Kündigung wegen Eigenbedarf nach 9 Monaten

    Hallo zusammen,

    ich hoffe, dass ich hier jemanden finde, der mir meine bestätigen kann oder einen Tipp geben kann, wie man da einen Ansatz findet. Großartig "streiten" wollte ich mich aber eigentlich nicht.

    Folgender Hintergrund:

    Ich bin vor 9 Monaten in eine kleine Wohnung in ein 5 Parteien Haus gezogen, in der auch meine Vermieterin wohnt. Die ist schon über 80 und eigentlich haben wir uns immer sehr gut verstanden.

    Gestern teilte sie mir mit, dass sie mir die Wohnung wegen Eigenbedarfs fristgerecht zum 30.04.2018 kündigt.

    Formell hat sie da denke ich alles richtig gemacht. Da war sie sicherlich beim Anwalt.

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    Aussage des Kündigungsschreibens:

    Begründet hat sie es damit, dass in die Wohnung die Enkelin einziehen soll, da sie sich dann:

    1. sicherer fühlt

    2. die Enkelin nach deren Aussage Schimmel in ihrer Wohnung (Wohnung ist 450m von der Oma entfernt") hat. Die Generalsanierung der Wohnung war seitens eines großen Immobilienunternehmens das diese betreibt angekündigt aber wurde nicht ausgeführt und hat jetzt gesundheitsschädigende Ausmaße angenommen. D
    Eine weitere Wohnung in diesem Haus ist nicht frei die passend wäre, da die anderen Wohnungen größer sein. Ich habe eine kleinen Einzimmer-"Studentenwohnung".

    Da ihre Enkelin noch studiert ist es die einzige Wohnung die sie bezahlen könnte. Ihre Wohnung ist groß genug, allerdings verbreitet sich da eine "Unruhe", die nicht zu vermeiden ist, wenn ihre Enkelin länger zu Besuch ist.

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    Auch wenn ich es seitens der Vermieterin sehr gut nachvollziehen kann, dass sie ihre Eneklin in dem gleich Haus haben möchte habe ich jetzt natürlich das Problem.

    Auch wenn das natürlich in erster Linie persönliche Gründe sind die da wahrscheinlich keinen Interessieren habe ich 12 Wochen Zeit mir eine Wohnung zu suchen, von denen ich 4 Wochen in Südperu bin. Natürlich genau in der Mitte der Zeit. Wie ich da zeitnah eine passende Wohnung finden soll erschließt sich mir noch nicht ganz, da ich in einer größerern Studentenstadt wohne und bei dem dann Semesteranfang ist und ich selber auch nur halbtags arbeite um mein Studium zu finanzieren.

    Da mein Vertrag allerdings nicht befristet ist war allerdings müdlich (...) abgesprochen, dass ich da längerfristig wohnen kann.

    Daher habe ich (für meine Verhältnisse) viel in die Wohnung gesteckt. Das waren ca. 3 Kaltmieten (neue Böden verlegt und die Wohnung auf Vordermann gebracht). Die waren nämlich auch schon sehr alt und auch nach der Aussage der Vermieterin nicht mehr "zu benutzen". An den Kosten wollte sie sich da natürlich nicht beteiligen, weil es ja durch den Mieter benutzt wird.

    Auf denen würde ich jetzt sitzen bleiben und die waren sicherlich nicht für 1 Jahr geplant. Ich habe des öfteren in befristeten Mietverhätnissen gewohnt und das ist auch okay, wenn das absehbar ist. So kurzfristig rausgeworfen zu werden empfinde ich allerdings als eine Frechheit ==> auch wenn empfinden sicherlich nicht mit Rechtsprechung zu tun hat :)

    Mir geht es da jetzt speziell um den einen Punkt den ich beim recherchieren gefunden habe:

    Bestand der vom Vermieter geltend gemachte Eigenbedarf bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages oder war er zu diesem Zeitpunkt vorhersehbar?

    Ich habe die Wohnung von einer Freundin übernommen. Diese hatte sich auch schon damals mit der Enkelin darüber mehrmals unterhalten, dass sie Schimmel in ihrer Wohnung hat.

    Daher hat sie ihr beim Auszug auch die Wohnung "angeboten" als sie ausgezogen ist, weil es doch eine bessere Alternative ist.

    Sie fand hre alte Wohnung aber so schön, dass sie da unbedingt wohnen bleiben wollte.

    Info von heute: Vorher hatte sie nach Aussage meiner Bekannten schon einmal "versucht" bei einer der anderen größeren Wohungen Eigenbedarf anzumelden als sie noch mit ihrem Freund zusammen war. Warum das dann doch nicht gemacht wurde weiß ich nicht. Die Wohnen aber noch im Haus und das werde ich nachfragen

    Daher bezweifle ich die oben genannten Gründe der Vermieterin allerdings.

    Habe ich da eine Möglichkeit, Ansatzpunkte zu finden warum es ggf. keine rechtmäßige Kündigung ist?

    - aufgrund des kurzen Zeitraumes, den man in die "Zukunft blicken musste" und

    - sie das Problem ja eigentlich auch schon kannten und mich nicht darauf hingewiesen haben, dass wenn da nichts mit dem Schimmel passiert ich die Wohnung verlassen muss

    Fair ist das so meiner Meinung nach nicht, dass ich für die Renovierung aufkommen muss wozu sie nicht in der Lage ist und sie dann "meine" nimmt. Da wurde ja vorher drüber gesprochen, ob sie die will oder nicht...

    Über ein feedback wäre ich sehr dankbar. Ich will mich da nicht groß rumstreiten, aber einen Ansatzpunkt zu haben / finden, dass sie mir wenigstens die entstandenen Kosten (anteilig) ersetzen wäre meiner Meinung nach das fairste!

    Danke

    Gruß

    Dietz

    Hallo,

    ist schon ein blöde Geschichte. Das Einzige, was dich retten kann ist die "Vorhersehbarkeit". Klingt allerdings nicht unplausibel, dass die Kündigung jetzt erforderlich geworden ist, weil sich gesundheitliche Probleme eingestellt haben. Ob es wahr ist kann ich nicht beurteilen, aber es könnte wahr sein.

    Ich würde deine Einschätzung teilen, dass die Vermieterin gut beraten zu sein scheint.

    Wirklich schwer zu sagen, was hier das beste ist. Einen Rechtstreit mit unsicherem Ausgang führen und womöglich hohe Kosten aufgeladen zu kriegen, oder die Energie auf die Wohnungssuche zu konzentrieren.

    Gruß

    H H

    Hallo, DietzNR, wie Du richtig erkannt hast sind Fairneß und Noblesse nicht rechtsrelevant. Auch nur anzweifeln der vorgeschobenen Gründe für die Eigenbedarfskündigung sind irrelevant. Für eine Anfechtung würden nur Beweise gelten.

    Zitat von DietzNR

    Gestern teilte sie mir mit, dass sie mir die Wohnung wegen Eigenbedarfs fristgerecht zum 30.04.2018 kündigt.

    Formell hat sie da denke ich alles richtig gemacht. Da war sie sicherlich beim Anwalt.

    Vielleicht doch nicht so ganz in dem Fall

    Zitat

    Vermieter muss zukünftigen Eigenbedarf berücksichtigen

    Die “treuwidrige” Kündigung: Eine Eigenbedarfkündigung verstößt gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) und ist damit unzulässig, wenn schon bei Abschluß des Mietvertrages Eigenbedarf vorhersehbar war bzw. vorlag. Das BVerfG (WM 89,114) geht von einem widersprüchlichen Verhalten des Vermieters aus, wenn er die Wohnung unbefristet vermietet, obwohl er bereits etwas anderes vor hat oder aber in Erwägung zieht. Der Vermieter sollte also beim beim Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages bereits berücksichtigen , welche Familienangehörige künftig einmal Interesse an der Wohnung haben könnten. Wichtig: die Kündigung ist aber nicht mehr unwirksam, wenn zwischen Vertragsabschluß und Kündigung 5 Jahre liegen (BVerfG WM 89,114).

    In einem konkreten Fall schloss ein Eigentümer einen Mietvertrag mit einem Fremden, obwohl zu Hause die 20-jährige Tochter in einem nur 12 qm großem Zimmer hauste. Als die Tochter ausziehen wollte kündigte der Eigentümer wegen Eigenbedarf. Zu Unrecht befand das LG Berlin (Az 63 S 237/97). Der Vermieter hätte nach Ansicht des Gerichtes von Anfang an damit rechnen müssen, dass seine Tochter früher oder später ausziehen und mehr Wohnraum beanspruchen würde. Der Mieter genießt daher in diesem Fall vom Gericht “verordnet” fünf Jahre Kündigungsschutz. Ebenso entschied das LG Gießen (1. Zivilkammer, Urteil vom 18. Oktober 1995, Az: 1 S 296/95): “Es sei vorhersehbar, dass sich ein Abiturient dazu entschließen werde am Wohnort der Eltern zu studieren”. Das Mietverhältnis konnte auch in diesem Fall nicht vor Ablauf von 5 Jahren wirksam wegen Eigenbedarf gekündigt werden!

    Auch der Erwerber vermieteten Wohnraums muß sich die Erwartung des Mieters auf den längeren Bestand des Mietverhältnisses ebenso zurechnen lassen. Vorausetzung ist, dass das Mietverhältnis, in welches der Erwerber gemäß § 566 Abs. 1 BGB auf Vermieterseite durch den Eigentumswechsel eingetreten sind, besondere Umstände aufweist, die eine kurzfristige Kündigung nach Übernahme (Erwerb) des Objektes als widersprüchlich zum früheren Verhalten auf Vermieterseite erscheinen lassen. Solche Umstände liegen insbesondere dann vor, wenn der Mieter erst relativ kurzfristig vor dem Erwerb mit hohen Kosten in die Wohnung eingezogen ist. Die Kündigung wegen Eigenbedarf greift in diesem Fall nicht durch, wie es das LG Arnsberg 6. Zivilkammer, Beschluß vom 4. Dezember 1992, Az: 6 T 508/92 ausdrückte. Der Erwerber handelt dann gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Das Gericht ließ offen, ob die Kündigung auch dann noch als treuwidrig zu beurteilen wäre, wenn die Erwerber den Mietern von vornherein eine Abstandssumme im Hinblick auf ihre Investitionen in der Wohnung und die durch einen doppelten Umzug innerhalb eines knappen Jahres veranlaßten Mehrkosten angeboten hätten. (LG Arnsberg a.a.O.)



    Deine Chancen stehen nicht ganz so schlecht. Die Beweislast ist in solchen Sachen erleichtert und gerade durch den Vortrag der Vormieterin ist es möglich zu belegen, dass es doch vorhersehbar war. Denn es wurde bereits eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen und es gab weitere Überlegungen. Daher zunächst einfach mal mit der Vermieterin reden, das du eventuell länger bleiben darfst, auch wegen deinen Auslandsaufenhalt. Sonst bleibt dir zunächst eine ausführliche Beratung.

    Die andere Frage ist nicht so schön für dich. § 539 I BGB regelt den Aufwendungsersatzanspruch. Also genau das was du gerne hättest. Die Norm ist eine Rechtsgrundverweisung auf die GoA. Das heißt du musst mit Fremdgeschäftsführungswillen gehandelt haben. Aber du hast die Renovierung ja gerade für dich vorgenommen und nicht für die Vermieterin. Darum solltest du eigentlich keinen Anspruch haben.

    Moin ihr 4. Erst einmal vielen Dank für eure Antwoten!

    @ Grace: das ist auch der einzige Grund, den ich gefunden habe. Allerdings habe ich auch gefunden, dass 2015 ein Urteil war, in dem die Rechte der Vermieter in dem Bereich gestärkt worden.

    "Der BGH stellte klar, dass die Forderung nach solch einer "Bedarfsvorschau" das Grundrecht der Wohnungsbesitzer, über die Verwendung ihres Eigentums frei zu entscheiden, verletze.
    Eine unzulässige Kündigung liegt laut BGH selbst dann nicht vor, wenn ein Eigenbedarf womöglich erkennbar gewesen wäre, "der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder entschlossen gewesen ist, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen ernsthaft in Betracht gezogen hat", heißt es im Urteil."

    @ Darkshadow: Da hats du natürlich recht. Reden wäre mir da auch das liebste um zu einer vernünftigen Lösung zu kommen. Allerdings wollte ich da erst einmal eine "Grundlage" auf die ich mich beziehen kann. Ist immer sehr doof, wenn der eine die komplette (rechtliche) Grundlage hat. Zweifel an diesen machen einen da meistens zugänglicher für konstruktive Gespräche.

    Ich werde mir nochmal die Informationen bezüglich der vorherigen Eigenbedarfskündigung besorgen. Wenn es mir in irgendeiner Weise sinnvoll bzw. erfolgsversprechend aussieht und da zu keiner Einigung komme werde ich da nochmal eine rechtliche Beratung in Betracht ziehen.

    Den schlechten Geld jetzt noch gutes hinterher zu werfen ist halt so eine Sache... auch wenn es mir da ein bisschen ums Prinzip geht.

    Vom Prinzip kann man allerdings nicht leben oder sich was schönes kaufen :)

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