Mieterhöhung nach neuestem Mietspiegel - jetzt Ankündigung von Modernisierung!

Hallo zusammen,
meine Miete wurde nach 5 Jahren vor Kurzem um 40,- erhöht und ich habe dem zugestimmt. Grundlage war der Mietspiegel.
Nun habe ich eine Ankündigung zur Modernisierung des Hauses bekommen wo unter anderem mein Bad modernisiert werden soll. Macht generell auch Sinn weil es aus den 70-er ist.
Die Kosten belaufen sich auf ca. 6000,-€.
Nun sollen diese Kosten (11%) umgelegt werden, was für mich bedeutet dass ich dann zwar ein schönes neues Bad habe aber jeden Monat nochmals 55,- € mehr Miete zahlen soll.
Ist das so alles richtig?
Kann man erst die reguläre Miete erhöhen und anschließend nochmals die Modernisierungskosten geltend machen????
Bin für jeden rat dankbar.

LG
Kim

Danke für die schnelle Antwort Berny!
Gibt es denn nicht so eine Art "Kappungsgrenze" oder kann der Vermieter letztlich willkürlich erhöhen - also bis an die Grenze des Mietspiegels gehen und zusätzlich die 11% geltend machen?
LG
Kim

KRASS!
Danke schön Fantastisch....
Dann werde ich mich da wohl mit abfinden müssen.....
LG
Kim