Kündigungsgrund - wirtschaftliche Verwertung oder Kombination

    Liebe community,

    meine Mutter ist jetzt 81 Jahre und kann ihr Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung nicht mehr bewirtschaften und zieht daher in 3 Monaten eine angemessene Zweizimmerwohnung. Daher möchte sie ihr Haus verkaufen und das sechs jährige Mietverhältnis mit dem Mieter der Einliegerwohnung auflösen. Dadurch würde einem neuen Hauseigentümer die maximale Flexibilität des Hauses, beispielsweise die Nutzung als Mehrgenerationenhaus oder die Unterbringung der XL Familie zur Verfügung stehen und wäre auf dem Markt entsprechend attraktiv.

    Die erste Möglichkeit wäre aufgrund des Paragraph 573 Abs. 2 Nr. 3 die Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung auszusprechen. Vorteil hierbei wäre der Kündigungszeitraum von 6 Monaten und der Nachteil dass anscheinend der Nachweis entsprechend schwierig ist. Ergänzend muss ich hinzufügen dass die Wohnung aus zwei Zimmern Küche und Bad im Souterrain des Einfamilienhauses besteht, jedoch nur über eine Zimmertür und keine Wohnungstür sowie keine Wärmemengen-, Wasser- oder Stromzähler verfügt und dies pauschal in dem jetzigen Mietvertrag abgegolten wird. Ursprünglich waren es mal zwei "Studentenzimmer" mit Küche Bad. Anscheinend ist, zumindest aus heutiger Sicht, ein Wärmemengenzähler für Warmwasser und Heizung notwendig wurde jedoch nie verbaut. Weiterhin gelangt ein potenziell neuer Eigentümer des Hauses nur über zwei Vorräume der vermieteten Wohnung in weitere Kellerräume was auch zu einer Einschränkung und entsprechenden "Unattraktivität" der Immobilien beiträgt. Ob diese Begründung für den Paragraph 573 Abs. 2 ausreicht, weiß ich nicht. Eine finanzielle Notlage besteht bei meiner Mutter jedoch nicht. Die Frage wäre tatsächlich ob das Haus unter diesen Umständen mit Mietverhältnis verkauft werden kann.

    Die weitere Möglichkeit bestünde darin, den Mieter aufgrund des $ 573 a basierend auf dem Sonderkündigungsrecht in einem gemeinsam bewohnten Zweifamilienhaus ohne weitere Angabe von Gründen zu kündigen. Grundsätzlich ist hier ja hier keine weitere Begründung notwendig, dafür ist die Kündigungsfrist um drei Monate länger also 9 Monate . Weiterhin wäre die Frage zu klären, ob der Kündigungsgrund wegfällt sobald meine Mutter ausgezogen ist. Muss sie notfalls ihren Zweitwohnsitz noch im Haus behalten oder ist gar der Erstwohnsitz notwendig? Hierzu habe ich auch noch nichts gefunden.

    Vielleicht ließe sich ja auch eine Kombination der Kündigungsbegründung aussprechen indem man zunächst nach dem nach der ersten schnelleren Möglichkeit kündigt und hilfsweise gleich nach der zweiten zusätzlich?!

    Welche gilt dann im Zweifel. Die erst genannte und nur bei Unwirksamkeit die zweit genannte?

    Die letzte Möglichkeit ergibt sich natürlich dadurch, dass das Haus inklusive des Mietverhältnisses verkauft wird ("Kauf bricht Miete nicht") und der neue Eigentümer gegebenenfalls Eigenbedarf anmeldet. Das würde dann für den neuen Eigentümer gegebenenfalls sechs Monate Kündigungszeit bedeuten.

    Ich bin auf eure Einschätzungen und Anmerkungen gespannt, welche Version die Erfolg versprechendste ist ...

    Beste Grüße

    Frieder

    Zitat von freddyk

    Ob diese Begründung für den Paragraph 573 Abs. 2 ausreicht, weiß ich nicht.

    Das kann man dir hier auch nicht sagen. Da deine Mutter aber wohl keine finanzielle oder schwierige Verhältnisse hat wird es sehr schwer. Dazu müsste man dann auch noch genau darstellen, wie stark sich dadurch der Verkaufswert mindert und dann wird beurteilt ob diese Differenz dem Bestandsschutz des Mieters überwiegt. Da werden auch die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse berücksichtigt.

    Zitat von freddyk

    Die weitere Möglichkeit bestünde darin, den Mieter aufgrund des $ 573 a basierend auf dem Sonderkündigungsrecht in einem gemeinsam bewohnten Zweifamilienhaus ohne weitere Angabe von Gründen zu kündigen.

    Das funktioniert auch nicht. Das Kündigungsinteresse (also die Wohnung nicht mehr mit diesem Mieter zu teilen) muss über die Kündigungsfrist hinaus bestehen und das ist gerade nicht der Fall. Damit soll eben eine Verwertungskündigung im Sinne von § 573 BGB verhindert werden, wenn die Voraussetzungen dafür nicht vorliegen. Daher funktioniert eine Umgehung nicht. Ob ein Zweitwohnsitz ausreichend ist, ist umstritten in der Rechtsprechung.

    Daher würde eine Kombination auch kein Sinn machen, soweit der erste Kündigungsgrund unwirksam ist, wird dadurch die Unwirksamkeit des zweiten Grundes begründet.

    Falls du jetzt auf die Idee kommst nur nach dem ersten Grund zu kündigen, könnte das ein Betrug darstellen und würde dich auch Schadensersatzpflichtig machen, falls der Mieter auszieht und dass danach mitbekommt. Zudem ist es auch sehr wahrscheinlich, dass das auffliegt, wenn deine Mutter in 3 Monaten umzieht.

    Daher sollte mit den Mietern darüber offen gesprochen werden und vllt findet man eine Lösung, wenn auch vllt mit einer Abfindung verbunden. Wenn keine Lösung gefunden wird, wird man eine Verwertungskündigung probieren müssen mit ungewissen Ausgang.

    Ergänzend zu den Ausführungen von darkshadow

    Zitat von freddyk

    Daher möchte sie ihr Haus verkaufen und das sechs jährige Mietverhältnis mit dem Mieter der Einliegerwohnung auflösen. Dadurch würde einem neuen Hauseigentümer die maximale Flexibilität des Hauses, beispielsweise die Nutzung als Mehrgenerationenhaus oder die Unterbringung der XL Familie zur Verfügung stehen und wäre auf dem Markt entsprechend attraktiv.

    Der Verkauf ist kein Kündigungsgrund, sodass 573a nur gilt, solange der Vermieter mit im Haus wohnt, und in aller Regel bedeutet ein Mieter auch keine Verhinderung einer wirtschaftlichen Verwertung. Auch vermietete Häuser kann man gut verkaufen. Wenn der Wohnraum benötigt wird, kann der zukünftige Eigentümer, wie du selbst schreibst, die Kündigung wegen Eigenbedarf oder auch 573a selbst aussprechen. In einer solchen Konstellation sind auch keine Einbauten von Zählern notwendig.

    Als weitere Option möchte ich hier noch einen Aufhebungsvertrag mit den Mietern in den Raum stellen. Wenn damit zu rechnen ist, dass der Verkaufspreis des leeren Hauses erheblich höher ist, bietet sich natürlich auch die Möglichkeit an, einen Aufhebungsvertrag mit den Mietern zu schließen. Dabei sind die Konditionen frei zu verhandeln.

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