Mietminderung wegen defekter Gegensprechanlage

    Hallo,

    folgende Situation bei mir. Seit mindestens Mitte Oktober ist bei mir die Gegensprechanlage defekt. Man kann weder sprechen, noch hoeren. Vielleicht hat sie auch nie funktioniert (bin erst vor kurzem eingezogen) und ich habe es bloss vorher nicht bemerkt. Ich habe den Mangel telefonisch an die Verwaltung gemeldet und am 4.11. kam ein Elektriker vorbei. Er sagte, es sei nicht moeglich die Anlage zu reparieren, da die Kabel im Haus zu alt seien. Das gleiche Problem gebe es wohl zwei Haeuser weiter, wo die gleiche Verwaltung eben nichts macht. Heute habe ich mich mal telefonisch bei der Verwaltung erkundigt, wie sie weiter vorgehen wollen. Dort hiess es, am 20.11. haetten sie einem Elektriker einen Reparaturauftrag erteilt. Na super... Also entweder hat der erste totalen Mist erzaehlt oder der zweite wird, wenn er sich mal meldet, auch nichts ausrichten koennen. Da der Mangel nun schon relativ lange besteht, habe ich den folgenden Plan. In diversen Gerichtsurteilen ist nachzulesen, dass eine defekte Gegensprechanlage eine Mietminderung von 5% (kalt oder warm?) rechtfertigt. AZ muesste ich noch raussuchen, aber man kann z.B. mal hier gucken. Ich wuerde jetzt einen Brief an die Verwaltung aufsetzen mit einer kurzen Mangelbeschreibung und der Information, dass ich die Miete ab 01.12.14 vorbehaltlich(?) mindere. Eine "Gnadenfrist" halte ich nicht fuer notwendig. Der erste Elektriker ist ja der Beweis, dass der Mangel schon lange bekannt ist. Kann ich das so machen? Sollte die Anlage im Dezember wieder funktionstuechtig sein, sollte ich den Betrag zurueckuberweisen oder kann ich anbringen, dass die Anlage ja den ganzen November nicht funktioniert hat und ich daher die Dezembermiete mindere?

    Danke fuer eure Hilfe.

    Viele Gruesse
    HP

    P.S.: Das Haus ist riesig und daher ist das tatsaechlich eine Einschraenkung. Jedes Mal, wenn jemand unten klingelt, muss ich demjenigen entgegenstuermen, weil er ja nicht weiss, wo er hin muss.

    Zitat

    Sollte die Anlage im Dezember wieder funktionstuechtig sein, sollte ich den Betrag zurueckuberweisen oder kann ich anbringen, dass die Anlage ja den ganzen November nicht funktioniert hat und ich daher die Dezembermiete mindere?

    Nein, eine Mietminderung kann tatsächlich nur solange geltend gemacht werden, wie der Mangel vorliegt. Angenommen der Mangel wird per 02.12.14 beseitigt, ist hier nur eine Mietminderung von einem Tag möglich.
    Rückwirkende Mietminderungen sind nicht machbar.

    Zitat

    eine Mietminderung von 5% (kalt oder warm?)

    Immer warm.

    Ansonsten würde ich so vorgehen, wie Du es beschrieben hast. Ich würde nur darauf achten, dass ich den Vermieter nachweislich schriftlich über den Mangel in Kenntnis setze. In dem Fall wäre das Einwurfeinschreiben ein probates Mittel.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.


    Ansonsten würde ich so vorgehen, wie Du es beschrieben hast. Ich würde nur darauf achten, dass ich den Vermieter nachweislich schriftlich über den Mangel in Kenntnis setze. In dem Fall wäre das Einwurfeinschreiben ein probates Mittel.

    Ein Einwurfschreiben wäre eine Möglichkeit. Jedoch ist mir nicht bekannt, dass eine Mängelanzeige der Schriftform unterliegt. Somit wäre eine Email mit Lesebestätigung genau so effektiv.

    Nein, eine Mietminderung kann tatsächlich nur solange geltend gemacht werden, wie der Mangel vorliegt. Angenommen der Mangel wird per 02.12.14 beseitigt, ist hier nur eine Mietminderung von einem Tag möglich.
    Rückwirkende Mietminderungen sind nicht machbar.

    Ok. Finde ich aber irgendwie komisch. Wenn ich am 01.11. die Novembermiete ueberweise und am 02.11. ein Defekt auftritt, habe ich anscheinend keine Chance, was zu machen. Und das nur, weil im Voraus gezahlt wird.

    Immer warm.

    Ansonsten würde ich so vorgehen, wie Du es beschrieben hast. Ich würde nur darauf achten, dass ich den Vermieter nachweislich schriftlich über den Mangel in Kenntnis setze. In dem Fall wäre das Einwurfeinschreiben ein probates Mittel.

    Ein Einwurfschreiben wäre eine Möglichkeit. Jedoch ist mir nicht bekannt, dass eine Mängelanzeige der Schriftform unterliegt. Somit wäre eine Email mit Lesebestätigung genau so effektiv.

    Ich habe schon vor zwei Wochen per E-Mail/Kontaktformular mit Mietminderung "gedroht", aber da ist eine Lesebestaetigung nicht moeglich. Eine Antwort darauf habe ich natuerlich nicht bekommen.

    Dann werde ich wohl ein Einschreiben mit Rueckschein versenden, 5% der Warmmiete am 01.12. einbehalten und diese 5% zurueckueberweisen, wenn die Anlage vor dem 31.12. wieder funktioniert.

    Ein Einwurfschreiben wäre eine Möglichkeit. Jedoch ist mir nicht bekannt, dass eine Mängelanzeige der Schriftform unterliegt. Somit wäre eine Email mit Lesebestätigung genau so effektiv.

    Wie willst Du sonst im Zweifel einem Richter nachweisen, dass Du eine Mängelanzeige und eine Mietminderungsankündigung dem Vermieter zugeschickt hast?
    Das ist bei einer E-Mail immer etwas schwierig. Eine Lesebestätigung funktioniert meines Wissens nur dann, wenn der Empfänger das zulässt. Ich bekomme zumindest immer eine Meldung mit dem Inhalt: "Der Absender wünscht eine Lesebestätigung, wollen Sie diese senden".

    Zitat

    Ok. Finde ich aber irgendwie komisch. Wenn ich am 01.11. die Novembermiete ueberweise und am 02.11. ein Defekt auftritt, habe ich anscheinend keine Chance, was zu machen. Und das nur, weil im Voraus gezahlt wird.

    Doch, Du kannst in diesem Fall dem Vermieter mitteilen, dass Du eine Minderung der Dezembermiete vornimmst.
    Es geht hier nur darum, dass eine Mietminderung im Voraus angekündigt werden muss.

    Zitat

    Dann werde ich wohl ein Einschreiben mit Rueckschein versenden

    Nicht mit Rückschein, sondern per Einwurf. Bei dem Rückschein besteht immer das Risiko, dass der Vermieter das Schreiben nicht annimmt.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Einmal editiert, zuletzt von Leipziger82 (25. November 2014 um 15:43)

    HP7289,

    ich würde dem VM per Einwurfeinschreiben den Mangel beschreiben, seit wann er ihm bereits bekannt ist, und ihn mit Verweis auf § 545 BGB auffordern, ihn zeitnah zu beheben, um Mietminderungen zu vermeiden.

    Hallo,

    bei der "Berechnung" der möglichen Mietminderung ist es gut und richtig, auf vorhandene Urteile zurückzugreifen. Du kannst aber nicht wie selbstverständlich davon ausgehen, dass der höchste Satz, der jemals ausgesprochen wurde auch auf deine Situation anzuwenden ist. Bei einer defekten Sprechanlage liegen die Urteile zwischen 1% und 5%. Ich wäre da vorsichtig 5% anzusetzen, zumal der Mangel scheinbar schon bei deinem Einzug vorhanden war.

    Wenn der Mangel wirklich nicht zu beheben ist (ich glaube kaum, dass der Vermieter im ganzen Haus neue Kabel legen läßt), braucht der Vermieter nur lange genug warten und dann schmeißt er dich wegen Mietschulden raus. D.h. er widerspricht deiner Mieterhöhung und nach 2 Jahren schmeißt er dich raus, weil der aufsummierte Minderung dann hoch genug war.

    Mieter, die nach einem Monat bereits anfangen die Miete zu mindern, sind bei Vermietern nicht so beliebt (glaube ich).

    Gruss
    H H

    Dies ist meine Meinung und keine Rechtsberatung

    Naja, sicherlich wird der Mangel schon vor seinem Einzug gewesen sein. Aber solange ihm der Mangel bei der Übergabe nciht bekannt war und der Vermieter auch nicht explizit auf den Mangel hingewiesen hat, ist er nach Anzeige des Mangels mietminderungsberechtigt.

    Dein allgemeiner Hinweis zur Mietminderung ist natürlich richtig. Allzu hoch sollte man nicht ansetzen. Hier schreibt der Threadersteller aber schon mal das es ein großer Gebäudekomplex ist und das er stürmen muss. Somit kann ich mir vorstellen, dass 5% schon angemessen sind. Anders hingegen wäre es in einem 4 Familienhaus und er würde im EG wohnen ;).

    Wenn der Mangel wirklich nicht zu beheben ist (ich glaube kaum, dass der Vermieter im ganzen Haus neue Kabel legen läßt), braucht der Vermieter nur lange genug warten und dann schmeißt er dich wegen Mietschulden raus. D.h. er widerspricht deiner Mieterhöhung und nach 2 Jahren schmeißt er dich raus, weil der aufsummierte Minderung dann hoch genug war.


    Ähem... (nixfürungut):rolleyes:

    Hallo,

    bei der "Berechnung" der möglichen Mietminderung ist es gut und richtig, auf vorhandene Urteile zurückzugreifen. Du kannst aber nicht wie selbstverständlich davon ausgehen, dass der höchste Satz, der jemals ausgesprochen wurde auch auf deine Situation anzuwenden ist. Bei einer defekten Sprechanlage liegen die Urteile zwischen 1% und 5%. Ich wäre da vorsichtig 5% anzusetzen, [...]

    Nach der Durchsicht einiger Urteile sehe ich, dass die Minderung davon abhängt, ob man Einsicht auf den Eingangsbereich hat. Den habe ich nicht. Ich wohne im 1. OG, wobei der Eingang nicht in meinem Treppenhaus ist, sondern ein Gebäude weiter. Die einzige Chance, um zu sehen, wer klingelt, ist, zum Eingang zu gehen. Vielleicht ist 2% ein guter Wert. Es geht mir weniger ums Geld als darum, dass der Vermieter nicht einfach sagen kann "Pech. Geht eben nicht zu reparieren." Sollte der Defekt nun wirklich monatelang Bestand haben, sollte ich mich wohl eh an einen Anwalt wenden, um mich abzusichern.

    [...] zumal der Mangel scheinbar schon bei deinem Einzug vorhanden war.

    Das ist meiner Meinung nach völlig unerheblich. Die Gegensprechanlage gehört zur Mietsache und hat zu funktionieren.

    Wenn der Mangel wirklich nicht zu beheben ist (ich glaube kaum, dass der Vermieter im ganzen Haus neue Kabel legen läßt), braucht der Vermieter nur lange genug warten und dann schmeißt er dich wegen Mietschulden raus. D.h. er widerspricht deiner Mieterhöhung und nach 2 Jahren schmeißt er dich raus, weil der aufsummierte Minderung dann hoch genug war.

    Wenn er widerspricht, dann sollte ich das ja mitkriegen und kann entsprechend reagieren.

    Mieter, die nach einem Monat bereits anfangen die Miete zu mindern, sind bei Vermietern nicht so beliebt (glaube ich).

    Verständlich. Aber ich telefoniere auch alle zwei Wochen seit Anfang Oktober mit der Verwaltung, weil hier Dinge nicht instandgesetzt wurden, was mir bei dir Übergabe zugesichert wurde. Zumindest sehe ich gerade keine andere Chance, ein wenig Druck zu machen. Hinnehmen will ich es nicht. Da geht es mir dann doch ums Prinzip.

    Viele Grüße
    HP

    ... ich telefoniere auch alle zwei Wochen seit Anfang Oktober mit der Verwaltung, weil hier Dinge nicht instandgesetzt wurden, was mir bei dir Übergabe zugesichert wurde.


    Hach, bist Du lästig!
    Dann probiere doch lieber die Nummer mit den Einwurfeinschreiben...

    Das ist meiner Meinung nach völlig unerheblich. Die Gegensprechanlage gehört zur Mietsache und hat zu funktionieren.

    guckst du in § 536b BGB. Völlig unerheblich ist es nicht.

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