Ein Fallbeispiel: (ausführlich)
X. zieht am 15.6.06 in eine neue Wohnung ein. Der Mietvertrag soll ab 1.7.06 laufen, weil noch vermieterseitig Kleinigkeiten in der Wohnung gemacht werden müssen.
Das Mietobjekt wurde im Beisein des neuen Mieters per Laser cm-genau vermessen.
Es war bei der Unterschrift des Mietvertrages (22.6.06) nach Einzug vereinbart, dass ein Grundriss (techn.) auf Mieterwunsch nachgereicht werden.
Dies geschah dann auch im Zusammenhang mit der Übersendung des Mietvertrages am 27.6.06.
Bei der Whg. handelt es sich um ein Haus in alter Ossi-Bauweise bestehend aus nur einem EG und hinterem Whg.-Eingang.
Bei der Überprüfung des Mietvertrages wurde dann festgetellt, dass der Eingangsbereich direkt hinter der Haustür (Schwenkbereich) im Mietvertrag (sehr unzutreffend) als "Veranda" ausgewiesen worden ist.
In der Whg. selbst befand sich auch ebenerdig der knapp 2m² grosse Heizungsraum mit der Zentralheizung der Whg. Dieser Heizungsraum war im Mietvertrag nun als "Abstellraum" ausgewiesen worden und nicht zutreffenderweise als Heizungsraum.
Lt. Mietvertrag war das Mietobjekt zutreffend mit insgesamt "..folgende Räume mit einer Grösse von 62,84 m²" "zu Wohnzwecken" vermietet ausgewiesen (also einschliesslich des "Abstellraums/Heizungsraum" und des Windfanges/"Veranda").
Im techn. Datenblatt hingegen waren die einzelnen Räume jedoch ordnungsgemäss bezeichnet (also: Windfang, Heizung, etc.)
Dies wurde sodann sodann vom Mieter X. bei der Vermieterin - zuerst telefonisch - moniert im Sep.06 auch im Zusammenhang mit Mängeln (gerissen Fensterscheibe, Heizungsventile ua.) und danach, weil keinerlei Reakationen erfolgten jedes Jahr im Jan. erneut in Schriftform moniert., zuletzt per 22.1.2011.
Erst im Feb.2011 erfolgte dann eine dahin gehende Reaktion, dass die SB der Vermieterin (Whg.-Gesellsch.) erschien, besichtigte und umgehende Mängelbeseitigung versprach und auch, dass der als "Abstellraum" deklarierte Heizungsraum endlich aus der Mietezahlung herausgenommen werde.
Dies geschah dan auch im Verlaufe des Feb.2011.
Zugleich wurde dies schriftlich vereinbart, dass ab dem nächsten Fälligkeitsmonat für den Heizungsraum seitens der Vermieterin keine Miete mehr berechnet werde. In dem Schriftstück war die Gesamtgrösse des Mietobjektes nun mit 63,52 m² angegeben, im Gegensatz zur Mietvertragsangabe mit 62,84 m², so dass nun noch 60,88 m² mietepflichtig wären.
Zugleich wurde hier auch erstmalig überhaupt Kenntnis darüber erlangt, welche Mietforderung auf diesen Heizungsraum rehtswidrig berechnet sind (10,47 Euro mtl.!)
Im Zuge der Nebenkostenabrechnung für 2010 forderte die Vermieterin eine Nachzahlung von rd. 100 Euro, obwohl tatsächlich aus Mietezahlungen ein Guthaben von rd. 400 Euro bestanden hat.
Da die Vermieterin auf Zahlung der ca. 100 Euro bestand, wurden diese angewiesen und die Abrechnung moniert.
Insoweit wurden bei der Vermiterin dann einmal die 400 Euro H geltend gemacht, sowie die aufgelaufenen Mietezahlungen für den Heizungsraum für die Zeit von Jan.07 bis Feb.11 mit auch noch einmal rd. 500 Euro, da ja nach § 2, Abs.3 Buchst. f Wohnflächen VO für Heizungsräume Mieteforderungen rechtswidrig und damit unwirksam sind.
Die Vermieterin wies die Beschwerde gegen die Jahresabrechnung zurück und verweigerte insbesondere auch unter Hinweis auf die sog. 10%-Klausel zur Wohnungsgrösse jegliche Rückerstattung der Mieteinnahmen für den Heizungsraum.
Meinere Meinung nach kann man diese Sachverhalte jedoch nicht mit einander vergleichen.
Hier wurde ja nicht eine grössere Wohnungsfläche als vorhanden in dem Sinne bemietet, sondern vielmehr in ungerechtfertigter Bereicherung(-sabsicht) Miete für einen als Abstellraum deklarierten Heizungsraum eingezogen.
Dem stehen die div. höchstrichterlichen Urteile zur Wohnflächendifferenz jedenfalls nach diesseitiger Meinung nicht entgegen, da die Sachverhalte nicht vergleichbar sind.
Hiesiger Meinung nach ist die Vermieterin gehalten, rechtswidrig erlangte Leistungen ab dem Zeitpunkt zu erstatten, zu dem ihr erstmals die entsprechende Beanstandung und Auskunftsersuchen zugegangen ist.
Wenn die Vermieterin sich von Mitte 2006 bis Anfang 2011 strikt weigert, tätig zu werden oder überhaupt zu reagieren, hat sie dafür auch einzustehen. Hätte sie seinerzeit sofort nach Kenntnis der Rechtsmängel ordnungsgemäss reagiert hätte sie die weiteren Beträge für "Heizungsraum-Miete" zwischen 2007 und 2011 schliesslich nicht einfordern können.
In soweit ist beim Mieter X. ja wohl ganz offensichtlich ein von der Vermieterin zu vertretender Vermögensschaden in ungerechtfertigter Bereichung (§ 812 BGB)eingetreten.
Anders wäre es mit der Rückforderung, wenn ev1 ein seit 2008 bestehende Rechtsmangel der Vermieterin erst z.B. im Jan.2010 mitgeteilt worden wäre, und sie dann im Feb. 2011 Abhilfe schafft (in dem Falle könnte nur für die Zeit Jan.2010 bis Feb.2011 zurück gefordert werden. Es kommt also auf den erstmaligen Zeitpunkt der Rüge an).
Wie sieht das die Forumsgemeinde?
Danke schon mal im Voraus,
Weissnix
