Zweite Mieterhöhung in 12 Monaten, fragwürdige Begründung

bergbewohner

Hallo Mieter und Mitglieder,
ich habe gerade von der neuen Hausverwaltung eine Mietanpassung im Briefkasten vorgefunden, die mir dubios erscheint.

Die Entwicklung lautete wie folgt:

- im Oktober 2010 Mietvertrag bei HPE Hausbau unterzeichnet, 340€ Kaltmiete waren vereinbart
- 2014 übernimmt Bilfinger Real Estate die Hausverwaltung
- am 27.03.2014 werde ich über eine Mietanpassung informiert - der Mietspiegel der Stadt wurde als Grundlage genommen - neue Kaltmiete zum 01.06.2014 357,70€
- Ende 2014 erneuter Wechsel der Hausverwaltung, alt+kelber nun zuständig
- am 22.01.2015 Benachrichtigung über Mietpreiserhöhung, Begründung Verbraucherpreisindex 2010 - Indexveränderung von 6,38% als Grundlage genommen, die Kaltmiete zum 01.03.2015 auf nun 380,52€ zu erhöhen.

Das erscheint mir in zweifacher Hinsicht fragwürdig: alt+kelber schreibt selbst, dass die Miete ein Jahr unverändert sein muss mit Ausnahme §559/§560, welche sie ja selbst nicht zur Begründung der Mieterhöhung heranziehen.

Was mich jedoch am meisten stört: Wenn die Steigerung des Verbraucherpreisindex von Dezember 2010 zu Dezember 2014 als Begründung herangezogen wird - muss dann nicht auch zwangsläufig die Miete vom Dezember 2010 (440€) als Maßstab genommen werden? Die 6,38% auf die Miete von damals wären nämlich nun 361,69€ - immerhin 18,83€ weniger.

Oder kann sich alt+kelber damit herausreden, die Immobilie erst 2014 übernommen zu haben!?

Vielen Dank für Eure Unterstützung.

bergbewohner

Die Miete vom Dezember 2010 betrug natürlich 340€. Leider kann ich obigen Beitrag nicht mehr bearbeiten. Ich habe mal folgendes Schreiben aufgesetzt und wäre sehr dankbar, wenn mir jemand sagen könnte, ob das so in Ordnung geht:

Sehr geehrte Damen und Herren,

mit Schreiben vom 22.01.2015 informieren Sie mich über die von Ihnen beabsichtigte Erhöhung der Miete zum 01.03.2015.

Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss eine 15-monatige Sperrfrist eingehalten werden. Sie können zwar eine erneute Mieterhöhung bereits nach einem Jahr ankündigen. Wirksam werden darf die Mieterhöhung aber erst, wenn zwischen der letzten und der aktuellen Mieterhöhung ein Zeitraum von mindestens 15 Monaten liegt. Dies ist hier nicht der Fall. Die letzte Mieterhöhung erfolgte zum 01.06.2014.

Zudem liegt Ihrer Berechnung ein Fehler zugrunde. Sie begründen die Mietpreiserhöhung mit der Erhöhung des Verbraucherpreisindex vom Basisjahr 2010 zum Indexwert Dezember 2014 i.H.v. 6,38%. Als Berechnungsgrundlage nehmen Sie jedoch den Mietpreis ab 01.06.2014, nicht den aus dem Basisjahr 2010. Der Indexwert im Juni 2014 betrug jedoch, ebenso wie im Dezember 2014, 106,7.

Der von Ihnen beabsichtigten Mieterhöhung kann ich aus den genannten Gründen nicht zustimmen.

Mit freundlichen Grüßen

Mainschwimmer

Das Schreiben ist in so weit in Ordnung, aber wenn du keine Indexmiete laut Mietvertrag vereinbart hast, dann solltest du ganz höflich fragen, was beim Verfassen dieser Mietanpassung geraucht wurde. Entweder begründet der VM eine Mieterhöhung nach der Vergleichsmiete laut Mietspiegel oder mit Vergleichswohnungen, wie in deinem Fall zuvor geschehen. Dann kann der VM aber jetzt nicht nach dem Index erhöhen, das sollte doch auch eine Hausverwaltung wissen.

Und noch etwas, die Miete kann erst erhöht werden, wenn seit der letzten Erhöhung 15 Monate verstrichen sind. Auch das sollte eine Hausverwaltung wissen.

Mehr dazu hier: Mietrecht: Mieterhöhung

Berny

Hallo bergbewohner,

das hast Du prima formuliert, jedoch sollte es nicht Aufgabe des Mieters sein, seinem Gegner Rechtskundenachhilfeunterricht zu erteilen.
Ich würde kurz und knapp dem Mieterhöhungsbegehren widersprechen, da die gesetzlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind.

bergbewohner

Vielen Dank für Eure Auskunft, so löst sich der Kloß im Hals so langsam, der sich da heute morgen am Briefkasten festgesetzt hat.

In dem Schreiben von alt+kelber wird darauf verwiesen, dass eine Mietanpassung gemäß Indexmiete vertraglich vereinbart sei. Den alten Wisch muss ich dann tatsächlich mal raussuchen. Dann ist wohl entweder das nicht wahr oder ich hätte mir die letzte Mieterhöhung ersparen können.

Bei Bilfinger Real Estate war an der Stelle ohnehin noch eine Einverständniserklärung anbei, die ich unterzeichnen sollte - und die in dem Schreiben von heute fehlt. Zudem war es damals noch üblich, dass zu jedem Sachverhalt ein Ansprechpartner mit Telefonnummer genannt wurde - heute Fehlanzeige. Das lässt für die nächsten Jahre wohl erahnen, an wen man da verkauft wurde:(

Sollte ich von der Hausverwaltung noch einmal etwas zu der Sache hören bzw. sich Neuigkeiten ergeben, werde ich mich wieder melden.

sober

Indexmiete wird ganz klar angekreuzt bzw ausgefüllt. Zudem steht auch meist der Faktor mit dabei.
Von daher solltest du in deinen Mietvertrag schauen.

AndreasC1977

Indexmiete wird ganz klar angekreuzt bzw ausgefüllt. Zudem steht auch meist der Faktor mit dabei.
Von daher solltest du in deinen Mietvertrag schauen.

Ein Faktor im Mietvertrag? Das wäre mir neu und ist auch absolut unnötig wenn nicht sogar unmöglich. Man kann höchstens das Basisjahr angeben mit dem dazugehörigen Indexwert, ist aber unnötig, da das Basisjahr alle Jahre neu formuliert wird.

Im Mietvertrag sollte stehen:
1. dass es sich um eine Indexmiete handelt, und sich die Miete im gleichen prozentualen Verhältnis ändert wie sich auch der Index geändert hat,
(2. auf WELCHEN Index man sich bezieht, denn es gibt ja nicht nur den Verbraucherpreisindex. Für WOHNRAUM ist jedoch nur dieser gültig.)
(3. ab wann mit der ersten Anpassung gerechnet werden kann (wir gönnen unseren Mietern i. d. R. 24 Monate Schonfrist))

Eine Erhöhung (oder Senkung) der Miete aufgrund einer Indexmietanpassung bedarf nur der Deklaration. Eine Zustimmung durch den Mieter ist nicht notwendig.

toffer2105

ohne die mietvertragliche Vereinbarung kann man hier nicht viel sagen.

Grundsätzlich zahlt man die Miete, wie mietvertraglich vereinbart, es sei denn beide Vertragsparteien vereinbaren eine neue Miete, es wurde ein Indexmiete vereinbart (siehe Ausführung von Andreas), es wurde ein Staffelmietvertrag vereinbart (automatische Mieterhöhungen) (§§557-557b) oder der Vermieter erklärt eine Mieterhöhung, dabei sind die gesetzl. Regelungen nach §§ 558ff. BGB einzuhalten.

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