Wohnfläche bestimmen (Grenzfall)

Möbiusband

Hallo,

die Bestimmung der Wohnfläche ist mit Sicherheit ein sich sehr oft Wiederholendes Thema. Jedoch habe ich auf dieses konkrete Problem bislang keine ausreichend erläuterte Antwort gefunden.

Es handelt sich im Folgenden um eine Dachgeschosswohnung, welche eine in die Dachschräge eingelassene Terrasse besitzt.
Die Berechnung der gewöhnlichen Räume wirft dabei keine inhaltlichen Fragen auf. Und eben so ist bekannt, dass Terrassen zu 25%, aber höchstens zu 50% berechnet werden. Die spannende Frage ist jedoch, was berechtigt eine Terrasse dazu, zu 50% gerechnet zu werden? Fragt man das Internet, so liest man, dass eine besonders gute Lage oder besondere Ausstattung als Grund heran gezogen werden können. Umgekehrt ist es aber sogar möglich, dass eine schlechte Lage sowie Lärm durch Straßenverkehr auch weniger als 25% rechtfertigen würden. Was ist aber der Fall, wenn die Terrasse in Süd-Ost Richtung liegt, einen schönen Blick ins Grüne bietet, jedoch 20m von ihr entfernt die Bahngleise liegen? Vom Gefühl her würde ich sagen, dass sie hier ein Plus hat, da ein Minus, und im Endeffekt die 25% angemessen sind.

Dies betrifft aber nur einen Teilzeitraum. Wegen Reparaturarbeiten in der Wohnung (nicht die Terrasse betreffend) mussten die Mieter für einige Wochen die Wohnung verlassen. In deren Abwesenheit und ohne deren Wissen/Zustimmung wurde über diese Terrasse eine offensichtlich unfachmännische Vorrichtung gebaut. Diese besteht aus 4 Holzpfeilern, einem "Dach" aus Plastik, welches man von Gewächshäußern kennt, und zur Vorderseite 2 kleine schmale Fenster. Zudem hat das ganze eine Höhe von etwas unter 2 Meter.
Wie wird hier nun gerechnet? Ist es eine eindeutige Wertminderung, da die Terrasse nun nicht mehr nutzbar ist (Glashauseffekt sorgt im Sommer für >50°C) und würde mit 0% gerechnet? Oder aber kann man argumentieren, dass es sich hierbei um einen Wintergarten handelt, der Laut Verordnung mit 50% gerechnet werden darf? Darüber hinaus, wenn es als Wintergarten gerechnet wird, kommen dann nochmal die 50% hinten dran, da die lichte Höhe weniger als 2 Meter ist? Denn dann wären es auch wieder nur 25% (0,5*0,5).

Zum Abschluss noch die Frage, ob auch zugängliche Abseiten einer Dachgeschosswohnung zum Wohnraum hinzu zählen. Bodenräume (ich vermute damit sind Dachböden gemeint), werden laut Verordnung nicht mitberechnet.

Mit freundlichen Grüßen

Kolinum

Für die Berechnung der Wohnfläche gilt ausschließlich die Wohnflächenverordnung. Ich kann Ihnen keine andere anbieten.
In dieser sind die Fakten genannt, welche bei der Berechnung berücksichtigt werden müssen.
Sollten örtlich bedingte Besonderheiten zu berücksichtigen sein, wäre eine Klärung durch Gerichtsurteil erforderlich.
Aus Spekulationen halte ich mich da raus.

AjaxMH

Und eben so ist bekannt, dass Terrassen zu 25%, aber höchstens zu 50% berechnet werden.

Der genaue Wortlaut ist: "... in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte"
Wenn ein Vermieter also eine Terasse mit 25% anrechnen möchte, wird es dem Mieter sicherlich meistens schwerfallen, das zu drücken.

Die spannende Frage ist jedoch, was berechtigt eine Terrasse dazu, zu 50% gerechnet zu werden?

Meine Meinung: Je näher eine Terasse einem Wohnraum kommt, je eher können die Prozente steigen ... und umgekehrt. Der Ausblick von der Terasse hat damit m.E. nicht so sehr viel zu tun. Extreme Lärmbelästigung treibt die Prozente sicherlich runter ( = Terasse viel lauter als die Wohnung innen). Eine Überdachung könnte sich positiv auswirken ( = Terasse von oben ebenso regengeschützt, wie die Wohnung innen).

Ein "Plastikdach" macht eine Terasse übrigens nicht gleich zum Wintergarten, sondern zur überdachten Terasse. Eine 50%-Terasse sollte m.E. schon nahezu Wintergarteneigenschaften besitzen, denn nicht einmal ein Wintergarten ist mehr als 50% "wert". Darauf aufbauend wird also auch ein sommerlicher Terassen-"Glashauseffekt" keine 0% rechtfertigen, denn wie käme dann ein Wintergarten noch auf 50%?

Was nicht so ganz aus Deiner Beschreibung hervorgeht ist die Frage, ob nun die Terasse rundherum luft- und wasserdicht geschlossen ist oder nicht.

Darüber hinaus, wenn es als Wintergarten gerechnet wird, kommen dann nochmal die 50% hinten dran, da die lichte Höhe weniger als 2 Meter ist?

Der §4 WoFlV unterscheidet nach "Räumen und Raumteilen" mit ihren unterschiedlichen lichte Höhen und u.a. nach "Wintergärten" und "Terassen", bei deren Bewertung nichts von lichten Höhen steht. Die Antwort auf Deine Frage dürfte daher "Nein" lauten.

Zum Abschluss noch die Frage, ob auch zugängliche Abseiten einer Dachgeschosswohnung zum Wohnraum hinzu zählen.

Was sind "zugängliche Abseiten"?

Berny

Was sind "zugängliche Abseiten"?

Ich kann mir vorstellen, dass damit die Räume mit dreieckigem Profil/Querschnitt parallel zur Dachrinne gemeint sind. Die könnten bspw. 1m hoch und 1m tief sein. Dort halten sich bspw. Marder gerne auf...

Möbiusband

Vielen Danke erstmal für die Antworten!

Also es geht nicht unbedingt darum, dass die Terrasse mit weniger als 25% berechnet werden soll. Es geht mehr darum, zu argumentieren, weshalb sie keine 50% "wert" ist. Insbesondere durch den Überbau ist sie als Terrasse nicht mehr nutzbar (maximal Stauraum).

Was die "Abgeschlossenheit" angeht. Die Terasse ist rundum verschlossen. Nach obenhin das lamellenartige Plastikdach, zu dein Seiten Kunststoffglas und nach vorne eine Kombination aus Holzbalken, kleinen Fenstern und mehr Künststoffglas. Das ganze ist jedoch weder richtig luftdicht und auch nicht wasserdicht. An einigen Stellen kommt Wasserdurch. Hier wurde "repariert" und mit Silikon abgedichtet. Da das Holz aber anders arbeitet als der Kunststoff (insbesondere bei den starken Temperaturschwankungen), reißt das Silikon nach kurzer Zeit wieder.

Mit den Abseiten hat Berny vollkommen recht. Das ist damit gemeint!

Aber so wie ich das verstehe, ist das einzige, was zur Argumentation herangezogen werden kann, die Wohnflächenverordnung. Ist das richtig? Es gibt keinen Anhaltspunkt, was ein Wintergarten ist und was nicht?

Berny

Hallo Möbiusband,
ich würde also die Abseiten nicht, den Wintergarten zu 50% zur Wohnfläche mitzählen.

AjaxMH

Mit den Abseiten hat Berny vollkommen recht. Das ist damit gemeint!

Ich würde sagen, dass das keine Räume sind, deren Fläche im Sinne der WoFlV angerechnet werden könnten.

Aber so wie ich das verstehe, ist das einzige, was zur Argumentation herangezogen werden kann, die Wohnflächenverordnung. Ist das richtig?

Nein. Nur da, wo nach Wohnraumförderungsgesetz eine Wohnflächenberechnung erfolgt bzw. erforderlich ist, muss diese Fläche nach der Wohnflächenverordnung ermittelt werden (siehe §1 Abs. 1 WoFlV). Ansonsten geht das durchaus auch mal anders. Weiteres dazu folgt gleich ...

Hier im Thread hattest Du selbst die WoFlV (wenn auch nicht namentlich, aber durch die Prozent- und Höhenangaben) ins Spiel gebracht. Die Flächen in den Mietverträgen dienen der Mietobjektbeschreibung und später ggf. als Aufteilungsschlüssel in Nebenkostenabrechnungen. Das Internet spricht nun davon, dass mittlerweile in der Praxis die WoFlV herangezogen wird (werden muss?), wenn im Mietvertrag nichts anderes definiert ist.

Das Mietrecht kennt aber durchaus auch andere Berechnungsvorschriften, wie die DIN 277 und die DIN 283 (mittlerweile zurückgezogen). Wenn diese also im Mietvertrag als Berechnungsgrundlage benannt sind, so gelten diese.

Es gibt keinen Anhaltspunkt, was ein Wintergarten ist und was nicht?

Doch natürlich: Sämtliche Prospekte von Wintergarten-Anbietern. Wenn der Vermieter darin so ein Konstrukt wie Eure zauberhafte Dachterasse findet, könnte der Vermieter sicherlich auf die Idee einer 50%-Anrechnung kommen.

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