Kündigungsverzicht von 4 Jahren unwirksam?

    Hallo,

    wir haben am 7.3.2012 den Mietvertrag für unsere Wohnung unterschrieben. ( die Vermietern am 13.3.2012)

    Im Mietvertrag ist ein Verzicht zur ordentlichen Kündigung auf 4 Jahre drin. Diese lautet:


    Das Mietverhältnis beginnt am 01.06.2012.
    Beide Parteien verzichten Wechselseitig 4 Jahre auf das ordentliche Kündigungsrecht. Eine Ordentliche Kündigung ist somit frühestens zum 01.06.2016 möglich.
    Setzt der Mieter den Gebrauch der Mieträume nach Ablauf der Mietzeit fort, so verlängert sich das Mietverhältnis abweichend von § 545 BGB nicht.
    Für die außerordentlichen Kündigungsrechte des Mieters und des Vermieters gelten die gesetzlichen Bestimmungen.


    Da der Vertagsabschluss ja schon am 13.3.2012 war, sind es mehr als 4 Jahre Kündigungsverzicht.
    Ist diese Klausel nun unwirksam?


    Das Mietverhältnis beginnt am 01.06.2012.
    Beide Parteien verzichten Wechselseitig 4 Jahre auf das ordentliche Kündigungsrecht. Eine Ordentliche Kündigung ist somit frühestens zum 01.06.2016 möglich.


    Richtig!
    Um Irrtum vorzubeugen bedeutet das, das Sie erst zum 31.August 2016 das Mietverhältnis beenden können.

    Zitat


    Setzt der Mieter den Gebrauch der Mieträume nach Ablauf der Mietzeit fort, so verlängert sich das Mietverhältnis abweichend von § 545 BGB nicht.

    Das ist falsch! Hier wurde ein Kündigungsverzicht mit einem befristeten Mietvertrag verwechselt.
    Wenn ein befristeter Mietvertrag nach § 575 abgeschlossen wurde endet dieser automatisch zum Enddatum; ohne Kündigung.
    Andernfalls wurde lediglich eine gegenseitiger Kündigungsverzicht für eine bestimmte Zeitdauer vereinbart.
    Das geht nur bei einem unbefristeten Mietvertrag. Das ist etwas völlig anders.

    Der Verweis auf § 545 ist Unsinn. Dieser gilt erst nach Ablauf des Mietvertrages (z.B. Zeitmietvertrag)

    Zitat

    Da der Vertagsabschluss ja schon am 13.3.2012 war, sind es mehr als 4 Jahre Kündigungsverzicht.
    Ist diese Klausel nun unwirksam?

    Der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ist ohne Bedeutung.

    Hallo,
    Ist diese Klausel nun unwirksam?

    Ja, denn die 4 Jahre (48 Monate) gelten ab Vertragsunterschrift, also 13.03.2012. Hier liegt demnach ein unbefristeter Mietvertrag vor, der jederzeit mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann. Derzeit wäre das zum 30.04.2015 möglich.

    Da der Vertagsabschluss ja schon am 13.3.2012 war, sind es mehr als 4 Jahre Kündigungsverzicht.
    Ist diese Klausel nun unwirksam?

    Eindeutig ja.

    Bei Vertragsabschluß 13.3.12 hätte der Kündigungsverzicht maximal 45 Monate betragen dürfen um wirksam zu sein.

    Juke:
    "Das Mietverhältnis beginnt am 01.06.2012.
    Beide Parteien verzichten Wechselseitig 4 Jahre auf das ordentliche Kündigungsrecht. Eine Ordentliche Kündigung ist somit frühestens zum 01.06.2016 möglich.
    Da der Vertagsabschluss ja schon am 13.3.2012 war, sind es mehr als 4 Jahre Kündigungsverzicht.
    Ist diese Klausel nun unwirksam?"
    - Ich meine ja, aber zum 31.05.2016.

    K

    Beidseitiger Kündigungsverzicht ohne Staffelmietvertrag
    Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 8. 12. 2010 – VIII ZR 86/10- entschieden, dass ein formularmäßig vereinbarter Kündigungsausschluss, der für beide Vertragsparteien gelten soll, in einem auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag für die Dauer von vier Jahren wirksam vereinbart werden kann. Für die Berechnung des Vierjahreszeitraums ist dabei als Anfangszeitpunkt auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses und nicht des Vertragsbeginns oder der Überlassung der Wohnung an den Mieter abzustellen. Endzeitpunkt hingegen ist nicht derjenige Zeitpunkt, zu dem der Mieter die Kündigung erstmalig erklären kann, sondern derjenige Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann. Entscheidend ist daher der Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist. Aus diesem Grund muss die Kündigung drei Monate (diese jedoch um die drei Karenztage des § 573c Abs.1 BGB verkürzt) vor Ablauf der Vierjahresfrist möglich sein.


    Es darf diskutiert werden.

    ich glaube hier gelten dann 48 monate ab 3/2012 somit ende März 2016 kannst Du erstmals ordentlich kündigen. Bzw. das ist das Datum welches genannt wurde 1.6.2016

    :cool:

    Juke:
    "Das Mietverhältnis beginnt am 01.06.2012.
    Beide Parteien verzichten Wechselseitig 4 Jahre auf das ordentliche Kündigungsrecht. Eine Ordentliche Kündigung ist somit frühestens zum 01.06.2016 möglich.
    Da der Vertagsabschluss ja schon am 13.3.2012 war, sind es mehr als 4 Jahre Kündigungsverzicht.
    Ist diese Klausel nun unwirksam?"
    - Ich meine ja, aber zum 31.05.2016.


    Ich korrigiere mich: zum 30.06.2016.

    Und ich bin nach wie vor der Meinung, dass hier ein insgesamt ungültiger Kündigungsverzicht vorliegt.

    Wird ein Kündigungsverzicht formularmäßig für eine längere Zeit als vier Jahre vereinbart, hat dies zur Folge, dass dieser wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem.

    § 307 BGB insgesamt unwirksam ist. Es ist insbesondere nicht möglich, den Kündigungsverzicht nur insoweit als unwirksam zu betrachten, als er den Zeitraum von vier Jahren übersteigt. Rechtsfolge ist vielmehr, dass infolge der Unwirksamkeit gar kein Kündigungsverzicht vereinbart ist.

    aus: mietrecht.org

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