Kündigung fristlos vor Einzug telefonisch - Tod des Vermieters - Erbe Sohn und Hausverkauf

    Hallo Community,

    Im Folgenden werde ich mein Problem gegliedert Darstellen. (zeitlicher Ablauf, bisheriger Kenntnisstand, Ziele, Fragen)

    1) Zeitlicher Ablauf der Geschehnisse

    15.09.2018

    Abschluss befristeter Mietvertrag für 7 Monate im Zeitraum von 01.10.2018 - 31.04.2018 für ein Zimmer mit Nutzungsrecht für Bad, WC, Küche und Flur.

    21.09.2018

    Sohn des Vermieters teilt mir telefonisch den Tod des Vermieters mit und sagt, er kann mich nicht einziehen lassen, da er das Haus erbt und es ohne Mieter verkaufen wird.

    23.09.2018

    Sohn des Vermieters teilt mir telefonisch mit, dass das Haus doch nicht verkauft wird, und es für die 7 Monate kein Problem für ihn darstellt, wenn ich darin wohne. Da mein offizieller Einzugstermin bzw. die Schlüsselübergabe am 09.10.2018 stattfinden soll, haben wir vereinbart, dass ich Miete und Kaution in Bar mitbringe, da Dinge wie Konto etc. zwecks Tod des Vermieters noch geklärt werden müssen.

    05.10.2018

    Sohn des Vermieters teilt mir telefonisch mit, dass er das Haus verkauft hat und somit der Mietvertrag keine Geltung mehr hat und ich nicht mehr einziehen kann. Ich weise Ihn darauf hin, dass dies nicht so einfach ist wie er sich das vorstellt. Insbesondere nicht 5 Tage vor geplantem Einzug. Nach längerer Diskussion frage ich Ihn nach den Kontaktdaten des Käufers, woraufhin er mir nur sagte, dass er keine hat und auflegt. Seitdem reagiert er weder auf Telefonate und SMS sowohl auf Handy als auch auf dem Festnetz.

    06.10.2018

    Ich habe ein Schreiben verfasst und ihm per Fax zukommen lassen, in dem ich ihm die Frist bis 09.10.2018, 13:00Uhr gesetzt habe, mir den neuen Eigentümer mitzuteilen, bzw. eine Stellungnahme zum Mietvertrag und seinem Interesse an einer Vertragsauflösung zu geben. (Ich bin mir sicher dass er das Haus nicht verkauft hat... aber naja)

    Die Frist habe ich so kurz gewählt, da ich nach einer Bleibe suchen muss und ab 15.10.2018 meine Masterarbeit losgeht.



    2) Bisheriger Kenntnisstand

    (in sehr kurzer Form, korrigiert mich wenn ich falsch liege, ich habe mit Jura normalerweise nichts am Hut)

    2.1) Stirbt der Vermieter so tritt der Erbe in das Mietverhältnis ein.

    2.2) Kündigung wegen Zahlungsverzug ist nicht möglich

    Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB (fristlose Kündigung) sowie aus § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung) scheitert, wenn der Mieter die Miete zunächst einbehält, weil er sich über die Person des Erben und Vertragsnachfolgers auf Vermieterseite unsicher ist (BGH NJW 06, 51 f.). Diese Unsicherheit des Mieters wird erst durch den expliziten Hinweis auf Datum und Eintritt der Erbfolge unter Nennung sämtlicher einzelner Erben im Fall einer Erbengemeinschaft beseitigt. (Quelle: https://www.iww.de/ee/archiv/miet…rhaeltnis-f8834)

    Ich habe bisher nichts per Post erhalten!

    2.3) Kauf bricht Miete nicht

    Ich darf laut Recht einziehen.

    2.4) Kündigungsfrist von 3 Monaten

    Egal wer der Eigentümer schlussendlich ist... Er muss die Kündigungsfrist von 3 Monaten einhalten



    3 Ziele

    3.1) Wer ist der Vermieter/Eigentümer

    Ich muss schleunigst herausfinden wer der jetzige Eigentümer und somit rechtlich gesehen mein Vermieter ist. (Damit habe ich bereits mit dem Fax vom 06.10.2018 den ersten Versuch unternommen)

    3.2) Vertragsaufhebung

    Aufgrund des hohen Zeitdrucks der auf mich lastet und der unkooperativen Einstellung des Vermieters (keine Kontaktaufnahme seit zwei Tagen möglich ... bzw. wenn er dran geht legt er sofort auf sobald er merkt dass ich dran bin) habe ich bereits zwei neue Besichtigungen am Dienstag den 09.10.2018 (Abends).

    Nun habe ich Angst dass mein Vermieter (nachdem ich einen neuen Vertrag unterzeichnet habe) auf die Idee kommen könnte zu sagen, dass ich ja einziehen könnte und ab nun bei ihm Miete zahlen muss. Dann müsste ich ja auf einmal doppelt Miete zahlen...

    Um dahingehend die Beweislage etwas auf meine Seite zu bringen, habe ich ihm zum einen das Schreiben per Fax gesendet, sowie mehrfach versucht telefonisch Kontakt aufzunehmen (Stichwort: Einzelverbindungsnachweis ... jeden Tag 3-5 Versuche ... werde ich auch bis 09.10 so beibehalten).

    Wie sicher stehe ich ohne "Vertragsaufhebungsvertrag" da, wenn er klage erheben bzw. einen Anwalt einschalten sollte? Denn ich werde mit Sicherheit keine Miete an Ihn zahlen (er erbringt mir ja auch keine Leistung).

    3.3) Aufwände geltend machen

    Ich werde am Dienstag den 09.10.2018 auf Besichtigungstermine fahren (400km Weg). Hier entsteht bei einem kalkulatorischen Satz von 0,25€/km ein Schaden von 100€. Hinzu kommt Verdienstausfall in Höhe von 160€, sowie eine Mietpreisdifferenz die ebenfalls für 3 Monatsmieten als Schaden in Betracht gezogen werden könnte?


    4 Fragen

    4.1) Habe ich gesetzliche Aspekte übersehen, bzw. liege ich irgendwo komplett falsch?

    4.2) Wie komme ich aus der Nummer bestmöglich raus, sodass er im Nachhinein keine Forderungen an mich stellen kann?

    4.3) Ist mein bisheriges vorgehen gut, was mache ich falsch, was sollte ich besser machen?

    4.4) Was sollte ich noch unbedingt tun?

    4.5) Kann ich Aufwände bei meinem netten Vermieter geltend machen?


    Einen Anwalt möchte ich ungerne einschalten, da ich die Kosten nicht vorstrecken kann und möchte!

    Ich hoffe mal das ist halbwegs ausführlich geschildert und nicht zu viele "fachliche Fehler" drinnen.

    Danke bereits im voraus!


    Gruß,

    Crubby


    Die ganzen Telefonate haben halt im Grunde genommen keinen Beweiswert, weil der Inhalt nicht bewiesen werden kann. Insofern bringen auch tägliche Anrufe gar nichts.

    Bisher liegt nur ein Fax vor, worin du dich darüber informierst wer neuer Eigentümer ist, ob ein Interesse an einen Aufhebungsvertrag besteht oder ob der Mietvertrag wie geplant eingehalten wird. Je nach Verhalten der anderen Partei wirst du auch nichts anderes beweisen können. Das man auch innerhalb eines Tages nicht antwortet, wird man dem Erben kaum anlasten können. Aufgrund der aktuellen Beweislage ist es ziemlich schwierig mit einer Pflichtverletzung zu argumentieren, insb. da der Einzug erst noch bevor steht und du im Zweifel nicht die Unsicherheit über die Vertragsauflösung beweiskräftig nachweisen.

    Solltest du den Zugang zur Mietwohnung nicht bekommen, stehen dir die genannten Posten zu würde ich behaupten. Aber leider auch erst dann, wenn du Zugang bekommst kannst du nichts geltend machen. Das ist momentan eine sehr schwierige Lage für dich. Insofern solltest du ein Fax aufsetzen, in dem du Datum und Uhrzeit der Schlüsselübergabe nennst und gleichzeitig darauf hinweisen, dass du wenn die Übergabe nicht statt findest fristlos kündigen wirst und alle entstehende Kosten geltend machen wirst.

    Ich möchte nochmal deutlich machen, dass das nur meine persönliche Meinung ist und ich keine Garantie über die Richtigkeit der Einschätzung der Rechtslage übernehmen kann. Ein Anwalt wäre hier angemessener, da es hier sehr schnell in hohe Kosten gehen kann.

    Danke für die schnelle Antwort.

    Okay, das ist ja ziemlich bescheiden.

    Problematisch sehe ich hierbei, dass ich den Termin der Schlüsselübergabe von ihm nicht schriftlich habe. Darf ich Ihm in einem Schreiben meinerseits einen Termin auferlegen? Er müsste ja dann folglich darauf reagieren!

    So in der Art:

    "Hiermit teile ich Ihnen mit, dass ich mir die Schlüssel zur Wohnung (Vertragsgegenstand im Mietvertrag vom 15.09.2018) am Dienstag den 09.10. um 14:00 Uhr in der X-Straße X in ZZZZZ YYYYYYY abholen werde. Wie vereinbart werde ich Miete und Kaution in Bar mitbringen.

    Sollte die Übergabe durch Ihr Verschulden zu diesem Zeitpunkt nicht stattfinden, so sehe ich mich gezwungen fristlos zu kündigen, sowie die durch Ihr handeln entstandenen Kosten geltend zu machen."


    Wie gehts dann weiter? Also ich würde mich dann, insofern er nicht antwortet am Dienstag den 09.10 um 14:00 Uhr bei ihm klingeln. Des weiteren würde ich dann eine Stunde vor dem Haus warten um ihm angemessen Zeit zu geben, die Tür zu öffnen? Sollte ich evtl. die Polizei vorbeikommen lassen, denen den Vorfall schildern und alle an Ihn gesendeten Dokumente zeigen, sodass Sie einen Bericht schreiben müssen in dem steht, dass niemand anzutreffen war? (Die werden sich freuen)

    Anschließend schmeiße ich die fristlose Kündigung ein und liste die entstandenen Kosten auf! (bzw. besser wieder faxen, zwecks Nachweis?)


    Wie schaut es rechtlich damit aus, wer mein derzeitiger Vermieter ist? Solang ich keinen neuen genannt bekomme, ist es der Erbe?


    Wäre es nicht theoretisch sinnvoller, insofern er nicht kommt an diesem Tag, doch einen Anwalt einzuschalten? Des weiteren müsste ich mich ja theoretisch in eine Pension einmieten, solange das ganze nicht geklärt ist. D.h. ich dürfte derzeit unter keinen Umständen einen neuen MIetvertrag eingehen? Die Kosten für die Pension müsste ja dann auch der Erbe schlussendlich bis zum Treffen einer Einigung tragen?


    Gruß und echt vielen lieben Dank,

    Zitat von Crubby

    Sollte ich evtl. die Polizei vorbeikommen lassen, denen den Vorfall schildern und alle an Ihn gesendeten Dokumente zeigen, sodass Sie einen Bericht schreiben müssen in dem steht, dass niemand anzutreffen war? (Die werden sich freuen)

    Nein, die Polizei hat damit rein gar nichts zu tun. Besser wäre es einen Bekannten eventuell als Zeugen mitzunehmen.

    Zitat von Crubby

    Anschließend schmeiße ich die fristlose Kündigung ein und liste die entstandenen Kosten auf! (bzw. besser wieder faxen, zwecks Nachweis?)

    Fax wahrt die Schriftform nicht. Hier wieder am besten mit einen Bekannten vorgehen, der den Inhalt der Kündigung bestätigen kann.

    Zitat von Crubby

    Wäre es nicht theoretisch sinnvoller, insofern er nicht kommt an diesem Tag, doch einen Anwalt einzuschalten? Des weiteren müsste ich mich ja theoretisch in eine Pension einmieten, solange das ganze nicht geklärt ist. D.h. ich dürfte derzeit unter keinen Umständen einen neuen MIetvertrag eingehen? Die Kosten für die Pension müsste ja dann auch der Erbe schlussendlich bis zum Treffen einer Einigung tragen?

    Natürlich wäre das sinnvoller. Auch die Einmietung in eine Pension ist schwierig. Hier könnte es Probleme mit der Schadensminderungspflicht geben. Auf keinen Fall muss er die Kosten nicht bis zur Einigung tragen.

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