Neue Posten auf der Abrechnung

    Hallo,

    wir haben auf unserer Abrechnung drei neue Posten, welche die letzten Jahre nicht vorhanden waren.
    Es handelt sich dabei um die Grundsteuer, Haftpflichtversicherung und die Gebäudeversicherung.
    Soweit ich das nun schon erfahren habe, darf er diese Posten über die Mieter abrechnen.
    Nun würde ich aber gerne wissen wollen, die letzten 10 Jahre war dies nicht auf unseren Abrechnung und wir wussten auch nicht davon. Hätte er uns nicht wenigstens vorher imformieren müssen, das dieses nun auf der Abrechnung mit drauf ist, zumal es ja feste Beträge sind und nicht verbrauchsabhängig, denn nun haben wir allein an diesen drei Posten 400 Euro zum nachzahlen.

    Grüßle
    Daniela

    Aleinad:

    "wir haben auf unserer Abrechnung drei neue Posten, welche die letzten Jahre nicht vorhanden waren.
    Es handelt sich dabei um die Grundsteuer, Haftpflichtversicherung und die Gebäudeversicherung.
    Soweit ich das nun schon erfahren habe, darf er diese Posten über die Mieter abrechnen."
    - Aber nur, fall im MV explizit vereinbart ODER auf die BetrkVO verwiesen wird.

    "Nun würde ich aber gerne wissen wollen, die letzten 10 Jahre war dies nicht auf unseren Abrechnung und wir wussten auch nicht davon."
    - Schön für Euch...

    "Hätte er uns nicht wenigstens vorher imformieren müssen, das dieses nun auf der Abrechnung mit drauf ist, zumal es ja feste Beträge sind und nicht verbrauchsabhängig,"
    - Nöö.

    "nun haben wir allein an diesen drei Posten 400 Euro zum nachzahlen."
    - Hoppla, soo einfach geht das nun mal nicht. - Erstmal Absatz 1 beantworten.

    Also es kommt darauf an, was in Ihrem Mietvertrag zu den Nebenkosten geschrieben steht.
    Wird auf die Betriebskostenverordnung Bezug genommen, so ist das in Ordnung und Sie können sich trotzdem freuen.

    In dem Abschnitt, wo auf die Betriebskosten hingewiesen wird, wurde nicht angekreuzt, ob die Kosten enthalten sind oder nicht.
    Anbei ein Bild von unserem Vertrag

    Der Inhalt kann nicht angezeigt werden, da Sie keine Berechtigung haben, diesen Inhalt zu sehen.

    In dem Abschnitt, wo auf die Betriebskosten hingewiesen wird, wurde nicht angekreuzt, ob die Kosten enthalten sind oder nicht.
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    Tja, so ein vergessenes Kreuzchen im § 3, Punkt 2, erster Satz ...:cool::o
    Dein Sonntag ist gerettet...

    In dem Abschnitt, wo auf die Betriebskosten hingewiesen wird, wurde nicht angekreuzt, ob die Kosten enthalten sind oder nicht.

    Da muß nichts extra angekreuzt werden. Die Verordnung zählt die Möglichkeiten auf, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Wenn der Vermieter das nicht tut, ist das allein sein Bier.

    Wie Sie sehen, ist da keine Position angekreuzt, wieso soll das gerade bei den Versicherungen geschehen.
    Die angegebenen Werte sind lediglich Vorauszahlungen.

    Sie sollten sich freuen in den vergangenen Jahren zuwenig bezahlt zu haben. Wenn in Ihrem Kopf das was von Gewohnheitsrecht rumgeistert, sollten Sie das lieber gestern als heute vergessen.

    Ich halte die Angelegenheit mindestens für grenzwertig. In §3 Abs. 2. steht zwar, dass die nachfolgend aufgeführten Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden, es steht aber auch, dass dafür Vorauszahlungen geleistet werden. Diese Vorauszahlungen sind oben aber ohne Steuer und Versicherungen aufgeführt.

    Gerade (mehrfach) fehlende Kreuze in Mietverträgen, gepaart mit solchen widersprüchlichen Angaben lassen ja überhaupt erst unterschiedliche Interpretationen (oft in alle Richtungen) zu. Die jahrelange, bisher auch vom Vermieter hier angewandte Praxis spricht in meinen Augen für den Mieter. Der Vermieter wird sich in den Vorjahren ja wahrscheinlich irgendwas dabei gedacht haben, so und nicht anders zu verfahren. ((Irgendwo habe ich zudem mal gelesen, dass Zweideutigkeiten im Mietvertrag meist zu Lasten des Vermieters auszulegen sind. Finde ich aber gerade nicht wieder ...)).

    Ich könnte mir daher gut vorstellen, dass es Richter gibt, die hier meinen könnten, dass der Mieter hier davon ausgehen durfte, Steuer und Versicherungen nicht zahlen zu müssen.

    Lest dazu auch mal das hier: Betriebskosten m

    ich finde diesen Sachverhalt ziemlich tricky.

    Der Vermieter bedient sich hier an einem Formularmietvertrag, was schon mal gut ist. Jedoch müssen Formularmietverträge auch ausgefüllt werden, was hier teilweise nicht der Fall ist. So wird der § 3 Nr. 2 nicht ausgefüllt, der jedoch die Betriebskostenverordnung bzw. 2. Berechnungsverordnung vereinbart und die BK-Abrechnung regelt. Somit könnte man davon ausgehen, dass die aufgeführten Betriebskosten nicht wirksam vereinbart wurden.

    Jedoch sind Willenserklärungen und Verträge stets nach ihrem tatsächlichen Willen auszulegen, gem. §§ 133, 157 BGB. So werden in § 3 Nr. 2 Bezug auf die Vorschüsse genommen, die auch korrekt in § 3 Nr. 1 eingetragen wurden. Darin könnte man sehen, dass beide Parteien davon ausgehen, dass übers Abrechnungsjahr Vorschüsse über die aufgeführten BK in § 3 Nr. 2 gezahlt werden und über die dann abgerechnet werden.

    Auch steht auch eine Individualabrede vor einer Formularabrede, gem. § 305b BGB. So wird in § 3 Nr.1 explizit aufgelistet, welche Vorschüsse der Mieter für welche Betriebskostenarten zahlt. Darin kann eine Vereinbarung über die zu tragenden Betriebskosten gesehen werden. Die Aufzählung ist abschließend und enthält keine Öffnungsklausel. Fraglich ist hier jedoch, was der Vermieter unter Allgemeinkosten versteht. Hier weise ich auf den § 305c Abs. 2 BGB hin, „Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders (Vermieter).“.

    Gepaart mit dem Umstand, dass die Kosten für die Treppenhausreinigung wieder geregelt wurden und lediglich § 3 Nr. 2 unausgefüllt ist, kann man davon ausgehen, dass die die in Nr. 2 aufgeführten Betriebskosten nicht vereinbart wurden und somit die Nr. 1 aufgezählten Betriebskosten ausschlaggebend sind.

    Jetzt musst du natürlich wissen, ob dir da ein Streit wert ist, denn solltest du hier auf dein Recht behaaren, so verbessert sich das Vermieter-Mieter-Verhältnis sicherlich nicht. Meiner Meinung nach musst du die neuen Betriebskostenarten nicht zahlen, da nicht vereinbart, jedoch wäre ja grundsätzlich eine Umlage möglich. Ich würde hier, je nach Vorgeschichte, mit dem Vermieter verhandeln und versuchen, einen Kompromiss zu finden.

    @toffer2105
    Schöner Beitrag. Sehe ich im Grunde auch so.

    Jedoch sind Willenserklärungen und Verträge stets nach ihrem tatsächlichen Willen auszulegen,


    Eben. Deshalb wäre jeder Richter im Streitfall verpflichtet, den gemeinsamen Willen bei Vertragsabschluss zu ergründen. Und der Wille des Mieters war es anscheinend zumindest ja nicht, Steuer und Versicherungen zu zahlen; und dieser Wille lässt sich so aus dem Vertrag m.E. auch nicht herauslesen.

    Auch steht auch eine Individualabrede vor einer Formularabrede, gem. § 305b BGB. So wird in § 3 Nr.1 explizit aufgelistet, welche Vorschüsse der Mieter für welche Betriebskostenarten zahlt. Darin kann eine Vereinbarung über die zu tragenden Betriebskosten gesehen werden. Die Aufzählung ist abschließend und enthält keine Öffnungsklausel.


    Genau das ist meiner Meinung nach der Knackpunkt. Nebenkostenvorauszahlungen müssen zuvor erörtert (quasi ausgerechnet) und dann im Mietvertrag vereinbart werden. Eine absichtliche, für beide Parteien durchschaubare Vereinbarung über zu niedrige Vorauszahlungen wäre erlaubt. Ein Verschweigen von auftretenden Nebenkosten jedoch, mit dem Ziel, die Vorauszahlungen und damit die Gesamtmiete schön niedrig aussehen zu lassen, ist dagegen nicht erlaubt. Wenn man also dem Vermieter hier das Verschweigen nicht unterstellen mag, muss man also schauen, wo in dem Vertrag bei der Nebenkostenangabe das absichtliche, vereinbarte Herauslassen der Steuer- und Versicherungen erkennbar ist. Ich sehe das nirgends.

    Fraglich ist hier jedoch, was der Vermieter unter Allgemeinkosten versteht.


    Ich unterstelle mal: Ziemlich sicher nicht Steuer- und Versicherung, denn dafür sind die 15 € zu mickrig.

    Dafür sind die Hier weise ich auf den § 305c Abs. 2 BGB hin, „Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders (Vermieter).“.


    Das ist übrigens die Grundlage dessen, was ich gesucht hatte und auch irgendwo gelesen hatte, dass es in einem Mietstreit gegen den Vermieter verwendet wurde.

    Gepaart mit dem Umstand, dass die Kosten für die Treppenhausreinigung wieder geregelt wurden und lediglich § 3 Nr. 2 unausgefüllt ist, kann man davon ausgehen, dass die die in Nr. 2 aufgeführten Betriebskosten nicht vereinbart wurden und somit die Nr. 1 aufgezählten Betriebskosten ausschlaggebend sind.


    Abgesehen von der Treppenhausgeschichte (die hatte ich gar nicht beachtet) ist das auch das, was ich ausdrücken wollte: Wenn man eine Liste in den Vertrag aufnimmt, dann "ersetzt" sie m.W. quasi die "offene Liste", die durch den allgemeinen Bezug auf die Betriebskostenverordnung gebildet würde.

    Es wäre nicht das erste mal, dass ein Vermieter sich damit selbst ins Knie schießt, weil er es gut meint und möglichst deutlich aufzählt, was genau er von den möglichen Nebenkosten auf den Mieter umlegt. Das wird m.E. zu einer sichtbaren Willenserklärung, die später mit der Unterschrift beider Parteien besiegelt wird und dann auch befolgt werden muss. Was da nicht drin steht, ist dann m.W. auch nicht vereinbarter Wille der Parteien.

    Einmal editiert, zuletzt von AjaxMH (26. August 2014 um 09:29)

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