Betriebskosten Abrechnung

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Meine Frage nun, ist es möglich auch rückwirkende Abrechnungen aufgrund augenscheinlicher Fehler zu korrigieren?

Bestenfalls die letzte Abrechnung binnen 12 Monate nach Zugang.

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Wer hat Rat zur Vorgehensweise?

Fachanwalt oder Mieterbund.

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Wieder habe ich die Abrechnung bemängelt, um Korrektur gebeten und Kopien der Belege angefordert.

Darauf, Kopien der Belege, hast Du auch keinen Anspruch. Nur auf Einsicht in die Originalbelege beim Vermieter.

Hallo Hansestadt,

Deine VMn sollte sich unbedingt professionelle Hilfe holen.

"Es ist kein Verteilerschlüssel angegeben. Im Mietvertrag steht auch keiner."
- Letzteres muss nicht unbedingt.

"Strom, Wasser, Abwasser, Abfall, Gelber Sack (Tonne) scheinen nach Personenzahl umgelegt zu werden."
- "scheinen"... aber nix ist angegeben?

"Bei den Positionen Straßenreinigung, Gartenpflege, Schornsteinfeger, Grundsteuer, Winterdienst ist alles unklar."
- To make the long story short: Ich würde der BKAbr. widersprechen mit der Begründung, dass sie den gestzlichen Anforderungen nicht entspricht.

"Das Haus hat 2 Eingänge mit je 6 Wohnungen, die alle gleich groß sind.
In der Abrechnung steht als Vermerk: Eingang A = 10 Pers. Eingang B = 10 Pers.
Zumindest weiß ich, dass in meinem Eingang 2 Wohnungen eigene Wasserzähler haben, von VM eingebaut. Es betrifft 5 Personen. Scheinbar sind diese aber in die Gesamtberechnung eingeflossen. Niemand hat jemals deren Wasserstand abgelesen, so dass auch nicht separat aus einer Gesamtsumme rausgerechnet werden kann. Dies sagte mir heute der betreffende Nachbar.
Es wohnt seit Dez. 2013 1 Person mehr hier. Diese wurde nicht berücksichtigt."
- Also ist offensichtliche keine gesetzeskondome BKAbr. vorhanden. Ich würde mir auch überlegen, die mtl. Vorauszahlungen einzustellen, wenn ich nach Anmahnung weiterhin keine korrekte Abrechnung erhalten werde.

"Meine VM ist eine alte Dame von über 90 J., die das alles selber macht, bzw. inkompetente Helfer hat."
- Ehre wem Ehre gebührt, aber das ändert nichts dara, dass sie sich kompetente Hilfe besorgen sollte.

"ist es möglich auch rückwirkende Abrechnungen aufgrund augenscheinlicher Fehler zu korrigieren?"
- Ja, wenn die Abrechnungszeitraumenden weniger als 12 Monate zurückliegen.

Das erfrage Sie kompetenzhalber beim zuständigen Amtsgericht

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Warten bis sie verfristet ist.

Hier liegt ein Gedankenfehler vor, denn so einfach geht das nicht. Die Mieter erhalten ja regelmäßig die Abrechnungen, also tritt auch keine Verfristung ein.

Hansestadt

In solch einem Fall würde ich mir die Mühe machen und eine korrekte Abrechnung anhand der ungültigen erstellen. Ergibt sich eine Nachzahlung würde ich die mit dem Hinweis auf die Korrektur überweisen. Wäre aber ein Guthaben für mich, würde ich Klage bei Gericht einreichen. Aber erst dann, wenn der Betrag von mir mit Euro und Cent beziffert werden kann.

Eine Klage mit dem Grund, dass meine Vermieterin die Betriebskostenabrechnung nicht korrekt vornimmt, wird am Gericht mit einem müden Lächeln zur Kenntnis genommen, mehr passiert nicht!

Klar, dass ein Anwalt erst einmal Geld kostet, aber vielleicht besteht ja die Möglichkeit, sich einen Beratungsschein bei Gericht zu holen. Dann kostet der Spaß nur 10,- Euro.

Wichtig!

Jede Betriebskostenabrechnung kann nur innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt bemängelt werden, danach ist kein Widerspruch mehr möglich:

Nebenkostenabrechnung: Fristen für Mieter und Vermieter

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Alle 6 Monate? Das ist schon mal falsch. Der VM muß über einen Zeitraum von 12 Monate abrechnen.

Nicht ganz richtig. Die Abrechnung sollte über einen Zeitraum von 12 Monaten gemacht werden, es sind aber auch kürzere möglich, aber keine längeren.

Da dies keine Abrechnung ist, die den Vorschriften entspricht, ist sie auch nicht zur Zahlung fällig. Ob der Grundsteuerbescheid für das ganze Haus gilt (2 Hausnummern, oder nur eine?) oder nicht, könnte ich nur in meiner Kristallkugel erkennen. Aber die ist derzeit zur Inspektion.

Fehler 1: Abrechnungszeitraum 6 statt 12 Monate Sorry, kein Fehler. Siehe Post #13

Fehler 2: keine Angabe der Gesamtkosten und der Gesamtwohnfläche des Hauses

Fehler 3: keine, außer bei Wasser, Müll und Treppenhausbeleuchtung, Angabe des Verteiler-/Umlageschlüssels.

Die Umlage nach Personen müßte zudem ausdrücklich im Vertrag vereinbart sein. Sonst muß, wenn nach Verbrauch nicht möglich, nach Wohnfläche abgerechnet werden.

Die Angabe des Nutzungs-/Mietzeitzeitraumes fehlt übrigens auch.

Die Grundsteuer wird jährlich erhoben, aber nicht zwingend jedes Jahr einer er-/zugestellt.

Meine Gemeinde z. B. schickt nur einen Bescheid zu wenn sich Grundsteuer ändert. So ist es also das ich in 11 Jahren nur 4 Bescheide bekommen habe.

Frage am Rande, das Wohnobjekt ist doch in Deutschland? Nicht das wir uns hier die Köppe heiß diskutieren und es geht gar nicht um deutsches Mietrecht.

Hansestadt,

die beiden Abrechnungen erfüllen in keinster Weise die gesetzlich erforderlichen Vorgaben und sind demnach nicht fällig.

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Frage ist noch, wäre eine Abrechnung nach qm grundsätzlich günstiger?

Für den Vermieter auf jeden Fall. Spart er sich doch die umständliche Rechnerei wann wie viele Personen in welcher Wohnung gewohnt haben.

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Hat VM nicht die günstigste Variante zu wählen?

Die günstigste Variante gibt es nicht. Es wird immer den einen oder anderen Mieter geben der sich benachteiligt fühlt.

Aber wie ich schon schrieb, ist der Schlüssel Personenzahl nicht ausdrücklich vereinbart und eine Abrechnung nach Verbrauch/Verursachung nicht möglich, muß der VM nach der Wohnfläche abrechnen.

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Wenn sie aber immer nach demselben Verteilerschlüssel über Jahre hinweg abgerechnet hat, Mieter das auch ohne Beanstandung bezahlten, gilt das dann als "angenommen" bzw. akzeptiert durch die Mieter?

Gut möglich. Kann ich jetzt aber nicht mit Sicherheit sagen.

[QUOTE=Hansestadt:

'Dann ist immer noch der Verteilerschlüssel FALSCH, da nichts im Mietvertrag vereinbart ist.'
- Vorsicht! Der VS muss nicht zwingend im MV vereinbart sein. Die mietflächenanteilige Verteilung ist nur dann vorgeschrieben, wenn keine geeigneten Messgeräte vorhanden sind.
[Bei meinem MFH werden die Einzelposten bspw. so verteilt:
Allgemeinstrom, Müllabfuhr und Gartennutzung nach Nutzern,
Heizkosten, Warmwasserbereitung, Kalt- + Warmwasserverbrauch, Abwasser individuell nach Berechnung bzw. Messgeräten,
Regenabwasser, Grundsteuer, Strassenreinigung, Gebäude- und Haftpflichtversicherung mietflächenanteilmässig. Das würde jeder gerichtlichen Überprüfung standhalten.]

"Wenn sie aber immer nach demselben Verteilerschlüssel über Jahre hinweg abgerechnet hat, Mieter das auch ohne Beanstandung bezahlten, gilt das dann als "angenommen" bzw. akzeptiert durch die Mieter?"
- "Gewohnheitsrecht" ist nicht...

"wäre eine Abrechnung nach qm grundsätzlich günstiger?"
- Den Gesetzgeber interessiert nicht, was für wen günstiger ist.
- Das war's für jetzt. Muss nämlich zu meinem MFH und renovieren, damit wir ab 1.4. wieder neu vermieten können...:)