NK bei gemietem EFH (nur 1 Mieter) - anteilig abzurechnen?

SACHVERHALT:

Mieter M hat eine freistehendes Einfamilienhaus (EFH) von Vermieter V angemietet (M ist einziger Mieter mit 2 Pers. HH). Auf dem Grundstück befinden sich im vorderen Teil das angemietete Haus (ca. 100 m², EG + 1. OG, Kriechkeller), ein länglicher Anbau, zwei Garagen, Hof, Garten. Mietsache ist nur das EFH und eine Garage. Es gilt ein Nutzungsverbot für den Anbau (unbewohnbar, durchnässt => Leerstand) und eine Garage. Der Garten (ca. 200 m²) ist zur Nutzung freigegeben, jedoch aufgrund der Verwilderung ("Urwald") von Anfang an nicht nutzbar, was auch im Übergabeprotokoll - neben anderen Mängeln - festgehalten wurde.

Vertragsgrundlage ist ein Standardformularmietvertrag (grünes Papier mit rosa Anlagen) aus dem Zeitschriftenladen. Unter Ziffer 3. (Miete und Nebenkosten) ist folgendes geregelt:

"2. Neben der Miete trägt der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten sind in der Anlage „Betriebskostenaufstellung" enthalten, welche wesentlicher Vertragsbestandteil ist. Der Mieter ist verpflichtet, auf die Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen zu leisten."

Die Anlage "Aufstellung der Betriebskosten" besteht aus einer Seite und liegt dem MV bei. Vorlaufend ist darin ausgeführt:

"Betriebskosten sind die in § 1 und § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) in der jeweils geltenden Fassung bezeichnete Kosten. Betriebskosten sind danach die nachstehenden Kosten, die dem Vermieter für das Gebäude laufend entstehen, es sei denn, dass sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden."

Unterjährige Vorauszahlungen/Abschläge wurden nicht gefordert. Ein Abrechnungsschlüssel (z.B. Wohnflächenschlüssel) ist nicht gergelt.

Nach Ablauf des ersten Mietjahres überstellt V eine Nebenkostenabrechnung an M, die sich auch im Folgejahr mit denselben Bestandteilen präsentiert. Darin werden aufgelistet:

1. Abgabenbescheid Grundsteuer B XX,XX € (Anteil 100 %)
2. Abgabenbescheid Ausbaubeitrag XX,XX € (Anteil 100 %) (somit wiederkehrend)
3. Abfallentsorgungsgebühr XXX,XX € (Anteil 100 %)
4. Gebührenbescheid Oberflächenwasser XXX,XX € (Anteil 100 %) (eigentl. Niederschlagswasser)
5. Beitragsrechnung Versicherung XXX,XX € (Anteil 100 %)
6. Schornsteifegergebühren XXX,XX € (Anteil 100 %)

FRAGESTELLUNG:

M ist der Auffassung, dass (wiederkehrende) Ausbaubeiträge nicht unter § 2 Nr. 1 BetrKV zu subsumieren und hierdurch grundsätzlich nicht zu zahlen sind.

Fundstellen:

BGB § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten, Blank/Börstinghaus, Miete
4. Auflage 2014 Rn. 9-100
...
"Randnummer 14: Nicht umlagefähig sind Straßenausbaubeiträge, Erschließungsbeiträge sowie diejenigen Steuern, Gebühren und Beiträge, die den Vermieter persönlich treffen, wie z. B. die Vermögenssteuer oder die Einkommensteuer. Gleiches gilt für die Realsteuern, wie z. B. die Gewerbesteuer, die auch dann nicht umlagefähig ist, wenn das Grundstück zum Betriebsvermögen gehört."

BetrKV § 2 Aufstellung der Betriebskosten, M. Schmid, Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, Rn. 2

1. Nr. 1: Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks

"Hierzu gehört namentlich die Grundsteuer. Zu den öffentlichen Lasten gehören zB auch die Zweitwohnungssteuer, Realkirchensteuern z und Deichgebühren. Von den Gemeinden erhobene Straßenausbaubeiträge, die als Deckungsgrundlage für Investitionsaufwendungen dienen und wiederkehrend erhoben werden, werden nicht den öffentlichen Lasten i.S. der Nr. 1 zugeordnet."

Weiterhin ist M skeptisch, ob V die kompletten (kalten) Betr.-Kosten der Positionen 1., 4. und 5. zu 100 % auf M abwälzen kann, obwohl ihm nicht die gesamte Grundstücksfläche mietvertraglich sowie tatsächlich zur Verfügung steht (s. o.), diese jedoch überwiegend auf Grundlage der gesamten Grundstücks- bzw Gebäudefläche erhoben werden?

Der Betreff lässt sich leider nicht mehr ändern. Es muss natürlich "gemietetem" heißen.

Mainschwimmer
1. Weil es eben nicht für alle aufgezeigten Fragen Fundstellen gibt. 2. Ein Forum dazu da ist, auch noch andere Meinungen zu hören/sammeln. 3. Interessiert es vielleicht auch andere, die eine vergleichbare Mietkonstellation haben.

toffer2105
Die Konsequenz ist natürlich klar.

Es geht aber darum, dass es genau für die o.g. Fallkonstellation EFH, nur 1 Mieter, jedoch ohne komplette Grundstücks- u. Gebäudeflächennutzung, keine Fundstellen gibt, da immer nur von Mehrfamilienhäusern mit Leerstand (klassisch Hochhäuser/2-3-Familienhäuser etc.) gesprochen wird.

Es bedarf einer Grundlage, auf die sich M beziehen kann, dass ihm auch als alleiniger Mieter nicht alle (kalten) BK voll zugeschlagen werden, sondern wie im MFH z.B. nur entsprechend der tatsächlich genutzen Fläche. Die bereits eingesehene Abrechnung "Gebührenbescheid Oberflächenwasser" basiert in der Berechnung z.B. auf ca. 500 m², wonach es sich nur um die gesamte Grundstücksfläche handeln kann. Analog verhält es sich mit der Grundsteuer B. Die Versicherung berücksichtigt sehr wahrscheinlich auch den leerstehenden Anbau und beide Garagen (konnte bisher nicht eingesehen werden).

Sofern sich auch in diesem Forum keine Hinweise auf eine Fundstelle ergeben, wird M in den genannten drei Positionen auf eine nutzungsabhängige (anteilige) Abrechnung entsprechend der Mietflächen bestehen.

toffer2105

Danke, das war der entscheidende Denkanstoß. Auf der Suche einer Spezialnorm/Fundstelle verrannt und den Grundsatz § 556a BGB völlig aus dem Blick verloren, der natürlich auch für EFH gelten muss.

"Ein Blick ins Gesetz erleichtert die Rechtsfindung."