objektflächen.
    Fehler innerhalb der o.g. Positionen wären dann inhaltlicher Natur und müssen dennoch korrigiert werden.

    Zitat

    Die zweite Frage, die ich habe, betrifft die Quadratmeterzahl, mit der auf der Nebenkostenabrechnung abgerechnet wurde. Nehmen wir an im Mietvertrag steht ca. 50 m², aber in der Nebenkostenabrechnung wird mit 52m² abgrechnet.

    Größenangaben im Mietvertrag sind eigentlich gar nicht erforderlich. Wenn der Vermieter schreibt "ca. 50m²", dann gilt das als grobe Orientierung.
    Die Betriebskostenabrechnung muss dann allerdings auf Grundlage der tatsächlichen Wohnungsgröße erfolgen.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Warum diese Quälerei?

    Die Hilfe im Forum "Mietrecht-Hilfe" macht's doch leichter: Fehlerhafte Nebenkostenabrechnung - Fristenwahrung

    Da steht aber auch nicht genau mit den Qm und was man unter Korrektur zu verstehen hat, neu schreiben oder fehlende Angaben nachreichen? Das sind ja meine offenen Fragen.

    Aber was die qm angeht, ist da also Spielraum von 10% zur tatsächlichen Größe, wenn ich euch da richtig verstanden habe. Also kann man das hinnehmen.

    Zum 1. Punkt ging es um formelle Fehler. Um noch mal genauer zu werden. Auf der NK-Abrechnung stand "Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014", "Frau X.", Wasser und Abwasser stehen Verbrauch in qm, Einzelpreis pro qm, Einzelendsumme, anschließend standen weitere Betriebskostenarten wie Grundsteuer, Müllentsorgung, Treppenlicht, Putzfrau usw., daneben stand jeweils die Einzelendsumme. Untendrunter stand dann die Gesamtsumme, Vorrauszahlung und Endbetrag, Name und Unterschrift des Vermieters.

    Da ich die NK-Abrechnung überhaupt nicht nachvollziehen konnte, hab ich einen Widerspruch geschrieben, aus dem genannten Grund, sie für ungültig erklärt und eine neue korrekte NK-Abrechnung verlangt. Ich habe aufgezählt, dass eben der genaue Leistungszeitraum von bis fehlt, Gesamtkosten der einzelnen Positionen, Verteilerschlüssel, Berechnung der einzelnen Positionen. Eben so wie ich es im Netz gefunden habe.

    Darauf hab ich eine Antwort erhalten, in der mir die Berechnungsgrundlage zur NK-Abrechnung zugesandt wurde. Das war ein extra Blatt mit einer Tabelle, wahrscheinlich in Excel erstellt, mit "Position - für 2014" darunter die Betriebskostenarten, Gesamtbetrag darunter die Gesamtkosten pro Position, Schlüssel, darunter die Schlüssel, Trinkwasser & Abwasser in Verbrauch, Treppenlicht, Versicherung und Treppenreinigung nach qm, bei Müllgrundgebühr steht Personen und bei Müll Leistungsgebühr WE. Also hier ist es so, dass man pro Person eine Grundgebühr zahlt und diese 5x im Jahr rausstellen beinhalten, für jedes weitere rausstellen zahlt man extra. Ich hatte mir letztes Jahr noch eine Tonne geteilt mit einer älteren Frau, meine Tonne hat die Nachbarsgroßfamilie bekommen, für die eine zu wenig war. Also der Betrag wurde entsprechend durch 2 geteilt. Dann steht für meine Wohnung dort HH (für Hinterhof), die qm, daneben noch die Gesamt-qm, unten drunter die Einzelsummen pro Position. Unten drunter steht noch Gesamtsummen, Abschläge. Und Wasserverbrauch steht noch unten drunter und Einzelpreis jeweils.

    Beide Unterlagen zusammen genommen lassen sich zumindest nun rechnerisch halbwegs nachvollziehen und nachrechnen. Steht aber immer noch nicht der genaue Leistungszeitraum von bis, nur Jahr 2014, kein Datum, wann beides erstellt wurde. Auf der ersten NK-Abrechnung hab ich ja geschrieben was noch fehlt, auf der 2. Unterlage die nachgereicht wurde, fehlt der Nachzahlbetrag, Datum, nur Jahr 2014, keine Unterschrift, nicht mein Name. Wobei dieser Tabelle noch ein Anschreiben zugefügt war mit Datum und Unterschrift.

    Zudem waren in der Tabelle als "Berechnungsgrundlage" noch sämtliche Einzelsummen & Abschläge der anderen Mietparteien enthalten, was mich ja eigtl. überhaupt nichts angeht. Ich wusst erst nicht richtig. Hab dann mein Zeug mit Taschenrechner nachgerechnet und konnte es zumindest rechnerisch so nachvollziehen, was vorher überhaupt nicht möglich war ohne Verteilerschlüssel und Gesamtkosten. Ja und jetzt die Frage deswegen, ob der Vermieter eigtl. komplett neu schreiben muss oder die nachgereichte Tabelle reicht. Also eine ordnungsgemäße Abrechnung ist das in meinen Augen immer noch nicht. Ungültig ist ungültig. Und es kann ja irgendwo nicht sein, dass ich mir fehlende Angaben selber zusammen kleben muss, um eine ordnungsgemäße Abrechnung zu haben. Die Vermieter sind ein älteres Ehepaar, die eigentlich nett sind, ich bin noch jung, komme mir schon sehr blöd vor, wenn ich dann so jemandem seinen Job erklären muss, ihr versteht^^ Somal ich mit sowas auch schon schlechte Erfahrung gemacht habe, wo so etwas persönlich genommen wurde.

    Einmal editiert, zuletzt von partychick (24. März 2015 um 11:24)

    Zitat

    Da steht aber auch nicht genau mit den Qm und was man unter Korrektur zu verstehen hat, neu schreiben oder fehlende Angaben nachreichen? Das sind ja meine offenen Fragen.

    Das ist doch völlig Wurscht, solange die Abrechnung nachvollziehbar ist, oder?

    Zitat

    Also eine ordnungsgemäße Abrechnung ist das in meinen Augen immer noch nicht. Ungültig ist ungültig. Und es kann ja irgendwo nicht sein, dass ich mir fehlende Angaben selber zusammen kleben muss, um eine ordnungsgemäße Abrechnung zu haben

    Paragraphen und Rechtsprechung hin und her...Willst Du tatsächlich einen Aufstand machen, weil Abrechnungszeitraum und dein Name auf der Abrechnung fehlt? Die "Zahlen" stimmen nun doch, oder?

    Legst Du Wert auf Paragraphenreiterei, musst Du immer damit rechnen, dass die Vermieter künftig ähnlich reagieren. Dann stehen Dir neben regelmäßigen Mieterhöhungen auch Streitereien mit dem Vermieter ins Haus.
    Ist es das Wert?

    zum rechtlichen:
    Dir steht eine formelle und inhaltlich korrekte Abrechnung zu. Hier müsste der Vermieter ggfs. die Abrechnung komplett neu erstellen. Ist der Abrechnungszeitraum mit dem Kalenderjahr identisch, kann sich der Vermieter hier noch bis zum 31.12.2015 zeit lassen.

    Kommt er dem nicht nach und ist die Abrechnung dann immer noch formell unwirksam, kann der Vermieter keinerlei Kosten geltend machen.
    Dann kannst Du meinetwegen auf Erstellung einer korrekten Abrechnung klagen.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Das war ein extra Blatt mit einer Tabelle, wahrscheinlich in Excel erstellt, mit "Position - für 2014"


    Also für mich das Kalenderjahr 2014. Hat der VM bereits jetzt alle erforderlichen Daten zusammen...?

    Das ist doch völlig Wurscht, solange die Abrechnung nachvollziehbar ist, oder?

    Das war ja mehr oder weniger die Frage.

    Paragraphen und Rechtsprechung hin und her...Willst Du tatsächlich einen Aufstand machen...

    Ich will keinen Aufstand machen, davon abgesehen ist die Sache schon bezahlt, nachdem ich sie nachvollziehen konnte. Ansonsten kann man sich klar darüber streiten, was nötig ist und was nicht. Mir ging es rein um den rechtlichen Aspekt, ich möchte ja schon wissen, welche Rechte man hat. Und da ich mich vorher überhaupt nicht damit auskannte und dann im Netz recherchiert habe, sind für mich eben Fragen offen geblieben, die ich allgemein klären wollte, damit ich nicht irgendwann dumm sterben muss.

    Also für mich das Kalenderjahr 2014. Hat der VM bereits jetzt alle erforderlichen Daten zusammen...?

    Ja scheinbar, woher soll ich das wissen? ;)

    Einmal editiert, zuletzt von partychick (28. März 2015 um 19:37)

    Vertrauen ist gut Kontrolle ist besser, grade bei NK Abrechnungen finde ich es vollkommen legitim diese zu hinterfragen. Da steht ja nunmal oftmals Zeug drin, was man so als Laie nicht nachvollziehen kann. Zudem machen sehr viele Vermietrr da auch Fehler. Möchte nun gar keine Absicht unterstellen, aber so Vermieter wie genanntes Renternpaar hat von der Materie wahrscheinlich auch nicht so die totale Ahnung. Erstellen dann was ohne entsprechende Form zu wahren und das soll man dann noch einfach blind glauben und zahlen. Die älteren Herrn wollten sich eben das Geld für ne Hausverwaltung sparen, die solche NKA normal erstellen. Genau wie mein gelumpter Vermieter. Aber den lass ich damit auch nicht so wegkommen, der erstellt ne NKA für 2014 und die preüf ich dann aufs genauste. Denn der scheint davon null Peil zu haben, sonst käm nicht die Aussage von ihm das er ja normal gar keine Abrechnung erstellen würde :)

    Eben. Dafür hat man ja auch Rechte. Und die muss man ja auch erst mal genau kennen. Als Mieter hat man Rechte und Pflichten und als Vermieter eben auch. Man will ja auch nicht verarscht werden, schwarze Schafe gibt's überall.

    Bitte erst nachdenken und dann, falls überhaupt noch erforderlich, zurückfragen.


    Sorry, aber scheinbar steh ich auf dem Schlauch. Ich weiß nicht, was du mir sagen willst. Letztes Jahr kam sie auch um die Zeit und später kam nix mehr nach. Also geh ich davon aus, dass das jetzt auch nicht der Fall sein wird. Weswegen soll ich da jetzt nachfragen?

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