Heizkosten

Wie (fast) alles, ist auch diese Frage weitgehend per Gesetz oder Verordnung geregelt, hier die Heizkosten VO, hier der Link zur passenden pdf-Datei im Internet für die Betroffenen, die das auch mal selbst lesen und aufheben wollen, kleiner Hinweis noch: Diese Verordnung wird regelmässig neu gefasst, also mal nach dem Jahrgang schauen.

Zur Sache: Generell ist jeder Vermieter (§ 4 der HkVO) verpflichtet, eine verbrauchaabhängige, durch Messvorrichtungen (Zähler) ermittelte, anteilige Heizkostenumlage durchzuführen, Ziotat § 4 HkVO:
§ 3 Anwendung auf das Wohnungseigentum
Die Vorschriften dieser Verordnung sind auf Wohnungseigentum anzuwenden unabhängig
davon, ob durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende
Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und
Warmwasser getroffen worden sind. Auf die Anbringung und Auswahl der Ausstattung
nach den §§ 4 und 5 sowie auf die Verteilung der Kosten und die sonstigen
Entscheidungen des Gebäudeeigentümers nach den §§ 6 bis 9b und 11 sind die Regelungen
entsprechend anzuwenden, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
im Wohnungseigentumsgesetz enthalten oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer
getroffen worden sind. Die Kosten für die Anbringung der Ausstattung sind entsprechend
den dort vorgesehenen Regelungen über die Tragung der Verwaltungskosten zu verteilen.
§ 4 Pflicht zur Verbrauchserfassung
(1) Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen.
(2) Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen;
die Nutzer haben dies zu dulden. Will der Gebäudeeigentümer die Ausstattung zur
Verbrauchserfassung mieten oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung
beschaffen, so hat er dies den Nutzern vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitzuteilen; die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb
eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht. Die Wahl der Ausstattung bleibt im Rahmen des § 5 dem Gebäudeeigentümer überlassen.
(3) Gemeinschaftlich genutzte Räume sind von der Pflicht zur Verbrauchserfassung ausgenommen. Dies gilt nicht für Gemeinschaftsräume mit nutzungsbedingt hohem Wärmeoder
Warmwasserverbrauch, wie Schwimmbäder oder Saunen.
(4) Der Nutzer ist berechtigt, vom Gebäudeeigentümer die Erfüllung dieser Verpflichtungen zu verlangen.

Will ziemlich deutlich heissen, dass eine pauschale Berechnung der Heizkostern nach Quadratmetern der Wohnfläche nich tzulässig ist. Es gibt allerdings in der HkVo auch noch ein paar Passagen für die Teile der Heizkostenumlage (Wartung, Miete für Zähleinrichtungen zur unmittelbaren Heizung...), die dann nach der Heizfläche berechnet werden (Anteilsteil). Dass Ganze ist ziemlich umständlich und ws für Hobbymathematiker, i. d. R. sind diese Beträge jedoch nicht so nennenswert, dass sich ein umfassender Streit darüber lohnt. Für die ganz genau Nachrechnenden ist der Rest der HkVO hier nochmals mit eingefügt.

Beste Grüsse, Gerhard Roloff

§ 5 Ausstattung zur Verbrauchserfassung
(1) Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler oder
Heizkostenverteiler, zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs
Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen zu verwenden. Soweit nicht
eichrechtliche Bestimmungen zur Anwendung kommen, dürfen nur solche Ausstattungen
zur Verbrauchserfassung verwendet werden, hinsichtlich derer sachverständige Stellen
bestätigt haben, dass sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder dass ihre
Eignung auf andere Weise nachgewiesen wurde. Als sachverständige Stellen gelten nur
solche Stellen, deren Eignung die nach Landesrecht zuständige Behörde im Benehmen mit
der Physikalisch-Technischen Bundesanstalt bestätigt hat. Die Ausstattungen müssen für
das jeweilige Heizsystem geeignet sein und so angebracht werden, dass ihre technisch
einwandfreie Funktion gewährleistet ist.
(2) Wird der Verbrauch der von einer Anlage im Sinne des § 1 Absatz 1 versorgten
Nutzer nicht mit gleichen Ausstattungen erfasst, so sind zunächst durch Vorerfassung
vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch
mit gleichen Ausstattungen erfasst wird. Der Gebäudeeigentümer kann auch bei
unterschiedlichen Nutzungs- oder Gebäudearten oder aus anderen sachgerechten Gründen
eine Vorerfassung nach Nutzergruppen durchführen.
§ 6 Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung
(1) Der Gebäudeeigentümer hat die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf
der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 auf die einzelnen
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Nutzer zu verteilen. Das Ergebnis der Ablesung soll dem Nutzer in der Regel innerhalb
eines Monats mitgeteilt werden. Eine gesonderte Mitteilung ist nicht erforderlich,
wenn das Ableseergebnis über einen längeren Zeitraum in den Räumen des Nutzers
gespeichert ist und von diesem selbst abgerufen werden kann. Einer gesonderten
Mitteilung des Warmwasserverbrauchs bedarf es auch dann nicht, wenn in der Nutzeinheit
ein Warmwasserzähler eingebaut ist.
(2) In den Fällen des § 5 Absatz 2 sind die Kosten zunächst mindestens zu 50
vom Hundert nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch auf die
Nutzergruppen aufzuteilen. Werden die Kosten nicht vollständig nach dem Verhältnis der
erfassten Anteile am Gesamtverbrauch aufgeteilt, sind
1. die übrigen Kosten der Versorgung mit Wärme nach der Wohn- oder Nutzfläche oder
nach dem umbauten Raum auf die einzelnen Nutzergruppen zu verteilen; es kann auch
die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde
gelegt werden,
2. die übrigen Kosten der Versorgung mit Warmwasser nach der Wohn- oder Nutzfläche auf
die einzelnen Nutzergruppen zu verteilen.
Die Kostenanteile der Nutzergruppen sind dann nach Absatz 1 auf die einzelnen Nutzer zu
verteilen.
(3) In den Fällen des § 4 Absatz 3 Satz 2 sind die Kosten nach dem Verhältnis der
erfassten Anteile am Gesamtverbrauch auf die Gemeinschaftsräume und die übrigen Räume
aufzuteilen. Die Verteilung der auf die Gemeinschaftsräume entfallenden anteiligen
Kosten richtet sich nach rechtsgeschäftlichen Bestimmungen.
(4) Die Wahl der Abrechnungsmaßstäbe nach Absatz 2 sowie nach § 7 Absatz 1 Satz
1, §§ 8 und 9 bleibt dem Gebäudeeigentümer überlassen. Er kann diese für künftige
Abrechnungszeiträume durch Erklärung gegenüber den Nutzern ändern
1. bei der Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen,
2. nach Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von
Heizenergie bewirken oder
3. aus anderen sachgerechten Gründen nach deren erstmaliger Bestimmung.
Die Festlegung und die Änderung der Abrechnungsmaßstäbe sind nur mit Wirkung zum Beginn
eines Abrechnungszeitraumes zulässig.
§ 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme
(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom
Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu
verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom
16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung
versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung
überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage
70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden,
in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind
und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der
Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so
bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz
1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem
umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute
Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden.
(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der
Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung,
die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der
Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit
einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des
Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die
Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung
zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur
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Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der
Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsanalyse. Die Verbrauchsanalyse sollte insbesondere
die Entwicklung der Kosten für die Heizwärme- und Warmwasserversorgung der vergangenen
drei Jahre wiedergeben.
(3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 entsprechend.
(4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die
Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.
§ 8 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser
(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten
Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen.
(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage gehören
die Kosten der Wasserversorgung, soweit sie nicht gesondert abgerechnet werden,
und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend § 7 Absatz 2. Zu den Kosten der
Wasserversorgung gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren und
die Zählermiete, die Kosten der Verwendung von Zwischenzählern, die Kosten des
Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage
einschließlich der Aufbereitungsstoffe.
(3) Für die Verteilung der Kosten der Warmwasserlieferung gilt Absatz 1 entsprechend.
(4) Zu den Kosten der Warmwasserlieferung gehören das Entgelt für die Lieferung des
Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend § 7
Absatz 2.
§ 9 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser bei
verbundenen Anlagen
(1) Ist die zentrale Anlage zur Versorgung mit Wärme mit der zentralen
Warmwasserversorgungsanlage verbunden, so sind die einheitlich entstandenen Kosten
des Betriebs aufzuteilen. Die Anteile an den einheitlich entstandenen Kosten
sind bei Anlagen mit Heizkesseln nach den Anteilen am Brennstoffverbrauch oder am
Energieverbrauch, bei eigenständiger gewerblicher Wärmelieferung nach den Anteilen am
Wärmeverbrauch zu bestimmen. Kosten, die nicht einheitlich entstanden sind, sind dem
Anteil an den einheitlich entstandenen Kosten hinzuzurechnen. Der Anteil der zentralen
Anlage zur Versorgung mit Wärme ergibt sich aus dem gesamten Verbrauch nach Abzug des
Verbrauchs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage. Bei Anlagen, die weder durch
Heizkessel noch durch eigenständige gewerbliche Wärmelieferung mit Wärme versorgt
werden, können anerkannte Regeln der Technik zur Aufteilung der Kosten verwendet
werden. Der Anteil der zentralen Warmwasserversorgungsanlage am Wärmeverbrauch ist nach
Absatz 2, der Anteil am Brennstoffverbrauch nach Absatz 3 zu ermitteln.
(2) Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge (Q) ist
ab dem 31. Dezember 2013 mit einem Wärmezähler zu messen. Kann die Wärmemenge nur mit
einem unzumutbar hohen Aufwand gemessen werden, kann sie nach der Gleichung
kWh
Q = 2,5 ·
m3 · K
· V · (tw – 10 °C)
bestimmt werden. Dabei sind zu Grunde zu legen
1. das gemessene Volumen des verbrauchten Warmwassers (V) in Kubikmetern (m3);
2. die gemessene oder geschätzte mittlere Temperatur des Warmwassers (tw) in Grad
Celsius (°C).
Wenn in Ausnahmefällen weder die Wärmemenge noch das Volumen des
verbrauchten Warmwassers gemessen werden können, kann die auf die zentrale
Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge nach folgender Gleichung bestimmt
werden
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kWh
Q = 32 ·
m2 AWohn
· AWohn
Dabei ist die durch die zentrale Anlage mit Warmwasser versorgte Wohn- oder Nutzfläche
(AWohn) zu Grunde zu legen. Die nach den Gleichungen in Satz 2 oder 4 bestimmte
Wärmemenge (Q) ist
1. bei brennwertbezogener Abrechnung von Erdgas mit 1,11 zu multiplizieren und
2. bei eigenständiger gewerblicher Wärmelieferung durch 1,15 zu dividieren.
(3) Bei Anlagen mit Heizkesseln ist der Brennstoffverbrauch der zentralen
Warmwasserversorgungsanlage (B) in Litern, Kubikmetern, Kilogramm oder Schüttraummetern
nach der Gleichung
Q
B =Hi
zu bestimmen. Dabei sind zu Grunde zu legen
1. die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge (Q) nach
Absatz 2 in kWh;
2. der Heizwert des verbrauchten Brennstoffes (Hi) in Kilowattstunden (kWh) je Liter
(l), Kubikmeter (m3), Kilogramm (kg) oder Schüttraummeter (SRm). Als Hi-Werte können
verwendet werden für
Leichtes Heizöl EL 10 kWh/l
Schweres Heizöl 10,9kWh/l
Erdgas H 10 kWh/m3
Erdgas L 9 kWh/m3
Flüssiggas 13 kWh/kg
Koks 8 kWh/kg
Braunkohle 5,5kWh/kg
Steinkohle 8 kWh/kg
Holz (lufttrocken) 4,1kWh/kg
Holzpellets 5 kWh/kg
Holzhackschnitzel 650 kWh/SRm.
Enthalten die Abrechnungsunterlagen des Energieversorgungsunternehmens oder
Brennstofflieferanten Hi-Werte, so sind diese zu verwenden. Soweit die Abrechnung über
kWh-Werte erfolgt, ist eine Umrechnung in Brennstoffverbrauch nicht erforderlich.
(4) Der Anteil an den Kosten der Versorgung mit Wärme ist nach § 7 Absatz 1, der Anteil
an den Kosten der Versorgung mit Warmwasser nach § 8 Absatz 1 zu verteilen, soweit
diese Verordnung nichts anderes bestimmt oder zulässt.
§ 9a Kostenverteilung in Sonderfällen
(1) Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen
Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen
nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage
des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des
Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder des
Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln. Der so
ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfassten
Verbrauchs zu Grunde zu legen.
(2) Überschreitet die von der Verbrauchsermittlung nach Absatz 1 betroffene Wohnoder
Nutzfläche oder der umbaute Raum 25 vom Hundert der für die Kostenverteilung
maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten umbauten
Raumes, sind die Kosten ausschließlich nach den nach § 7 Absatz 1 Satz 5 und § 8 Absatz
1 für die Verteilung der übrigen Kosten zu Grunde zu legenden Maßstäben zu verteilen.
§ 9b Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel
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(1) Bei Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraumes hat der Gebäudeeigentümer
eine Ablesung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung der vom Wechsel betroffenen Räume
(Zwischenablesung) vorzunehmen.
(2) Die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten sind auf der Grundlage
der Zwischenablesung, die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs auf der Grundlage der
sich aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen oder zeitanteilig
und die übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer
aufzuteilen.
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