Einer von zwei Mietern will kündigen

Hallo Superbuff,

"ich bin als 2. Mieter in einen bestehenden Mietvertrag eingestiegen."
Du bist also nicht Unter-, sondern Mitmieter?

"Die Wohnung wird als Bürogemeinschaft genutzt."
Hmm, ob legal (also mit behördlicher Gewerberaumgenehmigung), lassen wir mal aussen vor...

"Ich beabsichtige dieses Büro für meinen Teil wieder aufzugeben, weiß aber, dass ich zumindest derzeit gesamtschuldnerisch hafte. Kann ich meinen Vertrag im Innenverhältnis kündigen?"
Nein. Ich nehme jetzt an, dass Du Mitmieter bist. Du kannst höchstens den VM bitten, Dich aus dem MV zu entlassen.

"Zudem ist mir aufgefallen, dass der mir vorgelegte Mietvertrag nicht vollständig ist. Einige Seiten zwischen Paragraph 4 und 25 fehlen komplett. Dies ist mir bisher nicht aufgefallen, da es sich hierbei um ein jahrelanges Vertrauensverhältnis handelte."
Das Problem erledigt sich ja, wenn Du 'raus bist. Ansonsten den VM bitten, die fehlenden Seiten nachzuliefern. Es ist ausserdem vorgeschrieben, dass bei einem MV alle Seiten miteinander mechanisch verbunden sein müssen...

superbuff: "Aber es kann doch nicht sein, dass ich im [Miet-]Vertrag gefangen bin."
Das kann schon sein.

"Es muss doch für mich eine Möglichkeit geben diesen Vertrag, zumindest im Innenverhältnis zu kündigen."
Hast Du auch einen Vertrag mit Deinem Mitmieter geschlossen?

"Ich habe auch schon von Urteilen gelesen, in denen einer von zwei Mietern den kompletten Mietvertrag - ohne Zustimmung des Zweiten - kündigen konnte."
Hier wäre Rechtsberatung durch einen Anwalt (welcher sich im (Miet-)Vertragsrecht besonders gut auskennt) gefragt. Sowas kann und darf ein Forum wie dieses nicht bieten (Rechtsberatungsmissbrauchsgesetz).

Wiederholt wird von den Gerichten entschieden, dass derartige Veränderungen des Mietverhältnisses der Zustimmung aller Vertragsparteien bedürfen (vgl. BGH vom 16.03.2005, Az. VIII ZR 14/04). Wenn nur der ausziehende Mieter diesen Umstand dem Vermieter mitteilt und der Vermieter hierauf keine Erklärungen abgibt, reicht dies für die alleinige Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem verbleibenden Mieter nicht aus. Aus dem Verhalten des Vermieters muss eindeutig auf dessen Zustimmung zur "Entlassung" des ausziehenden Mieters geschlossen werden können. Dies kommt in Frage bei einer deutlichen mündlichen oder schriftlichen Zustimmung des Vermieters.

Liegt diese nicht vor, bleibt es auch nach dem Auszug eines Mieters beim alten Mietvertrag und den alten Rechten und Pflichten. Dies bedeutet auch, dass Erklärungen des Vermieters, z.B. Mieterhöhungen, Kündigungen, NK-Erhöhungen an beide Mieter gerichtet sein müssen. Ansonsten sind sie nicht wirksam. Dieser Umstand kann überraschen, wenn ein Vermieter eine Räumungsklage betreiben muss und die Frage der Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung im Raume steht. Für den ausgezogenen Mieter kann es auch überraschend sein, nach seinem Auszug noch für die danach anfallenden Mieten weiter zu haften und aufgrund einer besseren Bonität vom Vermieter auch in Anspruch genommen zu werden.

Im Fall des Bundesgerichtshofs dachte der verbliebene und verschuldete Mieter jedoch zu Unrecht, dem Vermieter einen "Strich" durch die Rechnung machen zu können, indem er gegen dessen an sich begründete Räumungsklage vortrug, die Kündigung hätte auch gegen den ausgezogenen Mitmieter ausgesprochen werden müssen. Nachdem der Vermieter der Vertragsänderung zugestimmt hatte, bedurfte es nach Ansicht des BGH seiner Zustimmung ausnahmsweise nicht. Er verhalte sich rechtsmissbräuchlich, wenn er seine an sich notwendige Zustimmung verweigere. Hierfür gebe es keine nachvollziehbaren schützenswerte Gründe und der Mieter tat dies natürlich nur, um die Kündigung unwirksam zu machen.

Haben mehrere Mieter als Partner einer Lebens- oder Wohngemeinschaft gemeinsam eine Wohnung gemietet und zieht einer der Mieter aus, so wird diesem mit Recht ein Anspruch gegen den anderen Mieter eingeräumt, an der - für eine Beendigung des Mitverhältnisses grundsätzlich erforderlichen - gemeinsamen Kündigung mitzuwirken, sofern nicht berechtigte Interessen des anderen Mieters dem entgegenstehen (OLG Köln, WuM 1999, 521; KG, WuM 1992, 323; Emmerich/ Sonnenschein/Rolfs, Miete, 8. Aufl., § 542 BGB Rdnr. 4 m.w.Nachw.); dem Mieter, der die Wohnung nicht kündigen, sondern allein weiter nutzen will, bleibt es aber unbenommen, dieses mit dem Vermieter zu vereinbaren (OLG Köln, aaO).

Der Vermieter sollte möglichst so lange, bis mit allen Beteiligten eine Vertragsänderung vereinbart worden ist, rechtsgestaltende Erklärungen gegenüber allen Mietern abgeben.Der ausziehende Mieter muss seine Interessen an einer "sauberen" Vertragsänderung energisch verfolgen, will er nicht mit unangenehmen Nachforderungen konfrontiert werden.