Modernisierungsmaßnahme - Zeitpunkt der Miethöhung

    Hallo zusammen,

    mein Vermieter hat am 27.03.13 Modernisierungsmaßnahmen in einer Gesamtsumme von 40.664,54 € angekündigt, welche ab August laufen sollten. Der Vermieter forderte damals eine Mieterhöhung von 13,81 € monatlich ab dem 01.09.13.

    Mittlerweile sind alle Maßnahmen abgeschlossen (die letzten Maßnahmen Ende Dezember 2013). Heute hab ich ein Schreiben des Vermieters mit der neuen tatsächlichen Mieterhöhung von 15,63 € sowie einer Nachzahlung von 78,15 € (für den Zeitraum 01.10.13 bis 28.02.14) erhalten.

    Nun meine Frage:

    "Der Vermieter kann die Mieterhöhungserklärung erst nach erfolgter Modernisierungsmaßnahme an den Mieter schicken. Die Mieterhöhung gilt ab dem dritten Monat, der auf die Ankündigung der Mieterhöhung folgt (559 b Abs. 2 Satz 1 BGB), wobei vom Zugang der Erklärung beim Mieter auszugehen ist. Geht die Mieterhöhungserklärung dem Mieter beispielsweise am 13.02.2010 zu, so schuldet der Mieter die höhere Miete ab dem 01.05.2010."

    Gilt also das Datum des ersten Schreibens oder bezieht sich das BGB hier auf das endgültige Schreiben mit der tatsächlichen Mieterhöhung?

    Weiterhin steht hier geschrieben:

    "Weicht die Mieterhöhung um mehr als 10% von der voraussichtlichen MIeterhöhung aus der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen ab, so verlängert sich die Frist um weitere sechs Monate. Ausgehend vom obigen Beispiel, 13.02.2010, würde der Mieter die höhere Miete ab dem 01.11.2010 schulden."

    Dies wäre ja der Fall, da 15,63 € einer Erhöhung von 13,18 % im Vergleich zu 13,81 € entgegensteht. Welches Datum ist denn nun verpflichtend?

    Die Mieterhöhung an sich ist wohl okay, aber Nachzahlung?

    Vielen Dank für eure Antworten!

    Ich denke, hier ist zu unterscheiden

    • die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme u.a. mit Angabe der zu erwartenden Mieterhöhung gemäß §555c BGB.
    • und die "Mieterhöhungserklärung" "nach erfolgter Modernisierungsmaßnahme" gemäß §559b BGB.


    §559b BGB geht auf die entstandenen (nicht voraussichtlichen) Modernisierungskosten und die tatsächlich geforderte Mieterhöhung ein. Mit dieser Mieterhöhungserklärung beginnt die Frist. Vor Ablauf der Frist muss m.E. niemand auch nur einen Cent mehr Miete zahlen.

    Dass die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10% über der angekündigten Mieterhöhung liegt, verlängert die Frist um ein halbes Jahr. Abweichende Vereinbarungen zu Lasten des Mieters sind laut §559b BGB nicht gültig. Somit auch keine rückwirkenden Mieterhöhungen.

    Ich weiß zwar nicht, was Du da zitiert hattest, aber auch in dem Text steht ja eindeutig drin (fett-Markierung und Unterstreichung von mir):

    "Der Vermieter kann die Mieterhöhungserklärung erst nach erfolgter Modernisierungsmaßnahme an den Mieter schicken. Die Mieterhöhung gilt ab dem dritten Monat, [...]

    Ich kann mich zwar natürlich auch täuschen, aber ich finde den Sachverhalt ziemlich eindeutig.

    Einmal editiert, zuletzt von AjaxMH (12. Februar 2014 um 20:51)

    Das Zitat hatte ich von der Website hier in Anlehnung an den Gesetzestext:

    Mieterh

    Danke für deine Einschätzung, das sehe ich genauso.

    Demnach müsste nun nach dem aktuellen Schreiben vom 06.02.14 die Mieterhöhung erst zum 01.11.14 durch die 3-monatige Frist sowie die 6-monatige Verlängerung aufgrund der >10 prozentigen Abweichung rechtmäßig sein?

    Demnach müsste nun nach dem aktuellen Schreiben vom 06.02.14 die Mieterhöhung erst zum 01.11.14 durch die 3-monatige Frist sowie die 6-monatige Verlängerung aufgrund der >10 prozentigen Abweichung rechtmäßig sein?


    So würde ich es sehen, ja.

    BGB § 559 - Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

    (1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

    Damit beginnt die Frist erst nach Beendigung der Arbeiten zu laufen.
    Das Erstere ist lediglich eine Ankündigung der Maßnahme und hat nur informativen Charakter

    2 Mal editiert, zuletzt von Kolinum (12. Februar 2014 um 22:22)

    Damit beginnt die Frist erst nach Beendigung der Arbeiten zu laufen.

    Das möchte ich ergänzen, da es missverstanden werden könnte:
    Damit beginnt die Frist erst nach Beendigung der Arbeiten, und zwar mit Zugang des Mieterhöhungsschreiben, zu laufen.

    Damit beginnt die Frist erst nach Beendigung der Arbeiten zu laufen.
    Das Erstere ist lediglich eine Ankündigung der Maßnahme und hat nur informativen Charakter


    Nicht nur informativ. Findet die Ankündigung nicht oder nicht korrekt statt, handelt sich der Vermieter die 6-monatige Fristverlängerung ein (§559b Abs. 2 BGB).

    Das möchte ich ergänzen, da es missverstanden werden könnte:
    Damit beginnt die Frist erst nach Beendigung der Arbeiten, und zwar mit Zugang des Mieterhöhungsschreiben, zu laufen.


    Um es etwas genauer auszudrücken: Mieterhöhungsbegehren.:)

    Antwort des Vermieters:

    Widerruf des Schreibens vom 07.02.14
    Neues Mieterhöhungsbegehren ;) zum 01.06.14
    Abzug eines seiner Meinung nach "fiktiven Postens" (Alte Bauteile, ersparte Reparaturen, finanzielle Vergünstigungen, ...) damit es mit den 10 % nun nachträglich genau hinhaut. Ob das nun so in Ordnung ist, sei mal dahingestellt. Kann ich mit leben.

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